廉租房融资模式探讨
PPP融资模式应用于廉租房建设的可行性研究
的资 金主 要来 源于 政府 财 政拨 款 ，但廉 租房 建设 大 量 的资金 需 求给 建设 保 障任 务 ，要 求全面 保 证完 成廉 租房 建设 １ ９８ 万套 ，共需 资 ．６ ７
金约 ５ ６ 元 ，其 中 中央财 政 拨 款 １ ７ 元 ，其 余 资 金 由各 级地 方 ７亿 ６亿
热 点 分 祈
ＰＰ Ｐ 融资模 式应用于廉租 房建设 的可行性 研究
觚
Ｉ 宋 海秋 杜 葵 昆明理工大学建筑工程学 院
［ 摘 要 ］ 本 文通过 对 我 国廉 租 房 建设 融资现 状 的分 析 ， 阐述 了我 国廉租 房建 设 所存 在的 问题 ，并提 出 了一种新 型 融 资方式— — Ｐ Ｐ Ｐ
３６ 廉租 房是 政府 在住 房领 域 实施 社会 保 障职 能 ，向符 合 居民最 低 ２ ％。住 房和 城 乡建 设部 政 策研 究 中心课 题 组也 曾刊文 透 露 ，因
生活 保障 标准 而且 住房 困难 的 家庭 ，提 供租 金补 贴 或 以低廉 租金 进
行实 物配 租 的具有 社会 保 障性 质的 普通 住 宅。 目前 我 国廉租 房 建设 政 府 带来 了沉 重的 包袱 ，已经 出现 巨大 的资 金缺 口。 因此 ，拓宽 廉 租 房 建设 的融 资 途径 势在 必行 。 在 ２ １ 年 的 “ 国人 民 代表 大 会 ” 和 “ 国人 民政 治协 商 会 ００ 全 中
７社会 捐赠 的廉租 住 房保 障资 金 ； ８其他 资金 。
现 假设 社会 上 仅存 在 一个政 府 以及 一个 私 营企 业 ，并且 他们 所
拥 有 的资金 仅 能投 资廉 租房 建设 以及 工 业农 业 的发展 。 我们 假设 政
府财 政 预算 资 金 为Ｂ投 资用 于廉 租房 建 设上 的资 金 为Ｂ ，投 资用 于 ，
我国廉租房建设融资社会化路径的分析
（ 美国 二） 美 国住 房 保 障 最 突 出 的 特 点 是
政府 支持 下 的信贷援 助 。政府 鼓励 个
难 。特 别 是 廉 租 房 建 设 的 融 资 渠 道 过
人 或 私 人 开 发 商 参 与 中低 收 人 家 庭 住 房 的 开 发 建 设 以及 公 共 住 房 或 私
我 国廉
●冯 志艳 鲁 忠 军 ／ 文
房＼ 建 一 毛 ＼ ’ ｌ 且 ｜ Ｉ ＼
提要 ： 鏖塑焦壁 筮垂壅国
化 路 径 的 分 析
金堡堕堡 墨 重 丝盛 坌 ， 亟鱼
于廉租 房 的 福利 性 、公 益 性 等 特 点 ， 使 廉 租 房 的 开 发 与 运 作 面临 诸 多 困
人 住 房的 翻建 。对廉 价住 房建 造提 供
补贴 ， 包括 政 府 建 的公 共 住房 和私 有 营利 或非 营利机 构 建 设 的廉 价 住 房 ， 同 时 为 刺 激 消 费 鼓 励 低 收 入 者拥 有
住 房 ， 取税 收减 免政 策 。 采
筮：
全 盘
垄 全 垒 堡 查
、
发 达 国 家廉 租 房 融 资 的 国
由政府 、 会企 业 和 民 间组 织 一 起 参 社
际经 验
与 建 设 ，社 会 资本 发 挥 了 巨大 的 作
用。
（ 英 国 一）
英 国开 始 时 由政 府 出资 建 造 廉
二 、 社 会 资 本 进 入 我 国 廉 租 房 建 设 市场 的必 要性 及 可 行性 分 析
设／融 ｌ 社 【 资 ＼ ＼
会
轻 了政府 的负 担 。
数 量 与 质量 不 断增 长 的要 求 。 共 部 公 门必 须 持续 不 断地 提 高 资金 的投 入 。 但是 ， 公共 部 门 掌握 的资金 总 是 有 限 的 。 就形 成 了需 求 与 供 给之 间 的 矛 这 盾 。社 会 资 本参 与 廉 租房 建 设 ， 可有 效 拓 宽廉 租 房建 设 融 资渠 道 ． 现融 实 资 方 式 的多元 化 ， 补 国家 建 设 资金 弥 的不足 ， 轻政 府初 期投 资负 担 。 减
初探我国廉租房融资的现状及模式创新
目前 ， 我国廉租房建设 的这几种融资方式均属于国家的财政支 出， 因此与中央和地方的财政状况有着密切的联系。当中央或地方 的财政由于特定原因吃紧的时候 ， 廉租房的建设资金可能就会在一
定程度上被挤占， 不利于廉租房建设长期资金链条的形成。在不少 地区缺乏监督机制和封闭机制。目前 ， 在廉租房的租金配给方式以 “ 租金补贴方式” 为主。在这种模式下 ， 廉租房的建设实际上并不由 政府主导 ， 而是由市场主导， 即由开发商主导。也就是说 ， 政府担当 的角色就是提供建设资金 、 核定廉租房入住资格 、 发放租金补贴等 ，
事实上， 造成当前廉租房开发建设过程出现融资瓶颈， 困境重重 的局面 ， 倘若对其困境予以透视 ， 不难发现金融杠杆缺失、 信贷结构
四是存在不稳定性
积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于 ６￣。显然在提取了风险准备金 、 ０ ， ６ 支付了管理费用后 ， 剩余的资金非 常有限， 这部分资金对于廉租房制度建设来说根本是杯水车薪。 （ 社会保障和社会捐赠 三） 由于廉租房是为我国最贫困人群建设的住房 ， 属于社会福利的 性质， 是我国社会保障体系的一个分支， 因此社会保障资金也是我国
甚至可以占到政府预算外收入的 ４— ０ｏ ， 。所以 的比例尽管是 ０ ６／Ｊ ２ ｏ ＤＪ
—
个讨价还价后的结果， 对于地方政府而言， 仍然不是一个小数 目。另
方面， 据有关专家估计， 廉租房与商品房房价呈反比关系。廉租房的
一
租房开发建设过程当中资金链断裂的关键 。因此 ， 对当前廉租房开 发建设过程当中融资的困境解读 ， 有着深远的现实意义。
于预算外收入， 因此给地方政府的财政收支留下了巨大的操作空间。 长
期以来， 土地出让金被称为地方政府的“ 第二财政”其金额在不少地区 ，
基于SWOT分析的廉租房REITs融资模式研究
Ｓ Ｔ分析法又称为态势分析法 ， 势 （ｔ ｎｔｓ 、 ＷＯ 即ｆ 忧 Ｓｒ ｇｈ ）劣 ｅ 势（ ａ ｎｓｅ ）机 会（ ｐ ｏｔｎｔ ｓ 、 Ｗｅｋ ｅｓｓ 、 Ｏ ｐｒ ｉｅ ）威胁 （ ｈｅｔ） ｕ ｉ Ｔ ｒａｓ分析 ， 通 过对研 究对象 内外部条件各方面内容进行综合 和概括 ，了解
２１ 年 第 ２ ００ 期 总第 ７ ６期
经济研究导刊
ＥＣ ０Ｎ０ＭＩ Ｓ Ｃ ＲＥ ＥＡＲＣ ＧＵＩ Ｈ ＤＥ
Ｎ ． ． Ｏｌ ｏ２ ２ ０ Ｓ ｒａ ． ６ ｅ ｉｌ Ｎｏ７
基 于 Ｓ Ｔ分析 的廉租房 Ｒ Ｉｓ ＷＯ ＥＴ 融资模式研究
刘
摘
平 ， 继 先 杨
（ 西安建筑科技大学 管理学 院 ， 西安 ７ ０ ５ ） １０ ５ 要： 通过 Ｓ Ｔ分析法对我 国廉租 房 Ｒ Ｉｓ ＷＯ ＥＴ 融资模 式进行 系统分析 ， 为在 正确认识到 Ｒ Ｉｓ 有的优势 认 ＥＴ 具
中图分类号 ：２ 文献标志码 ： 文章编号 ：６ ３ ２ １ （０ ０ ０ — １７ ０ Ｆ９ Ａ １７ — ９ Ｘ ２ １ ）２ ０ ０ — ２
引言
廉 租住房制度是针对住房 困难且无力改变经济状况的特 困家庭 实施 的一种社会救济方式 。 廉租房的福利性特点 ， 决定
了其与一般商 品房 的开发与运作有着明显的不同。尤其是在
和机遇 的同时， 还要 加强专业人 员的培 养， 构建起 完善的法律 制度 ， 加强 第三者公正的监督监管 。政府部 门也要 转变
以往在公 用事业中的角色， Ｒ Ｉｓ 我国廉租 房融资中成功运 用创造 ｇ￣ Ｃ条件 。 为 ＥＴ 在 ．－ｊ
房地产投资信托基金介入廉租房融资体系模式探讨
我 国 廉 租 房 建 设 融 资 现 状
（ ）资金 来 源 分 析 一
经提 供了住房保 障的资金 ，新建廉租房 资 金缺 口至少为 ６ ５亿元 。随着社会保 障体 ８ 系的完善 ，将会有 更多人纳入廉租房保 障
体 系 中 ，到 时 候 廉 租房 的 建 设 资 金 将 远 不 止 这 个 数 字 。 所 以若 廉 租 房 建 设 仅 依 靠 政
廉租房融 资之后 ，可以将资本市场大量的 闲置资金募集起来 ，吸引养老基金 ，保险 基金投入廉租房 的建设。这种投资不仅周
期 长 可 以保 证 廉 租 房 建 设 的 长 期 性 需 要 ，
建设部的最新统计 的数字显示 ， 截至 ２ ０ ０９ 年６ ， 国已完成廉 租住 房项 目投资３ ０ 月 我 １
者认 为廉 租房建设发展很大程度 上受制于
日益 紧缺 的 资 金 来 源 。
ＲＥｌ Ｔｓ介 入 廉 租 房 融 资 体 系 的 可 行 性 分 析
２ ０ 年 两会 期间 ， 国工商联住宅产 ０５ 全 业商会 为解决廉租 房融资难 的问题提 出了
一
目前 ，我 国廉租房开发建设 资金的主
（ ）ＲＥ Ｔ 介 入 廉 租 房 融 资体 系的 一 Ｉｓ 我 国 廉 租 房 只 租 不 售 ， 金 回流 小 ， 现 但
模 式
是租金收益稳 定的情况 ，可 以采取 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
的运作方式 ， 体 的运作模式如图 １ 示： 具 所
由 政 府 无 偿 划 拔 廉 租 房 用地 ，规 划 廉 租 房
（ ）可 行 性 分 析 二
模 式 单 一 ，过 度依 赖 财 政 拨 款 ，随 着城
廉租房建设融资的金融创新
目筹 资、 设 、 营 ， 建 运 政府 则 与提供 贷款 的金 融机构 达 成 直接协 议 ， 该协 议 使特 殊 目的 的公 司能 比较 顺利 地 获 得贷款 ， 政府实 行监 督 。具体运 作模 式见 图 １ 。 Ｐ Ｐ模 式 根据 项 目预期 收 益 以及 政府 扶 持 力 度 Ｐ
安 排 融资 ， 以项 目公 司 的资产 作 为贷 款 保 障 ， 目经 项 营 直接 收 益 和通 过 政府 扶 持 转 化 的 效益 作 为偿 还 贷
维普资讯
廉租房建设融资的金融创新
俞玮 刘刚 华 中科技 大 学经 济学 院
由于廉租 房 建 设 的 资金 需 求 量 巨大 ， 因此 ， 该 应 借 鉴 国外经 验 ， 更多 的利 用 金 融创 新 ， 政府 主 导 型 变 的融 资模 式 为政府 引 导下 的商业 化运 作模 式 。
模式， 即公 共政 府 部 门与 民营 企业 合 作 的模 式 ， 公 是 共 基础 设施 建设 中发 展起 来 的 ， 以参与 各 方“ 赢 ’ 双 ， 或 “ 多赢 ” 为合作 理念 的一 种项 目融 资与 实施模 式 。 英 国于 １ ９ ９ ２年 提 出“ 鼓励 私 人 投 资行 动 ” 概 的 念 ，在 １ ９ ７年 消除 了对 私人 投 资项 目设置 的壁 垒 ， ９
度， 这将 有 利于 提 高整 个廉 租 房体 系 的运 作效 率和 透
明度 。
根 据 资金 投 向的不 同， Ｅ Ｔ Ｒ Ｉ Ｓ可 以分 为三 大 类 ， 即权 益类 、 抵押 类 和混 合类 。 权益 类 Ｒ Ｔ Ｅ Ｓ的收入主 Ｉ
要来 源 于 房 地产 租 金 ， 这 正适 合 于 我 国廉 租房 的特
Ｐ Ｐ模 式 的工程主 要包 括 ：交通 、 生 、 共安全 、 Ｐ 卫 公 国 防、 教育和 公共 不动 产管 理 。
中国廉租房的融资特征及其发展路径研究(上)
２０ ０６年 ７月 ３日， 设 部 公布 的 《０ ５年 城镇 房 建 ２０
屋概 况 统计 公 报》 示 ，０ ５年 我 国 城 镇 人均 住 宅 面 显 ２０ 积 达 到 ２ ． １平方 米 。２ ０ ６１ ０ ４年 实 行 的 五 部 委 联 发文
租补贴。无论选择何种模 式， 政府 必须在廉租房建设
中扮 演 极为 重要 的 角色 。我 国现 有 的廉 租 房体 系 ， 在
件 （ 镇最 低 收入 家庭 廉 租 住 房 管理 办法 》 定 ， 镇 （ 城 规 城 最 低 收 入 家庭 人均 廉 租 住 房 保 障 面 积 标 准 原 则 上 不 超 过 当地人 均 住房 面积 的 ６ ％ 。按 限 估计 ， ０ 廉租 房
（ ） １ 新建廉 租 房面 积
、
廉租 房 融资 的 国际经 验及 其特 点
１廉 租 房 建 设 融 资制 度 的 国 际经 验 及 对 我 国的 ．
启 示
从 国 际经验 看 ，较 为 流 行 的 住 房保 障形 式有 三 种： 第一 ， 政府 直 接 投 资建 设 低 租 住房 ； 二， 府 以 第 政 优 惠贷 款贴 息 、 税 等 办法 间接 参 与住 房供 应 ； 三 ， 减 第 政 府实施 住 房保 障 政策 ， 接 向最低 收入 家庭 发放 房 直
有待 发掘 。
一
求其 与 市场 保 持隔 绝 ， 样可 以保 证廉 租 房 的有 效 建 这 设、 公平 分 配 。三 是为 廉 租房 建 设需要 拓 宽财 政 和 各 种 收 入渠 道 （ 加 坡 ） 这 就 要 求 政 府 制 度 不 断 创 新 。 新 ， 四是金 融 体 系 为廉 租 房 建设 提 供 专 门 系统 （ 国 、 美 德 国、 加 坡） 可 以说 是 一 种特 定 功 能 的政 策 性 金 融 。 新 ， 五是 政府 由原先 的直接 出资 建房 ， 变 成 寻 找 已有 空 转 置住宅 作为房 源 ， 向租 房者 提 供 货 币补 贴 的方 式 解 决 低 收入群 体 的住 房 问题 （ 国 、 国、 美 英 日本） 。 ２ 廉 租 房 建 设 的 资 金 缺 口测 算 ．
基于模糊综合评价的廉租房PPP项目融资风险分析一——以青岛市为例
Ｂ ｓｄ ｏ ｕ ｚ ａｉ ｙ ｔ ｅｉ ａｕ ｔｏ ａ ｅ ｎ Ｆ ｚ ｙ Ｑｕ ｌ ｙ Ｓ ｎ ｈ ｔｃＥｖ ｌ ａｉｎ ｔ
Ｔａ ｅＱｉｇ ａ ｎ Ｅｘ ｍｐ ｅ ｋ ｎ ｄ ｏ Ａｓａ ａ ｌ
Ｗ ＡＮＧ ｉｎ ｈ ＹＡＮＧ ａ － ａ Ｌ Ｕ ａ － ｉｇ， ＨＡＯ ｉ Ｊａ － ｏ， Ｇｕ ｎ ｎ ｎ， Ｉ Ｘｉｎ ｎｎ Ｚ Ｈｕ
国家就相继推出了各项政策规定来配合廉租房建设． 前 ， 国廉租房资金来源主要是以政府财政预算为 目 我 主， 房源主要包括 ： 政府出资收购的住房 、 社会捐赠的住房 、 腾空的公有住房 、 政府出资建设 的廉租住房 以 及其他渠道筹集 的住房Ⅲ． 然而， 国长期以来都是以政府预算投资为主进行兴建 ， 我 资金来 源和融资方式
以青 岛市 为例
王建波 ， 冠楠 ， 宪宁， 杨 刘 赵
（ 岛理工大学 管理学院 ， 青 青岛 ２ ６ ２ ） ６ ５ ０
辉
摘
要： 廉租房建设是 一项社会 福利事业 ， 解决 我国城镇低收人家庭住房 问题 的有效途径． 而我 国廉租房 是 然
建设融 资出现巨大缺 口， 并且存 在一系列 融资风 险． 借鉴 Ｐ Ｐ融资 模式 在基 础设施 建设运 营 当中的成功 经 Ｐ
（Ｓ ｈ ｏ ｆＭａ ａ ｅ ｎ Ｑｊｇ ａ ｃ ｎ ｌｇ ｃｌＵｎｖ ｒ ｉ ，Ｑｉｇ ａ ６ ５ ０， ｉａ ｃ ｏ ｌｏ ｎ ｇ ｍｅ ｔ， ｎ ｄ ｏ Ｔｅ ｈ ｏｏ ｉａ ｉｅ ｓｔ ｙ ｎ ｄ ｏ２ ６ ２ Ｃｈｎ ）
Ａｂ ｔａ ｔ ｓｒ ｃ ：Ｔｈ ｏ ｓｒ ｃｉｎ ｏ Ｏ ｒ ｎ ｏ ｓｎ ｓａｃ ｕ ｅｏ ｏ ｉｌｗｅｆ ｒ ，ｗｈｃ ｓｔ ｅｋ ｙ ｅｃ ｎ ｔｕ ｔｏ ｆｌＷ—ｅ ｔｈ ｕ ｉ ｇ ｉ ａ ｓ ｆｓ ｃａ ｌａ ｅ ｉｈ ｉ ｈ ｅ ａ ｄ ｅｆｃｉｅｗ ａ ｏ ｒ ｓ ｌｅｔ ｅｈ ｕ ｉ ｇｐ ｏ ｌｍ ｆｌｗ－ ｃ ｍｅｆｍ ｉｅ ｉａ ｕ ｏ ｉ ｎ ｆｅ ｔｖ ｙ ｔ ｅ ｏ ｖ ｈ ｏ ｓｎ ｒ ｂ ｅ ｏ ｏ ｉ ｏ ａ ｌ ｓｉ Ｃｈｎ ，ｂ ｔｎ ｗ ｎ ｉ ｎ ｔ ｐ ｅ ｅ ｔ ａ ｉ ｌ ａ ｕ ｉｇ ｔ ｅ ｃ ｎ ｔｕ ｔ ｎ ｐ ｏ ｅ ｓｏ ｏ ｒ ｎ ｏ ｓｎ ｎ Ｃｈｎ ． ｈ ｔ ｒ ｓｎ ｓａｃ ｐ ｔ ｐ ｄ ｒｎ ｈ ｏ ｓ ｒ ｃ ｉ ｒ ｃ ｓ ｆｌ ｗ－ｅ ｔｈ ｕ ｉ ｇ ｉ ｉ ａ Ｗ ａ ａ ｇ ｏ Ｓ ｍｏ ｅ ｈ ｒ ｘｓ ｅ ｉｓｏ ｉｋ ｆｃｏ ｓ ｒ ，ｔ ｅ ｅ ｅ ｉｔａ ｓ ｒｅ ｆｒｓ ａ ｔ ｒ ．Ｔｈｓｐ ｐ ｒａ ｔ ｅｙ ｂ ｉｇ ｒｖ ｔ ａ ｉａ ｏ ｔ ｅ ｉ ａ ｅ ｃｉ ｌ ｒｎ ｓｉ ｐ ｉａ ｅｃ ｐｔ １ｔ ｈ ｖ ｎ ｃ ｎ ｔｕ ｔ ｎ ｏ ｗ－ｅ ｔｈ ｕ ｉｇ Ｓ ｓｔ ｐ ｅ ｐｉｓｓ ｐ ｌ ｎ ａｓ ｓｑ ａｉｙｂ ｓｎ ｈ ｏ ｓｒ ｃｉ ｆｌ ｏ ｏ ｒ ｎ ｏ ｓｎ Ｏａ ｏ ｓ ｅ ｄｕ ｕ ｐ ｙａ ｄ ｒ ｉｅｉ ｕ ｌ ｙ ｕ ｉ ｇｔ ｅ ｔ ｔ ｔ ｓ ｃ ｅ ｓｕ ｘ ｅ ｉｎ ｅ ｏ ｈ Ｐ ｍｏ ｅ ｎ ｔ ｅ ｃ ｎ ｔｕ ｔ ｎ ｏ ｎ ｒ ｓｒ ｃｕ ｅ ａ ｄ ｃ ｍｂ ｎ ｄ ｕ ｃ ｓ ｆ ｌ ｐ ｒｅ ｃ ｆｔ ｅ ＰＰ ｄ ｌｉ ｈ ｏ ｓｒ ｃ ｉ ｆｉ ｆａ ｔｕ ｔ ｒ ｎ ｏ ｉｅ ｅ ｏ
中国廉租房的融资特征及其发展路径研究(下)
逐利性 ，能够及时感受市场对廉租房 的需求压力 ； 又
由于其 政策 性 金 融 的特性 ， 府将 用 于廉 租房 建 设 的 政 社会 保 障资 金短缺 的压力传 导给 开发性 金 融机构 。 这 就有 效地 将 政府 意 图和市场 压 力连 接 了起来 。 体来 具 说 ， 开发 性 金 融采 用 “ 府 入 口— — 开 发性 金 融 孵 政
（） ５ 福利彩票。 廉租房作为社会保障体系的重要 组 成 部 分 ， 别 是 廉租 对 象 包 括 社会 优 抚 对 象 ， 孤 特 如 老、 烈属 、 伤残等特殊 困难家庭 ， 同样也是社会福利救 助的主要对象 。因此 ， 从社会福利奖券的筹集款中适 当提取一定 比例 ， 专项用于廉租房 ， 也符合发行社会 福利彩票 的初衷 。 福利彩票销售额 巨大且资金来源持
无偿 划 拨 廉租 房 用 地 ， 规划 廉 租 房 建 设方 案 ， 发性 开
融 资源 的导 向和动 员作 用 。 开发性 金融 机构 利用 国家
信用融资， 并通 过 组 织增 信 、 订协 议 等 市 场化 方 式 签
金融 机构进 行投 资 ， 成后 按照 市场 价 格 由当地 政府 建
式投资建设廉租房，并在特许期 内经营廉租房项 目， 特 许期满 后将 整个 廉 租房 项 目移 交给 政府 ， 府通 过 政
２０． ｏ 讯
巴曙松专栏
化— — 市 场 出 口 ” 的运 营 模 式 ， 如 可 以考 虑 由政 府 例
１政府制度创新及改进方向 ．
（ 实行 优 惠政策 吸 引 民间资金 。 据 日本 和 新 １） 根 加 坡 等地 的经验 ， 府 公共 住房 建 设逐渐 引入 民营 企 政 业 参 与是一 种普 遍趋 势 ， 这有 利 于缓 解政 府 的财 政 压
浅谈廉租住房制度的资金筹措
镇最低收入家庭廉租房管理办法》规
《 ） 四 具有地方 制定实施的特点
定， 城镇最低收入 家庭廉租住房保障方
中国 的廉租房 制度 尚处于起步阶 廉租房要 比经济适用房或 限价商品房
式应当以发放租赁住房补贴为主 ， 实物 段 ， 相对于许 多发达 国家还较为落后 。 更符合需求 ，也 更切合 实际 。经济适 配租 、 金核减为辅 ， 而明确 了两种 所 以 ，目前我国实行的是由国家进行 用房或限价商品房存在一个很大的弊 租 从
—
—
拆迁廉租房——招拍挂土地—— 大部分城市所提供的廉租房建设资金 房领域的社会公共资产， 出售直管公房
赚取溢价——兴建更 多廉租房 ，这样 远不能满足要求 ，主要因为 目前我国 所归集的售房款 实质是对社会公共资
的 良性循环发展才是符合 目前现状的 大部分城 市的财政收入水平相对较低。 金的回收 ，９ ６ （ 于加强国有住房 １９ 年 关
设部２ ０ 年通报的全国城镇廉租住房 大程度上 制约着住房 公积 金增值对廉 公房销售款给廉租房提供的资金总量 ０６ 制度建设和实施情况显示 ， 截至 ２ ０ 租 房建 设的保障作 用。中国人民银行 也是很有限 的。发行社 会福利彩票作 ０５
年底 ． 全国累计用于最低收入家庭住房 房地产金融分析小组发布的（０４ ２０ 年中 为一种 常规性 的融资方式在社 会保 障 保障的资金 为４ 亿元 ， ７４ 已有 ３ 万 国房地产金融报告》显示 ， ２９ 截至 ２０ 年 方面应用得 比较 多 ， ０４ 但是截至 ２０ 年 ０４ 户最低收入家庭 被纳入廉租住房保障 底 ， 国住房公积金缴存余额为 ４９ ． 全 ８ ３５ １ 月 ，划入全 国社会保障基金理事会 ２ 范围。 同时 ． 国２ １ 全 ２ 个地 级市 实施 了 亿元 ． 实际缴存职工人数为 ６ ８ ５ １ ． 万 的彩票公益金总额为 １９ ２ 亿元 ， ３ ２ ．８ 即 廉租住房 制度 ， 中 ， 其 河北 、浙江 、山 人， 占在职职工人数 的 ５ ．％。２０ 年 使全部用于廉租 房建设也是不够的。 ８４ ０４
廉租房建设的融资困境和对策
２、 缺 乏金 融 工具
困难 。尤其是在廉租房开 发建 设的融资渠道方面 ， 其 目前大 多 仍停 留在 以财政拨款 、社会保 障等纯政 策性的资金支持上 ， 而 更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。
二、 我 国 廉租 房 建 设 融 资 的 现 状 １ 、 资金 供 应 量 不 足
了由商品房 、 经济适 用房 、 廉租房构成 的适应不 同收入 群体的 多层次新型住房供应体 系。 廉租房是政府在住房领域实施社会 保 障职能 ， 向符合城镇居民最低生活保障标准 且住房困难的家 庭， 提供租金补贴或者 以廉租租金进行实物配 租的具有社会保
障眭质 的普通住宅。 由于具有福 利性特 点 ， 廉租房的开发与运作 面临着重重 的
从各国廉租房建设的经验看 ， 政府在廉租房 建设融资 中处于 主
导地位无可厚非 ， 但是 僵硬的资金供给机制会 给国家造成沉 重
我 国 自身 国情 ， 采 取 多 元化 的融 资渠 道 来 满 足 其 融 资 需求 。 【 关 键 词 】廉 租 房
一
的经济负担 。
４ 、 缺 乏 监 督机 制和 封 闭机 制
建设资金 、 核定廉租房入住 资格 、 发放租 金补贴等 ， 并没有建 立 对廉租房建设及管 难 的 原 因分 析
１ 、 地 方 政 府 建设 廉 租 房 缺 乏 积 极 性
建设廉租房需要大量资金和土地 的投入 ， 却不能产生经 济 效益 ，这与地方政府追逐 自身经济 利益最大化的倾 向相 矛盾 。 况且 ， 廉租房 的开发是一个耗 资大 、 周期 长的工程 ， 尤其是其福 利性的特 点 ， 使得地方政府的投入积极性偏低。另外 ， 部分地 方 省市的财政 实力也并不 强 ，即使 其本意 想真正 落实廉 租房政 策， 但 因财政 资金 的缺失 ， 也无 力执行 。因此 ， 分析 当前城镇廉 租房的融资模式并对其融资困境予 以解 读 ， 可 以发现以政府主 导为主的融资弊端重重 。我们应制定 更灵活的金融制度 ， 实现
保障性住房建设的融资模式
保障性住房建设的融资模式:REIT就是新融资工具激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。
与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。
近月来,为抑制房价的迅速攀升与应对部分城市房价过高,中国政府已加大对建设保障性住房的关注,并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。
今年建设580万套保障性住房的官方目标,已经由地方政府与住房与城乡建设部签订协议,国家高级领导人对此坚定地予以肯定。
地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则,并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。
本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市场参与者以及商品房市场与原材料需求由此所受的影响进行论述。
保障性住房的分类在中国,“保障性住房”包含多个住房类别,它就是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况与目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。
各个城市自行制定保障性住房标准。
例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元,人均资产须少于人民币90000元。
家庭成员须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。
保障性住房大致可分为四类:经济适用房单位面积一般限制在60平方米以内,并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。
经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租她们的住房,但按原价卖回给地方住房主管机关除外。
经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。
经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。
此类开发商可免费获得土地,并可获得50%的所有其她税收减免,但须遵守售价与建筑标准方面的指引。
基于经济公平的廉租房REITs融咨模式
房地产投资经营管理 ， 并将投资综合收益按 比率分配给投 资者
的一种信托基金 。它是集聚社会闲散资金的“ 吸金石” ， 能在 开
信托投 资公司资金信 托管理暂行办法（ 后文简称 《 暂行办法》 ） 等 是规范和约束我 国企业或基金筹资 、 运营 的最主要法律。
１ ． ＥＩ Ｒ Ｔ ｓ 法律主体地位不明确带来的不公平 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 作为一种新型 的投资基金， 不 同于企业法人， 具体运 作方式与 《 基金法》 也有一定差别 。其筹资及运行可参考 《 基金 法》 、 《 暂行办法》 ， 但难 以作为其设立和运行的直接依据 。证券 投资基 金同公司相 比， 并非法人， 只是一种基于基金合约约定存 在的集体投 资方式 。 它没有经营范围， 法律主体地位不明确 。 依
管理机构进行保管； 独立第三方资金管理机构同时负责对 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 投 资公 司的资金使用情 况进行 审批 ： 专业的房地产公 司将房屋
公平性风险。 （ 二） 税收体系不匹配造成 的不 公平 在国外，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 受到投 资者青睐的重要 因素之一便是由于
资金 问题一直是制约我国廉租房建 设的核心 问题 。 仅依赖 政 府资金支持难 以满足廉租房建设之需， 通过市场手段拓展廉 租房融资才是长期可持续发展之道。Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 是一种 以发行受益 凭证的方式汇集特定多数投资者资金，由专 门的投资机构进行 出租给廉租房住户 。 二、 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 融资模式 应用 于我 国廉租房建设的不公平体现 （ 一） Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ 法律制度不健全导致的不公平 目前 ， 《 公司法》 、 《 证券投资基 金法》 （ 后文简称 《 基金法》 ） 及
外 ，由于 目前我国信托监 管机构和 资金管理机构的专业能力和
北京市廉租房融资的REITs模式研究
、
金 融 业对 北京 经 济 贡 献 率 为 １．％ Ｏ １。 ３ 拥有大量的优质的政府产权房产 ． 按照 国务 院保障性安居工程会 议部署 ，２ １ 年将 进一步加 ００ 大政策性住房建 设力度， 明确２ １ 年要实现新开 工建 设和 收购 ００ 政策性 住房 ｌ ． ） 套 ，占全 市住宅 开工套数 的 比例达到 ５ ％ ３４７ Ｏ 以 上 。这 些 房 产 为 北 京 廉 租 房 建 设房 地 产 信 托 基 金 试 点提 供 了 稳 定 的 ，优 良的 资产 基 础 。 综上所述 ：北京作为我 国经济较发达 的城市之 一，所 具备 上述 优势 ，Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ 模式在北京廉租房融资具有可行性。 （ ）Ｒ Ｉ ｓ 用 于 廉 租 房 建 设 的 基 本 的 思路 三 ＥＴ应 １我 国Ｒ Ｉ ｓ ． Ｅ Ｔ 的基 本 结 构 结 合 中 国 情 况 ， 具 体 的 运 作 流 程 是 ： 首 先 由Ｒ Ｉ ｓ 理 公 Ｅ Ｔ管 司 也 就 是 受托 机 构 ，依 法 设 立 Ｒ Ｉｓ Ｅ Ｔ ，采 用 公募 的方 式 投 资 者 发 行Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 的受益证券 以获得资金；然 后组建基金管理公司担任基 金管理人 ，进 行经 营管理 ，选择不 同类型的房地产商 业地 产、 物业项 目及其他 经主管机关核准投 资的项 目进行 多元 化投 资组 合，有效地 降低风 险 ，获取较 高经 济收益。投资者凭受益 凭证 可 以 得 到现 金 分 红 。 ２ 北 京 廉 租 房Ｒ Ｉ ｓ 运 作 ． ＥＴ的 （ ） 从 产 品 的 设 计 思 路 来 看 ， 可 以将 产 品 设计 为 “ 国 １ 准 债 ”产 品，使 其收益率高于 同期银 行同期存款利率 ，又低 于着 眼 于 商业 物业 的Ｒ ｌｓ 品 ， 该 “ 国债 ”产 品较 为 可 行 的 预 期 ｂＴ产 准 收 益 率 为 ３一 ％ ％５。 （ ）在 出资方式上 ，按照 《 ２ 基金法》的规定组建发起人， 发起 人 以有政府 背景的机构 （ 如房地产 管理局下设机 构、公积 金 管 理 中心 等 ） 、 有 投 资 意 向 的房 地 产 企 业 、保 险 公 司 、 海 外 投 资 基金 等 。 （ ）在 资 金 的募 集 方 式 上 ， 可 以 采 用证 券 化 运 作 。 ３ 廉租房Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 运行流程如下：第一，北京市政府与银行共同 组 建 廉租 房Ｒ Ｉ ｓ 划 ； 第 二 ， 住 房 保 障机 构 负责 廉 租 房 租 户 的 ＥＴ计 标 准 的制 定 、 廉 租 户 的 筛 选 、租 金 补 贴 的 划 转 等 工 作 ：第 三 ， 建 立 廉 租 房 资 产 管 理 公 司 ；第 四 ， 市 政 府 与 银 行 共 同 决 策 所 选 房源 ；第五 ，每 年廉租户所交租金 与政府补贴租金共 同构成投 资者 当年 的收益。廉租房信托 计划 到期时 ，政府 与银行共 同按 约 定 方 式 处 置廉 租 房 ，返 还 投 资 者 本 金 。
PPP融资模式在国有林区廉租房建设中的应用研究——以四川省为例
一
、
Ｐ Ｐ模 式的主要 内容 Ｐ
１ Ｐ Ｐ模式 的简介 ．Ｐ Ｐ Ｐ （ ｒ ａ － Ｐ ｂｉ Ｐ ｒ ｅ ｈ ） 即公共 民营 Ｐ Ｐｉ ｔ ｖ ｅ ｕｌ － ａ ｎｒ ｉ ｃ ｔ ｓｐ
合伙制模式 ，它是 指政 府 、营 利性企 业 和非 营利性 企业基于某 个 项 目而 形成 的相互 合 作 关 系 的形 式。 通过这种形式 ，合作 各方 可 以达到 比预期 单独 行 动
准和不 同地理 条件下 居 民对住房 的实 际需 求。 由于 四川省 国有林 区棚户 区的房 屋多 是修建 已久 的老房 子 ，且地理 环境 的特殊 性 对 房屋 的损 毁 也 较 严重 ， 棚户 区房屋基 本都 已陈 旧 、破烂 不堪 。这 些 房屋 的 质量 问题主要 体 现在 ：① 修 建久远 ，损毁 严重 ；② 存在着重大 消防 、安 全 隐患 ；③ 受 自然灾 害 、地质 条件变化影响 ；受山体滑坡的危害 。 大量难 以满足需 求 的现有住 房 亟待 翻新甚 至重 建 ，这无疑加大 了廉 租房建 设工 程规 模 ，增 加 了建 设 中的融资负担 。
求 也 越来 越 大 。
图 ２ 廉 租 房 Ｐ Ｐ模 式 运 作 图 Ｐ
２ ．改造资金供 给分析 （ ）居 民经济状况较差 １ 棚户区居民合 理承担一部分安置住 房建设资金 ， 是棚户区改造过程 中的一 项重要 资金 来源 渠道 。而 四川省 国有 林 区棚 户 区 的居 民经 济状 况整 体 较差 。 四川省 国有林区棚户 区居 民 目前呈 现 的是 “ 低就业 率 ，低收入”状况 。在 ２０ 年 ，四川省 国有林 区棚 ０８ 户 区的在 职职 工 的工资 收入 为 １ ９ 元 ，是全 国在 ２３ １ 职员工 的工资收入 的 ４ ％ ，而棚户 区 中低保 户就 占 ２ 了 ３ ％ 。据初 步统计 ，实施 棚户 区改造 工程 ，８ ％ ２ ５ 以上的家庭无能力参与共建 。 较差 的居 民经 济状况决 定 了棚 户 区居 民依靠 自 身资金投入 到棚户 区改造 的能 力有 限 ，而且 ，由于 棚户 区居 民都 未建立 住房公 积金 ，使 得改造 资金 更 加捉襟见肘 。这 就要求 在进 行棚 户区改 造时 ，政 府 要加 大资金 补助 的力 度 ，加 强政 策的倾 斜性 。同时 要积极扩宽其他资金来源 ，共 同完成棚户区的改造 。 （ ）资金供给渠道单一 ２ 尽管财政 补助 、银行 贷款 、企 业支 持 、群众 自 筹 、市场开发等办法 都是筹 集 资金 的重要渠 道 ，但 对于特殊的国有林 区棚户 区 ，职工安 置资金缺 口大 ， 且 国有林业棚户 区大多是 在崇 山峻岭 当 中，这 些土 地基本上都不具有 创造 经济价值 的可 能 ，对社 会资 金的吸引力微乎其微。四川省 国有林 区棚户 区庞 大 ， 单单靠政府的资金无法完成如此 大规模 的改造 。 三 、廉租房建设 中 Ｐ Ｐ模式的具体设计 Ｐ 廉租房建设 中的 Ｐ Ｐ模式 运作 以确定 私人企业 Ｐ 为起点 ，最终签 订合理 的 Ｐ Ｐ协议 。应针对 四川 省 Ｐ 国有林业棚户 区的实 际情 况 ，把握 Ｐ Ｐ模 式 的核 心 Ｐ 思想 ，为棚户 区改造设计可行的 Ｐ Ｐ模式 运作 流程 ， Ｐ
基于保险资金运用视角透析廉租房建设去财政化
基金的收益率最高 ， 但风险也最高。除 了长期 国债 以外 ， 从资产负债匹配要求的角度 看 ， 这几类投资 对象经风 险调整 的收益率要么偏低 ，要么偏高 ， 并 不适 合 在资 产管 理 中实现 超配 。 ２０ 据 ０９年 １ ２月 ２ ２
日我 国保 监会 副 主席 李 克 穆 在 “０９中 国金 融 论 ２０ 坛 ” 的发言所称 ， 至当年 １ 月底 ， 国保险资 上 截 １ 我
在我国， 财政资金短缺是制约当前廉租房建设
性最高 ， 但收益率也最低 ； 股票或偏股型证券投资
的一个重要 因素。但随着 ２０ 年 ｌ ０９ ０月 １日新《 保
险法》 的颁布实施 ， 保险资金 已被允许进行不动产 投资 பைடு நூலகம் 投资渠道 的拓宽为保险资金的运用与廉租房
建设 资 金 的筹集 实 现 了法 理 上 的有 效对 接 ， 既为 这 保 险资金 的投 资方 式 多样 化带 来 了新 机 遇 ， 为 城 也
镇廉租房建设的融资模式提供 了新思路。
一
、
保 险资金投资廉租房 的必要性 与可
金运用余 额 已达到 ３ ６ ． 万亿元 ，其 中银行存款 占 ５ ２ ． ％， ７ ３ 债券 占 ５ ． ％， ２ １ ８ 基金 占 ７ ５ 股票 、 ８ ． ％， ０ 股权 占 ｌ． ％。 １ ９ 可见 ， ２ 随着我国保险业的快速发展， 保险 资 金 的运 用结 构 虽 然较 历 史发 生 了很 大 的 变化 ， 但 由于 目前市场利率仍处在历史低位 ， 债券市场收益 较低 ， 金融市场波动较大 ， 部分 品种超配的风险程 度也在不断提高 ， 保险资金的高效运用正面临着越
资 和 资产 负债 匹配 的 角度 以及 规 避 不动 产投 资 的风 险看 ， 险 资金投 资 建设廉 租 房 宜采 保 用 ＢＯＴ模 式 ， 其特 点是 能充分发 挥保 险资金 低期 望 收益 率 、 量 资金 和 长投 资 回收 期 的 体
廉租房建设融资问题思考及其创新模式探讨
定 的 成 绩 ． 析 其 主要 原 因还 是 建 设 资金 这 个 发 展 瓶 颈 ， 直 制 分 一
约 了这 项 事业 的全 面快 速 发 展 ， 此 如 何 合 理 充 分 解 决 廉 租 房 因 建 设 融 资 问题 是 至 关 重 要 的 。 １ ．目前 国 内廉 租 房 建 设 的 资 金 主 要 来 源 分 析 及 其 特 点 、
部奖 励 居 民住 宅储 蓄 和保 证 储 蓄 的 购 买 力 不 发 生 大 的 贬 值 ， 稳
管理办法》 通知（ 的 财综 １０ ７ ６ － ０］ ４号 ） 中细 化 为八 项 资金 来 源 ２ 文 渠 道 ， 各 级财 政 预 算 补 助 分 为 四项 ． 把 增加 了社 会 捐 赠 的 廉 租 住 房 保 障 资金 和其 他 资 金 。分 析 以上 资 金来 源我 们 可 知 有 如 下 特
自身 的工 作 尚未 开 展好 ， 不用 说 如 何 为 廉 租 房建 设 起 作用 了 ； 更 四是 提 供 的社 会捐 赠 资金 和 其 他 资金 到 目前 都 没 有发 挥 什 么 作 用 ， 主要 是 缺 乏 一 种 具 体 的捐 赠 或 其 它 资金 归 集 的 机 制 ， 这 以致
４ 企业 家 天 地 ・下 旬干 ／２ ０ ４ ｊ ０ ９／２ ｊ
廉租房建设融资问题思考及其创新模式探讨
郑 慧 开
摘 要 ： 租 房 建 设 是 一 项社 会 福 利 事 业 ， 建 设 资金 目前 一 直 廉 其 在 提 取 风 险准 备 金 支付 管 理 费 后 余 额 非 常 有 限 ； 其二 是 受 金 融
流 于形 式 没 有 实 质 的 意 义 。
我国廉租房融资的现状及模式创新
改进我国廉租房建设融资的若千设想 ： 提高各地方政府
对廉租房建设的重视性和积极性 ； 加大土地出让金净收益的
提取比例 ； 房地产证券化 ； 创设廉租房 Ｒ ￣ Ｓ； Ｅ Ｔ 城市运营与
Ｂ Ｔ模式 Ｏ
公积金 中心管理 费用，最后才是城市
廉租住房建设补充资金 。同时根据规
维普资讯
％ Ｉ
屯
我国廉租房建设融资的现 状分析
一
、
目前 ，我国 的廉租 房建设融 资方 式，主要包括财政 拨款 （ 直管公房 出
售或出租 收入 ） 住房公积金增值收益 、
、
我国庸租房融资的
现状及模式创新
文 ／金秋萍
社会保 障和社会捐赠 。但这部分资金 根本不足 以支持廉租住房建设 ，因而
定 ，住 房公积金增值 收益用于建立住
房公积金贷款风 险准备金的 比例不得 我国社会保 障体系的一个分支 ， 因此 ， 会捐赠 的资金也是有限 的，而且 即使 低于 ６％。显然在提取 了风险准备金 、 社会保障资金也是我国廉租房建设的 近年来有增加 的趋势 ，但 由于受我 国 Ｏ
作为辅助的融资方式。
（ ） 四 土地 出让金 净 收益
由于廉租房是 为我国最贫 困人群 社会保 障对 于廉租房建 设的资金 支持
建设的住房 ，属于社 会福利性质 ， 是 也十分 有限。除了社 会保 障 以外 社
２０ 年 ，国家财政部会同建设部、 ０６
Ｊ ｎ ａ ０８ ａ ｕ ｒ ２０ ｙ ２ ５
资金 之中。土地 出让金 属于预 算外收 但 是，从 当前我 国政策性银行对于廉 不高。对于有 些地 方政 府而言．因各 入 ， 因此给地 方政府 的财政 收支留下 租 房建设所 出台的配套机 制来看，缺 地财政收入程度的差异性存在，即使
对廉租房建设采用BOT融资模式的探析
颁布实施了 《 城镇最低收入家庭 房 建设 中实 际运 用 ， 无 论 从 理 共 产 品 ， 备 运用 Ｂ Ｔ 资 的前 但 具 Ｏ 融
廉租住 房管 理办 法》 。但是 ， 制度 论上 还是从 现实 环境 看都具 有一 提 条件 。 运行 以来 ， 为种种 因素 的制约 ， 因
廉租 房 在各 地 的发 展并 不 平衡 。
常住居 民户 口的最 低收 入家庭 提 向政府 认定 的廉 租房 住户提 供住 有 一定 的排他 性 ；从 消 费 的竞 争 供 租 金相 对低 廉 的普 通住 房 。
房和相 应 的服务 ，廉租 房住 户 和 性 角度看 ，廉 租房 的边际 生产 成
Ｏ 本不 为零 ，边 际拥有 成本 也不 为 ２０ ０ ４年 ３月 我 国在 《 城镇 廉 租房 政府 共 同负担 廉租 房 。虽 然 Ｂ Ｔ 管 理办 法》 的基 础上 修改并 正式 融 资方式 目前 还没有 在我 国廉 租 零 。 因此 ， 租房 可以界定 为准公 廉
空 送 电线 路 ， 区也是 特定地 形 ， 市
“ 陵 （ 区 ） 的地 形类 别 乘 １ 丘 市 ” ． ２
围， 是相对 于城 市郊 区而 言的 ， 而 调整 系数 计算 。但整 个架 空配 电 不 是单 纯的行 政 区划 。经 调解 双 线路 工 程 在 全 封 闭状 态 下施 工 ，
中采 用 Ｂ Ｔ融 资 模 式 不 存 在 制 Ｏ 度障 碍 。
３ 民 间 资 本 供 给 量 大 且 有 投 ．
５拥 有成功 的案 例 。在 日本 、 ．
新加 坡 和香 港 等地 ，政 府公 共 住
外 ，在 Ｂ Ｔ合 同 的签 订 过 程 中 ， Ｏ 也可 以将 建设 风 险 、采 购与 供应 风险等 合 理转 移 。三是 有利 于 提 高廉 租房项 目的运 作效 率 。一般
廉租房建设的新型融资模式
地 产信 托等 创 新融 资模 式进 行廉 租 房建 设 ， 一 进 步 拓 宽融资 渠道 。
一
（ 廉租 房建 设 Ｂ Ｔ融 资 的优 点 二） ０ １ 廉 租 房 建 设 工程 浩 大 、 及 利 益 群 体 多 、 ． 涉 保 障范 围广 、 资金 筹集 量大 、 转速度 慢 、 资渠 周 融 道狭 窄 。 Ｂ Ｔ模 式建 设廉 租房 则可 以进 一步拓 而 ０
现 的一 种 主要用 于 包括 铁 路 、 公路 、 口、 梁 等 港 桥
资金、 缓解 政府 财政 压 力 、 散融 资风 险 。 分 ２ Ｂ Ｔ融 资 模 式 一 方 面 能够 集 中 大 量 专 家 ．０ 和 技术 人 员高质 快速 完 成廉 租房 项 目建 设 ， 在短 期 内为更 多 的廉 租 房住 户 提 供 住 房 ； 一 方 面 ， 另 项 目公 司采 用先 进 的建造 技 术可 以降低 成本 ， 提 高利 润率 。 ３ 廉 租 房 建 设 过 程 中 ， 府 为 项 目划 拨 土 ． 政 地 ，给 予项 目公司包 括 税收 在 内 的多项优 惠 ， 有 效 降低 了建 设成 本 。此 外 ， 政府 还 为项 目公 司 的 ４ 廉 租房 与经 济适 用住 房制度 的融合 ．
宽 融资 渠道 ， 急需 输血 的廉 租 房建 设注 入 大量 为
、
Ｂ Ｔ融资模 式分 析 ０
（ Ｂ Ｔ融资模 式 的基本 概念 一） ０
Ｂ Ｔ Ｂ ｉｄ Ｏ ｅａ ｅ Ｔａ ｓ ｅ） ０ （ｕ ｐ ｒ ｔ ｒ ｎ ｆ ｒ 即“ 设一 ｌ 建
经 营一 转 让 ” 的方 式 ， ２ 是 ０世 纪 ８ ０年代 中 期 出
上 ， 一 步 拓 展 住房 公积 金 使 用 用 途 ， 中低 收 进 如 入 家庭 支 付租 金 、 支付 购房 首付 等用 途 。或 者 以 公积 金 收 益 为基 础 ， 成立 专 项 住 房 基 金 ， 持 廉 支
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廉租房融资模式探讨【摘要】廉租房作为一项重要的住房保障制度，福利性、公益性的特性决定了其与一般商品房的开发、运作方式的显著不同。
在开发融资渠道上，政府主导财政资金供给模式使得融资渠道单一，引入房地产信托投资基金（REITs）将有助于解决廉租房融资困境。
结合REITs具有的高收益、低风险特性，分析了将REITs发展成为解决廉租房建设资金缺口的有效金融工具的优势、发展思路及应注意的问题。
通过对我国廉租房建设融资现状的分析，阐述了我国廉租房建设所存在的问题，并提出了一种新型融资方式——PPP融资模式。
利用博弈论模型论证了私营企业投资建设廉租房的可能性，同时通过SWOT分析法及财务方案分析，对PPP融资模式应用于廉租房建设的可行性进行分析论证。
【关键词】廉租房融资房地产信托投资基金PPP模式Financing of low-rent housingAbstract: Low-cost housing as an important housing security system, welfare, public welfare and the general characteristics determine its real estate development, operation of a significant difference. In the development of financing channels, the government-led funds financing channels for a single supply mode allows the introduction of real estate investment trusts (REITs) will help solve the low-cost housing financing. REITs have high returns with low risk characteristics, analyzes the development of the REITs part of the solution cost housing construction funding gap of the advantages of an effective financial tool, the development of ideas and should pay attention to. Through the financing of low-cost housing construction analysis of the current low-cost housing construction in China described the problems and propose a new type of financing - PPP financing models. Using game theory model of private investment demonstrates the possibility of building low-cost housing, through SWOT analysis and financial plan analysis, PPP financing model used in the feasibility of building low-rent housing analysis and demonstration.keyword : Low-rent housing Financing REITs PPP mode目录引言 (3)一、我国廉租房建设融资现状 (4)二、廉租房建设融资的创新模式 (5)1.加强管理和建立激励机制以督促资金落到实处 (5)2.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设 (5)3.运用公债和彩票等方式募集资金解决廉租房实际问题 (6)4.细化房地产政策，充分发挥房地产企业的作用 (6)5.鼓励大型国有企业建设，解决廉租房问题 (6)6.发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化 (6)三、廉租房建设资金的主要来源及其特点、缺点 (6)1、廉租房建设资金主要来源 (6)2、廉租房建设资金特点 (7)3、廉租房建设资金特点 (7)四、引入房地产信托投资基金（REITs） (7)1、REITs优势 (7)2、REITs设计思路 (8)3、REITs应注意的问题及对策 (9)五、引入PPP融资模式 (10)1、PPP融资模式简介 (10)2、应用PPP模式的可行性分析 (10)结论 (10)参考文献 (11)引言廉租房是政府向低收入住房困难家庭提供租金补贴或以低廉租金进行实物配租的、具有社会保障性质的普通住宅。
大力发展廉租房是我国城市化进程中不可缺少的政策。
我国人口众多，贫富差异很大，目前需要通过廉租住房来解决住房困难的低收入家庭就有747万户。
而现有融资渠道过于倚赖政府的财力支持，难以满足廉租住房建设的资金需求。
资金问题已经日益成为制约我国廉租房制度发展的主要原因，开辟其他有效融资渠道已势在必行。
廉租房是中国房地产市场中一项重要的住房制度，也是解决中国当前房地产市场结构性失衡的关键之一，更是中国福利保障体系的重要环节。
在当前建设和谐社会的过程中，为低收入群体提供廉租住房显得尤为重要，因此，其发展和完善刻不容缓。
廉租房具有福利性、公益性等特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。
而且，也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。
尤其体现在廉租房开发建设融资渠道的单一化，其目前仍停留在以财政拨款、社会保障为主的纯政策性资金支持上，使得融资过程呆滞化、僵硬化。
一、我国廉租房建设融资现状1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》( 国发[1998]23 号)，明确提出在全国推行廉租住房制度。
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出了“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。
然而，从2006年4月初建设部公布的实际执行情况看却不尽如人意，在全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租住房制度。
由于房价过高，上涨过快，住房问题成为社会瞩目的“民生问题”，于是在2007年，国务院将解决城市低收入群体住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。
在2008年年初，中央政府投入68亿元用于廉租房建设，但全国仍有2/3城市没有完成土地出让计划，没有足够的资金来建设廉租房。
2009年，在金融危机背景下，为拉动内需拉动经济增长，国家出台了十项举措，其中第一项就是要加快保障性安居工程的建设。
廉租房制度实施10年来，虽有所推进但进展缓慢，其根本原因在于资金不足。
全国人大常委会调研组提交的一份报告显示，截至2009年8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。
住房和城乡建设部政策研究中心课题组也曾刊文透露，因一些地方财政状况紧张，2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半。
2010年国家向各省、自治区、直辖市分配了廉租住房建设保障任务，要求全面保证完成廉租房建设179.86万套，共需资金约576亿元，其中中央财政拨款167亿元，其余资金由各级地方政府筹集，由此可见，地方政府面临巨大的资金压力，在廉租房建设领域拓宽融资渠道势在必行。
《廉租住房保障资金管理办法》提出廉租住房保障资金来源包括：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；土地出让金净收益不低于10％的比例；市县财政预算；中央预算内补助资金；中央、省级专项补助；社会捐赠及其他资金。
而主要资金来源集中在中央财政、住房公积金增值收益和地方土地净收益的10％。
具体来看：中央财政部分，2009年中央廉租住房保障专项补助资金已完成计划额130亿元，2008年中央用于廉租住房制度建设的资金为68亿元，2007年为51亿元。
住房公积金部分，根据《2008年全国住房公积金管理情况通报》，2008年全国住房公积金增值收益为170.1亿元，2007年99.61亿元，达到了近几年的最高峰。
土地出让金部分，根据《2008年国土资源公报》，2007年全国土地出让金总额超过12000亿元，2008年也超过了10000亿元。
据测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40％以上，部分地区则可能远超过这个比例。
按土地出让净收益中不少于10％的比例用于廉租住房保障，每年来自土地出让金的部分不少于400亿元。
而在资金需求方面，“9000亿元安居计划”提出未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。
其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。
这方面的总投入约为2150亿元。
上述数据显示我国廉租房建设每年面临巨大的资金缺口。
而房地产信托投资基金REITs的设立和推进，具有积极的意义。
二、廉租房建设融资的创新模式自2009年以来，国家投入大量资金用于廉租房的建设，这无疑对解决廉租房建设的瓶颈问题起到巨大的作用。
能短期内迅速解决一大批急需住房的最低收入者的需求，为今后的廉租房建设打下很好的基础。
但很显然政府不可能也不会就此长期为廉租房建设投入如此巨大的投资，因此更需要在这良好的时机积极探索新的融资模式，开展融资创新。
新的融资创新模式应从以在充分利用住房公积金等社会资金参与建设的基础上，从以下几个方面来讨论：1.加强管理和建立激励机制以督促资金落到实处对于政府管理部门要建立完善的考核机制和奖励机制，把廉租房资金到位情况作为政绩来考评，鼓励各级工作人员全心全意投入廉租房建设；成立廉租基金，实现资金的集中管理，改变粗放型的资金管理模式；对于各项国家资金的投入要透明化和公示，要让全社会民众参与到监督中来，资金的使用也要公开化，让每一分钱都用到实处。
对于金融机构建议开展如何把国家廉租房资金盘活的研究，如何把已建成的廉租房资产盘活的研究，要全面深入地介入到廉租房建设的整个资金运作过程中。
对于土地出让金收益和公积金增值余额的问题，建议设立浮动额度，各县根据实际情况予以确定。
鼓励制定配套奖励的政策来调动积极性，同时设立土地出让金专用账户，改革出让金分配机制，监督资金及时到位。
对社会捐赠和其他资金来源建议政府加强宣传引导，通过定期举办各种活动募集各种社会捐赠或其他资金。
2.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设经过多年的发展已积累了大量的财富，特别是民间闲置资本很多，也有大量的剩余劳动力闲置，这两个闲置主要是社会信用制度不完善造成的。