房屋买卖合同无效之无权代理

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无权代理人的民事责任案例分析

无权代理人的民事责任案例分析一起房屋买卖纠纷中：A以不动产所有权人B之代理人的名义，与c订立一房屋买卖合同，其中约定定金条款并已给付。

后该房屋买卖合同未被B追认，c请求A 履行该合同被拒绝，于是向法院请求双倍返还已给付定金。

对...
一起房屋买卖纠纷中：A以不动产所有权人B之代理人的名义，与c订立一房屋买卖合同，其中约定定金条款并已给付。

后该房屋买卖合同未被B追认，c请求A 履行该合同被拒绝，于是向法院请求双倍返还已给付定金。

对于类似案例，法院主流观点一般认为在合同未被所有权^追认的情况下，当属无效。

然而，简单地认定合同无效并不能将案例中包含的法律争议一并解决。

在此类情形中，笔者以为至少包含以下四个值得探讨的问题：
(1)在代理人所作出的行为完成后，本人作出追认或者不追认的意思表示前，法律行为的效力如何?这是厘清整个无权代理人责任的关键。

(2)本人一旦不追认，依据我国《合同法》第48条第1款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

”究竟该如何理解这里的“责任”?
(3)第三人是否负有必要注意义务去审查代理人是否具有代理权?在实践中，许多法院会适用“公平原则”，在当事人之间取得利益平衡，而导致第三人承担部分责任的依据往往就是其对于未注意到无权代理人缺乏代理权存在过错。

(4)在存在定金合同的情形下，该如何理解定金合同作为从合同的效力?法院一般认为，由于主合同无效，从而导致从合同亦无效，因此双倍返还定金的请求一般不予认可，除非存在当事人之间的明确约定。

民事案例分析：持委托书出售他人房屋签名造假买卖合同无效

2010年9月30日，被告王某来到密云县一小区某住房找到张某，要求她搬走，并声称此房已归其所有。

后张某到密云县住建委查询，才得知该房产已过户到王某名下。

王某告知张某，当时购买房屋时，一名叫杨某的男子持有经过某公证处公证的张某签字的委托书，称张某委托杨某出卖此处房屋。

得知张某起诉后，杨某辩称在办理委托手续时，张某是在场的，并在委托书上签了字。

[案情分析]
[判决结果]
法院经审理查明，涉案住房的原所有人确系张某。

经鉴定，案件中“公证书”上签名字迹与样本上张某的签名字迹不是同一人所写，因此不能证明张某委托杨某出售涉案房屋。

同时，另一被告王某在购房时既未对涉案房屋进行现场验看，亦未取得钥匙。

法院认为，在未获张某授权委托的情况下，杨某以张某名义与王某签订《存量房屋买卖合同》属无权代理行为。

事后张某对此未同意亦未追认，故杨某以张某名义与王某签订的《存量房屋买卖合同》系无效合同。

而王某的行为明显不符合二手房买卖的交易习惯，亦不符合常理，不能认定王某为善意第三人。

89、房屋买卖纠纷撤销仲裁裁决案例分析_以广东省为例

89、房屋买卖纠纷撤销仲裁裁决案例分析_以⼴东省为例房屋买卖纠纷撤销仲裁裁决案例分析_以⼴东省为例⼀、黄彪、黄美结申请撤销仲裁裁决民事裁定书，（2019）粤01民特1536号，⼴东省⼴州市中级⼈民法院⼩结：从经过公证的《委托合同》内容来看，黄彪、钟衍娴委托雷春燕办理出售涉案房屋、提前还贷、涂销抵押登记等⼿续，但未授权雷春燕作为其仲裁代理⼈，故雷春燕的上述签收⾏为不能代表黄彪收到⼴州仲裁委的⽂件。

⼀审法院认为：本案为撤销国内仲裁裁决纠纷，应依据《中华⼈民共和国仲裁法》第五⼗⼋条规定进⾏审理。

关于仲裁程序是否违反法定程序，《最⾼⼈民法院关于适⽤〈中华⼈民共和国仲裁法〉若⼲问题的解释》第⼆⼗条规定，《中华⼈民共和国仲裁法》第五⼗⼋条规定的“违反法定程序”，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事⼈选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。

本案中，黄美结在申请仲裁时提供了黄彪的三个地址，但海珠区地址是雷春燕的⾝份证地址，增城区地址是涉案房屋地址且在仲裁前该房屋已过户给雷春燕，只有龙门县地址是黄彪的⾝份证地址，当时黄美结未写黄彪的联系电话，只写了雷春燕的联系电话158××******，致使邮寄到龙门县地址的邮件被退回，邮寄到海珠区和增城区地址的邮件均由雷春燕代收。

从经过公证的《委托合同》内容来看，黄彪、钟衍娴委托雷春燕办理出售涉案房屋、提前还贷、涂销抵押登记等⼿续，但未授权雷春燕作为其仲裁代理⼈，故雷春燕的上述签收⾏为不能代表黄彪收到⼴州仲裁委的⽂件。

2017年7⽉19⽇，黄美结向⼴州仲裁委提交其与黄彪夫妻电话录⾳⽂字版，可以表明黄美结已经知道黄彪的联系电话为138××******，且诉讼中黄美结也称其在2017年7⽉得知黄彪的电话号码后提供给⼴州仲裁委。

⼴州仲裁委在前期邮寄到龙门县地址的邮件均被退回、且黄美结之前所写联系电话均注明为雷春燕电话号码的情况下，应与黄彪取得联系，合理查询其送达地址。

购房合同无效的五种情形

购房合同无效的五种情形
第一种情形：未依法办理登记手续
根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产买卖合同必须依法办理登记手续才能生效。

如果购房合同未进行登记备案，那么该合同将不具备法律效力，不能作为权利转移的依据。

因此，购房者在签订合同时务必确保完成相关登记手续。

第二种情形：违反法律法规强制性规定
购房合同的内容必须符合国家法律法规的规定，不得违背法律强制性条款。

例如，合同中
涉及非法集资、洗钱等违法行为，或者约定了违法的高利贷利息等，这些内容都会导致购
房合同无效。

买卖双方应遵守法律规定，确保合同内容的合法性。

第三种情形：欺诈、胁迫行为
购房合同的签订应当基于双方真实意愿，任何一方不得通过欺诈、胁迫等手段迫使对方签
订合同。

如果存在欺诈或胁迫行为，受害方有权请求法院撤销该合同。

因此，在签订合同时，双方都应保持诚信，避免使用不正当手段。

第四种情形：无权代理或超越代理权限
购房合同的签订人必须是房屋的合法所有者或其授权代理人。

如果签约人无权代理或超越
了代理权限，那么所签订的购房合同将不具有法律效力。

购房者在签订合同前应核实对方
的代理资格和权限范围，以免造成不必要的纠纷。

第五种情形：合同主体资格不符
购房合同的双方当事人必须具备相应的民事行为能力。

如果其中一方为未成年人、精神病
患者等无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经法定代理人同意或追认，那么该
购房合同将被视为无效。

因此，在签订合同时，双方应确保自己具备完全的民事行为能力。

总结。

无权代理卖房的法律后果(3篇)

第1篇一、引言在我国房地产市场中，由于种种原因，无权代理卖房的现象时有发生。

无权代理卖房不仅给当事人带来经济损失，还可能引发一系列法律纠纷。

本文将从法律角度分析无权代理卖房的法律后果，以期为相关人员提供参考。

二、无权代理卖房的定义无权代理卖房，是指行为人未取得房屋所有权人授权，擅自以房屋所有权人的名义进行房屋买卖的行为。

这种行为违反了我国《民法典》关于代理制度的相关规定。

三、无权代理卖房的法律后果1.合同效力问题根据我国《民法典》第一百七十一条的规定，无权代理订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

但无权代理卖房的情况下，相对人往往无法确认行为人的代理权，因此，合同效力存在争议。

（1）合同无效：如果相对人能够证明行为人无权代理卖房，则合同无效。

合同无效后，当事人应当恢复原状，承担相应的法律责任。

（2）合同有效：如果相对人无法证明行为人无权代理卖房，且在签订合同时存在合理理由相信行为人有代理权，则合同有效。

合同有效后，当事人应当按照合同约定履行义务。

2.损害赔偿责任（1）行为人责任：无权代理卖房的行为人应当承担相应的损害赔偿责任。

赔偿范围包括但不限于：相对人因合同无效或解除所遭受的损失、实际履行合同所支出的费用等。

（2）房屋所有权人责任：房屋所有权人明知或应当知道行为人无权代理卖房，而未采取措施制止，导致合同无效或解除的，房屋所有权人应当承担相应的损害赔偿责任。

3.刑事责任在无权代理卖房的过程中，如果行为人存在欺诈、侵占等犯罪行为，可能构成刑事责任。

例如，行为人虚构事实，使相对人陷入错误认识，导致合同无效或解除，从而非法占有房屋等。

4.行政责任无权代理卖房的行为，可能违反了我国房地产市场的相关规定，如《城市房地产管理法》等。

行为人可能面临行政处罚，如罚款、吊销营业执照等。

四、防范无权代理卖房的法律措施1.明确代理关系：在签订房屋买卖合同前，当事人应当核实代理人的身份，确认其代理权。

无权代理案例5个

无权代理案例5个1997年10月，某书画装裱店与著名书法家赵某签订了一份委托书法作品创作合同。

双方约定，赵某在1998年2月以前交付装裱店20副对联作品，装裱店支付赵某5000元报酬。

1997年12月，赵某因不慎跌倒致使右臂受伤，不能创作，于是他委托自己的儿子代为书写了全部对联，以此交付装旅店，装裱店支付了全部报酬。

但是不久装旅店感到作品风格与赵某不同，遂请专家作鉴定，结果发现属他人作品。

2021年10月25日，王某与保险公司签订人身保险合同。

投保人为王某，被保险人为王某之妻张某，受益人为双方之子王强。

投保险种为长寿险，投保金额为10万元，投保人王某按保险合同约定交纳了保险费，保险公司承保。

2021年7月，王某向保险公司投诉，称保险公司未经其同意将投保人变更为其妻张某，要求保险公司恢复王某为投保人。

保险公司找张某了解情况，询问张某在办理变更手续时所持有的王某的身份证及委托书时，张某未正面回答保险公司的提问，只讲此事是她与王某之间的私事，不希望保险公司介人。

保险公司经核实查明，王某与张某正在办理离婚，双方在财产分割上存在严重分歧。

变更投保人的手续是在张某持有其本人及原投保人王某的身份证、委托书的情况下办理的。

保险公司已签发了批单，但是投保人与保险公司未签订合同变更协议。

另外，王某有两张有效的身份证。

张某向保险公司出示的王某身份证是由公安机关签发的，是合法有效的，至于委托书上的签字，经笔迹鉴定部门的鉴定，委托书上王某的签字并非其本人书写。

2021年，张先生要购买婚房，在某房地产中介的介绍下认识石某。

石某称其表姐兰女士在北京市海淀区有一套房屋亟待出售，面积为78.25平方米，售价290万元。

张先生在中介的陪同下看过房屋，表示愿意购买。

2021年12月，石某表示表姐兰女士现因工作繁忙，不便前来，特委托自己全权代理办理该房产的相关出售事宜。

石某当场提供了他和兰女士的身份证原件、兰女士的房产证原件、委托书原件。

伪造委托公证书签订房屋买卖合同被判有效，善意取得经典案例北京房产律师010-84988278

伪造委托公证书签订房屋买卖合同被判有效，善意取得经典案例北京房产律师010-******** 原审法院查明，本市瞿溪路某号601-3室房屋于2000年10⽉登记在吴甲母亲王某某名下。

王某某于2001年10⽉17⽇⽴下⾃书遗嘱：“我在北京有⼀所住房(瞿溪路某号601室)在我⽣前和以后，该处住房归我⼤⼉⼦吴甲所有，其他⼈⽆权过问。

” 2003年12⽉7⽇，案外⼈万某以王某某代理⼈的⾝份与范甲、戴某某、范⼄签订北京市房地产买卖合同，约定本市瞿溪路某号601-3室房屋以⼈民币35万元的价格出售给范甲、戴某某、范⼄。

同⽇，双⽅向北京市房屋⼟地资源管理局提出房地产转移登记申请，万某同时提交了伪造的王某某的委托书、伪造的北京市公证处的公证书以及原房地产权证。

北京市房屋⼟地资源管理局审查后，将系争房屋转移登记在范甲、戴某某、范⼄的名下，并向其颁发了沪房地黄字(2003)第010588号北京市房地产权证。

为此，吴甲向法院提起⾏政诉讼， 2005年3⽉18⽇，法院依法判决撤销北京市房屋⼟地资源管理局将系争房屋转移登记在范甲、戴某某、范⼄名下以及颁发沪房地黄字(2003)第010588号北京市房地产权证的具体⾏政⾏为。

范甲、戴某某、范⼄不服判决，提起上诉，北京市第⼆中级⼈民法院于 2005年6⽉20⽇终审判决驳回上诉，维持原判。

2004年7⽉26⽇，王某某在⼤连去世。

根据王某某⽣前所⽴遗嘱，法院⽣效判决认定系争房屋由吴甲继承。

范甲、戴某某、范⼄于 2009年1⽉24⽇诉⾄法院，要求判令范甲、戴某某、范⼄购买本市黄浦区瞿溪路某号601-3室房屋的房地产买卖合同有效，该房屋所有权归范甲、戴某某、范⼄所有。

原审法院认为，万某与范甲、戴某某、范⼄签订房地产买卖合同的⾏为构成表见代理，该合同债务应由王某某承担。

吴甲辩称万某伪造委托书等⽂件的⾏为系违法⾏为，不符合表见代理的构成要件。

万某进⾏的房屋买卖⾏为性质上属于⼀般的交易⾏为，不具有违法性。

买房受骗法院判售房人赔定金

买房受骗法院判售房人赔定金经房地产公司介绍，赵女士认识了卖房者牟女士，支付定金和过户费后，赵女士发现自己购买的房子已卖给他人，为此，赵女士将牟女士诉至法院，要求被告返还定金2万元及相应利息、并赔偿原告因房价上涨、重新购房经济损失49.5万元。

5月20日，海淀法院审结了此案。

原告赵女士诉称2007年7月，经北京中大恒基房地产经纪有限公司居间介绍，我与牟女士商谈购买文慧园北路9号今典花园一处房屋，当时牟女士称该房属于她所有。

同年7月18日，我们签订合同时，我发现该房产证登记人是张女士，牟女士称该房屋由其出资购买，她是真正的所有人，并提供了购房合同、发票、契税票据原件，同时承诺向我及中介公司提供张女士授权卖房的公证书。

当天，我向牟女士支付定金2万元，并向中介公司支付了代理费、过户费。

此后，我多次催促牟女士提供授权卖房公证书，尽快履行合同，但其一直推托。

经了解，该房屋已卖与他人。

牟女士在无权代理的情况下与我签订房屋买卖合同应属无效，故要求牟女士返还定金2万元，支付定金利息187元，赔偿因房价上涨造成的购房差价49.5万元。

被告牟女士辩称，赵女士的陈述基本属实，但合同无效并不是我故意造成的。

我是台湾人，无法以自己的名义在北京购房，故借用他人的名义。

我同意返还2万元定金并支付利息187元。

赵女士没有证据证明给其造成了购房差价损失，即使有损失也不应由我承担，故不同意赵女士的其他诉讼请求。

法院审理后认为，牟女士未经房屋所有权人张女士的授权而以张女士的名义与赵女士签订了房屋买卖合同，张女士未对牟女士的上述行为进行追认，故上述合同应属无效。

因该合同取得的财产，应当予以返还。

牟女士对此无效合同后果的产生应承担过错责任。

现赵女士要求牟女士返还定金并支付定金利息理由正当，法院予以支持。

赵女士并无充分证据证明由于合同无效而产生了购房差价的实际损失，且房屋价格的涨跌并非订立合同时可预见的，故赵女士要求牟女士赔偿购房差价损失无事实和法律依据，法院不予支持。

卖房无权代理法律后果(3篇)

第1篇随着房地产市场的发展，房屋买卖交易日益频繁。

在房屋买卖过程中，无权代理现象时有发生，给交易双方带来诸多困扰。

本文将针对卖房无权代理的法律后果进行分析，并提出相应的应对策略。

一、卖房无权代理的定义及表现1. 定义卖房无权代理，是指代理人未获得被代理人的授权，擅自代表被代理人进行房屋买卖交易的行为。

在此过程中，代理人可能存在虚假宣传、隐瞒房屋瑕疵、虚构交易价格等问题。

2. 表现（1）代理人未取得被代理人的授权证明，却声称代表其进行房屋买卖交易；（2）代理人未履行告知义务，隐瞒房屋存在重大瑕疵；（3）代理人虚构交易价格，导致交易双方利益受损；（4）代理人将房屋过户至他人名下，导致被代理人失去房屋所有权。

二、卖房无权代理的法律后果1. 对被代理人的法律后果（1）被代理人有权拒绝接受代理人的行为，并要求其承担相应责任；（2）被代理人可以要求代理人赔偿因无权代理行为造成的损失；（3）若代理人存在欺诈、胁迫等违法行为，被代理人可以依法追究其刑事责任。

2. 对代理人的法律后果（1）代理人需承担因无权代理行为造成的被代理人损失；（2）若代理人存在欺诈、胁迫等违法行为，需承担相应刑事责任；（3）代理人可能面临被撤销代理资格的后果。

3. 对第三方的法律后果（1）若第三方明知代理人无权代理，仍与其进行交易，需承担相应法律责任；（2）若第三方不知情，则交易行为有效，但被代理人有权在法定期限内撤销交易。

三、应对策略1. 买卖双方在签订房屋买卖合同时，应要求代理人提供授权证明，确保代理人具有合法的代理权；2. 买卖双方应认真核实房屋信息，避免因代理人虚假宣传、隐瞒房屋瑕疵而造成损失；3. 买卖双方在交易过程中，应保持警惕，防止代理人虚构交易价格、将房屋过户至他人名下等违法行为；4. 若发现代理人无权代理，应及时与被代理人沟通，要求其撤销代理权，并追究代理人的法律责任；5. 买卖双方在交易过程中，可寻求专业律师的帮助，确保自身合法权益得到保障。

孙云龙、张红方房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

孙云龙、张红方房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审结日期】2022.03.09【案件字号】(2021)苏04民终6405号【审理程序】二审【审理法官】袁海燕王莹卢文忠【审理法官】袁海燕王莹卢文忠【文书类型】判决书【当事人】孙云龙;张红方【当事人】孙云龙张红方【当事人-个人】孙云龙张红方【代理律师/律所】谈志祥江苏华东律师事务所【代理律师/律所】谈志祥江苏华东律师事务所【代理律师】谈志祥【代理律所】江苏华东律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】孙云龙【被告】张红方【本院观点】一审判决结果有误，二审应予以纠正。

【权责关键词】无效恶意串通无权处分追认撤销无权代理表见代理善意取得共同共有违约金支付违约金合同约定第三人证人证言关联性质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的其他事实原审一致，本院依法予以确认。

【本院认为】本院认为：一审判决结果有误，二审应予以纠正。

理由及依据如下：一、关于合同效力。

本案中，合同当事人为孙云龙与张红方，因涉案房屋存在其他共有人，在其他人未明确同意处分涉案房屋的前提下，张红方出售房屋的行为系无权处分。

根据法律规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

故张红方与孙云龙所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。

二、关于违约方的认定。

因买方张红方的原因导致涉案房屋买卖合同未能继续履行，故认定张红方违约，孙云龙要求解除房屋买卖合同的诉请应予支持。

三、关于孙云龙的损失。

房屋买卖合同第三条约定了违约金为总价款的20%，即118.4万元。

二审中，张红方要求调整违约金。

本案中，买方孙云龙仅支付了5万元定金；张红方未将房屋另行出售给他人谋利；孙云龙虽称重新购房产生了300万元的差额，但其购买的并非与涉案房屋同一小区的房屋，其重新购置房屋的地段、面积均与涉案房屋不具有可比性，即使有300万元的差额，亦与本案不具有关联性；孙云龙未能充分举证证明其因张红方的违约产生了118.4万元的损失。

《民法典》无权处分不影响合同的效力

《民法典》无权处分不影响合同的效力无权处分与无权代理区别（1）无权处分:指欠缺通过实施法律行为对某一项既有权利施加影响。

无权代理:指欠缺将所独立实施之法律行为的效果归属于被代理人承担的权能。

（2）无权处分人“以自己的名义”实施法律无权代理人“以被代理人的名义”实施法行为。

（3）无权处分“不影响合同的效力”；无权代理订立的合同,“效力待定”。

关于无权处分规定:《民法典》第597条第一款规定:“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

《民法典》第597条第二款规定:“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。

”物权变动与无权处分见图片:无权处分例子①甲将相机交给乙保管,乙擅自将该相机以自己的名义出卖给“知情”的丙,并交付相机。

①乙、丙的合同系因无权处分订立的买卖合同,无权处分不影响买卖合同效力,无法律规定的效力瑕疵,乙、丙的相机买卖合同有效。

②丙系恶意受让人,若甲未认,丙不能通过“善意取得”，即“非基于法律行为的动产物权变动”途径原始取得相机所有权。

③若乙、丙买卖合同订立后的合理期限内,甲追认或者乙取得处分权,“基于法律行为的动产物权变动”规则(三个条件:第一,买卖合同有效;第二,让与人有处分权;第三,完成公示,即完成动产交付),丙通过“基于法律行为的动产物权变动”途径继受取得相机所有权④若乙、丙买卖合同订立后的合理期限内,甲未追认,乙亦未取得处分权,丙确定不能通过“基于法律行为的动产物权变动”这一途径取得相机所有权,乙作为出卖人对买受人⑤丙构成违约,且系根本违约,丙享有法定解除权,可通知乙解除买卖合同无权处分例子②夫妻甲、乙婚后购买一套房屋(市价600万元),登记在甲名下。

未经乙同意,甲谎称房屋拒为己有,以自己的名义将该房屋出卖给“不知情”的丙,并给丙办理了过户登记。

①根据《民法典》第1062条,该房屋属甲、乙共同共有。

根据《民法典》第301条,甲、丙买卖合同属于因甲无权处分订立的买卖合同,无权处分不影响买卖合同的效力,不存在法律规定的效力瑕疵,甲、丙的房屋买卖合同有效丙系善意受让人,受善意信赖保护。

房屋买卖撤销权之诉讼规定

房屋买卖撤销权之诉讼规定在如今房地产市场蓬勃发展的时代，房屋买卖是⾮常适合作为投资选择的。

在房屋买卖时，有⼀种权利叫房屋买卖撤销权，但是很多⼈不是很了解。

⽐如说房屋买卖撤销权之诉讼规定呢?店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。

房屋买卖合同撤销权《民法典》第三百⼀⼗⼀条【善意取得】⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：1、受让⼈受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。

受让⼈依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求赔偿损失。

当事⼈善意取得其他物权的，参照前两款规定。

2、【限制⾏为能⼒⼈订⽴的合同】限制民事⾏为能⼒⼈订⽴的合同，经法定代理⼈追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智⼒、精神健康状况相适应⽽订⽴的合同，不必经法定代理⼈追认。

相对⼈可以催告法定代理⼈在⼀个⽉内予以追认。

法定代理⼈未作表⽰的，视为拒绝追认。

合同被追认之前，善意相对⼈有撤销的权利。

撤销应当以通知的⽅式作出。

3、【⽆权代理⼈订⽴的合同】⾏为⼈没有代理权、超越代理权或者代理权终⽌后以被代理⼈名义订⽴的合同，未经被代理⼈追认，对被代理⼈不发⽣效⼒，由⾏为⼈承担责任。

相对⼈可以催告被代理⼈在⼀个⽉内予以追认。

被代理⼈未作表⽰的，视为拒绝追认。

合同被追认之前，善意相对⼈有撤销的权利。

撤销应当以通知的⽅式作出。

第⼆百五⼗四条【合同⽆效的法定情形】有下列情形之⼀的，合同⽆效：(⼀)⼀⽅以欺诈、胁迫的⼿段订⽴合同，损害国家利益;(⼆)恶意串通，损害国家、集体或者第三⼈利益;(三)以合法形式掩盖⾮法⽬的;(四)损害社会公共利益;4、违反法律、⾏政法规的强制性规定。

【可撤销合同】下列合同，当事⼈⼀⽅有权请求⼈民法院或者仲裁机构变更或者撤销：因重⼤误解订⽴的;(⼆)在订⽴合同时显失公平的。

无权代理签订购房合同案例

一、案情简介近日，我国某市发生了一起因无权代理签订购房合同引发的纠纷。

原告张先生与被告李女士因房屋买卖合同产生争议，双方遂诉至法院。

张先生与李女士签订了一份房屋买卖合同，约定张先生购买李女士名下的某套房产，成交价格为100万元。

在签订合同的过程中，李女士自称是房屋实际所有人，但未提供任何房产证照等证明材料。

张先生因对李女士的身份表示怀疑，要求其出示相关证明，但李女士以各种理由推脱。

在交付定金后，张先生发现李女士并非房屋实际所有人，遂向法院提起诉讼，要求确认合同无效，并要求李女士返还定金。

二、法院审理法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

本案中，李女士未提供任何房产证照等证明材料，且在签订合同时未明确告知张先生其并非房屋实际所有人，存在欺诈行为。

因此，法院认定李女士的行为构成无权代理，合同无效。

三、案例分析1. 无权代理的法律后果本案中，李女士因无权代理签订购房合同，导致合同无效。

根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

在本案中，李女士应返还张先生定金。

2. 无权代理的认定标准根据《合同法》第四十八条规定，认定无权代理需满足以下条件：（1）行为人没有代理权；（2）行为人超越代理权；（3）行为人代理权终止后以被代理人名义订立合同。

在本案中，李女士未提供任何房产证照等证明材料，且在签订合同时未明确告知张先生其并非房屋实际所有人，存在欺诈行为，符合无权代理的认定标准。

3. 无权代理的追认《合同法》第四十八条规定，无权代理行为可因本人的追认而有效。

在本案中，若李女士能够证明其与房屋实际所有人的关系，并在法院判决生效前取得房屋所有权，则可请求法院追认合同，使合同有效。

四、结论本案提醒广大购房者在签订购房合同时，务必核实对方身份，防止因无权代理而造成经济损失。

无权代理与表见代理在现实案件中的辨析

无权代理与表见代理在现实案件中的辨析关键词：追缴呆账、北京追债律师、追缴欠款强制执行律师民间借贷纠纷律师钱某与何某签订一房屋买卖合同，约定将钱某与其妻赵某名下的房屋售予何某。

但是在房屋买卖及合同签订的过程中赵某并不知晓上述事实，也未在房屋买卖合同中签字（赵某的名字是别人代签的），整个过程都是钱某与何某在协商，赵某并不知情更未收到卖房的价款。

该房屋的房产证上载明钱某与赵某按份共有房屋的所有权，每人享有50%的份额，但是在房屋买卖的过程中，钱某却假借夫妻双方的名义将房屋全部出售给何某而未告知赵某，并代替赵某签字确认。

钱某的行为构成了无权代理，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。

钱某仅对房屋享有50%的份额，并未达到法律针对按份共有规定的三分之二以上的份额，不能擅自处分该共有财产，因此其在没有代理权限的情况下擅自出售夫妻共有房屋的行为对赵某不发生法律效力，应当由钱某承担相应法律责任，该房屋买卖合同无效。

此外，钱某的行为不能构成表见代理，属于狭义的无权代理，何某并非善意相对人。

何某在明知房屋位于钱某与赵某名下，属于夫妻共有财产的情况下，仍然单独与钱某签订房屋买卖合同，并不属于善意相对人。

并且该房屋买卖合同签订的日期为2013年6月3日，在2013年6月5日钱某与赵某就在民政局离婚，当日签订离婚协议书。

可见，房屋买卖时间距离钱某与赵某协议离婚只差两天，当时夫妻关系很显然已经恶化，赵某不可能在毫无授权证明的情况下由钱某代其出售房屋，何某不能由此推出钱某已经得到赵某的授权。

并且在何某支付购房款的收款证明中载明售房人为钱某，并无赵某的签字确认，赵某亦未收到卖房的相应价款，收据也是由钱某出具，赵某并不知情。

赵佳房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

赵佳房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】黑龙江省佳木斯市中级人民法院【审理法院】黑龙江省佳木斯市中级人民法院【审结日期】2022.03.14【案件字号】(2022)黑08民终154号【审理程序】二审【审理法官】王雪洁陈翠兰程磊【审理法官】王雪洁陈翠兰程磊【文书类型】判决书【当事人】黑龙江兴运房地产开发有限公司;黑龙江省凯成建筑工程有限公司;赵佳;万仰东【当事人】黑龙江兴运房地产开发有限公司黑龙江省凯成建筑工程有限公司赵佳万仰东【当事人-个人】赵佳万仰东【当事人-公司】黑龙江兴运房地产开发有限公司黑龙江省凯成建筑工程有限公司【代理律师/律所】郝忠辉黑龙江郝忠辉律师事务所;褚显超黑龙江郝忠辉律师事务所;许宁黑龙江同和律师事务所【代理律师/律所】郝忠辉黑龙江郝忠辉律师事务所褚显超黑龙江郝忠辉律师事务所许宁黑龙江同和律师事务所【代理律师】郝忠辉褚显超许宁【代理律所】黑龙江郝忠辉律师事务所黑龙江同和律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】黑龙江兴运房地产开发有限公司;黑龙江省凯成建筑工程有限公司;万仰东【被告】赵佳【本院观点】兴运公司、凯成公司第一项目部、赵佳签定案涉房屋《协议书》系三方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

【权责关键词】完全民事行为能力无效撤销无权代理表见代理民事权利合同新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，2012年1月10日，被告兴运公司与凯成公司签订建设工程施工合同，兴运公司将农机大市场兴运小区A楼发包给凯成公司施工。

2012年2月20日，双方签订建设工程施工合同补充协议，凯成公司将该A楼建设施工承包给被告万仰东。

此后凯成公司与万仰东签订承发包合同，万仰东挂靠凯成公司进行工程施工，项目部名称为凯成公司第一项目部。

【本院认为】本院认为，兴运公司、凯成公司第一项目部、赵佳签定案涉房屋《协议书》系三方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

房屋买卖授权委托书的效力

房屋买卖授权委托书的效力房屋买卖授权委托书是在房屋买卖过程中，由于各种原因，买方或卖方无法亲自办理相关事宜，因此委托他人代为办理的一种书面文件。

那么，这份授权委托书具有怎样的效力呢？首先，我们需要了解房屋买卖授权委托书的基本内容和格式。

一般来说，房屋买卖授权委托书应当包括以下几个方面的内容：1. 委托人和受托人的基本信息，包括姓名、性别、出生日期、现住址、身份证号码等；2. 委托事项，即委托人委托受托人办理的具体事宜，如房屋买卖合同签订、房产证办理、房屋交接等；3. 委托权限，即受托人代为办理事宜的范围和权限，如支付房款、办理贷款、签订合同等；4. 委托期限，即授权委托书的有效期限，超过期限后，受托人不再具有代理事宜的权限；5. 其他事项，如受托人是否有转委托权等。

在房屋买卖过程中，授权委托书的效力主要体现在以下几个方面：1. 法律效力：根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，房屋买卖授权委托书是一种具有法律效力的书面文件。

在授权委托书有效期内，受托人可以依据委托人的授权办理相关事宜，其行为产生的法律后果由委托人承担。

2. 代理效力：受托人依据授权委托书代为办理房屋买卖事宜，相当于委托人本人亲自办理。

在委托期限内，受托人有权代表委托人与第三方签订合同、办理房产证、支付房款等事宜。

3. 合同履行效力：房屋买卖授权委托书是买卖双方履行合同的一种方式。

在授权委托书有效期内，受托人代为办理的事宜视为委托人本人办理，合同履行过程中产生的权利义务关系由委托人承担。

4. 证据效力：在房屋买卖纠纷中，授权委托书是一种重要的证据。

如果一方主张对方无权代理，对方可以出示授权委托书来证明其代理权的存在。

需要注意的是，虽然房屋买卖授权委托书具有较高的法律效力，但并非绝对。

在以下情况下，授权委托书可能失去效力：1. 授权委托书无效，如一方伪造、篡改授权委托书；2. 授权委托书超过有效期；3. 委托人在授权委托书有效期内撤销授权；4. 受托人超出授权委托书的委托事项范围行事；5. 受托人丧失民事行为能力或者死亡。

确认授权委托书无效的条件

授权委托书无效的条件一、授权委托书无效的定义授权委托书是指当事人之间的一种法律行为，委托人将其依法具有的某项或者某方面的权利，委托给受托人行使，受托人表示接受的一种书面文件。

授权委托书是委托代理的一种表现形式，它是委托人单方意思表示，不需要征得他人的同意即可发生效力。

然而，在现实生活中，并不是所有的授权委托书都具有法律效力，那么，授权委托书无效的条件有哪些呢？二、授权委托书无效的条件1.无权代理人订立的授权委托书无权代理人是指没有代理权的人以他人的名义进行民事行为。

无权代理人订立的授权委托书，包括没有代理权的人假冒他人名义订立的授权委托书和没有代理权的人以被代理人名义订立的授权委托书。

对于没有代理权的人假冒他人名义订立的授权委托书，被代理人可以请求人民法院或者仲裁机构撤销该授权委托书；对于没有代理权的人以被代理人名义订立的授权委托书，如果相对人知道或者应当知道该行为人没有代理权的，该授权委托书对被代理人不发生效力。

2.授权委托书形式不合法根据我国《民法典》的规定，授权委托书应当采取书面形式。

采取口头形式的授权委托书，除非有其他证据证明，否则不具有法律效力。

此外，授权委托书应当由委托人和受托人签字或者盖章。

如果授权委托书的形式不符合法律规定的，该授权委托书无效。

3.授权委托书内容不合法授权委托书的内容应当符合法律规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，不得违背公序良俗。

如果授权委托书的内容不合法，该授权委托书无效。

例如，授权委托书的内容涉及到被代理人的财产处分，但授权委托书没有明确授权处分财产的范围和方式，这种情况下，授权委托书可能被视为无效。

4.授权委托书超出代理权范围授权委托书应当明确授权范围，如果授权委托书超出代理权范围，该超出部分无效。

例如，被代理人授权委托书只授权代理事务的范围是购买商品，而受托人却以被代理人的名义签订了房屋买卖合同，这种情况下，房屋买卖合同超出授权范围，应当视为无效。

蔡丰盛、张九森等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

蔡丰盛、张九森等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审理法院】湖北省武汉市中级人民法院【审结日期】2022.03.25【案件字号】(2022)鄂01民终36号【审理程序】二审【审理法官】安林锋张红胡丹丹【审理法官】安林锋张红胡丹丹【文书类型】判决书【当事人】蔡丰盛;张九森;武汉市尚居不动产代理有限公司【当事人】蔡丰盛张九森武汉市尚居不动产代理有限公司【当事人-个人】蔡丰盛张九森【当事人-公司】武汉市尚居不动产代理有限公司【代理律师/律所】胡小枫北京德和衡(武汉)律师事务所;贺春波北京德和衡(武汉)律师事务所【代理律师/律所】胡小枫北京德和衡(武汉)律师事务所贺春波北京德和衡(武汉)律师事务所【代理律师】胡小枫贺春波【代理律所】北京德和衡(武汉)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】蔡丰盛;武汉市尚居不动产代理有限公司【被告】张九森【本院观点】本案应围绕蔡丰盛的上诉请求及理由进行审理。

【权责关键词】完全民事行为能力无效重大误解追认撤销委托代理无权代理违约金过错支付违约金合同约定第三人新证据诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明：一审判决认定事实属实。

【本院认为】本院认为，本案应围绕蔡丰盛的上诉请求及理由进行审理。

根据本案查明的事实，2019年10月8日，张九森的委托代理人张奇明与蔡丰盛签订的《武汉市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。

对双方当事人均具有约束力。

蔡丰盛系完全民事行为能力人，负有认真查看合同条款及内容的注意义务，应当知晓订立合同所产生的法律后果。

蔡丰盛未按照合同约定向张九森支付定金及购房款，并于案涉《武汉市存量房买卖合同》签订的第二日明确向张九森提出解除合同，构成违约，张九森享有单方合同解除权。