房屋买卖合同无效之无权代理

房屋买卖合同无效之无权代理

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“买卖合同司法解释”）第3条第1款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。对此条文的理解，实践中存在误区，笔者在办案过程中，就曾遇到一例有关上述条文的理解与适用的案件。

2014年12月，詹某通过房屋中介机构介绍与李某认识并接洽，詹某表示其曾出资购买一套房产，因限购令政策的缘故，现登记在其姐姐名下，该房产实际由詹某控制并使用，现其有意转让，如李某购买，其保证能够顺利过户。李某对于该房产很满意，又基于该房产实际登记在詹某姐姐名下，詹某遂以其姐姐的代理人的名义与李某签订了房产买卖合同，约定合同签订生效后，李某先交付定金三万元，如未能按时过户，出卖方需支付高额的违约金。后房地产市场因政策缘故，于2015年房价暴涨。詹某遂告知因其姐姐不同意出卖房产，合同无效。李某不服，起诉至法院，要求詹某及其姐姐承担连带赔偿责任。

在此案例中，房屋买卖合同是否是其中的关键点。李某及其代理律师主张依据买卖合同司法解释第3条第1款，本案中的房屋买卖合同应当有效，詹某及其姐姐应当承担连带责任。

然而在笔者看来，事实并非如此。如果我们仔细分析一下该条文以及三者之间的法律关系就很容易能够得出结论。首先，詹某的行为时无权代理而并非无权处分。合同法第48条和第51条分别规定了无权代理和无权处分，二者之间的区别是十分明显的，在本案中，詹某在合同中明确是以代理人身份与李某签订合同，其行为应当定性为无权代理。按照合同法第48条的规定，无权代理人的签订的合同需经权利人追认方才生效。在本案中，公示权利人及詹某的姐姐拒绝追认，因此，合同应当认定无效。

其次，买卖合同司法解释第3条第1款解决的是合同法第51条中无权处分的问题，基于对此条文的不同理解，理论界及司法实践中长期存在关于无权处分所签订的合同的效力应当认定为有效或无效、未生效的争论。买卖合同司法解释第3条，则是建立在遵循物权法第15条规定的原因行为与物权变动相区分的原

则之上，认为合同的签订属于原因行为，其不应当与物权是否可因此发生变动而直接划等号，归根结底，其应当解决的是无权处分的行为。而无权代理则是特殊的民事行为辅助制度，与无权处分中的以自己名义为民事行为相区别，无权代理是无代理权、超越代理权或代理权终止后，以他人名义为意思表示的行为，该代理行为的效力是由被代理人来决定的，如被代理人不追认或代理人始终未能取得代理权，则代理行为无效。本案中詹某的行为属于无权代理，不应当适用买卖合同司法解释第3条。

再者，如认定买卖合同有效，那么该由谁承担合同义务。詹某的姐姐从未授权詹某签订合同，（至少案件中没有证据证明詹某有授权）如认定合同有效，基于詹某及其姐姐的无权代理关系，该合同应当对詹某的姐姐生效，然而詹某的姐姐明明是拒绝追认该合同的！如若如此处理，则势必损害无辜他人的利益，以他人代理人名义随便签订买卖合同，他人必须履行该合同，则无辜第三人利益必然无法保证，市场交易安全以及秩序势必大乱。

因此，本案件中无权代理签订的买卖合同在被代理人拒绝追认的情况下应当认定无效。依据合同法第五十八条的规定，詹某应当退还该合同而取得的三万元定金，李某也无法依据合同向詹某及其姐姐主张违约责任。李某如需维护其利益，还需另外寻找法律支持。