房地产投资开发第五章房地产投资项目选址与建设方案(大连理工大学)
房地产投资项目选址与建设方案(50页)课件
竞争分析
总结词
对竞争对手进行调查和分析，了解其产品特点、价格水平、营销策略等方面的信息，以便制定相应的 竞争策略。
详细描述
在房地产市场中，竞争激烈且变化快速。投资者需要对竞争对手进行全面的调查和分析，了解其产品 特点、价格水平、营销策略等方面的信息，以便制定有针对性的竞争策略。同时，还需要根据市场竞 争情况，不断调整和优化自身的产品和服务，提高自身的竞争力和市场占有率。
项目建成后的生活需求。
教育资源
了解区域内教育资源的分布情况， 包括幼儿园、小学、中学等，提 升项目对家庭客户的吸引力。
医疗设施
考察附近医疗设施的便利程度， 如医院、诊所等，保障居民健康
需求。
04 建设方案设计与评估
规划设计理念
总结词
强调人文关怀、生态环保和可持续发 展
详细描述
在规划设计时，应充分考虑当地文化 和居民需求，创造宜居、舒适的环境， 同时注重生态保护和资源循环利用， 实现可持续发展。
工程质量风险
施工质量不符合要求可能导 致项目质量下降。
工程安全风险
施工过程中的安全事故可能 导致人员伤亡和财产损失。
工程成本风险
施工过程中可能出现的问题 可能导致工程成本增加。
政策风险
政策调整风险
政府对房地产市场的政策调整 可能影响项目的建设和销售。
政策执行风险
地方政府对房地产政策的执行 力度可能影响项目的建设和销售。
08 结论与建议
研究结论
结论一：地理位置的重要性 结论二：市场需求分析 结论三：政策环境的影响
地理位置是影响房地产投资项目成功的关键因素之一。 优越的地理位置能够带来更高的地价和租金收益，同时 降低空置率。
对目标市场的需求进行深入分析，了解潜在客户的购房 需求和偏好，是制定房地产投资项目选址和建设方案的 重要依据。
大工10秋《房地产开发与经营》辅导资料2
房地产开发与经营辅导资料二主题：第一章第六、七、八节“房地产开发的主要程序”、“土地使用权的获取方式”、“城市规划对房地产开发的影响”辅导资料。
学习时间：2010年10月25日－10月31日内容：我们这一周主要学习第一章房地产开发的程序与管理第六至八节的相关内容。
希望通过这几节内容的学习使同学对房地产开发的主要程序、土地使用权的获取方式、城市规划对房地产开发的影响等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。
一、学习要求1．了解城市规划的层次、城市规划的动态变化。
2．掌握房地产开发的主要程序、土地使用权的获取方式、规划设计方案中的主要技术经济指标、土地出让和房地产开发过程中的规划管理。
二、主要知识点1．房地产开发的主要程序这一部分内容属于书上第一章第二节的内容。
房地产开发的程序包括四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段与租售阶段。
这一部分内容要求大家重点掌握这四个阶段及各阶段包含的工作内容。
（1）投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。
投资机会选择主要包括投资机会寻找和投资机会筛选两个步骤。
投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。
（2）前期工作主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。
前期工作的主要内容包括：获取土地使用权、征地及拆迁安置与补偿、规划设计与方案报批、筹措房地产开发资金、办理开工审批手续、选择施工企业并签订建设工程施工承包合同等。
（3）建设阶段建设阶段是指开发项目建筑工程的施工过程，即在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。
开发商主要工作包括开发项目工程管理与控制、项目竣工验收。
（4）租售阶段租售阶段的主要工作是以确定的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。
对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。
房地产开发与经营课程设计 大连理工
网络教育学院《房地产开发与经营课程设计》题目：邯郸市赵都新城房地产开发项目前期策划学习中心：专业：年级：年春/秋季学号：学生：指导教师：春季入学则去掉“/秋”字，秋季入学则去掉“/春”字。
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阅后删除此文本框将某住宅开发项目改为具体住宅开发项目的名称。
阅后删除此文本框1 项目概况邯郸市正处于经济快速增长的时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。
房地产作为一项新兴的高速发展的行业。
必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，骑着至关重要的作用。
当前，邯郸及邯山区经济持续温不增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好，随着邯郸交通工业等各项事业的发展，邯郸区房地产的开发将更加良好，更加火热，升值空间也将进一步拓展，赵都新城的选址合理，符合邯郸市总体要求，具有良好的投资市场和经营条件，项目地理为之得天独厚，较完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使它成为邯郸市邯郸区房地产开发举足轻重的开发项目。
拟建项目从功能不惧、目标市场定位。
销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气，噪声，环境，人群健康等方面有轻微的影响，总体来看，有利影响是主要的饿，其不利影戏nag是暂时和轻微的，不存在制约项目是会死的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。
经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的，通过分析评价，其内部收益率。
财务净现值等主要经济指标反映出项目经济益较好，由此可见，三期开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。
综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件，其财务指标较好，项目总投资为12600万元，所得税后全部自有资金投资收益率为53.58%投资净利润2749万元，财务净现值为1349万元，银行贷款偿还期为2年，静态投资回收期为1.2年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。
《房地产投资分析》课程教学大纲
《房地产投资分析》课程教学大纲Real Estate Investment Analysis一、课程基本信息（一）知识目标：掌握房地产投资分析的基本知识、基本理论以及项目综合体评价的方法。
（二）能力目标：掌握房地产投资估算和资金筹措的方法，能初步进行房地产开发成本的估算和相关方案择优；掌握房地产财务分析的基本内容，能读懂和编制简单的财务分析基本报表，能据相关指标进行方案比选和择优；掌握房地产投资风险分析方法，具备识别和防范相应风险的基本能力。
（三）素质目标：培养学生具备房地产投资的基本素养和能力，提升学生独立解决房地产行业中投资（如可行性研究、土地竞拍投资分析等等）相关问题的能力。
三、基本要求（一）了解房地产市场功能及其运行规律，了解房地产项目开发建设程序与过程。
（二）理解房地产投资分析的基本知识、基本理论以及项目综合体评价的方法，理解房地产投资项目资金流动规律。
（三）掌握房地产投资项目成本费用、收入估算步骤和方法，掌握房地产财务指标含义和计算方法，掌握房地产风险分析原理和方法，掌握房地产投资项目决策方法和必选指标应用，掌握可行性报告撰写要点。
四、教学内容与学时分配第一章导论2学时第一节投资与房地产投资1学时知识点：房地产投资概念、特点第二节房地产投资形式与利弊知识点：房地产投资形式与利弊第三节房地产投资风险1学时知识点：房地产投资风险第四节房地产投资分析的任务与内容知识点：房地产投资分析概念、任务与内容本章小结重点：房地产投资分析的概念、任务与内容难点：房地产投资分析风险思考题：1.简述投资的概念与分类。
2.简述房地产投资形式及其利弊。
3.简述房地产投资风险。
4.简述房地产投资分析的任务与内容。
作业：建议教学方法：理论与实际结合，以实际应用为主。
第二章房地产投资环境分析2学时第一节投资环境概述1学时知识点：投资环境的概念与特点第二节投资环境分析的内容知识点：投资环境分析内容第三节投资环境分析方法1学时知识点：多因素和关键因素评价法第四节投资环境分析案例本章小结重点：房地产投资环境分析的任务与内容难点：多因素评价方法权重确定思考题：1.简述投资环境的含义与特征。
5房地产投资项目选址与建设方案
( 三）建筑方案设计
1、建筑形态 建筑的形态是指其外部形态和表面特征。 建筑形态构成一直是建筑创作的焦点。 2、建筑结构 是支撑空间体系的内在构架。它结合社会、 文化、技术等诸多因素而结合、提炼、抽象 出来的空间框架，并借助这种框架来诱导人 在空间中的行为秩序。
3、建筑经济与用地经济的关系 建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经 济往往又影响对建筑经济的综合评价，特别是 在土地有偿使用的情况下，用地的经济起主导 作用。 （1）平面利用系数 平面系数=（使用面积/建筑面积）×100% （2）层数 国外的一些研究认为，建筑层数由5层增加到9 层可使住宅居住面积密度提高25%，由于节约 用地，也就大大降低了室外工程造价、维护费 用以及建设道路交通和改建用地的拆迁费用。
二、写字楼选址的原则
1、中央商务区原则： 亦称CBD，是一个城市商务资源密度最大、商务 活动节奏最快、密度最高的区域，也是一个城市地价 楼价最高的区域，CBD的特质表明写字楼物业必定是 这个区域的主流产品。曼哈顿能成为纽约的象征，拉 德方斯能成为巴黎的新符号。 2、配套服务完善原则： 3、交通便利性原则： 4、前瞻性原则：选址时要考虑未来环境的变化，对 所在地的竞争态势及发展前景做出评估，所选的地址 应具有一定的发展潜力，具有集聚效应，可能成为城 市人流、物流和商务活动的焦点区域
（六）环境因素: 1、绿化程度：靠近公园、绿地、树林的地块是较好的 住宅投资区位。 2、视觉效果：住宅区位选择要关注远景，如周边山体、 河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。 3、城市规划： （七）心理因素 1、地块风水 2、名人效应 3、风俗习惯
新编财务会计i第五版(主编张利著)大连理工大学出版社课后答案
第一章总论一、单项选择题答案（一）A （二）B （三）A （四）D （五）A二、多项选择题（一）BD （二）ABCDE （三）ACD （四）BCD（五）BC（三、判断题（一）�（二）�（三）�（四）�（五）�（六）�（七）�（八）�第二章货币资金一、单项选择1、B 2 、B 3 、D 4 、D 5、 C 6、A 7、D 8 、D 9 、C 10、A二、多项选择1、 ABC2、ABCD 3 、ABCD 4、 ABDE 5、 AC6 、ABCD 7、 ADC 8、ABCD 9、AC 10、ABCD三、判断题1、× 2 、√ 3 、√ 4 、× 5 、× 6 、√7、×8 、×9、√10、√四、计算及会计处理1、5．6 5．7 5．9 借：库存现金贷：银行存款借：管理费用贷：银行存款借：应付职工薪酬90000900003400340090000 贷：库存现金5．28 借：其他应收款贷：库存现金5．31 借：库存现金900900009002366．1 6．8贷：待处理财产损溢借：待处理财产损溢贷：营业外收入借：管理费用750库存现金贷：其他应收款2362362361509006．12 借：销售费用贷：银行存款3800 38006．19 6．21 6．21 借：其他货币资金---存出投资款贷：银行存款借：库存现金400贷：银行存款400借：银行存款46800420000420000 贷：主营业务收入400006．25应交税费---应交增值税6800 借：财务费用235贷：银行存款2356．252、7．1借：其他货币资金----存出投资款贷：银行存款借：其他货币资金-----银行本票贷：银行存款4000004000002500002500007．5 借：原材料应交税费---应交增值税200000 340007．8贷：其他货币资金—银行本票借：其他货币资金-----外埠存款贷：银行存款2340001500001500007．18 借：原材料应交税费---应交增值税银行存款100000 17000 33000贷：其他货币资金—银行本票第三章金融资产一、单项选择题150000（一）C（二）C 三）B（四）A （五）A （六）B （七）B（八）C （九）C（十）D（十一）A（十二）A（十三）A（十四）D（十五）A（十六）C二、多项选择题（一）AB （二）CE（三）ABC （四）AC（五）AB（六）CED（七）AE（八）ABCD（九）ABC （十）BD（十一）ACE（十二）CD（十三）ACD（十四）ABCD（十五）AB（十六）AB三、判断题（一）�（二）�（三）�（四）�（五）�（六）�（七）�（八）�（九）�（十）�四、计算及会计处理题（一）会计分录1.票据到期日：8 月31 日票据到期值=11700+11700×9%÷12×6=12226.5（元）2.①2 月28 收到票据时的会计分录借：应收票据贷：主营业务收入应交税金②票据到期时会计处理：借：银行存款——甲企业贷：应收票据（二）贴现期：5 个月1170010 000170012226.512226.5票据到期值=10000+10000×9%÷12×6=10450（元）贴现利息=10 450×10%÷12×5=435.42（元）贴现净额=10 450－435.42=10 014.58（元）贴现时会计分录：借：银行存款贷：应收票据财务费用（三）会计分录1、2007 年末计提坏账准备时10014.581000014.58借：资产减值损失贷：坏账准备2、收回核销的坏账时借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款3、确认坏账时借：坏账准备贷：应收账款50005 0004 0004 0004 0004 0002 5002 5004、2008 年末应计提坏账准备=800 000×5‰-（5 000+4 000-2 500）=-2 500借：坏账准备贷：资产减值损失（四）会计分录1．销售实现时：2 5002 500借：应收账款贷：主营业务收入58 500 50 000应交税费—应交增值税（销项税额）8 500 2．2008 年12 月25 日收款时：借：银行存款58 000 财务费用500贷：应收账款3．2009 年1 月10 日收到商业汇票时：借：应收票据贷：应收账款4．到期值=58 500+58 500×6%÷12×4=59 67058 50058 500 58 500借：银行存款贷：应收票据财务费用（五）会计分录（以万元为单位）1．2008 年5 月11 日借：交易性金融资产——成本投资收益应收股利贷：银行存款2．2008 年5 月16 日借：银行存款贷：应收股利59 67058 5001 17010015106553．2008 年12 月31 日股票的公允价值为112 万元：借：交易性金融资产——公允价值变动贷：公允价值变动损益4．2009 年5 月6 日收到2006 年股息3万元借：银行存款贷：投资收益3312125．2009 年6 月8 日，将该股票处置，收到120 万元借：银行存款公允价值变动损益贷：交易性金融资产——成本12012100交易性金融资产——公允价值变动投资收益（六）会计分录（以万元为单位）1．2008.1.1 购入时借：持有至到期投资——成本贷：银行存款持有至到期投资——利息调整2．2008 年12 月31 日实际利息收入=10000�10%=1000应收利息=12500�4.72%=590债券折价摊销=1000-590=410 12501220100002500借：应收利息持有至到期投资——利息调整590 410贷：投资收益3．2009 年12 月31 日：实际利息收入=（10000+410）�10%=1041应收利息=12500�4.72%=590债券折价摊销=1041-590=451借：应收利息持有至到期投资——利息调整贷：投资收益4．2010 年12 月31 日：实际利息收入=（10000+410+451）�10%=1086应收利息=12500�4.72%=590债券折价摊销=1086-590=496借：应收利息持有至到期投资——利息调整贷：投资收益5．2011 年12 月31 日：1000 5904511041590 4961086实际利息收入=（10000+410+451+496）�10%=1036 应收利息=12500�4.72%=590债券折价摊销=1136-590=546借：应收利息持有至到期投资——利息调整590 546贷：投资收益6．2012 年12 月31 日：应收利息=12500�4.72%=590债券折价摊销=2500-410-451-496-546=597 借：应收利息持有至到期投资——利息调整贷：投资收益到期收回：借：银行存款12500 1136590 5971187贷：持有至到期投资——成本（七）会计分录（以万元为单位）1．2007 年12 月3 日借：可供出售金融资产——成本贷：银行存款2．2007 年12 月31 日借：可供出售金融资产——公允价值变动贷：资本公积——其他资本公积3．2008 年12 月31 日借：资本公积——其他资本公积1250200 200101014贷：可供出售金融资产——公允价值变动4．2008 年12 月31 日借：资产减值损失贷：可供出售金融资产——公允价值变动403614资本公积——其他资本公积5．2009 年3 月26 日借：银行存款190 4可供出售金融资产——公允价值变动贷：交易性金融资产——成本投资收益第四章存货一、单项选择40 200 301、D 2 、B 3 、B 4 、C 5、A 6、A 7、A 8 、C 9 、B 10、C二、多项选择1、ABD2、BD 3 、CD 4、CD 5、BC6 、ACD 7、ABD 8、ABC 9、ABC三、判断题10、CD1、× 2 、× 3 、× 4 、√ 5 、√ 6 、√7、√8 、√9、√10、×四、计算机会计处理（一）1、先进先出法3．10 990×5=4950 元3．15 990×5=4950 元3．28 [(3000+1500)-(990+990)] ×5+2400×5.1+3000×5.2=12600+12240+15600=40440 元本月发出存货成本：4950+4950+40440=50340 元期末存货成本：加权平均法2500×5.15+2700×5.16=26806 元单价=（15000+7500+12240+15600+12875+13932）/（3000+1500+2400+3000+2500+2700）=77147/15100=5.109发出存货成本：（990+990+7920）×5.109=50579.1 元77147-50579.1=26567.9 元2、借：制造费用生产成本贷：原材料（二）（1）1 日借：材料采购10068402775034016905应交税费---应交增值税2805贷：银行存款2 日借：原材料材料成本差异贷：材料采购9 日借：材料采购应交税费---应交增值税贷：应付账款19710 15000 190516905 275004590借：原材料贷：材料采购300002750032090材料成本差异250012 日借：应付账款贷：银行存款财务费用14 日借：材料采购320903155054024000应交税费---应交增值税4080 贷：银行存款16 日：借：原材料其他应收款18000210628080材料成本差异4200贷：材料采购24000（2）应交税费---应交增值税—进项税转出 306差异率=（720+1905-2500+4200）/（20000+15000+30000+18000）=4325/83000=0.052发出材料的实际成本=6000×10+6000×10×0.052=63120 元借：生产成本63120贷：原材料60000（三）2006 年12.31材料成本差异3120借：资产减值损失11000贷：存货跌价准备-----A 2000-----B 4000-----C 5000 2007．12．31借：资产减值损失贷：存货跌价准备1000 1000借：存货跌价准备---- B 500------ C 5000(四)贷：资产减值损失5500出租包装物时：借：其他业务成本30000收取押金时贷:周转材料—包装物借：银行存款35000贷：其他应付款35000300000取得租金收入时借：银行存款2500贷：其他业务收入2500 报废残料入库借：原材料1500（五）贷：生产成本1500 一次摊销法：领用低值易耗品时借：生产成本制造费用40000 50000残料入库时贷：周转材料---低值易耗品借：原材料3000贷：生产成本300090000五五摊销法：领用时借：周转材料—低值易耗品—在用90000贷：周转材料—低值易耗品—在库领用时摊销借：生产成本制造费用贷：周转材料—低值易耗品—摊销报废时摊销借：原材料3000生产成本17000制造费用25000贷：周转材料—低值易耗品—摊销冲销报废低值易耗品成本借：周转材料—低值易耗品—摊销贷：周转材料—低值易耗品—在用90000 20000 2500045000450009000090000（六）摊销借：管理费用材料成本差异贷：周转材料—低值易耗品5540606000第五章长期股权投资一、单项选择题（一）A （二）A（三）B （四）C （五）D （六）C二、多项选择题（一）BC （二）CD （三）ABC （四）AC （五）ABCD三、判断题（一）�（二）�（三）�（四）�（五）�（六）�四、计算及会计处理题（以万元为单位）1. 借：长期股权投资（200 �50%）120贷：银行存款1002. (1) 2007.1.1 投资时，计算合并成本=1600�（1+17%）+0=1872借：长期股权投资—投资成本贷：其他业务收入1872 1600应交税费—应交增值税（销项税额） 272借：其他业务成本贷：原材料1500 1500（2）2007 年乙企业实现净利润，甲企业不做账务处理。
房地产项目的选址与开发策略
房地产项目的选址与开发策略选址是房地产项目起步阶段至关重要的决策。
受到区位、市场需求、规划法规等多重因素的影响，正确的选址决策可为项目的成功打下坚实基础。
本文将就房地产项目的选址与开发策略展开探讨。
一、市场调研：了解需求与竞争在进行选址决策之前，对所在地区的市场需求与竞争现状进行详尽调研是必要的。
通过分析人口分布、消费水平、配套设施等信息，可以判断该地区是否具备开发房地产项目的潜力。
同时，还需要评估该地区现有的竞争项目，了解其规模、定位和销售状况，为后续的定位与市场推广提供参考依据。
二、区位分析：交通便捷与资源优势在选址时，交通便捷是重要的考虑因素之一。
选择靠近主干道、公交站点或地铁线路的地段，可以提高项目的可达性和便利性，吸引更多潜在购房者。
此外，还需要考虑附近是否有商业中心、学校、医院等配套资源，这些资源的丰富程度也会对项目的发展起到积极的推动作用。
三、规划与法规：遵守规划要求与政策限制选址过程中要充分考虑地方政府对土地利用规划和法规的限制。
通过了解土地用途规划、产权状况、限制性要求等方面的信息，可以避免因规划调整、限制性政策等问题给项目开发带来不必要的麻烦。
同时，要确保所选址的土地性质、用途符合规划与法规要求，避免涉及违建、侵占耕地等不合法行为。
四、项目定位：准确把握目标市场选址决策与项目定位密切相关。
在确定项目定位时，需要考虑目标市场的需求特点与承受能力。
如选择中高端居住区作为项目定位，则需确保周边配套设施完善、生活品质较高；如选择商业区作为项目定位，则需考虑市场商业氛围、人流密集度等因素。
定位准确才能满足客户需求，提高项目的市场竞争力。
五、资金投入与回报预测：合理规划项目开发计划在选址决策时，需评估项目的资金投入和预期回报。
对项目的建设、销售、运营等阶段进行详细的成本计划和市场分析，合理估算投资回报周期和收益水平，以保证项目的盈利能力和可持续发展。
综上所述，房地产项目的选址与开发策略是一个复杂而关键的过程。
2014秋大连理工大学《房地产开发与经营》在线作业1
2014秋大连理工大学《房地产开发与经营》在线作业1大工14秋《房地产开发与经营》在线作业1一、单选题（共5道试题，共20分。
）1.某小区规划建设用地面积50000平方米，其上建有10栋6层住宅楼,各层建筑面积均为600平方米，该小区容积率为()。
A.0.65B.1.24C.0.95D.0.72-----------------选择：D2.房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。
A.价格分析B.市场分析C.成本分析D.决策分析-----------------选择：B3.（）是房地产开发建设过程中的一种中间形态。
A.土地B.在建工程C.建成后的物业-----------------选择：B4.《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位等区素以()确定。
A.重置价格结合成新B.市场指导价C.基准地价D.房地产市场评估价格-----------------选择：D5.房地产开发企业的利润总额可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A.投资利润B.税后利润C.利润总额D.可分配利润-----------------选择：C大工14秋《房地产开发与经营》在线作业1单选题多选题判断题二、多选题（共5道试题，共40分。
）1.土地的社会特性包括()。
A.区位性B.不可移动性C.多种用途性D.经济效益性E.商品性-----------------选择：ACDE2.土地使用权出让方式包括()。
A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌-----------------选择：ABCD3.下列关于房地产市场自然周期循环的表述中，正确的有()。
A.自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底B.在自然周期的第二个阶段，需求继续上涨，空置率继续下降C.在房地产周期循环的最高点，空置率最高D.在房地产周期循环的最低点，空置率最高E.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率-----------------选择：ABDE4.下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。
第5章 房地产投资项目基础数据的分析估算(地产投资分析-东北财大,刘秋雁)
表5-4 序 号 1 2 3 4 5 6
前期工程费估算表 项 目 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 道路费 供水费 供电费 土地平整费 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3．基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规 划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要 包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、 环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干 线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估 算。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额 ÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费 用，每年照付，期末一次还本。 3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方 向土地转让方支付土地使用权的转让费。 4）土地租用费。土地租用费是指土地租用方 向土地出租方支付的费用。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 5）土地投资折价。房地产项目土地使用权可 以来自房地产项目的一个或多个投资者的直 接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用 于支付土地使用权的获取费用，但一般需要 对土地使用权评估作价。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
7．管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织 和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算，这个百分数一般为3%左右。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8．财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
大连理工大学20年秋季学期《房地产开发与经营》在线作业1附参考答案
试卷总分:100 得分:100
一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)
1.房地产投资的缺点是（ ）。
A.相对较高的收益水平
B.易于获得金融机构的支持
C.抵消通货膨胀的影响
D.投资回收期较长
答案:D
2.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性（ ）。
A.销售收入
B.转让收入
D.保值性与增值性
答案:B
5.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于（ ）。
A.长期投资
B.短期投资
C.开发投资
D.不确定
答案:A
二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)
6.在房地产市场调查方法中，收集一手资料的方法有( )。
A.文案调查
B.访谈调查
C.问卷调查
D.实地调查
A.土地的有限性和稀缺性
B.投机需求膨胀
C.城市进程快
D.金融机构过度放贷
答案:ABD
10.房地产市场的特性为（ ）。
A.房地产市场是房地产权益的交易市场
B.地区性市场
C.要求高素质的专业顾问服务
D.易于出现市场的不均衡和垄断
E.比较稳定的交易市场
答案:ABCD
三、判断题 (共 10 道试题,共 40 分)
11.居民经济收入与购买力是社会因素在房地产市场的具体体现。
答案:错误
12.资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
答案:正确
13.在我国，只有土地使用权可以合法地在市场上进行交易。
答案:正确
14.土地增值税实行四级超率累进税率。
答案:正确
大连理工大学22春“工程管理”《房地产开发与经营》期末考试高频考点版(带答案)试卷号2
大连理工大学22春“工程管理”《房地产开发与经营》期末考试高频考点版（带答案）一.综合考核(共50题)1.我国土地使用权划拨的特征包括()。
A.没有明确的期限B.无须支付土地使用权出让金C.不能随意转让、出租和抵押D.以上说法都不对参考答案：ABC2.网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，网络图有()三种表现形式。
A.单代号网络B.双代号网络C.横道图网络D.时标网络参考答案：ABD3.进度计划的制定有两种方法，一种是传统的水平进度计划横道图法，另一种是网络计划网络图法。
()A.正确B.错误参考答案：A4.开发建设投资指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用。
()A.错误B.正确参考答案：B关于实际利率和名义利率下列哪些说法是正确的()。
A.当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C.当m=1时，实际利率=名义利率D.名义利率提高，计息周期越短，实际利率与名义利率差异越小参考答案：BC6.下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有()。
A.城市公益事业用地B.国家重点扶持的交通项目用地C.国家机关用地D.经济适用住房建设用地E.商品住宅用地参考答案：ABCD7.下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。
A.比较风险B.通货膨胀风险C.时间风险D.资本价值风险参考答案：B8.写字楼开发项目需要认真分析其商业辐射区域。
()A.正确B.错误参考答案：B9.房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是()。
A.开发商D.相关政府部门参考答案：A10.目前，我国住房抵押贷款期限最长不超过()年。
A.15B.20C.30D.10参考答案：C11.房地产开发项目自建造完成之日起至物业的运营成本超过其产生的收益之时称为()。
A.全寿命B.使用寿命C.自然寿命D.经济寿命参考答案：D12.如果开发商(1)难以估算成本; (2)公司打算与同行和平共处; (3)如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反映。
2023年大连理工大学-秋《房地产开发与经营》在线作业1-2-3-及答案
大工秋《房地产开发与经营》在线作业1试卷总分: 100 测试时间: -- 试卷得分: 100一、单项选择题（共 5 道试题, 共 20 分。
）得分：201. 下列有关各类用地最高出让年限说法不对旳旳是()。
A.居住用地70年B.教育用地50年C.综合用地40年D.工业用地40年满分: 4 分得分: 42. 契税旳纳税义务人为()。
A.房地产旳发售人B.房地产旳购置人C.房地产旳使用权人D.房地产旳出租人满分: 4 分得分: 43. 《都市房屋拆迁管理条例》规定, 货币赔偿金额根据被拆迁房屋旳区位等区素以()确定。
A.重置价格结合成新B.市场指导价C.基准地价D.房地产市场评估价格满分: 4 分得分: 44. 某宗地居住建筑用地面积1200平方米, 其上建有一幢6层住宅楼, 该楼各层旳建筑面积均为900 平方米, 该宗地旳居住建筑密度为()。
A.0.75B.3.75C.4.5D.5满分: 4 分得分: 45. 房地产开发旳程序重要分为()四个阶段。
A.投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售D.决策分析、前期工作、施工与竣工、租售满分: 4 分得分: 4二、多选题（共 5 道试题, 共 40 分。
）得分: 401. 房地产市场定性预测措施包括()。
A.集体判断法B.简朴平均数法C.专家会议法D.专家征询法满分: 8 分得分: 82. 在房地产市场调查措施中, 搜集一手资料旳措施有()。
A.文案调查B.访谈调查C.问卷调查D.实地调查E.. 调查满分: 8 分得分: 83. 下列建设用地旳土地使用权可以采用行政划拨方式获得旳有()。
A.豪华住宅用地B.非国家重点扶持旳交通项目用地C.军事用地D.经济合用住房建设用地满分: 8 分得分: 84. 新区开发与旧区改造相比, 有()特点。
A.土地费用高B.受周围环境制约少C.拆迁安顿赔偿费低D.都市规划限制条件苛刻满分: 8 分得分: 85. 房地产泡沫产生旳成因包括()。