地下商业街案例分析

消费者休憩场所
莱迪地下商业项目案例——租金定价原则
商场区 域
-1层
2006年平 均使用面 积租金 800元/平 方米.月 650元/平 方米.月 1,000元/ 平方米.月
租金增 减幅度** 120% / 150%
地下一 层 地下二 层*
-2层
星光大 道
星光大道
**
*不包含星光大道区域
与地下二层商业租金比较
¾ 该地铁商城在部分出入口之间，作了2条回廊设计，作为辅 助交通路线。 ¾ 这样既丰富了商业动线，方便了人群出入，又增加了商业 面积，提高了商业价值。 ¾ 地下二层与地下一层之间的垂直通道尽量远离地铁站台， 目的是为了能够延长地铁换乘客在地铁商城的逗留时间， 增加地下二层的商业机会。
上海徐家汇地铁商城案例——经营模式
Fra Baidu bibliotek
新街口地下商业街案例——人流动线
商铺 商铺
展台
商铺
商铺
商铺
展台
商 铺
商铺 商铺
¾ 人流动线的是否合理安排将直接影响商业项目的经营状况。 ¾ 新街口地下商业街利用商铺位置的不同摆放，引导消费者不同的人流动线。商铺沿两侧摆放，引导 消费者人流集中；商铺放置中央，引导人流两侧分散。并可以利用展台、广场等功能作为人流动线 变化的转换。 ¾ 人流动线的变化，可以增加消费者对于商业街的探索欲望和购物情趣。
通往地铁 出入口
¾ 从租金的定价原则上分析，地铁效应对于商业租金的促进作用十分明显。地下二层连接地铁通道的商铺租金 达到1,000元/平方米.月，接近同楼层其他区域租金的2倍。
莱迪地下商业项目案例——租金定价原则
莱迪地下商城入驻率表现
元/平方米.月
800 600 400 200 0 2004 年 2005 年 2006 年
湖南路地下商业街
新街口地下商业街案例——地面交通动线
中 山
万达购物广场
东
德基广场
路
南京新喜
商茂百货
中央商场
中
山 山
路
金陵饭店 购物中心
东方商城
汉 中
大洋百货
金陵百货
金盛华联
路
华新商场
金鹰国际购物中心
¾ 新街口商圈规定行人穿越马路必须走地下行人通道。 ¾ 新街口地下商业街和地上购物中心均有地下相连通道、 ¾ 通过上述措施，可以增加过往行人以及消费者途径地下商业街概率。
弘基休闲广场 路 城 恭 路 港汇广场 华 太平洋百货 山
徐家汇站
建国宾馆 南 丹 东 路 桥 天 钥 路
衡
肇 太平洋数码广场二期
太平洋数码广场一期 美罗城 西亚宾馆
山 第六百货
路
嘉 浜
汇金百货
路
¾ 徐家汇地铁商城位于上海市级商业中心—徐家汇地下，与徐家汇地铁站连为一体。 ¾ 徐家汇地铁商城与地面多家商场地下连接，方便消费者地下商城和地面商场之间的往来。 ¾ 徐家汇行人穿越马路必须走地下通道，增加地下商城消费人流量。
莱迪地下商业项目案例——业态布局
2006年莱迪地下商城商业业态表现
美食广场 5% 男性服装、 鞋类和皮包 3% 服饰及手饰品 40% 美容美发 1%
其他 1%
女性服装、鞋类 和皮包 50%
¾ 莱迪地下商城目标客户定位十分明确，以16~30 岁之间时尚女性为主，因此引入的商业业态主要 为女性服装及饰品。 ¾ 一个商业项目经营的成功与否，与项目功能业态 定位、目标消费群体定位有着十分密切的关联。
广州流行前线名店地下商业案例——人流动线
流行前线名店人流动线图
直通中华广场 往中华广场 （中山二路）
先经地王广场店 往东较场体育馆 往防疫中心和广州画院美术馆 直通地铁站 开放式小店 人流动线 *流行前线名店上面为广场
往中华广场对街 （中山二路） 广州起义烈士陵园公园 周边有市园林局和酒店
¾ 地下商场设置多个出入口，且大部分出入口与地面商场或写字楼相连接。 ¾ 除了在高峰时间可以疏导人流以外，亦可以降低天气对商业带来的负面影响，确保消费人流。
地下二层
站厅
站厅
工作用房
地铁出入口 上下楼梯 服装饰品区 餐饮区 数码及配件
上海徐家汇地铁商城案例——个性化特点
¾ 项目在通道一侧设置了“文化艺术长廊”，展出并销售大量的绘画作品。 ¾ 该业态提高了项目的文化艺术氛围，也赋予了项目的独特个性。
上海徐家汇地铁商城案例——交通流线
地下二层
地铁出入口 上下楼梯 人流动线
人流动线 商场出入口 通往地下二层
莱迪地下商业项目案例
南京莱迪地下商城
¾ 南京莱迪地下商业街位于南京新街口商圈内； ¾ 目前南京最大的地下商业街； ¾ 与目前地铁1号线连通。
莱迪地下商业项目案例——业态布局
地下一层业态布局
化妆品、礼品、 首饰、服装饰品 女性服饰 美食广场 美容美发 服务中心
¾ 莱迪地下商城业态最大的特色就是引入美食广场。 ¾ 该项目在前期开发之前，在部分区域引入煤气管道配套设施，因此在后期招商过程中能够顺利引入数家美食餐饮类 商家。
一 段
路
前 路
襄阳 路
一 段
台北地下商业街案例——功能布局
台北地下商业街功能布局
美食区
海关博物 馆 长安西路 苦茶之家 华阴街行人徒步区 普济寺 建成国中 台汽北站
百货区
行 人 徒 步 区
数据截至日期：2007.01
莱迪地下商业项目案例——人流动线
地下一层平面
地下二层平面
¾ 在人流集中场所（如主入口、中庭）提供休憩场所，细微之处体现人性化设计。 ¾ 除了利用餐饮场所提供消费者休憩场所以外，亦可利用商场开放空间，提供休憩设施，最大化的延长消费者商场停留 时间。 ¾ 但莱迪地下商城过分追求可出租商业面积，过道十分狭窄，仅为2~3m，造成人流十分拥挤。万一发生灾情，无法顺利 疏散人群，并容易造成较大的伤害事故。
上海徐家汇地铁商城案例——业态布局特点
¾ 徐家汇地铁商城分两层，其中地下二层与地 铁入口衔接，充分利用了地铁人流。 ¾ 地下一层业态基本为流行服饰、饰品、玩具 、礼品等，体现着地铁商铺快捷、时尚的特 点。 ¾ 地下二层在服饰等基础上，增加了少量快餐 、文化艺术类商业，丰富了商业业态。
文化艺术长廊
地下一层
上海徐家汇地铁商城案例
上海徐家汇地铁商城
¾ 徐家汇地铁商城位于徐家汇商圈内； ¾ 徐家汇地铁商城规划为地铁1号、9号以及11号线的 换乘通道； ¾ 步行街长度超过1,000米。
上海徐家汇地铁商城案例——基本概况
地铁出入口
南 丹 徐家汇天主教堂 路 上海市气象局 徐家汇政府 徐汇中学
虹 桥 路
东方商厦
地铁出入口
新街口地下商业街案例——租金及入驻率表现
2006年新街口地下商业街租金及入驻率表现
元/平方米.月
700 600 500 400 300 200 100 0 地下一层 租金（左柱） 地下二层 入驻率（右柱） 20% 0% 60% 40% 100%
B1
8%
80%
B2
¾ 新街口地下一层租金为600元/平方米.月，地下二层租金为222元/平方 米.月。 ¾ 地下二层人流较少（主要是地铁乘客），商铺出租率较低，只有60%。 地下一层虽然租金较高，但人流较多，商机浓厚，因此满租。 ¾ 未来10年内，地铁商铺经营权拥有者对于租金的涨幅控制在每年5%范 围内。
100% 80% 60% 40% 20% 0%
平均租金(左轴） 入驻率（右轴） *
入驻率（右轴）
*剔除需要转租的经营者
¾ 莱迪地下商城租金上涨较快，2004年平均租金仅为250元/平方米.月，2006年平均租金已经达到760 元/平方米.月，2年内租金上涨幅度超过200％。 ¾ 由于租金上涨速度较快，无形之中增加商铺经营者的经营成本。虽然目前莱迪整体出租率仍然维持 100%，但转租者比例逐年提高。目前约有15%的商铺经营者因为无法承受过高的租金而提出转租。
¾
优势.
广州流行前线名店地下商业案例——空间布局
流行前线名店主题商店布局图
¾ 南梦宫：大型电子游戏娱乐 中心，吸引大量年轻人。 ¾ 男士街：街道以黑色为主 题，提供个款不同男士服饰。 ¾ 前卫街：售卖各款新潮，非 主流设计服饰。 ¾ 精品街：售卖港日韩台特色 精品和“最热“卡通人物有 关的产品。
图例 图例
上述租金为使用面积租金
新街口地下商业街案例——功能布局
餐饮
生活 配套
零售 餐饮 零 售 零
零售 餐饮
展台
教育
售
零售 餐饮
餐 零 饮 售
展台
教 育 餐 饮
零售 餐饮
餐饮
零售
¾ 新街口商业功能布局除了引入零售、餐饮等基本商业业态以外，增加了商业展示功能。 ¾ 利用商业展示，可以聚集人流，形成地下核心商业圈。 ¾ 但整体而言，新街口业态功能布局非常混乱，零售、餐饮以及其他业态互相穿插，容易造成消费者 视觉混乱。
¾ 徐家汇地铁商城早期采用出售的方式，迅速回笼了资金。 ¾ 由于是产权销售，因此在后期的经营管理无法进行同一管理。 ¾ 为了进一步挖掘地铁商城潜在价值，该项未来目将进行统一装修和业态调整。
广州流行前线名店地下商业案例
流行前线名店
¾ 商场由政府牵头，海印集团有限公司投资开发。总投资额约为7000万人民币。 ¾ 营业面积为15,000平方米。与烈士陵园站同时开业。 ¾ 商场共有两层。地下一层是与地铁直接连通的大型商场。地下二层是停车库及汽车服务店。 ¾ 大型商场具备吃喝玩乐及配套服务功能。以不同主题购物街为主题，制造现代各种最“潮”的购物环境。
台北地下商业街案例
台北地下商业街
¾ 台北地下商业街，是台北规模最大的地下商业街之 一； ¾ 地下商业街步行街长度约1公里； ¾ 台北地下商业街东端和台北地铁车站连通，
台北地下商业街案例
台北地下商业街环境描述 台汽北门站 台汽西站
忠孝
平 延 路 南 段 一
南 路
北
长安 西路
一 段
承 德 路
台北地下街
地下商业街案例分析与借鉴
国家或地区 中国.南京 莱迪地下商城 中国.上海 中国.广州 中国.台湾 日本* 新加坡 徐家汇地铁商城 流行前线 台北地下商业街 虹之町地下商业街 京都波塔地下街 CityLink Mall地下街 业态功能、租金定价、内部设计 业态功能、人流动线 业态布局、人流动线 业态布局、经营模式 出入口设计、内部设计、空间组织、 灾情防范 业态功能、人流动线 案例名称 新街口地下商业 案例借鉴方面 业态功能、人流动线
莱迪地下商业项目案例——个性化装饰
¾ 莱迪地下商城和购物商场最大的区别就是提供个性化的品牌专卖商业氛围。 ¾ 利用灯光造型，营造不同的商业氛围和个性化主题。 ¾ 每个专卖店都有自己独特的装修风格，每个商业内街有着不同的装修风格，这些特色和购物中心千 篇一律的装修风格形成极大的反差，这也是商业步行街能够吸引消费者的主要原因之一。
西路 一段
市民
大道
台汽东站 国父史镇纪念馆 台北车站 T.T.STATION资讯广场 二二八和平公园
中 山
重 庆
北
NOVA资讯广场 新光三越 大亚百货
馆
¾ 台北地下商业街位于市中心塔城街、延平北路、重庆北路、太原路、承德路与市民大道，全长一公 里，为全国首创最具规模的地下商店街。 ¾ 项目周边商业氛围浓厚，包括新光三越等大型百货均布局周边。 ¾ 本项目与台北火车站以及地铁站点贯通，交通十分便捷。
商场出入口 通往地下二层
新街口地下商业街案例——功能布局
2006年新街口地下商业街商业业态表现 教育机构 6% 生活便利 3% 8%
餐饮 30% 服饰 61%
¾ 目前新街口地铁商业基本以服饰为主，占据项目可经营面积的60%。 ¾ 餐饮主要以便利快餐和轻便食品为主，由于地铁商铺没有煤气管道， 因此无法引入特色餐饮。 ¾ 对于地下商业而言，如果希望扩大招商范围，则必须铺设煤气管道。
1
*日本政府规定地下商业街不可以与地上建筑物的地下 室连接，并且出于安全考虑，地下商业街不允许引入娱 乐商业，因此我行将主要研究日本地下商业街内部设计 以及出入口设计.。
新街口地下商业街案例
南京新街口地铁商业街
¾ 南京新街口地铁商业街位于南京新街口商圈内； ¾ 新街口地铁站规划为地铁1和2号线的换乘枢纽站； ¾ 步行街长度超过300米。
南梦宫 开放式小店 男士街 餐厅 前卫街 银行服务 精品街 名店街 日本街/韩国街/欧洲街 兰桂坊
¾ 名店街：集港日韩名牌专门 店，售卖最新最流行的品牌 货品。 ¾ 日本街/韩国街/欧洲街：售 卖各款有关地区的最新产品。 ¾ 兰桂坊：售卖价格便宜女性 服饰和配饰产品。
¾ 业态功能分布清晰明暸，商业业态也较为丰富，尤其引入大型的游戏娱乐商业业态。 ¾ 没有引入较大规模的餐饮商家，餐饮主要为轻便食品或咖啡之类的快餐饮品，并分布在各个功能板块 之中，作为消费者休憩的场所。 ¾ 建议设计上，提供部分开放式小店，扩大视野空间，减低过道两侧商铺带来的压抑感。