昆山淀山湖项目方案及深化设计任务书

第一部分项目概况及用地分析

一、地理位置

本项目地块位于上海、苏州、杭州三角地区的中心，坐落在昆山市淀山湖东北岸边，与上海旭宝高尔夫俱乐部毗邻（注：上海旭宝高尔夫俱乐部是亚洲十大高尔夫球场之一，消费客群层次较高）。

东面：彭远泾港，河道呈南北流向，河面宽约20米左右，水质较好，可直通淀山湖，机械船15分钟便可到达。河面上有围养的鱼塘，河道东面有少量的农民自建房。彭远泾港河道是本项目东面的界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

南面：建设中的中旭路，东西走向，路面宽7米，中旭路南面是旭宝高尔夫俱乐部。中旭路距旭宝高尔夫俱乐部围墙约16米左右。本项目南接中旭路（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

西面：潮山港，河道南北流向，河面宽约20米，水质较好，河道两侧是农田和少量的农房，潮山港河道是本项目的西边界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

北面：永利路，东西走向，西起复行路，东至永利路，道路快车道宽约16米，双向四车道，路面较好，行驶车辆较少，慢车道路幅宽6米。道路两侧有大面积的农田和鱼塘，永利路是本项目地块的北面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。宗地地理位置图

本案所在

宗地周边情况

二、项目地块概况

项目规划总占地面积约为66万平米。项目整个地块呈不规则四边形，东面、西面有少量的农房，地块现状为大面积的农田和鱼塘。

本项目地块东西河道均可直通淀山湖。且东边河道稍窄，但航行时间较短；西边河道较宽，但航行时间稍长。该地块水资源很丰富，内部有纵横交错的河道，地下水的水层较浅、土质不好。由永利路至旭宝高尔夫俱乐部的旭宝路南北横穿该地块， 该路面宽15米。 地块中间有一贯穿东西向的河流，被旭宝路分开，由一座桥相连，整体水系呈“H ”状分布。该地块被自然的划分为四块。 1、 交通分析

本项目坐落在昆山淀山湖东北岸边，隶属淀山湖镇，本项目距离上海人民广场公里，距离虹桥机场28公里，距离青浦工业园区11公里，距离昆山28公里，距离苏州48公里，距离淀山湖3公里，周边的工业区较多，道路交通系统设施完善，交通便捷。

本案所在

中旭别

信义别

旭宝高尔夫球场

淀山

地块周边的居民稀少，周边生活机能和商业的配套设施不完善，目前区内的生活

机能主要集中在淀山湖镇中心，具体情况如下：

3、周边项目概况

该Array地

块

周

围

正

在

开

发的中旭、信义项目均为别墅项目。这两个项目都是中高档别墅，套型面积偏大，且

中旭项目的绿化已基本做好。

4、气候气象

昆山地属亚热带湿润季风气候区，一月均温摄氏度，七月均温28摄氏度，无寒冬

酷暑，全年气候宜人。

5、淀山湖地区人文文化介绍

淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，被称为

上海"后花园"，湖水面积62平方公里，为杭州西湖的12倍。

淀山湖湖水清澈，泊湾盘曲，岸线多变，形成了独特的淀山湖风光。淀山湖南岸

的仿古大观园，水上运动场，上海国际乡村俱乐部等景点和建筑互连成片。

淀山湖湖畔北侧昆山境内，目前仅建有旭宝高尔夫俱乐部，其他综合配套不

尽完善，与淀山湖上海境内的人文环境及配套有较大差距。

第二部分项目定位及客源定位

项目定位：“运动、休闲、健康、养生，演绎度假文化的生态别墅社区”

客源描述: 以30～45岁具有一定素养、文化品位较高的城市中产阶级中上层为

主要的潜在客户群体。（详见附件2）

第三部分项目设计要点及要求

一、总体规划建议

（一）规划设计原则

1、?贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，适于现代生活的，又具有

鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环

境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为一个集休闲、运动健身、健康

养生和生态居住为一体的带有度假特征的别墅社区，创造一个低容积率、低密

度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体。

2、设计主题围绕度假文化，在建筑设计风格上体现地中海风情。

3、在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价

比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分期销

售。

4、项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到

两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合；

5、针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有度假特征的别墅社区特点与风

格；

6、设计理念必须与项目开发的思路相协调。

（二）规划设计要点：

1、规划面积：约66万平米

2、用地性质：居住用地

3、容积率：～

4、建筑高度：别墅2层为主≤10米(可局部3层)；

酒店式公寓≤6层（≤20米）

5、绿地率：≥50%

6、建筑退让：

退用地边界：东侧≥10米，南侧≥20米，西侧≥10米，

北侧≥20米，沿旭宝路两侧≥20米；

退河道控制线：西侧≥10米，东侧≥10米；

退让的面积不能做建筑，但是可以做景观及室外活动用地。

7、配套设施:生活会所、运动会所（主）;相关生活配套设施；警卫室等相关管

理、服务设施

（三）规划设计建议

◆功能分区：

分为别墅区、酒店式公寓、主会所（运动会所）、生活会所、公共商业、

户外活动区、示范区（样板区）、售楼处等

◆构图方式：

可以采用组团式构图，整个小区分为若干个独立的组团，各个组团之

间一方面要相互独立，另一方面要相互呼应，组团间可以绿化景观、

水系或者道路系统区隔。每个组团统一在项目总体规划特色的同时要

有各自的核心景观，即在满足均好性的同时具备差异性，形成不同居

住组团各自的特色景观。

◆社区配套：

社区配套分为主会所、生活会所、酒店式公寓和公共商业四个部分，根据

其定位、功能以及目标消费客群的差异性，结合其服务半径，合理布置不

同配套的不同位置。（各部分详见其后）

◆道路系统：

1、交通道路应合理分流，减少对居住的影响;住区道路系统要分级明显，

架构清楚。

2、在保证通达性的同时要考虑经济性，考虑尽量多的南北朝向的别墅，压

缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。

3、交通中以人为本，不能让车流干扰居住环境，有条件可人车分流。交通

道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干

扰。尽量在机动车道两侧或一侧考虑步道，保证行人安全，并且考虑无

障碍系统设计，真正做到以人为本。

4、道路设计要以保证住户的安宁和私密性为原则进行布置，从而达到通达

性、安全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。