房地产投资分析计算题、综合题

房地产投资分析计算题、综合题

1 ．有一项投资，投资者投资 100 万元购买一栋住宅用于出租，租期 10 年。租约规定每年年初收租，第一年租金为 10 万元，每二年租金增加 10% ，在租约期满后将物业售出，得到收益 90 万元，折现率 12% ，计算净现值和内部收益率。（注：基准收益率 10% ，计算可利用下表进行）

计算表单位：万元

2 已知某房地产投资项目固定成本为350万元，单位变动成本为920元/ｍ²，商品房平均售价为2000元/ｍ²，投资商拟获利530万元。试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。若各种税金的综合税率为16%，试求该项目开发的盈亏平衡点及目标利润开发量。

解：（1）收入函数F(x) =2000x

成本函数C(x) =3500000+920x

令 F(x) =C(x) 得：

2000x =3500000+920x

x =3500000/1080

x =3240.7 (m²)

即当x =3240.7 时，盈亏平衡。

令F(x) -C(x) =5300000 得：

x =8148.1 (m²)

所以，该项目目标利润开发量为 8148.1平方米。

（2）收入函数F(x) =2000x

成本函数C(x) =3500000+920x+16%*2000x

令F(x) =C(x) 得：

2000x =3500000+920x+320x

x =4605.3 (m²)

即综合税率为16%时，x =4605.1 盈亏平衡。

令F(x) -C(x) =5300000 得：

x =11578.9 (m²)

所以，综合税率为16%时，项目利润开发量为11578.9 平方米。

3 某房地产投资公司年利润资料如下：（单位：万元）

2000年 100 2001年 112 2002年 125

2003年 140 2004年 155 2005年 168

2006年 180 2007年 194

试预测2009年的利润额

解：列表如下

年份 x y y的一次差

2000-7 100

2001-5 112 12

2002-3 125 13

2003-1 140 15

2004 1 155 15

2005 3 168 13

2006 5 180 12

2007 7 194 14

∑x =0 ∑y =1174 ∑xy =1142 ∑x² =168

Y的一次差接近一个常数，故用y =a+bx 求解

∑y =na+b∑x

∑xy =a∑x+b∑x²

解得 a=146.75 b=6.80

即y =146.75+6.80x

当 x =11 时，y =221.5

所以你，2009年的利润额为221.5万元。

4 某房地产投资公司历年商品房销售收入和利润资料如下表（单位：百万元）。试预测2009年的利润额。

销售收入x 利润y x² y² xy

5 0.48 25 0.23 2.4

10 1 100 1 10

12 1.2 144 1.44 14.4

15 2 225 4 30

15 2.2 225 4.84 33

20 2.5 400 6.25 50

25 2.5 625 6.25 62.5

28 2.8 784 7.84 78.4

30 3 900 9 90

30 3 900 9 90

∑x=185 ∑y=20.68 ∑x²=4328 ∑y²=49.85 ∑xy=460.7

利用公式计算：

r =（10*460.7-185*20.68）/800.90 得

r =0.975 即表明x与y具有高度的正相关关系。

设回归方程 y =a+bx ,利用公式计算求得：

b =0.086

a =0.472

y =0.472+0.086x

5 举例说明反映资金时间价值的八大系数。有A、B银行均提供12%的年利率贷款，A 银行按半年计息B银行按季度计息。你选择哪家银行？

解：设i为有效利率，r为名义利率，c为计息次数，则有如下公式：

i =(1+r/c)c-1

A银行：i =(1+12%/2)2-1=12.36%

B银行：i =(1+12%/4)4-1=12.55%

贷款应选择利息较低的银行，所以选择A银行。

6 说明房地产财务分析的概念，净现值、内部收益率计算公式。

解：房地产投资财务分析是一项相对复杂、具体的工作，涉及项目的投资、成本、税金和利润等多项基础数据的计算和估算，还要编制财务报表，计算相应的技术经济指标，并与有关标准进行比较，判断项目是否可行或选择最佳方案。

FNPV=t(1+ic)-t

-t=0

t(1+FIRR)

7 开发商某地块投入300万，增值700万，政府应征收土地增值税为多少？

解：土地增值税 =150*30%+150*40%+300*50%+100*60%

=315 （万元）

所以，政府应征收土地增值税315万元。

8 某投资项目征地12000ｍ²，城市规划要求该地块容积率不得超过1.3。投资方案确定的固定成本费用为1800万元，单位变动成本（建筑安装工程费）为1000元/ｍ²，市场调查显示，项目建成后，平均单位售价可达3000元/ｍ²。试计算该项目的保本开发量。若该项目拟获利1200万元，则规划的容积率是否受到影响。由于市场原因，单位售价可能下降10%，单位变动成本提高10%，固定成本费用提高10%，试分析要维持目标利润，规划的容积率是否受到影响，敏感性因素如何排序。

解：（1）收入函数F(x)=3000x

成本函数C(x)=18000000+1000x