万科17英里“圈层营销”
为万科制造距离-万科十七英里传播概念历程
《为万科制造距离》——万科·17英里全程营销推广纪录P1封面：《为万科制造距离》——万科·17英里全程营销推广纪录总策划：王德源主编：夏劲松肖正旭P2-P3留白封一王德源简介原名王晓东，尚美佳机构总裁，资深策划人。
1968年出生于山西平遥，1990年毕业于南开大学中文系。
1990-1996年期间，工作于天津广播电视局，从事新闻专题采编工作。
1997年加入万科集团深圳国际企业服务公司，1999年创办深圳尚美佳机构。
其间获2002年度中国建设部《中国建设报》“中国楼市推动力人物”精英奖、“深圳十大操盘精英”提名奖等殊荣。
全程服务了深圳万科17英里，并主创“我能与这个世界保持的距离”推广语，同时还主持了深圳华侨城波托菲诺别墅、北京万万树、沈阳万科四季花城、天津万科水晶城、天津梅江南、西安绿地世纪城、深圳三九丹枫白露、中国住交会等项目营销推广工作，取得有目共睹的成果。
夏劲松尚美佳机构总经理MSN三场整合价值创建者。
国内早期动漫卡通编撰出版工作者。
上世纪九十年代京飘。
十年广告界服务经历，历任文案、媒介、市场推广专员及美术指导工作。
全程主持了深圳万科17英里，深圳华侨城波托菲诺别墅，天津万科水晶城，北京万万树，重庆中华坊，重庆天湖美镇，天津梅江南、南京山河水、郑州普罗旺世、合肥水果墅等项目的整合价值创建工程。
P4-P5房地产的竞争，将越来越依赖于地产企业品牌价值之间的距离。
——尚美佳机构P6-P7卷首语：焦虑时代的创意制造不期然，我们突然进入了一个焦虑的时代：旧有的价值观念失去了效力，各种已知界限在逐渐消失，高雅的与通俗的，传统的与现代的，丑陋的与美丽的，压抑的与奔放的，商业的与艺术的，它们再也不是对立的概念……我们再也不能通过传统的方式辨认自己与对方，我们不能说，我是无产阶级，而他是资产阶级；我是农民，而他是工人……我们已经陷入巨大的身份焦虑之中。
这种焦虑不断催促我们要寻找新的概念与标签，来为生活赋予新的意义。
2020年(营销技巧)别墅营销活动汇总
（营销技巧）别墅营销活动汇总强化塑造品牌---主张性价比的生活价值观念---达到成交目的翔凤信心年英伦别墅经典，尊贵生活原酿领创英式文化新意境纯粹英国味道,别墅群自然田园，很英国，很诗意。
竞争对手在发售之初，按购买先后分别给予购楼折扣，前10名，八八折，前20名九折，前50名，九二折，前100名九八折。
推广主题在客户的挖掘上，销售的口碑传播是最重要的顶级别墅中，其产品能否做得出彩，其关键还应该是资源的稀缺性顶级别墅的推广主要策动于精神层面的价值感，或者是尽可能地让客户身份、地位与所售别墅项目相匹配顶级别墅应该多采用欧美风格。
因为最早的别墅产品就是从欧洲引进过来的，过去都是贵族居住的，有很长的历史。
而历史是最有价值的。
所以，从某种意义上讲，风格就是财富的另一种暗示。
顶级豪宅其实就是一个历史、一个传统。
只有经过上百年不断改进、不断完善的产品，才可能更接近完美。
翔凤人创造着最美的稀缺湖景和最具精神价值的英伦生活。
非凡的推广渠道而在媒体策略上，以专业刊物和特色杂志为主，并配合楼书以客户通讯进行渗透式传播，降低大众媒体投放，最终达到了销售和品牌知名度双赢的结果。
目前国内最大的3家航空公司是:南方,东方,国际.目前飞机量是:292/199/167,3本杂志主刊分别叫:《南方航空》/《东方航空》/《中国之翼》,其他的航空公司都可以忽略,太小了!除非你是当地人,那就不说了!比如你是厦门人,可能更偏向厦门航空,如果不是,建议不用考虑那些!还有一个就是《中国民航》,不过这个是民航总局的刊物,他们没有实体的,都是让各个航空公司派发的,效果不好!而且价格基本是前面3家的2倍!顶级别墅的客户有着高、精、尖的特点。
吸引这些客户当然需要通过非凡的营销。
经过记者了解，这些顶级别墅客户主要通过杂志、路牌、网络来了解外界的信息网络广告对于顶级别墅的营销人员来说，面对客户时不需要花言巧语。
因为这些富豪的见识和经历远不是营销人员能比的；更何况他们已经过了做梦的时候，而是兑现梦的时候。
万科十七英里案例分析学习
万科十七英里案例分析学习万科·17英里２００４年３月１９日，“万科.１７英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。
２００４年７月１０日，“万科.１７英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“２００４中国豪宅”。
“２００５年度中国别墅１００强”评选，“万科.１７英里”项目得到评委团的高的认可，以９５．８３分的高分，获得２００５年度中国别墅１００强第一名。
一、项目地理位置分析：万科.１７英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
用地面积为６７５７１．１平方米，容积率０．７５，总建筑面积５０６７８平方米，其中住宅４８６７８平方米，商业（含会所）２０００平方米。
用地属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约５０米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
项目共分两期开发，一期为退台式联排住宅（分双拼、联排和叠拼三种），共１０７套。
二期为２栋小高层公寓，约３２０余套。
产品功能可做居住、度假、商务等。
在深圳建设“海洋蓝色经济”的规划下，深圳东部形成了以旅游、港口和物流为龙头，高新技术、地产以及酒店、会展、贸易等产业互为犄角、相互促进、协调发展的完整产业生态链。
《规划》指出，未来深圳将把重点放在“东部发展带”上，东部海岸既是深圳产业经济的可持续发展区，又是深圳城市功能战略转移的重要区域。
同时，在深圳市近期九大重点发展地区中，东部就占了两个——盐田港地区、东部滨海生态旅游区。
而“发展滨海生态旅游度假区”的建设方针更成为深圳城市建设和房地产开发的重点去区域。
东部黄金海岸线全长１５３公里，陆地总面积３００余平方公里，极具海滨休闲度假旅游开发潜质。
从深圳市盐田港向东，经大小梅沙，沿沙头角海、大鹏湾，行约１７英里，至龙岗区葵涌镇的溪涌村，此段海岸风景优美，极具旅游价值。
１７英里项目刚好位于溪涌海岸。
万科·圈层营销
万科·17英里圈层营销题记长期以来，万科给市场的印象是：善于做城郊大盘，是国内中端产品领导者。
万科的悸动与叛逆，始于17英里。
无疑，涉足17英里这种豪宅项目，对万科来是说既是一次勇敢的探索，更似一次冒险：它将全面检验万科在擅长操作的常规产品体系之外，对高端产品的把握能力和营销推广能力。
***与万科在17英里项目上两度携手，并为17英里量身制定了“围合式圈层营销”，在营销模式上进行了有益的探索，取得了重大突破：17英里一期销售打破了万科历史上的5项记录；二期公寓开盘当天均价超过18000元/平米，创下万科迄今为止公寓单价最高纪录。
万科，从此改变了只擅长做中档楼盘的市场印象，确立了万科在豪宅市场上的领跑地位。
对万科来说，17英里是一个高度，也是一个起点；对于***来说，17英里的策划推广是一次创造性的探索，也是一个精神激励；对于房地产营销来说，17英里的“围合式圈层营销”已成为“圈层营销”的一个非常有代表性的成功案例。
地产圈层营销的发现随着中国房地产市场竞争的白热化，房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后，很快进入了营销的“第五季”，即公司品牌＋资源整合＋差异化的营销方式将成为房地产销售的利器。
通过对项目资源的深度挖掘，我们发现了天津“汐岸国际”的观点营销；通过对项目的直观价值的探究，我们发现了南京“山河水”的感官营销；通过对地产概念传播途径的分析中，我们发现了文本营销；而圈层营销则是伴随着对客户阶层文化的深入把握而诞生的。
“物以类聚，人以群分”。
房地产营销的针对性十分强，同一个楼盘可以有二、三十种营销模式，采取哪一种模式，和产品定位、企业文化、甚至是开发商的自身定位都有密切关联，而营销模式的选取，其根本则在于客户圈层的确立：它必须让特定的消费群体走到一起来，这部分群体在消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有诸多相通之处，对他们来说，通过特定的“圈层”，扩大了交际，谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成了一个特殊的圈层。
别墅推广策略·万科庄子
3 东方富人的 重境界
1、名成利就 丰盛的物质享受，实现了大众眼里的身份证言 2、淡泊雍容 喧嚣之外，收拾名利河山，梳理心灵江山。 3、磅礴万物 与天地自然融通，开始万物皆可往来的自我实现。
广告沟通的3个境界
庄子的境界
亮相
淡泊世间雍容
开盘
磅礴万物于一心
持销
创作系统展示
庄子的境界
磅礴万物于一心
一花见世界 一叶知菩提 天地有大美而不言 四时有明法而不议 万物有成理而不说 心泊天下，则境界可观 心涵四季，则境界可赏 心载万象，则境界可造 物华 心及 境至 乘物以游心 [万科·庄子] 道法自然 磅礴万物于一心
备选名字↘
九溪 东方 三湖润月
境界的另一个通道
回到宁静的川上
产品
软性
网络
Step 2
时间段 05—06月
户外：庄子的境界
营销节奏 锁定客户 推广阶段 亮相期
报纸软文 炒作地块/资源，放大未来的人文价值
主力价值 地块、资源
预期目标
展示项目形象，顺着公关势头对位 目标人群，形成项目认知偏好。
阶段主题 庄子的境界
关键词 境界
报纸硬广 东方意境下的人生、生活、居住境界
当财力多寡已无法直接划分阶层时 境界高低成为了衡量的另一个天平
当标签在逐渐丧失威力时 状态（境界）将成为高价购买的关键诱因
叁
【核心】
境界，什么境界？
境界
竹的境界；花的境界；石的境界；水的境界…… 心驰神往的境界；喧嚣之外的境界；淡泊名利的境界……
世间功名利禄完成了生命的一种成全。 天地自然造化完成了生命的另一种成全。 东方的哲学语境里 儒，授我以使命，教我在社会人格中自我实现，以身践行。 道，假我以羽翼，教我在纷繁人世间自我超脱、心灵遨游。 儒家教我们承担了重任，而道家让我们举重若轻。 请自备心境，恭请入境。
圈层营销基础知识
圈层营销基础知识圈层营销地产行业的“圈层营销”基本的原则就是“高端化、小众化”，很多人的理解“圈层营销”就是找到最有钱的那群人，结合项目推广举办投其所好的志趣而新颖喜闻乐见，便于参与的各种主题活动。
定义作为一个营销术语，“圈层营销”概念在地产行业流行有段时间了，好多高端项目的营销中“圈层营销”已经发挥了不少作用，例如万科·17英里、万科·兰乔圣菲、广州星河湾、北京星河湾以及贵阳山水黔城等，是一个系统的营销战术或者特定的营销策略。
就是在项目营销过程中，把目标客户当作一个圈层，通过针对他们的一些信息传递、体验互动，进行所谓精准化营销。
形式而在操作手法上，最普遍的就是做个品质鉴赏酒会、高尔夫球比赛、网球比赛之类活动等。
而现在时期圈层的文化生活，是能让业主获得精神归属感与内心荣耀感的活动。
起源再看“圈层”产生的基础和“圈层营销”的真正源起。
“圈层”是对在阶层分化的社会背景下，自然产生的相对中高端的特定社会群体的概括。
它可以是广义的一个具有相同社会属性的阶层，也可以是一个区域内本身具备很强的社会联系、社会属性相近的群体。
圈层化是社会发展中必然的特征，这其中会产生明显的多个阶层的分化，也会产生同一阶层的有机融合，同一类人群具有相似的生活形态、艺术品位，很自然就会产生更多联系。
这种圈层化和圈层运动的最初表现可以说欧洲近代产生的“文化沙龙”，作为一种社会性的圈层，它的稳定比今天的营销性的“圈层”更强。
而“圈层营销”也并非地产行业的发明，事实上奢侈品营销中早就已经出现，并且作为很多奢侈品牌永续经营中的自然营销法则。
这些奢侈品牌在进行新品发布或者艺术鉴赏活动时，往往会邀请一些社会名流与富豪阶层参与。
其目的很明确，一是品牌信息的有效传递和客户面的扩展；二是借助口碑使得品牌认知度更趋于一致；三是作为一种客户维系手段促进客户长期多次购买。
这些功能在地产营销上也同理可证，所以在地产营销中，圈层营销也更多的与奢华、时尚的项目价值要素挂钩，而不是与青年风潮、产品性价比挂钩。
世联-别墅产品及营销分析报告 之万科 ·17英里1111
溪之谷应注意的地方： 溪之谷应注意的地方：
一、降低建筑密度、增大楼栋距离 降低建筑密度、 二、社区内道路充分考虑消防、急救等需求。 社区内道路充分考虑消防、急救等需求。 三、入户道路的设计尽量脚踏实地、安全宽敞。 入户道路的设计尽量脚踏实地、安全宽敞。
本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。
17英里产品解析 17英里产品解析——交房标准 英里产品解析 交房标准
生地建豪宅 滨海升明珠
位置偏远 缺乏配套 景观优越
万科17英里位于深圳东部龙岗区溪涌海岸，取名自美国加州著名观光胜地17 mile drive。项目地北面为绵延500余米的的山丘，东西南三面临海，项目地 内海岸线长600余米，南面的大鹏湾是其主要的景观资源。 项目用地面积67571平方米，总建面50000余平方米，其中住宅48678平方米， 一期为107套联排别墅。
唯一获得全球脑库论坛组委会颁布的创新建筑奖的别墅项目 唯一获得全球脑库论坛组委会颁布的创新建筑奖的别墅项目 创新建筑奖 万科17英里在建筑风格形态上与传统别墅有着明显的区别， 万科 英里在建筑风格形态上与传统别墅有着明显的区别， 英里在建筑风格形态上与传统别墅有着明显的区别 风格脱离了曾红极一时的西方风格，没有典型的坡屋顶、 风格脱离了曾红极一时的西方风格，没有典型的坡屋顶、罗 马柱、浮雕、壁炉、拱门等表现中世纪贵族的传统建筑符号， 马柱、浮雕、壁炉、拱门等表现中世纪贵族的传统建筑符号， 但与山体坡地的整体融合度很高。 整体融合度很高 但与山体坡地的整体融合度很高。
家不是一个固定的场景， 家不是一个固定的场景，而是一个写意自由自我 的多变舞台。 的多变舞台。 别墅象会所一样， 别墅象会所一样，是一个让心情放松但又具备相当 品位的地方， 越来越模糊！ 品位的地方，HOUSE与CLUB越来越模糊！ 与 越来越模糊
万科·17英里1938407810
第四节，
产品功能分解 〉〉〉
投资（抗跌性、保值、升值） 渡假 ……………… 居住 …………….. 商务（会务、接待）
决策基础
}
支持达成“逸形的生活”
第二章，定位与形象
第一节，项目定位
一，[17英里]的生活方式 套用[东海岸]“海岸生活进化论” 的逻辑方法， 来分析[17英里]的生活特质 〉〉〉
塑造贵族式的“享乐的奢侈”
针对极少众的巅峰人士“享乐主义者”
■[皇家· 海湾公馆]---盐田区地王，顶级海景豪宅
坐落在皇家海湾假日酒店地块内， 处于盐田区行政文化中心滨海地段 皇家· 海湾公馆全部为豪宅，
五星级酒店配套和服务
拥有私家游艇会和专用的游艇码头（报批中） 每套建筑面积约300-400㎡，500万起售 可满足居住、娱乐、健身、社交、工作 和大家庭聚会的多种功能。
□二大活动系列策划 〉〉〉 1，名车系列活动 2，音乐系列活动
1，名车系列活动---“17英里海域之旅” ■法拉利“17英里· 香港--深圳动态公路巡展” （合作单位：法拉利车商）
香港的法拉利车队与深圳的法拉利车队会合后，一起驶向“17英里”
■陆虎 VS 宾利 VS 富豪 “17英里车友联谊”活动（合作单位：中汽南方） ■PR活动：SUV“17英里海岸峰会”（合作单位：深圳汽车行业协会）
☆这些“隐形”高端人群，对应本案的别墅产品
3，而选择本案公寓产品的人群， 我们把他们描述为 〉〉〉
城市梦想家
这群人的特征 与[东海岸]项目的客户群比较接近 但“追求梦想”的色彩更浓重
4，不可忽略的特殊群体 □惠州油田的外籍人士 □盐田港的外籍人士 □境外（香港）人士
二，生活方式研究 客户群 〉〉〉
万科深圳17英里整合推广方案
只需要用最直接、最有效的方法 挖掘出全世界优秀华人的内心所需 然后从本项目的高度出发 直接找出与对接关系 一刀切下……
因为本项目相信 直线永远是到达彼岸最快的路线
项目定位(并收录项目定位之论证过程)
本项目入市理念:
本项目无须妄言世界第一， 称谓独特应不为过 与同类产品有无可比性， 任由世人评说
或许溪涌渔民并不认识几个所谓的政商名人，
那更好… … 那最好!
产品之主要诉求点
A>>>有关低调的生活风格
3.只要喜欢，
主人会毫不犹豫的在500万房价外 添上另一个500万装修费
能与自己喜欢的人筑一个不受打扰的甜蜜的窝，他们就会 不惜代价
总之，低调的奢华和沉度价值感的体现，在 本项目是绝对必须的!
5. 深圳豪宅市场已过度开发
6. 溪涌太偏僻太乡下，安全和配套堪虑 7. 本项目建筑调性不符合潮汕(本籍)富人惯常喜爱 8. 对面金海滩俱乐部对本项目销售造成很大负面影响
本项目S.W.O.T分析
如何解决（一一对应的）
1. 一方面增加产品价值(软硬件方面)，另一方面检讨客源(是
是一种智慧的内在境界，而非哗众取宠的肤浅外显
是一种只存在于富贵者之间的悠然，而非凡夫俗子的低级品位 总之，是精神层面的，不可能仅仅是物质层面的!
产品之主要诉求点
A>>>有关低调的生活风格
2.总价300-500万的别墅，在上海在北京其实
都算不了什么大事，或许在深圳是第一遭
或许心里有点裹足不前 但别忘了本项目有一个安安静静的壮丽海岸 比香港的海岸线宁静清爽，比上海的外滩素净，没有狗仔队
提案纲要
一、开篇
二、现况分析篇
万科十七英里定位策略报告.pdf
据说，“万科１７英里”是唯一获得王石称许的项目，而且在深圳，也是卖得很贵的别墅，从开始的１８０００元／平方米到现在的２６０００元／平方米。
印象中，万科擅长在郊区拿地，营造独树一帜的“城市花园”、“四季花城”等白领中端产品系列，而这系列产品定势又反向指导万科日后的拿地方向、建筑设计和营销策划，使其产品线始终保持相对稳定和统一的状态。
然而，当万科在深圳小梅沙至葵涌镇之间、溪涌湾东侧拿下１７英里三面环海的６．７万平方米临海坡地，一切似乎都发生了变化。
该地块独特的区位条件和拿地所引发的社会关注度，这将全面检验万科在擅长的常规产品体系之外，对稀缺性城市景观用地的把握能力和产品解析力。
结果１７英里没有令王石失望：■２００４年３月１９日，“万科·１７英里”获得《中国建筑艺术年鉴》及中国艺术研究院建筑艺术研究所主办的“中国建筑艺术奖”住宅类的最高奖优秀奖。
■２００４年７月１０日，“万科１７英里”获得中国土地运营博览会颁的大奖“２００４中国豪宅”。
■“２００５年度中国别墅１００强”评选，万科．１７英里项目得到评委团的高的认可，以９５．８３分的高分，获得２００５年度中国别墅１００强第一名。
■编辑 陈伟文万科十七英里【王石的梦想】王石的梦想——加州１７英里——深圳梧桐山——盐田小梅沙——大鹏生活——徒步海岸——急行军——野营——露宿——篝火——晨雾——听潮——看海——日出——拾贝——登山——滑雪——烧烤——游泳——晚宴——沙滩运动——漂流——绕暗礁——垂钓——ＰＡＲＴＹ——摄影——喝啤酒…… 总之，１０年后的小梅沙，可能就是明天的蒙特里半岛；１０年后的盐田，可能就是今天美国的１７英里。
ＣＯＮＴＥＮＴＳ目录选址研究一、寻找房地产开发的下一块“奶酪”．．．．．．．．．．．．．．．８二、深圳最稀缺的地段．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１０三、拿地利弊辨证．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１１定位研究一、市场分析．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１５二、产品定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１６三、目标购买群定位．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８四、案名选定．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１９开发策略一、万科投融资战略变革历程．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２２二、１７英里信托开发策略．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２３规划设计一、规划理念．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２６二、交通与消防系统处理．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２７三、配套设施．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２７建筑设计一、多拼并联别墅．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３０二、双拼并联别墅．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３１三、高层公寓住宅．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３２景观设计一、总体景观设计思路．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３５二、ＳＥＡ ＨＯＵＳＥ——１７英里景观语言．．．．．．．．．．．．．．３６营销策略一、低调营销＋小众传播．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４０二、ＣＬＵＢＨＯＵＳＥ ＶＳ ＰＡＲＴＹＬＩＦＴ推广理念．．．．．．４１三、广告策略——“让业主与公众保持距离”．．．４３四、华南首个信托营销．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．４３万科·１７英里项目概况“万科·１７英里项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。
万科17英里核心说辞_修改版0617
万科·17英里空中会馆接待流程核心说辞规范要求：所有销售接待必须传递信息，仅作为核心价值信息，根据客户实际情况可做相应延展。
一、接听电话：●核心点：17英里最后珍藏单位，稀缺发售。
●分点：1、作为深圳乃至全国房地产发展里程碑式项目，17英里推出最后2套珍藏单位。
2、地理位置：在深圳最适宜富豪居住度假的东部的溪涌里的一个海滩边上，拥有社区专属的私家海滩，零距离亲海。
3、推出的产品：1套是约235㎡的SKY BOX空中别墅，三层复式产品，拥有3个全海景阳台；另1套是270度全海景约887㎡的空中会馆，复式两层，拥有超过40米的全海景落地窗无遮挡景观，居高临下俯视大海。
请问您需要什么样的产品？4、此2套单位均为17英里的顶层复式单位，是小区里面质素最高的产品。
全带豪华装修，现房销售，即买即住。
5、由于17英里是已经入伙，且管理非常严格，所以需要预约看楼，请问您何时有空？我帮您预约。
6、了解客户得知项目信息的途径。
二、天琴湾至17英里路上：●核心点：我能与这个世界保持的距离●分点：1、第二通道开通之后，从中心区到项目的车程在30分钟左右，这是与城市繁华保持的最佳距离，片刻可到达有如外国的高尚度假区，让您感觉到身份的自然转变。
2、在30分钟的车程，中间基本没有红绿灯，这段过程，是享受的过程，也是回家前调整的过程。
3、万科与东部的关系：2002年启动东部战略。
第一步是万科·东海岸项目，开始深圳城市东进的步伐，第二步就是2005年的万科·17英里，万科处处体现出其高人一筹的发现市场、引领市场并创造市场的能力。
第三步，2007年万科并购富春东方，同年收购浪骑游艇会及大甲岛项目，万科大手笔布局深圳东部富豪区，这样以万科·东方尊峪为起点，万科·东海岸、万科议中心、万科·天琴湾、万科·17英里、大甲岛项目、浪骑游艇会形成“七点一线”，万科东扩山海宏图战略雏形已现。
十七英里推广思路
万科十七英里推广思路万科17英哩(17miles)①有关绝版美景:17英哩旳案名很有感觉,建议干脆用英文当案名,中文当扩展名======17miles,既特殊又有国际感找来国际大导演,将本案旳样板房提供应电影剧组当作剧中旳场景但愿以电影铺垫“未演先轰动”旳声势也由于本案名较有玄念所有推广旳前期宣传,可以用玄念旳体现方式在进入中国旳中外媒体之中使用小众宣传手法,引起大众瞩目②有关昂贵旳私人领土:Island [名词]:1岛屿2岛状物,孤立之物Isolate[动名词]:1使孤立,隔离,分离国际上极度有钱旳人,(特别是欧美或中东)都如何花她们一辈子也花不完旳钱??答案是选一片自己喜欢旳海洋,买下一座自己旳岛屿花大钱造桥铺路接通其水电和一切设施,成为天地唯我独尊旳大王然后放下文明旳一切,当一种月鲁宾逊世界上最昂贵旳房地产不是真正意义上旳土地和房产,而是岛一座独拥天地,悠然自得,不受干扰旳岛,代价如下:●美国维京群岛旳Hans Lollick岛→万美金●加拿大英属哥伦比亚省旳James岛→4990万美金●巴哈马旳Exuma岛→800万美金●英格兰旳Osea岛→600万欧元●爱尔兰旳(Mac Dermotts)城堡岛→54.2万欧元●意大利威尼斯旳Tessera岛→450万美金●美国密歇根州旳Battle Creek岛→300万美金●爱尔兰旳Inishturkbeg岛→124.5万欧元●法属玻利尼西亚旳Bora Bora礁湖→100万美金●Lago Ranco旳Cheno岛→36.2万美金本案三面临海,建筑旳平台突出于海面之上因此我们自称是半岛房子是买旳,岛是送旳,海也是送旳,水电瓦斯和一切文明所需都是现成旳你比上述那些大富翁岛主幸福。
万科十七英里项目解读
万科的完美之作——万科17英里
万科的经典之作——万科17英里
许严设计公司设计,严迅奇先生操刀
万科的拿手好戏——退台产品
建筑与山势相辉映
建筑之观——层叠的盒子seabox
万科17英里施工现场——看得见的品质
东临碣石,以观沧海——非凡的气势
这样的画面怎不让人动容
一个井盖也看出人文的风采
➢ 大鹏湾畔的金沙湾，沙质较细，海湾线2.5公里，目前已是 深圳东部旅游的新热点，与香港平洲岛仅一箭之隔。
➢ 西涌沙滩长近5公里是深圳市最长的优质沙滩。
➢ 七娘山，位于南澳镇，海拨867米，是深圳市第二高山，山 上七座山峰错落险峻。
产品特点： ——充分挖掘地块价值，处处体现休闲度假功能
规划： ➢ 布局灵动，形似没有规则，实则沿海岸线展开 ➢ 层层退台，利用坡地地势成就户户海景 ➢ 离而不散，海岸线的曲折与高低错落的建筑形成群落 建筑： ➢ 设计理念——“海上漂浮的方盒子”，延续一贯简洁风格 ➢ 充分利用海景优势——建筑与景观的对话 小品： ➢ 充分体现休闲度假生活特质 房型： ➢ 以观景为主要功能展开的舒适空间
总价： 300-2000万/套（别墅）
80-200万元/套（公寓）
主力面积：
别墅——180-220㎡
公寓——1房：38-39㎡ ； 复式房：64㎡
主力总价：
别墅——500万左右
公寓——130万左右
一期别墅 二期公寓
开盘时间 2004-6-12 2005-10-1
总套数 107 324
已售套数
销售率
不一样的十七英里
景观语言——万科17英里的推广语言
景观语言—SEAHOUSE 万科17英里核心价值是什么 卖什么 这 是万科也是目标客户最关心的问题,是什 么让人们愿意掏几百万购买并享受这里 的精神距离 毫无疑问,是海景,而且是稀 缺海景.在深圳海岸,路北享受的是看海 的海景,只有路南,才能零距离亲近海.万 科17英里的稀缺海岸资源支撑着它的核 心价值,海岛别墅就是距离,就是生活的 高度,于是SEAHOUSE应运而生.
2019全新重庆万科十七英里营销策略及视觉
案例分享01项目简介0319年推广集合0218年营销方案04视觉体系重庆万科17英里01对于创新，重庆万科这样解读的，“人居和环境，是个古老的话题，在当代的技术和经济条件下，诗意的解读和尊重自然，就会得到全新的空间形态。
用万科自己的说法，14年前，万科在三面环海的临海坡地上，给深圳留下了“面朝大海，春暖花开”的17英里，那么14年后，重庆的17英里，万科想为当代重庆人留下诗和远方!区域地段滨临嘉陵江边，可遇而不可求重庆向北，是城市规划的重笔。
国家级两江新区的成立与发展，项目所在的蔡家板块，自2018年5月被划入重庆自贸区后，重庆出台了“两江四岸在建工程暂缓建设”的通知，蔡家滨江带的江景资源因此更加稀缺。
I N T R O D U C T I O N17英里是什么?首选它是距离。
1英里=1.609344公里，那么17英里=27.353公里。
17英里也是标志性建筑物，全世界有三个。
第一个在美国加州，它位于加州1号公路，是最美的3条自驾路线之一，沿线21个景点，被国家地理杂志评为一生必去的50个地方。
第二个在深圳，它是万科“制造”的顶级海景住宅，TOP系中的TOP。
重庆也有一个“17英里”，它位于重庆自贸区的蔡家，同样是万科出品。
这是万科在全国第二个以"17英里”为案名的项目。
巧合的是，今年是万科成立34年(从1984年万科的前身深圳现代科教仪器展销中心成立算起)，恰好是17的2倍。
重庆不临海，但两江环绕，四山拥抱，江山资源丰富，南滨路、江北嘴，照母山，重庆顶级的高端住宅均大多集中于这些区域。
I N T R O D U C T I O N直到2018年，这个沉睡的高端住宅品牌，在重庆蔡家地块_上被二度唤醒。
万科为何让"17英里"这一“高端住宅中的VIP品牌”落子蔡家，而并不是口碑极好的“翡翠系”?首先，是土地位置、形态以及自然资源上，决定了这里是第二个“17英里”的最佳选择。
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万科·17英里围合式圈层营销长期以来，万科给市场的印象是：善于做城郊大盘，是国内中端产品领导者。
万科的悸动与叛逆，始于17英里。
无疑，涉足17英里这种豪宅项目，对万科来是说既是一次勇敢的探索，更似一次冒险：它将全面检验万科在擅长操作的常规产品体系之外，对高端产品的把握能力和营销推广能力。
尚美佳与万科在17英里项目上两度携手，并为17英里量身制定了“围合式圈层营销”，在营销模式上进行了有益的探索，取得了重大突破：17英里一期销售打破了万科历史上的5项记录；二期公寓开盘当天均价超过18000元/平米，创下万科迄今为止公寓单价最高纪录。
万科，从此改变了只擅长做中档楼盘的市场印象，确立了万科在豪宅市场上的领跑地位。
对万科来说，17英里是一个高度，也是一个起点；对于尚美佳来说，17英里的策划推广是一次创造性的探索，也是一个精神激励；对于房地产营销来说，17英里的“围合式圈层营销”已成为“圈层营销”的一个非常有代表性的成功案例。
地产圈层营销的发现随着中国房地产市场竞争的白热化，房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更迭”以后，很快进入了营销的“第五季”，即公司品牌＋资源整合＋差异化的营销方式将成为房地产销售的利器。
通过对项目资源的深度挖掘，我们发现了天津“汐岸国际”的观点营销；通过对项目的直观价值的探究，我们发现了南京“山河水”的感官营销；通过对地产概念传播途径的分析中，我们发现了文本营销；而圈层营销则是伴随着对客户阶层文化的深入把握而诞生的。
“物以类聚，人以群分”。
房地产营销的针对性十分强，同一个楼盘可以有二、三十种营销模式，采取哪一种模式，和产品定位、企业文化、甚至是开发商的自身定位都有密切关联，而营销模式的选取，其根本则在于客户圈层的确立：它必须让特定的消费群体走到一起来，这部分群体在消费意识、经济条件、文化审美、生活习惯和品位等方面有诸多相通之处，对他们来说，通过特定的“圈层”，扩大了交际，谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成了一个特殊的圈层。
对特定圈层人群的特性进行全方位剖析，以匹合其消费行为和习惯的营销模式促成交易，房地产的“圈层营销”于此诞生。
“圈层营销”广泛应用于各类商业行为中，现在，更成为房地产营销的杀手锏之一。
从两年前开始，上海就成了“圈层营销”的主战场。
与北京买家关注楼盘概念有所不同，大约有60%的上海买家首先会留意开发商的实力，关注品牌服务，以期获得更多的附加值。
因此上海的开发商，也将营销的重心牢牢地锁定在销售过程及售后对目标客户的服务上，并通过客户的口碑相传引发“圈层营销”的良好效应。
在深圳，万科尤以擅长维护圈层客户的关系而闻名。
这种圈层行为能让合同签订成为新的销售的开始，而不是结束。
目前很多开发商、代理商都开始在房地产行业采用会员模式，即建立业主或客户档案，提供优惠服务等，这实际上是一种服务理念的延伸，也是“圈层营销”的进一步深化。
合生创展和珠江地产共同发起成立的“合生珠江会”、华润置地的“置地会”、万科的“万客会”都属于这一模式。
万科·17英里圈层营销的物理基因万科·17英里为什么要采用“围合式圈层营销”？这要从万科·17英里自身的特点和其目标客户的特性说起。
地球上存在两个17英里17英里的名字来源于美国。
美国加州蒙特利半岛著名的海景胜地17 Mile Drive有着令人屏息、难以置信的美景，鹅卵石沙滩上风格各异的百万富翁豪宅，俯视着绝美的海景。
万科深圳溪涌项目地块面积为67571.1平方米，属于海边坡地类型，三面环海，背靠青山，高差约50米。
地块形状呈面向西南方向的内弧形状，由此在西向和南向形成两个犄角状半岛，伸入溪涌湾和大鹏湾，直接接触海面处多为礁石。
大海、高山、海洋、礁石等稀缺元素构成清晰的海岛风景，优越不言自明。
17英里！通过对项目地块的实地考察，感觉没有比17英里更匹配的名字。
17英里，是一个生活梦想与高度，在这里万科人创造着最美的稀缺海景和最具精神价值的海岛生活。
17英里之于深圳，不全然是大海所赐，从后来万科·17英里简约现代的建筑风格，到这里所倡导的海岸生活，海的韵律人的思想，无不与大洋彼岸的17 Mile Drive异曲同工。
17英里，已经不是地名，它所代表的是一种富豪阶层的生活，而这种生活同时存在地球的两个地方。
产品概念寻找： CLUBHOUSE与VISTA CLUB在万科·17英里一、二期的营销推广过程中，尚美佳都花费大量精力对产品功能进行了寻找与提炼。
对于一期别墅，我们产生了一个疑问：万科·17英里是用来住的吗？亚洲先锋设计师张智强先生如是说：HOUSE与CLUB越来越模糊，CLUB变成了HOUSE，HOUSE变成了CLUB，这里的房子离市区有一定的距离，景观好，户型大，可以用来度假、开会、接待客户，也可以开PARTY。
既然HOUSE和CLUB之间纠缠不清，就随着主人的兴致自由发挥好了，你中有我，我中有你，合在一起就是CLUBHOUSE。
17英里二期公寓产品定位为VISTA CLUB。
VISTA是一种起源于西班牙，流行于美国加利福尼亚上流社会的一种休闲度假屋。
美国加利福尼亚州的马里布（Malibu）海滩，一向是Hollywood名流的集中地。
当地人称这种在海边用来度假的房子为VISTA，而VISTA有VISION和VIEW之意。
VISTA CLUB，延续着一期的CLUB概念，对生活形态描述也有极大帮助。
在2005年5月17日的提案中，尚美佳提供了关于VISTA CLUB的很多验证材料与分析材料，进一步证实这个概念的可行性。
万科·17英里二期产品概念尘埃落定。
目标客户圈定：以17英里为半径的圈子里都是些什么样的人无论CLUBHOUSE还是VISTA CLUB，都代表着建筑功能的延伸——房子除了满足居住功能外，还可以是以类似CLUB的形态存在：接待、商务办公、作为个人收藏室或者是展示厅等，也可以是度假休闲的空间载体。
CLUBHOUSE和VISTA CLUB产生的是一种以聚会和交流为核心，同时又十分强调私密性和专属性的居所形态。
PARTYLIFT，是万科·17英里提倡的生活方式。
PARTY代表着一种生活方式的体现，17英里希望凝造一种“名流聚会、精英汇集”的商务名利沙龙。
在这里，客户可以认识更多自己的“同类”，他们志趣相投，因此商机无限。
购买17英里的CLUBHOUSE，是购买一种身份、购买一种机会。
由万科·17英里的产品定位及其所倡导的生活方式可以看出，它的消费群只能到中国的顶尖富豪阶层去寻找。
因此，必须首先解决一个十分现实的问题：以17英里为半径的圈子里都有些什么样的人？在对目标客户的透视中，尚美佳总结出“中国富豪进化论”，至今仍为人所乐道。
中国富豪进化分成三个阶段，第一个阶段是黑色诱惑期，是以财富确定身份，其核心价值是权利与财富占有欲，出类富豪摆阔攀比，名贵奢华享受。
不少企业家出身贫微，从小对物质缺乏的体验使其在富有后开始进行补偿性占有，这是穷奢极欲和缺乏“修养”的特征在一些企业家身上共存的原因。
第二阶段是红色诱惑期，以名誉来确定身份，追求名利、名誉与身份地位，热衷于成为人大代表、政协委员、EMBA、名誉博士、协会会长等等。
随着财富迅速积累。
富豪们的生活开始变得骄奢淫逸。
西方人认为中国有富人没有贵族、有“暴发户”没有资本家不无道理。
在欧洲，三代才培养一个贵族，中国的新富们虽然积累起巨额财富，但缺少成为贵族的环境和锻炼。
以品位来确定身份在中国已经开始，这也上富豪的第三阶段：蓝色诱惑期，他们需要身心解放，需要对天空与大海的占有，经常参加游艇、高尔夫等高尚活动，出入高尚沙龙社区。
蓝色诱惑已脱离黑色诱惑、红色诱惑时期的种种诟病，成为新时期财富群体的特征。
经过了骄奢淫逸的风气之后，现在要返朴归真，从大俗返回大雅。
蓝色一直用以象征贵族的气质与品格，万科·17英里是海洋住宅的正宗血脉延续。
这样，以17英里为半径的圈子里将是第三阶段蓝色诱惑期的贵族或准贵族。
在中国社会结构中，他们高居金字塔之巅，是财富与精神的“双冠王”；在社会上，他们被称为老板，可能是公司董事长、总裁、企业高管，另外还有艺术家。
他们喜欢被追捧，喜欢排场，又喜欢神秘，不被打扰；他们不断的寻求对自己的社会身份属性或阶层的维护、巩固和提高。
有人形容他们的社交：“一张大屏幕再加上一场30分钟的小型记者招待会，恰倒好处地满足了他们的心理，也适当照顾了他们的情绪。
”而万科·17英里，将成为顶尖人物的聚居之所。
17英里，寻找的就是这样一批人。
围合式圈层营销的制定万科·17英里定位为TOP圈层的第一居所和社交场，其营销方式绝不能按照一般的“圈层营销”来进行，而是要对TOP圈层进行信息的量化分析，利用数据对其进行有效地分类，针对其特征来制定沟通策略和内容，增强沟通的有效性，从而大大地提高销售成功率，降低营销成本，并大幅提升客户满意度。
为此，尚美佳在熟谙当前市场上“圈层营销”实战的基础上，为万科·17英里量身定制了“围合式圈层营销”，它的确切含义是：在对目标客户进行围合细分、洞悉其消费习惯的基础上，制定相应的销售策略以达成交易的营销模式。
被围合在以17英里为半径的圈子里的“TOP族”，其阶层属性及消费行为已经在上文做过详细分析。
接下来的任务是，如何以最适合的方式把万科·17英里的产品优势展示个他们，即如何把“围合式圈层营销”付诸实施。
万科·17英里是神秘的，这就意味着我们不必多说，但可以聪明地说；我们不必对每个人说，只对目标客户说。
在此思路下，万科·17英里的营销推广是低调的，是圈子里的，而其选择的形式已经跳出常规房地产营销的囿隅，客户积累、登记、预约、认筹、媒体选择、活动形式、销售方式，每一个环节都与众不同但居功至伟。
制造距离——17英里一期圈层营销圈层语系，距离制造对于万科·17英里一期主题概念的锤炼，尚美佳前前后后经过了6次提案。
第六次正式提案时间是当天下午3点钟，两点钟，王德源在会议室对方案进行最后一次审查，后还感觉还是缺点什么。
会议室里非常寂静。
突然间，王德源说：“我们还是从‘复杂事物，简单把握’的原则，再想想！”王德源一遍扁地地念着：“17英里，17英里……”，“距离，就是距离。
”王德源脱口而出，“这房子不是有钱就可以买的，17英里的业主不仅在物质享受上和其它项目的业主有距离，而精神层面上更要高出很多，这也是距离啊！”大家恍如从梦中醒来过来，然后迅速打开手提，在我们的整体方案中插入一个页面，上面只有一句话“我能与这个世界保持的距离”。
“我能与这个世界保持的距离”这句日后被奉为经典的广告语，千呼万唤，瓜熟蒂落。