胶州房地产项目区域宏观市场分析(doc 35页)

青岛胶州商业市场调研报告

前言

华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析

一、胶州房地产市场发展概况

1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮

近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。

胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。

同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。

据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地

产开发量达到97万，预计2007年胶州房地产开发量将达到120多万，持续发展整个胶州地产市场热潮。

2、新老城区地产发展侧重不同，新城区地产开发已过高峰

新城区与旧城区就其目前区位优势来说各有所长，新城区的优势是规划建设新、物业档次高，开发项目建设质量较好，空气清新，周边环境质量优，容积率低等优势。旧城区又有其与新城区不同的优势，旧城区以商业、文化、服务功能设施配套齐全，工作生活便捷，社区设施全，邻里交往方便等优势而备受欢迎。新老城区其劣势和优势各为互补。

但自2006年开始老城区地产开发量首次超过新城区地产开发量以后，预计2007年超出量将会继续拉大，老城区开发开始呈上升趋势，并且胶州前几年新区概念开发炒作已逐渐冷却，同时新城区在现有平均住宅销售价格高于老城区平均住宅销售价格的500元/平方米的基础之上，新城区更倾向于成为胶州高端人群和投资客的选择，但新城区住宅在经历了几年投资与自用的内部市场消化

过程之后，新城区住宅市场的投资空间越来越低，自用客户的需求空白使新城区与老城区形成强烈差距，老城区项目由于地理条件、生活便利及价格相对低廉越来越成为胶州人的新宠，开发量直线上升。

3、胶州房地产市场依然具有发展优势与机遇

区位优越、交通发达，给胶州城市发展提供了先决条件，也使得胶州的房地产业发展潜力巨大。经济基础和城市消费水平的日益提高和给胶州房地产业大发展奠定了坚实的基础。后发优势明显，胶州房地产起步相对较晚，土地资源利用不充分，城市的楼房容积率低，形成了巨大的投资“洼地”效应，还是给开发企业和给消费人群都留有一定的升值空间。新的发展战略转换给房地产业带来巨大的发展前景，胶州以发展中等开放城市为目标，立足青岛，辐射内陆，将发展成为综合实力强大的机械、电子零配件制造基地和拓展腹地的商贸物流中心，成为青岛经济发展的第三增长极，成为青岛一个以工业和物流业为主的现代化、开放型的辅城区，这个战略将推动了胶州的房地产发展。

胶州地产发展热潮将还会持续有一定时间，新老城区明显的差异化发展使胶州人有更多的项目选择，同时针对本项目在胶州地产大市场发展空间中会有较好立市基础，但区域开发量巨大也会使项目面临更多市场竞争，市场空间与市场竞争压力并存，就需要为项目争取更多的市场资源。

二、胶州区域规划发展概况

本项目地块位于胶州新城区中核心位置，项目区位及发展方向与整个胶州城市规划息息相关，我们从胶州城市规划的角度，研究及分析本项目在整个城市规划发展所起到的关键性作用：

胶州市在总体规划中提出“一城四区两翼”的均衡式空间发展战略。主城发展方向是：东进、南拓、西连、北整。以向东、南方向为主。其中中心城地区轴向推进、组团式发展。

中心城是城市生活主导区、城市功能主体区。东起海尔大道，西至西外环路，南起香港路，北至北外环路。

新城区主要分为行政中心区、教育科研区、生活综合区和生态绿化景观区。行政中心区是胶州市政治、经济、

文化中心，是新城区的核心区。该区位于福州路、香

港路、围城河、温州路围合区域，总的景观布局是“一

带二轴三区”，初步构筑起集行政办公、教育文化、

休闲娱乐为一体的现代化新城区。

国际社区规划构想是204国道以西建设集仓储、分拨、货运、展示、转口贸易、配送、加工制造、金融服务于一

体的中韩自由贸易区；204国道以东区域打造成为

最适宜人居、最适宜创业、最适宜休闲娱乐的现代

化国际人文新区。

西部商贸区北起胶济铁路，南至扬州路，东起西外

环路，西至同三高速公路。充分利用同三高速带

动效应，积极发展商贸、批发、仓储及相关产业，

努力建设区域性商品集散枢纽区。区内现有皮革

城、胶州商城及胶州湾综合批发市场三大市场。胶

州湾综合批发市场引进杭州万事利集团投资4.2亿

元，建设青岛胶州湾南方家园建材装饰商城，目前

已建成13万平方米。规划建成以经营建材五金、

装饰材料、陶瓷制品、灯饰布艺、机动车及配件为

主的产地市场与销地市场结合的综合性商品交易

中心。

北部仓储物流区东起同三高速，西至胶平路，北起

济青高速，南到北外环路。北部仓储物流区要充

分利用交通区位优势，积极发展物流及相关产业，

努力培育区域性交通枢纽和物流基地。规划建成以

港口转运、分拨包装、远距离铁路运输为主导，集

仓储、多式联运、加工配送、商品批发于一体的多

功能区域性物流中心。

两翼以李哥庄镇为核心镇的东北翼，着力培育主导产业、特色产业、支柱产业，尽快实现人口规模集聚和产业规模集聚；

以里岔镇为核心，整合铺集镇、张应镇等城镇资源，加