土地增值税与计算公式与9个实例

土地增值税的计算公式及9 个实例

时间： 2014-04-16信息来源互联网,仅供参考

计算土地增值税的公式为：

应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率：

例 1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300 万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000 平米的普通标准住宅，以4,000 元

/M2 价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500 元，不能按转让房

地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200 万元。已经缴纳营业税、城建税、

教育费附加、地方教育费、印花税170 万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300 万元

2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500 元×10,000 平方米＝ 1,500 万元

3、计算加计扣除：

（300 ＋1500 ）×20 ％＝ 1800× 20％＝ 360 万元

4、房地产开发费用：

因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500 ）×10 ％＝ 180 万元，应按照180 万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金： 170 万元

扣除项目金额＝ 300 ＋ 1,500 ＋ 360 ＋ 180 ＋ 170 ＝ 2,510万元

第二步，计算增值额

商品房销售收入＝ 4,000元×10,000平方米＝ 4,000 万

增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计

＝4,000 － 2,510 ＝ 1,490万元

第三步，确定增值率

增值率＝ 1,490 ／ 2,510 ×100 ％＝ 59.36％

增值率超过扣除项目金额50％，未超过100 ％

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额＝增值额×40 ％－扣除项目金额×5％

＝1,490 ×40％－ 2,510 ×5％

＝596 －125.50

＝470.50 万元

例 2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000 万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400 万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上

浮幅度的金额为 100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5% ；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

允许扣除的房地产开发费用=（ 400-100 ）+（ 1000+6000 ）×5%=650 （万元）

例 3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600 万元，缴纳相关税费共计32 万元。该仓库原造价400 万元，重置成本800 万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳

土地增值税多少万元？

收入总额 =600 （万元）

扣除项目合计 =800×60%+32=512 （万元）

增值额 =600-512=88（万元）

增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30% 。

应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4 （万元）

例 4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为 50 万元，房地产开发成本为200 万元，房地产开发费用为40 万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产

开发费用扣除比例按 10% 计算，转让房地产有关的税金为60 万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？

扣除项目金额 =50+200+（ 200+50 ）×10%+60+ （50+200 ）×20%=385 （万元）

增值额 =1000-385=615（万元）

增值率 =615÷385×100%=159.74%

应纳税额 =615×50%-385× 15%=249.75（万元）

例 5:2009 年 7 月某房产开发公司转让 5 年前购入的一块土地，取得转让收入1800 万元，该土地购进价 1200 万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40 万元，转让该土地时缴纳相关税费 35 万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？

扣除项目金额 =1200+40+35=1275 （万元）

增值额 =1800-1275=525（万元）

增值率 =525÷1275×100%=41.18%

应纳税额 =525×30%=157.5 （万元）

例 6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500 万元，办公楼原价 480 万元，

已提折旧300 万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800 万元，成新度为50% ，销售时缴纳有关税费30 万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？

扣除项目金额 =800×50%+30=430 （万元）

增值额 =500-430=70（万元）

增值率 =70÷430×100%=16.28%

应纳税额 =70×30%=21 （万元）

例 7：某县城一家房地产开发企业2008 年度委托建筑公司承建住宅楼10 栋，其中： 80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648 万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租

金收入 63 万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：

（1）支付土地使用权价款 1400 万元；

（2）取得土地使用权缴纳契税42 万元；

（3 ）前期拆迁补偿费90 万元，直接建筑成本2100 万元，环卫绿化工程费用60 万元；

（4）发生管理费用 450 万元、销售费用 280 万元、利息费用 370 万元（利息费用虽未超过同期银

行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发

生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9% 。

1、该房地产开发企业2008 年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少

万元？

营业税、城市维护建设税、教育费附加

=7648×5%×（ 1+5%+3% ） +63×5%×（ 1+5%+3% ）=412.99+3.40=416.39（万元）

2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？

价款 =1400× 80%=1120 （万元）

开发成本 =（ 42+90+2100+60）×80%=1833.6（万元）

开发费用 =（ 1120+1833.6 ）×9%=265.82 （万元）

税金 =7648× 5%×（1+5%+3% ） =412.99 （万元）

加计扣除 =（ 1120+1833.6 ）×20%=590.72 （万元）

允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）