南通市通州区市场调研及分析报告

1、城市整体状况：A、地理位置，气候条件江苏省南通市通州区位于江苏省东南部长江入海口东北岸，东临黄海，西、南依长江，与苏州隔江相望，和上海灯火相邀，区位优势得天独厚。

全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。

区政府设在金沙镇，至2010年底，全区常住人口总数为127.87万。

城区南侧为江苏省重点开发区——南通高新技术产业开发区；南部长江畔建有通州港区。

各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。

全区辖19个镇以及1个省级经济开发区：金沙镇、西亭镇、二甲镇、东社镇、三余镇、十总镇、骑岸镇、五甲镇、石港镇、四安镇、刘桥镇、平潮镇、平东镇、五接镇、兴仁镇、兴东镇、张芝山镇、川姜镇、先锋镇，南通高新技术产业开发区。

区政府驻金沙镇。

B、区域面积、行政区划，各区域人口及人口构成1993年2月，南通县撤销改设通州市。

1996年4月机构改革中，9个区工委、指导组撤销。

2000年全市行政区划再次调整，原49个乡镇撤并为26个。

2001年4月，观音山、小海、竹行3镇和市良种场、种畜场划归南通市区，通州市行政区域内的南通农场（省属）和东方红农场（省属）也划入南通市区范围。

2002年末，通州市辖23个建制镇，3个街道办事处，376个行政村，52个社区，5个农场。

2005年，新设北兴桥、三门闸、五接、李港、海晏5个社区居委会，全市有23个建制镇，4个街道办事处，376个行政村，57个社区，5个农场，总面积1351平方公里，总人口126.25万人。

2006年，石港镇金庄村并入金庄社区，刘桥镇凤仙村并入刘桥社区；三余镇设立五甲苴社区。

年末，全市有23个建制镇，4个街道办事处，374个行政村，58个社区，5个农场。

总面积1351平方公里，总人口125.64万人。

2007年，北兴桥、海晏镇并入三余镇，原三余镇的原忠义乡并入东社镇，新联镇并入刘桥镇，年末，全市辖20个建制镇，374个行政村，58个社区居委会，5个农场，总面积1351平方公里，总人口124.89万人。

C、财政收入，人均GDP、居民收入来源构成2009年末，全年实现地区生产总值432.32亿元，列南通市三区首位。

按常住人口、户籍人口计算的人均生产总值分别达39393元和34804元。

全年实现财政总收入55.38亿元，增长33.1%，其中地方一般预算收入24.19亿元，增长45.9%。

分产业看，第一产业实现增加值36.22亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值252.28亿元，增长15.3%，其中工业实现增加值207.36亿元，增长14.0%；第三产业实现增加值143.82亿元，增长14.1%。

三次产业结构比例为8.4：58.3：33.3。

D、区域面积、人口构成、收入来源、人均GDP2011年，实现地区生产总值604.7亿元，年均增长13.2%，人均地区生产总值达53074元；财政总收入突破100亿元，地方一般预算收入达42.4亿元，分别是2007年的2.9倍和3倍。

四年累计（下同）新批工商注册外资16.7亿美元，注册外资实际到账7.4亿美元，引进市外民资294.3亿元。

累计完成全社会固定资产投资1074亿元，工业投入833亿元。

恒科纺织新材料、南通供销产业园等重大项目相继开工建设，宏德机电、大富豪产业园等项目陆续投产，综艺光伏新材料等项目即将竣工，累计新上亿元以上项目170个。

规模工业产值达1322亿元，是2007年的1.8倍。

5家企业相继上市，总数达7家，新增亿元工业企业75家。

累计完成服务业投入223亿元，服务业增加值、社会消费品零售总额年均增长14.4%和19.1%，建成省、市级服务业集聚区5家。

累计新建、扩建农业项目140个，高效农业占比达56%，设施农业面积11.8万亩，建成国家级农业龙头企业、省级现代农业产业园区各1家，被评为省高效设施农业先进县（市、区），农村三大合作组织建设全市领先。

建筑业施工产值达688亿元，3家企业特级资质顺利通过国家级核查，累计新增鲁班奖8项，总数在全国县（市、区）领先。

累计新引进银行业金融机构7家，新建小贷公司、担保公司各7家，新增贷款211.3亿元，为经济发展提供了强劲支撑。

E、通州区商业环境，是否有商圈存在，周边业态描述影城地处于通州区青建设路新瑞国际广场。

（附通州区商圈效果图）周边综合商圈：文峰大世界、金游城、大润发苏宁电器、新华书店等邮局银行：农行、工行、建行、招商银行、中国邮政其他：阿玛尼会所、温莎堡浴场、通州区政府周围交通:通州区221、222、201、211、203路公交车（至农业银行站下）F、我司项目介绍1、物业基本状况及交通状况项目简介：新瑞广场位于通州区金沙镇建设路中段东侧，主要用于行政办公、商业金融和文化娱乐。

占地面积约18000平方米，南起新金路，北至城市支路，东起税务新村，新金一河，西至建设路，本案位于金沙镇市中心，地理位置极佳。

项目定位：通州首个集吃喝玩乐与一体的中高档超大规模购物中心，目前已引进五星级电影院【幸福蓝海影城】，业态有：各类品牌鞋服旗舰店、化妆品、珠宝、餐饮、特色美食、KTV等等。

项目交通：处于建设路与新金路十字路口，北面100米是【文峰大世界】和【农工商超市】，项目南面100米是【大润发超市】、【国美电器】，项目正西面正对着是【农业银行】，项目西南面正对着是【新华书店】、【招商银行】、【中国电信】，周边十分繁华，是通州城区最成熟的地段。

项目概况：本项目占地7271平方，总建筑面积45350平方，由一个4层大型商业和一个总高16层的办公酒店组成。

商业总共分4层，地上3层、地下一层，单套面积从30-500不等。

4-8层为办公写字楼，9-16层是酒店式公寓，面积在60-70平米/间。

商铺层高4.5米，4-7层写字楼层高3.6米，8-16层层高为4.5米。

地下一层是停车场，车位207个，地面停车位51个，总停车位258个。

非机动车停车位1600个。

容积率1.8，绿地率20%。

土地年限为40年。

2、项目整体效果图及外部效果图项目总结：通过影城开业后会员及市场营销活动，我将定期每个月开展一次电影人物主题创意活动，结合节假日、特殊大片、按照旺季推影城、淡季推影片的思路。

并在当地结合合作商户共同开展此类活动。

作到月月会员有惊喜。

例：情人节可将影城打造为情人专属影城，全影城员工男生着礼服、女生着婚纱，检票口贴上：入此白头到老。

来提升影城在年轻情侣方面过情人节的重要印象，促始对影城的好感成为影城忠实客户。

儿童节则可结合当地儿童乐园商户，开展儿童专属场，现场员工着喜羊羊玩偶服装，现场给儿童观影散糖果并发予一张影城户照，任此户照可来影城体验打工环节，提高儿童对影城的感情，提升儿童带家长来影城观影的次数。

2、培养观影氛围从票房数据和地理位置上分析。

通州区人民观影氛围长期有一定的压抑性，有观影需求的客户普遍需要到南通市方能观影。

当地影迷一直将看电影，视作高端娱乐生活。

在打造幸福蓝海影城响亮品牌后，我们需开拓部份售票渠道，打通与当地金融行业，通信行业，大型商业的互动。

通过互相支援的方式，培养当地人民的观影习惯。

举例：开展银行卡10元观影活动，低票价促使居民走进影城开展大客户营销工作，通过通信行业、大型商业公司开展团体票营销，促始更多的观众走进影城，来观影，形成一定观影习惯团体票的销售工作也有助于提升当地观影氛围，提高观影人次，团体票的销售首先要将团体客户及产品进行分解为以下几类：1学生教育影片：例如《高考1977》主要以学校组织学生观影，为学校定期组织行为、或特殊群体组织消费。

2有政治背景的爱国影片：例如《建国大业》。

各大企事业单位均有组影需求3热门影片：例如《泰坦尼克号》《复仇者联盟》企事业单位做员工福利或顾客回馈活动。

对影城而言，销售会员卡，可以提前将票款回笼到账，减轻资金压力。

对观众来说，购置会员卡，是一种身份的象征。

而会员因其充值金额在影城，往往也是影城最为忠实的客户群。

会员营销目标客户群为：月收入2000元以上的人群，其中包括教师、公务员、企业单位白领、个体经营者、各界商业人士、自由职业者、在校学生年轻群体、电影爱好者等。

上述人群均可成为影城的会员目标客户。

会员卡的营销活动的开展，除根据短期节假日或影城进行会员卡阵地促销。

计划：将推出会员卡一卡多能的功效来推广影城会员卡。

首先：将影城周边商圈商户进行异业联盟，开展会员卡除在影城享受观影折扣，还享受其它商户相应折扣（主力商户为商圈内的餐饮、KTV等商户，此类商户人流量大与影城合作较匹配）其次：按月开展定期会员活动，以举办观影特惠场并配合影城开展主题活动，让会员在影城内即可看、又可玩。

（建议以电影人物为主题、每月推出一个主题人物，由员工做COSPLAY，在现场与观众互动）第三、开展非黄时段会员特惠场，例晚场18点整点场次，全场会员仅需20元。

会员卡营销过程则可打造20元看3D的噱头。

第四、形成会员服务定时机制，打造会员尊贵感，定期短信发送影讯、影城活动、会员生日免费在影城现场为其庆祝等活动。

第五、建立会员CRM系统管理会员资料，并通过公共网络，例如微博、QQ群的方式，将会员汇集在一起，建立沟通服务机制，并建议从市场部安排专人进行管理并服务会员。

通过以上几类特殊会员服务，打造星级影城会员客户尊贵感受。

5、正式开业前预售工作开业前的预售工作有利于为影城正式开业打响第一炮宣传，又能有效的解决新开业影城运营员工培训实操问题，最重要的是还能在正式开业前收取部份现金收入。

开业前预售从以下几点着手：A、因拿放映许可前，影院无法在院线获取影片密钥和拷贝，故无法放映新片。

建议影城新开业通过院线支持获取部份口碑较好的经典复映影片给影城进行放映，影城通过宣传主要以带人气的方式，开展免费观影活动来迅速打开知名度并且形成宣传，吸引观影人次到影城。

在此期间大力推广影城卖品套餐、冲值型会员卡、电影后产品等商品，让影城未开业先赚钱，赚取现金流。

B、开业前为打开影城宣传、培养影城团队直接接触客户的沟通方式，将一线员工安排至周边人气较网的商圈开展摆台预售影城会员卡与卖品套餐券，有利于提高影城宣传与现金收入。

C、通过大客户营销，走访当地重点的企事业单位，营销影城会员卡与团体票，也能有效起到宣传效果，并取得团体票营销业绩。

通过上述三方面工作，在正式开业一个月时间开展营销工作，预计收入：会员卡：50000元充值金额团体票：50000元有效期两个月的通兑券卖品后产品:30000元卖品、后产品6影城运营团队打造影城运营团队是直接面对终端客户的门面，他们的精神面帽及标准服务作业流程将直接影响客户对影城的印象。

另外，影城运营团队也直接关系到影城另一重要收入指标，即卖品后产品指标。

建议：影城主管以上岗位人员绩效考核以数据目标为主影城基层员工绩效考核以SOP（即：标准作业流程考核）为主主管级员工，以数据为目标，有利于细划目标值，培养主管员工自我思考、努力提升的工作态度，更有利于提高影城员工工作效率。