2019年长沙房地产市场宏观市场分析部分50p
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n 长沙市人均GDP保持高速增长， 近6年来增长速度均超过11%， 2019年人均GDP达到99570元,人 均GDP增长速度为10.85%
n 实际人均GDP每增加1000美元， 相应的写字楼规模平均增加 2988.7平方米/十万人；
宏观经济增长与房地产发展关系
萎缩 停滞 稳定发展高速发展
长沙经济—社会固定资产投资
区
洋湖片区100亿元打造为长沙“总部经济区”
域
建
梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”
设
滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”
公
Байду номын сангаас
省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2019年开工2009年开
共
馆
配
套
省博物馆、图书馆和音乐厅2019年开工，预计2019年底开馆
金融生态区300亿元打造为 长沙“华尔街中心”
n2019-2019年长沙城镇人口快速增长，同期农业人口增幅 较小，2019-2019年农业人口出现负增长，2019年农业人口 比07年减少约7万。
长沙经济—人均收入及消费性支出
长沙市场消费力强，消费型城市特征明显，人均可支配收入的逐年增加，提升了居民消费 水平，推动了商业及商务的发展
p2019年1-10月人均可支配收入和人均消费支出分别为 18754元和12863元，居民的消费水平逐步提高。 p长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中 排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城 市； p 长沙经济增长促使2019-2019年期间城市人均可支配 收入年平均年增长率近9%。
全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长 19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%； 办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房 投资11945亿元，增长28.3%。房地产投资持续高速 发展，市场供应量持续增加。
宏观经济—全国房地产开发增速
2019年全年全国房地产开发投资保持高速增长；进入2019年起增速开始缓慢下滑，其中2019年1-5 月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中， 住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
p“3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为
半径带动我省区域经济的协调发展。
“3+5”城市群中心
高铁枢纽中心 北上广深一日经济圈
京深高铁
沪昆高铁 “9+2”泛珠三角经济圈中心
城市规划—城市群现状
长株潭三市融城加速，长沙作为长株潭一体化的核心与主体，中心吸引力将进一步增强， 商业、商务需求增长空间巨大。
2009-2019年GDP总值情况统计
宏观经济—固定资产投资
2019年固定资产投资较快增长。 全年全社会固定资产投资447074亿元， 比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际 增长18.9%。其中，固定资产投资总额高 达（不含农户）436528亿元，增长 19.6%；但是值得注意的是自2019年10 月份起固定资产投资增速放缓。
n 全年利用外资项目（企业）150个。实际使 用外商直接投资34.00亿美元，比上年增长 14.2%。全年新增实际到位省外境内资金项 目282个，实际到位省外境内资金达534.06 亿元，增长17.0%。
长沙经济—人口增长情况
加速了长沙人口城镇化的进程，商务区、商业区格局随城市扩张变化
n2019-2019年长沙户籍人口保持了年均1.3%以上的增速， 2019年长沙户籍人口约677.44万人。
武广高铁2019年开工，2009年底通车，2019年至北京段将拉通
交
通
城际铁路开工，2009年开工，预计2019年长株潭段开通
配
长沙地铁2009年开工，预计2019年底2号线开通、预计2019年底1号线开通
套
外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家，其中40家投资兴办 实体企业。
p 当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2019年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历 史上引进世界500强企业最多的年份
p 已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保险机构逾40家 p 预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业
到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62 ％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750 万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经 济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的 组群式的特大型城市化地域之一。
根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》
长沙——中心 以配套与城市环境为核心竞争力
可支配收入的相应的提升了购买能力，增加 了消费，对于经济的稳定发展具有积极的作用。
长沙经济—经济总量分析
长沙市近年来经济总量持续稳健增长构建了房地产发展的平台，促进了商务需求，为写字楼 市场发展提供了有力经济后盾。
n 近6年长沙市GDP增长率保持在 12%以上，近3年GDP增长保持在 12%-14%左右，高于中国GDP增 长的平均速度，2019年长沙GDP 达到7153.13亿元；
湘潭、株洲——产业中心 冶金、机电、新材料、轻纺等 工业为主，经济实力雄厚但城 市环境及配套相对落后
向心力的产生
3+5城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核心区城市的聚集，为长 沙带来更多的置业人群和商业消费群体。
通过改善交通实现战略目标
p长株潭城市群战略目标： 在长株潭经济一体化基础 上，实施以长株潭为中心， 以一个半小时通路为半径， 包括岳阳、常德、益阳、 娄底和衡阳在内的3+5城 市群建设战略，从而实现 湖南崛起的核心增长极， 成为湖南发展的引擎。
2019年全年完成房地产开发投资1153.61亿元，比上年增长11.8%。全市商 品房销售面积1840.59万平方米，增长20.5%。全市商品房销售额1160.38亿元 ，其中住宅销售额946.53亿元，增长22.0%。房地产开发投资快速发展。
长沙经济—进出口贸易与招商引资
外商直接投资与进出口总额近年来一直保持高位水平，随着长沙十二五规划的深化 执行，未来几年内仍将保持较平稳的增长势头。
宏观经济—进出口总额
2009-2019年全国货物进出口总额
2019年进出口稳中有升。全年货物进出口总额41600亿美元，比上年增长7.6%。其中，出口为22096亿美 元，增长7.9%；进口19504亿美元，增长7.3%。进出口差额（出口减进口）2592亿美元，增加289亿美元。进出 口贸易稳步增长，对整体经济的发展起到持续拉动的作用。
16
城市规划—长沙总体规划
长沙扩容，构建千万级人口的大都市， 规划区面积4960平方公里，其中中心城区1200平方 公里，中心城区将承载629万人口
《长沙市城市总体规划(2019-2020)(2019年修订)》
p根据《总体规划》，规划区范围由原来的总体规划 的2893平方公里扩大至4960平方公里，其中中心城 区1200平方公里； p将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、 浏阳东部新城和宁乡县县城(包括金洲开发区)纳入规 划区范围。 p在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模 的大都市区。 p根据规划，长沙市城市建设用地将达到629平方公里， 中心城区将承载629万人口。
长沙、湘潭、株洲的“一体 化”发展是城市发展成为 “都市群”的结果。多核心 发展有利于城市群的形成
公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生多个国际规划区域蓬勃发展
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”
重
点
武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”
商业市场快速启动，消费总量保持高速增长，居民收入及消费支出能力增长潜力巨大
小结 整体经济快速稳步发展，为房地产业构筑良好发展平台，从 长远看城市化催生大量需求，周期性市场低迷不能阻碍房地产市 场的持续发展。
注：以上数据来自“国民经济与社会发展统计报告”
城市规划—战略地位
高铁枢纽贯通&“9+2”泛珠三角经济圈规划& “3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南 地区的中心
城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段
第一阶段：单核心扩张
第二阶段：多核化发展
第三阶段：都市群形成
长沙05年以前的发展方 式是典型的单核心发展 模式，五一广场是城市 唯一的核心区，承载整 个城市的核心功能
多核心发展有利于城市的均 衡发展，分散城市发展压力， 新核心区发展成为城市发展 的动力源，将拉动城市快速 发展
欧美企业
日韩企业 新马企业
长沙投资兴业世界500强企业名单
美国可口可乐、法国达能集团、荷兰菲利浦电子、德国博世、 美国麦当劳、美国百事、美国斯伦贝谢、
HorsinvestHoldingCo，L‘mited、瑞典伊莱克斯、荷兰米塔 尔、法国家乐福、德国麦德龙、美国时代华纳、诺基亚（中 国）投资有限公司、美国沃尔玛、瑞士汽巴精化、德国梅塞 尔、美国花旗银行、加拿大麦格纳、美国江森自控、美国戴
n 2019年全年进出口总额（海关口径）98.93 亿美元，比上年增长13.8%。在出口总额中， 机电产品32.42亿美元、高新技术产品11.75 亿美元，分别占出口总额的52.6%和19.1%； 在进口总额中，机电产品18.44亿美元、高 新技术产品6.37亿美元，分别占进口总额的 49.5和17.1%。
Chapter .1
1 大势环境分析
NO1：宏观经济分析 NO2：2019年房产政策解读 NO3：土地市场 NO4：楼市研究
宏观经济—经济总量分析
国民经济平稳较快增长，初 步核算，全年国内生产总值 568845亿元，比上年增长7.7% ；人均GDP达到41826元，相比 上年上涨8.7%，经济持续平稳快 速发展。
p高铁枢纽中心：京深高铁（北京—武汉—长沙—广州—深圳），沪昆高铁（昆明—长沙-—上海），形成以长沙为中心的1日经济圈
p“9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海
南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。
n 长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市 群中城市综合服务功能的核心提供者
n 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙 市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与 东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部 的城市功能中心
n 其中，大河西先导区（本项目所属区域）纵向自长 沙岳麓高新区、高校区至含浦，从人才培养、产业 研发、文化引领的战略高度，加强教育培训、科技 创新、成果转化的平台建设，打造具有国际影响的 大学城、引领两型产业和技术发展的“硅谷”。
固定资产投资呈现一定周期性，在两年的高速增长后逐步回落，2019年出现新一轮增势,工 程机械、生物医药、新材料等产业集群投资强势增长。
工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及 零部件等六大产业集群实现增加值897.00亿元， 比上年增长29.0%，对规模以上工业增长的贡献 率达60.6%，比上年提高6.2个百分点；拉动全市 规模以上工业增长12.7个百分点。
宏观经济—人均可支配收入
2019年城乡居民收入继续增加。全年农村居 民人均纯收入8896元，比上年增长12.4%，扣除 价格因素，实际增长9.3%；城镇居民人均可支配 收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素 ，实际增长7.0%；全年全国居民人均可支配收入 18311元，比上年增长10.9%。
宏观经济—社会消费品零售总额与居民消费价格涨幅
2019年5月份，社会消费品零售总额 21250亿元，同比名义增长12.5%。扭转了自 2019年12月份以来的下滑趋势，居民消费能 力提升对经济发展具有积极地促进作用。
2019年5月份，全国居民消费价格总水平同 比上涨2.5%，1-5月平均，全国居民消费价格总 水平比去年同期上涨2.3%。后期会增加了通货膨 胀的风险，对利率与货币政策产生消极影响。
n 实际人均GDP每增加1000美元， 相应的写字楼规模平均增加 2988.7平方米/十万人；
宏观经济增长与房地产发展关系
萎缩 停滞 稳定发展高速发展
长沙经济—社会固定资产投资
区
洋湖片区100亿元打造为长沙“总部经济区”
域
建
梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”
设
滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”
公
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省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2019年开工2009年开
共
馆
配
套
省博物馆、图书馆和音乐厅2019年开工，预计2019年底开馆
金融生态区300亿元打造为 长沙“华尔街中心”
n2019-2019年长沙城镇人口快速增长，同期农业人口增幅 较小，2019-2019年农业人口出现负增长，2019年农业人口 比07年减少约7万。
长沙经济—人均收入及消费性支出
长沙市场消费力强，消费型城市特征明显，人均可支配收入的逐年增加，提升了居民消费 水平，推动了商业及商务的发展
p2019年1-10月人均可支配收入和人均消费支出分别为 18754元和12863元，居民的消费水平逐步提高。 p长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中 排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城 市； p 长沙经济增长促使2019-2019年期间城市人均可支配 收入年平均年增长率近9%。
全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长 19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%； 办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房 投资11945亿元，增长28.3%。房地产投资持续高速 发展，市场供应量持续增加。
宏观经济—全国房地产开发增速
2019年全年全国房地产开发投资保持高速增长；进入2019年起增速开始缓慢下滑，其中2019年1-5 月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中， 住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
p“3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为
半径带动我省区域经济的协调发展。
“3+5”城市群中心
高铁枢纽中心 北上广深一日经济圈
京深高铁
沪昆高铁 “9+2”泛珠三角经济圈中心
城市规划—城市群现状
长株潭三市融城加速，长沙作为长株潭一体化的核心与主体，中心吸引力将进一步增强， 商业、商务需求增长空间巨大。
2009-2019年GDP总值情况统计
宏观经济—固定资产投资
2019年固定资产投资较快增长。 全年全社会固定资产投资447074亿元， 比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际 增长18.9%。其中，固定资产投资总额高 达（不含农户）436528亿元，增长 19.6%；但是值得注意的是自2019年10 月份起固定资产投资增速放缓。
n 全年利用外资项目（企业）150个。实际使 用外商直接投资34.00亿美元，比上年增长 14.2%。全年新增实际到位省外境内资金项 目282个，实际到位省外境内资金达534.06 亿元，增长17.0%。
长沙经济—人口增长情况
加速了长沙人口城镇化的进程，商务区、商业区格局随城市扩张变化
n2019-2019年长沙户籍人口保持了年均1.3%以上的增速， 2019年长沙户籍人口约677.44万人。
武广高铁2019年开工，2009年底通车，2019年至北京段将拉通
交
通
城际铁路开工，2009年开工，预计2019年长株潭段开通
配
长沙地铁2009年开工，预计2019年底2号线开通、预计2019年底1号线开通
套
外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家，其中40家投资兴办 实体企业。
p 当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2019年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历 史上引进世界500强企业最多的年份
p 已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保险机构逾40家 p 预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业
到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62 ％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750 万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经 济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的 组群式的特大型城市化地域之一。
根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》
长沙——中心 以配套与城市环境为核心竞争力
可支配收入的相应的提升了购买能力，增加 了消费，对于经济的稳定发展具有积极的作用。
长沙经济—经济总量分析
长沙市近年来经济总量持续稳健增长构建了房地产发展的平台，促进了商务需求，为写字楼 市场发展提供了有力经济后盾。
n 近6年长沙市GDP增长率保持在 12%以上，近3年GDP增长保持在 12%-14%左右，高于中国GDP增 长的平均速度，2019年长沙GDP 达到7153.13亿元；
湘潭、株洲——产业中心 冶金、机电、新材料、轻纺等 工业为主，经济实力雄厚但城 市环境及配套相对落后
向心力的产生
3+5城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核心区城市的聚集，为长 沙带来更多的置业人群和商业消费群体。
通过改善交通实现战略目标
p长株潭城市群战略目标： 在长株潭经济一体化基础 上，实施以长株潭为中心， 以一个半小时通路为半径， 包括岳阳、常德、益阳、 娄底和衡阳在内的3+5城 市群建设战略，从而实现 湖南崛起的核心增长极， 成为湖南发展的引擎。
2019年全年完成房地产开发投资1153.61亿元，比上年增长11.8%。全市商 品房销售面积1840.59万平方米，增长20.5%。全市商品房销售额1160.38亿元 ，其中住宅销售额946.53亿元，增长22.0%。房地产开发投资快速发展。
长沙经济—进出口贸易与招商引资
外商直接投资与进出口总额近年来一直保持高位水平，随着长沙十二五规划的深化 执行，未来几年内仍将保持较平稳的增长势头。
宏观经济—进出口总额
2009-2019年全国货物进出口总额
2019年进出口稳中有升。全年货物进出口总额41600亿美元，比上年增长7.6%。其中，出口为22096亿美 元，增长7.9%；进口19504亿美元，增长7.3%。进出口差额（出口减进口）2592亿美元，增加289亿美元。进出 口贸易稳步增长，对整体经济的发展起到持续拉动的作用。
16
城市规划—长沙总体规划
长沙扩容，构建千万级人口的大都市， 规划区面积4960平方公里，其中中心城区1200平方 公里，中心城区将承载629万人口
《长沙市城市总体规划(2019-2020)(2019年修订)》
p根据《总体规划》，规划区范围由原来的总体规划 的2893平方公里扩大至4960平方公里，其中中心城 区1200平方公里； p将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、 浏阳东部新城和宁乡县县城(包括金洲开发区)纳入规 划区范围。 p在规划区范围内将构建一个能承载千万级人口规模 的大都市区。 p根据规划，长沙市城市建设用地将达到629平方公里， 中心城区将承载629万人口。
长沙、湘潭、株洲的“一体 化”发展是城市发展成为 “都市群”的结果。多核心 发展有利于城市群的形成
公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生多个国际规划区域蓬勃发展
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
2019年
北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”
重
点
武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”
商业市场快速启动，消费总量保持高速增长，居民收入及消费支出能力增长潜力巨大
小结 整体经济快速稳步发展，为房地产业构筑良好发展平台，从 长远看城市化催生大量需求，周期性市场低迷不能阻碍房地产市 场的持续发展。
注：以上数据来自“国民经济与社会发展统计报告”
城市规划—战略地位
高铁枢纽贯通&“9+2”泛珠三角经济圈规划& “3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南 地区的中心
城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段
第一阶段：单核心扩张
第二阶段：多核化发展
第三阶段：都市群形成
长沙05年以前的发展方 式是典型的单核心发展 模式，五一广场是城市 唯一的核心区，承载整 个城市的核心功能
多核心发展有利于城市的均 衡发展，分散城市发展压力， 新核心区发展成为城市发展 的动力源，将拉动城市快速 发展
欧美企业
日韩企业 新马企业
长沙投资兴业世界500强企业名单
美国可口可乐、法国达能集团、荷兰菲利浦电子、德国博世、 美国麦当劳、美国百事、美国斯伦贝谢、
HorsinvestHoldingCo，L‘mited、瑞典伊莱克斯、荷兰米塔 尔、法国家乐福、德国麦德龙、美国时代华纳、诺基亚（中 国）投资有限公司、美国沃尔玛、瑞士汽巴精化、德国梅塞 尔、美国花旗银行、加拿大麦格纳、美国江森自控、美国戴
n 2019年全年进出口总额（海关口径）98.93 亿美元，比上年增长13.8%。在出口总额中， 机电产品32.42亿美元、高新技术产品11.75 亿美元，分别占出口总额的52.6%和19.1%； 在进口总额中，机电产品18.44亿美元、高 新技术产品6.37亿美元，分别占进口总额的 49.5和17.1%。
Chapter .1
1 大势环境分析
NO1：宏观经济分析 NO2：2019年房产政策解读 NO3：土地市场 NO4：楼市研究
宏观经济—经济总量分析
国民经济平稳较快增长，初 步核算，全年国内生产总值 568845亿元，比上年增长7.7% ；人均GDP达到41826元，相比 上年上涨8.7%，经济持续平稳快 速发展。
p高铁枢纽中心：京深高铁（北京—武汉—长沙—广州—深圳），沪昆高铁（昆明—长沙-—上海），形成以长沙为中心的1日经济圈
p“9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、广东、广西、海
南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。
n 长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市 群中城市综合服务功能的核心提供者
n 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙 市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与 东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部 的城市功能中心
n 其中，大河西先导区（本项目所属区域）纵向自长 沙岳麓高新区、高校区至含浦，从人才培养、产业 研发、文化引领的战略高度，加强教育培训、科技 创新、成果转化的平台建设，打造具有国际影响的 大学城、引领两型产业和技术发展的“硅谷”。
固定资产投资呈现一定周期性，在两年的高速增长后逐步回落，2019年出现新一轮增势,工 程机械、生物医药、新材料等产业集群投资强势增长。
工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及 零部件等六大产业集群实现增加值897.00亿元， 比上年增长29.0%，对规模以上工业增长的贡献 率达60.6%，比上年提高6.2个百分点；拉动全市 规模以上工业增长12.7个百分点。
宏观经济—人均可支配收入
2019年城乡居民收入继续增加。全年农村居 民人均纯收入8896元，比上年增长12.4%，扣除 价格因素，实际增长9.3%；城镇居民人均可支配 收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素 ，实际增长7.0%；全年全国居民人均可支配收入 18311元，比上年增长10.9%。
宏观经济—社会消费品零售总额与居民消费价格涨幅
2019年5月份，社会消费品零售总额 21250亿元，同比名义增长12.5%。扭转了自 2019年12月份以来的下滑趋势，居民消费能 力提升对经济发展具有积极地促进作用。
2019年5月份，全国居民消费价格总水平同 比上涨2.5%，1-5月平均，全国居民消费价格总 水平比去年同期上涨2.3%。后期会增加了通货膨 胀的风险，对利率与货币政策产生消极影响。