房地产开发各环节税收政策详解

房地产开发各环节税收政策详解：拿地阶段业务

从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。

一、拿地阶段

房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。

（一）契税

1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人

契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。

2、征税范围

《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。

《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。

因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。

3、计税依据

《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）对北京市地方税务局《关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示》（京地税地[2009]124号）的批复如下：根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：

第一，以为取得该土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。全部经济利息包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，如国税函[2002]1094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。又如国税函[2004]322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。

第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）对北京市地方税务局《关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示》（京地税地[2005]166号）的批复规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

4、间接取得土地的契税问题

房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权。上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。如《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。因此，房地产企业通过重组方式取得土地，存在契税的筹划空间。

（二）耕地占用税

1、占用耕地建房成为纳税义务人

占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，自然成为耕地占用税纳税人。

但在原《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国发[1987]27号）不适用外商投资企业，因此，《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）2008年1月1日实施前，外商投资房地产企业占用耕地不是耕地占用税纳税人。国务院令第511号实施后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。

2、征税范围

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地。

3、计税依据

《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。

4、纳税义务时间

经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。

（三）印花税

1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税

房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让