2017土地估价师：成本逼近法适用范围
土地估价师考试成本逼近法考点
土地估价师考试成本逼近法考点考点1：成本逼近法概念1、这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。
后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。
考点2：成本逼近法的基本公式1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。
2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
3、成本逼近法的基本公式即为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。
考点3：成本逼近法估价步骤一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：1、确定土地取得费用2、确定土地开发费用3、计算税费;4、计算投资利息：5、计息投资利润6、确定土地增值收益7、计算、修正和确定土地估价结果。
考点4：土地取得费1、凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。
耕地补偿费，征用前3年平均产值6-10倍;农业人口安置补偿费，前3年平均年产值4-6倍，最高不超过15倍。
总和不得超过30倍。
2、土地取得费应是评估期日的重置费，按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
3、由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，是依据原来用途下的土地收益，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的。
土地估价方法、适用范围及原则
一、评估方法 〔1〕收益复原法 〔2〕市场比较法 〔3〕剩余法 〔4〕成本逼近法 〔5〕基准地价系数修正法二、评估方法的运用 1、收益复原法。
〔1〕确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。
对于待建、 在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。
用于测算收益水平的比较实例 应不少于 3 个。
〔2〕确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。
〔3〕确定复原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与 收益风险之间的关系。
2、市场比较法。
〔1〕在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市 场环境下的交易实例。
原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例； 不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。
近三年内所在或相似区域 的交易实例不足 3 个的，原则上不应选用市场比较法。
〔2〕比较实例的修正幅度不能超过 30％，即：〔实例修正后的比准价格-实 例价格〕／实例价格≤30％。
〔3〕各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过 40％。
即〔高比准价 格-低比准价格〕／低比准价格≤40％，对超过 40％的，应另选实例予以替换。
实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑 因素之一。
3、剩余法。
学习文档 仅供参考〔1〕在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规 划建设指标是区间值的在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。
〔2〕假设的项目开发周期一般不超过 3 年。
〔3〕对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动 产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。
〔4〕开发完成后用于出租或自营的项目，按照本标准收益复原法的有关技 术要求评估。
〔5〕利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。
利润率 的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细讲明土地取得费的各组成项目及费用标准，并讲明其确定的依据。
有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地治理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并讲明缘故。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并讲明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中讲明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
讲明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
讲明土地价格确定方法和结果。
1、采纳成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：⑴弄清成本逼近法的运用范围成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采纳成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采纳成本逼近法进行地价评估时，应注意：A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率采纳上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地点政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要依照改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、采纳成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价方法之成本逼近法
土地估价方法之成本逼近法辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。
要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。
2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。
基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。
3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。
因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。
注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。
开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。
（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。
但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。
二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
土地估价方法适用范围及原则
9、公开市场原则
评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。
10、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中常选择两种以上较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价
⑴待开发房地产或待拆迁改造后在开发房地产的土地估价；⑵仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；⑶现有房地产中地价的单独评估
特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。完成基准地价评估的城镇中的土地估价
遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。
7、报酬递增递减原则
是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
8、审慎原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
土地估价分析和估价方法选择
土地估价分析和估价方法选择一、单项选择题1. 成本逼近法主要适用于______的估价。
A.商业用地B.住宅用地C.写字楼用地D.工业用地或新增建设用地答案：D[解答] 根据成本逼近法的适用范围，成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
选项A、B、C都是有收益的，不适合用成本逼近法。
2. 路线估价法主要适用于______。
A.商业用地B.住宅用地C.城市全域用地D.大面积工业用地答案：C3. 下列说法正确的有______。
A.不同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果也不会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致B.不同的估价目的对应的评估结果内涵一致，结果不会有差别，但在评估中的技术思路不一致C.不同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致D.相同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果不会有差别，但在评估中的技术思路不尽一致答案：C4. 土地估价需要根据______确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。
A.估价对象B.现有资料C.估价目的D.市场发展状况答案：C5. 土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用______方法，从不同的角度考评土地的价值。
A.1种B.两种以上C.两种D.3种答案：B6. 土地估价适用原则不包括______。
A.替代原则B.需求与供需原则C.协调原则D.合法原则答案：D7. ______是收益还原法和剩余法估价的基础。
A.替代原则B.贡献原则C.预期收益原则D.报酬递增递减原则答案：B8. 下列各项不适用于路线价估价法的是______。
A.农村用地的估价B.城市的估价C.市街地D.需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合答案：A9. 下列情况中，______的土地价格不能用剩余法评估。
2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法
2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法第一篇：2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法2017年土地估价师《理论与方法》：成本逼近法（2）一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列统计指标中，属于总量时点指标。
A：商品房销售收入B：写字楼空置率 C：利润率D：固定资产净值 E：土地2、统计指标按其说明总体的内容不同进行分类，可分为。
A：经济指标和社会指标 B：数量指标和质量指标 C：变异指标和变量指标 D：总量指标和相对指标 E：土地3、“开发成本”科目，用于核算房地产企业在开发土地、房屋、配套设施等过程中所发生的各项费用，（）表示在建工程的实际成本。
A．贷方 B．贷方余额 C．借方D．借方余额4、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，其中不包括__。
A．交易底价B．课税价格C．基准地价D．公告(示)地价5、甲县某企业占用耕地后，向本县国土资源局缴纳了耕地开垦费，但由于甲县耕地后备资源匮乏，经上级市国土资源部门统一安排将开垦费交给乙县异地补充耕地。
按照耕地占补平衡考核办法，补充耕地的责任单位是。
A：占地企业 B：甲县政府 C：乙县政府D：市国土资源部门 E：35％～50％6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审7、__指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．产量 B．供给 C．需求D．以上均不是8、按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从中提取。
土地估价理论与方法第8章 成本逼近法
进行年期修正。
年期修正公式为：
1 1 K K 1 1 n ( 1 ( 1 r r) )n
式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。
是否要进行年期修正要具体分析：
① 当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额 确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
二、成本逼近法与土地价格构成
土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土 地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租 的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。因此 分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资 本两个范畴。
土地价格构成
成本逼近法计算土地价格的公式 ：
土地价格＝投入的成本（含原土地购买价格或原地 租的资本化+土地开发投资现值）
对新近进行开发投资建设的土地而言，土地开发
投资的折旧和利息就是土地开发的费用，而且这一部 分费用不论是由土地所有者投入，还是由土地使用者 投入，它都必然是伴随着土地的权属转移，从而当土 地所有者或土地开发商出让或出售经投资开发建设的 土地时，这部分费用及其税费、利息也必然要通过土 地价格回收。
三、成本逼近法的特点和适用范围
1. 土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重臵费用， 即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得 费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能是按照企 业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。 2. 各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。一
般情况下，各地政府在不同时期都根据当地当时的情况制
成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关 税费。计息基数（前三项）、计息方式和计息期与剩余法中利 息计算差不多。 投资利息＝（土地取得费+土地开发费+税费） ×投资利息率 利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。如果土地开发 周期超过一年，应计算复利。
土地估价师实践考核成本逼近法评估土地价值分析
Xxxx卫生用品厂房地产抵押价格评估案例XX市xxxx评估有限公司摘要：选用成本逼近法评估土地价格，土地取得费的确定要根据当地的补偿费用标准，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。
但在工业地价交易案例不多时，成本逼近法仍是一种常用的估价方法。
一、估价对象背景简介委托估价方为XX市XX区xx卫生用品厂，估价对象位于xx区xx路3006号，东临北xx村耕地，南临xx路，西临水坑，北临北耕地。
该土地集体土地使用证号为：xx集用（2003）第00620号，土地使用权面积9999.5平方米，用途为工业，使用权类型为划拨，使用终止日期至2022年11月4日，经现场勘察，该建筑物结构完好，使用正常，权属清晰。
该地区规划整齐，交通便利，自然环境较好，基础设施完备，产业集聚效一般，区域位置一般。
二、估价的重点与难点估价对象坐落于xx市xxx路，设定土地用途为工业用地，使用权类型为划拨。
对于评估方法的选择，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
评估师采用的估价方法是根据当地的土地市场状况和估价对象的实际情况进行选择的。
Xx市xx区工业用地交易案例比较少且可比性也很差，较少的案例不能反映市场的真实情况，无法确定客观公正的抵押价格，所以市场比较法行不通，本估价对象就采用成本逼近法评估该估价对象的价格，在采用其它方法进行验证其价格的合理性。
Xx市有着完善的征地区片综合地价标准，且原则上由市有关部门每2年调整一次，所以实效性也比较强。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。
在用成本逼近法进行评估时，对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益等数据资料比较容易取得，但土地取得费和土地还原率的测算有一定的困难，其测算的准确性直接关系到估价结果的正确与否。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
2017土地估价：收益法公式记忆方法总结
2017土地估价: 收益法公式记忆方法总结一、单项选择题（共26 题, 每题的备选项中, 只有 1 个事最符合题意）1、评估价格是由专门的机构和人员, 按照一定的程序和方法评定的土地价格, 包括__。
A．交易底价B．基准地价C．课税价格D．公告(示)地价E. 申报地价2、下列选项中, 最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。
A：城市中心的商业用地B：公益设施用地C：城市中心的综合用地D：待开发住宅小区用地E: 时间因素3、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套, 而所在区域土地开发期需要3年, 如开发费均匀投入, 则采用成本逼近法估价时, 土地开发费的计息期应为年。
A：1B：1．5C：2D：3E: 时间因素4、对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点, 相对于临近控制点的点位相对误差不超过。
A：±0．05 mB：±0．04 mC：±0．10 mD：±0．01 mE：土地5、2009年7月11日, 经B县土地管理部门查处, C房地产开发公司非法转让土地行为, 且有非法所得120万元, 根据《土地管理法实施条例》, B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。
A．10B．30C．60D. 1206、农用地自然等别指在全国范围内, 按照标准耕作制度, 在条件下划分出农用地等别。
A：平均土地利用B：平均土地经济C：自然质量D：有利于生产E: 国家实行土地估价师资格认证制度7、下列各项费用中不属于土地取得费的是. (2000年真题)A：征地费B：拆迁费C：劳动力安置费D：土地平整费E: 合法性8、下列关于建设项目用地预审, 表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时, 未发生重大变化的, 不再重复审查C．需核准和备案的建设项目, 由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审D．建设项目未经预审或者预审未通过的, 不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告E. 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目, 由该人民政府预审9、根据有关规定, 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁．短期国有土地租赁的年限一般不超过年。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2017土地估价师：成本逼近法适用范围一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、人口净密度是居住人数与的比值。
A：建筑面积B：居住面积C：居住建筑用地面积D：总居住面积E：时间因素2、竞争可以分为__竞争。
A．自由B．不自由C．充分D．不充分E．完全3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。
A：一城一区式B：一城二区式C：分散自由式D：自由组团式E：土地4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。
A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析5、土地管理的基础是。
A：地价管理B：地籍管理C：土地执法监察D：农地用途管制E：35％～50％6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。
A：时间B：土地条件C：环境D：时间和土地条件E：时间因素7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。
A．授权经营方式B．国有土地出让C．保留划拨方式D．国有土地租赁8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。
A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。
【2008、2004年考试真题】A：合法原则B：预期收益原则C：最有效使用原则D：替代原则E：时间因素10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。
【2004年考试真题】A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值E：时间因素11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。
A．超市按年销售额分组B．企业按行业分组C．职工按月工资额分组D．城市按非农业人口数分组12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。
由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。
A．总地价B．土地使用权出让金C．总投资D．土地出让平均纯收箍13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。
A．一城一区式B．一城二区式C．分散自由式D．自由组团式14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。
A：2B：4C：3D：5E：国家实行土地估价师资格认证制度15、对房地产代理具有的基本特征描述错误的一项是。
A：代理人必须以被代理人的名义实施民事行为B：代理的法律后果直接归属代理人C：代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示D：代理人必须在被代理人授权范围内实施代理行为E：土地16、下列选项中说法错误的是。
A：绝对地租是土地价格存在的根源B：级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素C：垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值D：矿山地租的决定方法和农业地租一样，都包含级差地租和绝对地租E：时间因素17、我国现行的土地管理综合统计报表属于__。
A．重点调查B．抽样调查C．全面调查D．非全面调查18、我国三种主要作物是__。
A．小麦、水稻和黑麦B．小麦、水稻和大麦C．小麦、水稻和谷子D．小麦、水稻和玉米19、在下列影响宗地价格的因素中，（）是个别因素。
A.宗地形状 B.宗地所处地区的基础设施 C.宗地附近学校分布情况 D.当地商品房价格变动情况20、某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000㎡商业用地40年期的国有土地使用权．2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％．该商业项目预计于2007年12月开发完成．现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估．经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米．该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％．另外该市于2004年完成了基准地价评估工作．如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是元／平方米。
A：7500B：7155C：7115D：9487E：时间因素21、地产的和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
A：多用途性B：增值性C：普遍性D：个别性E：时间因素22、是世界上第一部关于区位理论的古典名著。
A：《赋税论》B：《孤立国对农业和国民经济之关系》C：《政治经济学与赋负原理》D：《关于地租之性质及其进步的研究》E：时间因素23、城市用地评价内容不包括。
A：自然条件评价B：建设条件评价C：人口规模D：经济评价E：土地24、从时间价值的角度看，__是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。
A．货币B．价格C．价值D．使用价值25、根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事（）的评估。
A.地表的权利 B.地表及地下空间的权利 C.地表、地下及地上空间的权利 D.地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、用成本逼近法评估土地价格时，需考虑的税费主要有。
A：耕地占用税B：固定资产税C：土地管理费D：新菜地开发建设基金E：新增建设用地有偿使用费2、房地产税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对属于__的房屋、土地按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税。
A．中外合资经营企业B．中外合作经营企业C．外国企业D．外商E．内资企业3、国有土地使用权受让方在出让宗地范围内兴建建筑物，应满足__等参数的要求。
A．建筑容积率B．房屋最高限价C．绿化比率D．建筑限高4、反映城市土地开发强度的指标有．【2008、2004年考试真题】A：建筑密度B：建筑高度C：绿化率D：容积率E：人口密度5、下列关于《物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。
A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力B：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记D：在对土地，荒山、滩涂，草原，水面等国有自然资源进行依法转让时，是必须要进行转让或者变更登记的E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记6、下列属于商业用地特点的是。
A：收益高B：集中分布在城区人流量大的区域C：开发量大D：价值量大，附属设施较多E：市场活跃7、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为__。
A．工业B．商服C．办公D．宾馆8、基准地价的特点有__。
A．全域性B．分用途C．无限期D．平均性E．有限期9、建设项目施工和地质勘察需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起__年内恢复种植条件。
A．1B．3C．5D．610、剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有．(2000年真题)A：根据实际投资状况采用重置成本法B：根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法C：根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法D：根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法E：市政府办公楼改造的地价评估11、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地土地使用权出让最高年限为__年。
A．40B．50C．70D．8012、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让可以采取的方式有。
A：挂牌B：招标C：协议D：拍卖E：划拨13、__源于20世30年代美国经济危机，并且一直到20世纪60年代都是被经济学家所接受的有关监管的正统理论A．公共利益论B．保护债权论C．金融风险控制论D．金融全球论14、目前地价管理的主要措施有__。
A．监管土地管理部门B．制订地价标准C．宏观调控地价水平D．监管土地估价行业E．提供地价信息15、耕地保护管理的主要内容包括等。
A：坚持土地用途管制制度B：强化耕地占补平衡管理C：提高城市用地规模D：严格耕地保护执法E：建立有效的土地收益分配机制16、依据《土地登记办法》规定，土地登记提交的资料不包括。
A：土地登记申请书B：地籍图C：宗地图D：土地权属来源文件E：35％～50％17、狭义上的法律，是指由__依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。
A．全国人大及其常委会B．国务院C．省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常委会D．国务院各部委18、经济分析将不同的市场结构分为。
A：完全竞争市场B：完全垄断市场C：垄断竞争市场D：寡头垄断市场E：福利市场19、《基本农田保护条例》规定，国务院按照国务院规定的职责分工，依照本条例负责全国的基本农田保护管理工作。
A：土地行政主管部门B：建设行政主管部门C：农业行政主管部门D：发展改革委员会E：财政主管部门20、西部地区发展中，其内部的不利条件有__。
A．自然环境恶劣B．生态环境脆弱C．污染严重D．水资源严重短缺E．各类用地配置不合理21、土地权属争议可分为__争议。
A．土地所有权B．土地使用权C．土地出让权D．土地管理权E．土地估价22、影响地价的个别因素包括__。
A．城市规划B．基础设施条件C．地块形状D．宗地位置E．经济水平23、变异指标用于描述一组数据的（）。
A．集中趋势B．一般水平C．离中趋势D．差异程度24、有确定法律保护形态的无形资产包括（）。
A．专业技术B．商誉C．商标权D．专利权25、在土地承包经营期限内，对个别承包合同进行调整，必须经同意。
【2004年考试真题】A：村民会议2／3以上成员B：2／3以上村民代表C：全体村民D：半数以上村民E：灭失。