高层住宅调研报告 - 360文档中心

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最新定义

超过一定层数或高度的建筑将成为高层建筑。高层建筑的起点高度或层数，各国规定不一，且多无绝对、严格的标准。

中国定义

在中国，旧规范规定：8层以上的建筑都被称为高层建筑，而目前，接近20层的称为中高层，30层左右接近100m称为高层建筑，而50层左右200m以上称为超高层。在新《高规》即《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3－2002）里规定：10层及10层以上或高度超过28m的钢筋混凝土结构称为高层建筑结构。当建筑高度超过100m时，称为超高层建筑。

中国的房屋6层及6层以上就需要设置电梯，对10层以上的房屋就有提出特殊的防火要求的防火规范，因此中国的《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）将10层及

10层以上的住宅建筑和高度超过24m的公共建筑和综合性建筑划称为高层建筑。

国外定义

在美国，24.6m或7层以上视为高层建筑；在日本，31m或8层及以上视为高层建筑；在英国，把等于或大于24.3m得建筑视为高层建筑。

1.2高层住宅的发展背景

1.高层住宅的提出

从人类居住的角度来说，人口剧增与不可再生土地资源的短缺已经成为最尖锐的矛盾，成为人类社会所面临的最直接、最急迫的问题。尽管我国的人口出生率已有明显的回落，但预测到2050年我国人口还讲增加到15亿，占世界人口的1/6.因此我们不但要认真解决好现今城市建设中的人口剧增与土地资源短缺这一矛盾，还要切实的为子孙后代在未来五十年的居住问题做好规划，留有发展余地。

如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题，从环境建筑学的角度来看有两个指标与此有直接关系，一是建筑密度，二是建筑容积率。住宅高层化无疑是解决这个问题行之有效的途径之一。从20实际至今，现代建筑运定的旗手们在这方面做出了许多开创性的工作。

2.高层住宅的争论

近20年来，随着中国高层住宅的出现与发展，建筑界关于高层住宅的争论从未中断，争论主要有三大特点。一是偏重于多层住宅与高层住宅的宏观概念的争论。二是争论及时触及一些技术经济问题；三是在多层住宅与高层住宅的比较重，反对建筑高层住宅者常回避多层住宅自身的矛盾，感情色彩浓重，而少有科学理性的论述与分析，影响了研究的深入与对结果的探索。

3.高层住宅的发展

1980年以前，中国的高层住宅寥若辰星，仅分布于广州、上海、天津等大城市。它的发展成因一是在技术上具备了初步的条件，二是因为拆迁还建的需要，必须建造高层住宅来提供更多的面积，以便原地安排拆迁户，当然也有为了显示大城市雄伟街景而建设高层住宅的需要。当时高层住宅的层数虽然多，但套型平面及建设标准，特别是垂直交通设施标注你，是很低的，许多设计理念和手法还沿袭了多层住宅的标准，如北京“前三门大街”的高层住宅，上海漕溪路的高层住宅等。

从全国来讲，真正推动高层住宅发展的经济动力是来自于城市土地的有偿使用和住宅的商品化，在市场经济体制的前提下，在开发商的策划下，为了达到更高的容积率和更宽松的空间环境，住宅顺理成章的向高空生长，并引领了城市住宅的发展方向。

二、高层住宅客户心理分析

2.1 客户特征

高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强

2.2 客户抗性探究

国内部分消费者仍存在不安全感。客户在高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对高层住宅建筑的关注点不同，

2.3高层住宅外部空间的应用

地段——城市新区或核心地段，并依赖强势资源驱动。高层多处于城市核心区域，且具有强势水景资源，高端产品多拥有一线海景、江景资源，中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源。

总体规划——不同开发模式下，规划布局差异化。在大规模高端住宅产品中，建筑面积达百万方，容积率相对较低。为降低建筑密度，多采用单排布臵，前后错落，楼距宽阔，视线互不遮挡，保证充足的日照和通风性，板式结构的设计，实现户户观景面。

建筑立面——多采用色彩明朗的现代都市风格，形成凹凸有致的三段式立面效果。高层住宅建筑外立面多采用现代都市风格，采用明朗的颜色搭配，通过凸凹有致的体块交接。屋顶的形状、有无退台决定住宅的天际线是否美观，立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使住宅富有韵律感，表达一种高端、现代、时尚的风情。三段式立面设计缓解了高层住宅给人的压迫感。

景观——造价高，园林景观主题化、精致化。由于高层住宅楼体占地范围小，留有的景观面较大，为了解决高、低层客户抗性问题，景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面，造价也就比普通高层住宅多50%。

配套——社区内配套齐全多元化地产配套模式。高层住宅社区内通常配有大型豪华会所，同时开发商会采取多元化地产发展模式发挥土地最大价值与政府合作建设包括住宅、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施，功能结构上得以互补，资源得以共享，提高经济效益。

三．重庆高层住宅市场调研

1. 龙湖春森彼岸

项目介绍

龙湖春森彼岸拥有长江、嘉陵江江岸线突出城市特色的我们更不缺乏滨江建筑。重庆的山、重庆的水和坡地上的层层建筑在春森彼岸高差近100米的原生态地貌与高低起伏的建筑群中得到完美展现。我们发誓要将其打造成重庆地标式的建筑，通过龙湖春森彼岸去传递重庆的价值。

龙湖的想法与以创新见长的“美国MRY建筑事务所”一拍即合，让这个原本只专注于世界名城公共建筑群的超一流建筑事务所也为之一动。合作其间，龙湖数十次派人前往世界各地考察、观摩，每天与设计方美国设计师事务所3次以上国际长途讨论设计方案，仅设计稿摞起来就有一人多高。和MRY一样，我们都认为重庆城的综合价值决定着它也一定应该有属于自己的城市地标建筑群。

那么什么才能叫做城市地标建筑群？那一个个璀璨于世界之颠的名城替我们给出了最好答案：以城市公共空间为依托，提供符合现代生活的设施，同时又充分尊重传统城市的空间规划，在建筑本身的功能之外，被赋予更多代表城市形象功能的提升与展现的意义。

春森彼岸的设计规划：居于十年重庆规划核心区域江北并处于现今江北商圈核心与江北未来CBD的中心，春森彼岸项目地段价值已无庸质疑，而在春森彼岸的规划形态上我们选择板楼和塔楼相结合的原理，（请注意；之前的江景房为了追求利益最大化，从不修建板楼小高层）将建筑向空中发展，尽量减小覆盖率，这样可以最大限度的保持原生的地形地貌，将建设与开发对城市生态的影响减到最小，对于建筑立面，我们采取了一种反规划的建筑思路，使建筑本身成为一件艺术品，使建筑没有标准层，使建