房地产金融核心培训——内部资料

此项目通常指工业 厂房进行升级改造， 或重建为写字楼、公 寓等工业或商业性质 的物业；
工业厂房改造 项目
改造销售类 项目
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主要针对融资方 对商业、酒店等进行 收购，通过装修改造 及分证等工作，使其 可对外销售实现资金 回笼；
主要针对融资 方收购商业，对其 进行改造后，直接 经营持有；
商业改造持有 类项目
4、现房销售、尾盘处理
（1）尾盘、现房并购融资（折价收购）； （2）以租代售、售后返租； （3）租赁权转让融资；
（4）互联网金融平台房产众筹；
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
（1）优质资产并购升级、改造、出售； （2）优质资产抵押融资； （3）二手房交易中的赎楼、按揭、装修等 融资； （4）互联网金融平台优质房产众筹；
退出流程（做好退出准备并关注新的退出机遇）
注意事项
关注机会
退出方式
是否有下家愿意接盘 避免潜在的法律诉 讼风险 是否有再融资退出机会
下家接盘退出
再融资退出
销售退出
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资管管理业务、资管金融的含义
资产管理本质上就是房地产存量房市场中的并购、升级、改造业务，属 于房地产的二级、二级半市场；对应的金融业务，就是资管金融的统称。
银行、信托、基金 等资金的搬运工 高净值人群资金
开发商 施工方 土地方
机构投资资金
房地产中介 国家基础投放资金
风控、互联网、金 融工具技术 物业管理公司
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房地产金融的两种常规法律模式
债权投资
借款，要完善保障措 施，追求短中期利益， 到期还本付息
股权投资
投资入股，公司要有 可持续发展，追求长 期利益，股份转让
一级市场：土地使用权出让的市场（国家垄断）
一级半市场：旧改、拆迁的土地整理市场
房地产业
二级市场：房地产建成后进行出售和出租的市场 二级半市场：建成的房产改造、升级的抵押、合作等市场 三级市场：房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转 租的市场
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资管业务发展态势（行业）
2016年的房地产市场， 二手房交易大致有5万亿的规模，租赁有1.1万 亿到1.5万亿左右的规模，加起来超过6万亿。 再加上围绕存量房的城市更新改造，还有大量存量土地的开发，总体 来说，中国整体上正在快速进入到存量房的时代，存量房已经是宏观经济 一个非常重要的力量之一，也是中国房地产市场越来越重要的力量之一。
房地产金融+ 资产管理融资实务
一切从房地产说起
房地产行业：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
土 地 买 卖
改房 造地 产 的 开 发 与
房 地 产 经 营
房 地 产 销 售
房 地 产 金 融
物 业 管 理
房 地 产 调 控 管 理
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房地产金融内部基础流程-投（3设计交易流程）
开发商
与基金同股 同权
模式案例：同股同权项目基金
占股 51%
享受 51%的 分红Fra bibliotek项目公司
同股同权 投入基金， 占股49%
基金
项目要求 开发商义务
• 回报倍数较高 • 至少3、4年后才有现金回流 • 提供回报倍数较高的项目 • 可考虑基金优先分配等安排
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整个房地产行业里面，那几部分最重要？
房地产：资金密集型行业，现金为王
房地产金融——资金提供
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房地产销售——资金回笼
房地产金融的定义
房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程
而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。 房地产金融体系由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动 中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
法律咨询机构
信用评估机构
担保机构
保险机构
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国家结算机构
在众多服务机构参与下，各类资金借助各类金融工 具，通过债权、股权方式，资金参与到房地产各个 环节的贷款融资、股权投资中，获取利息收入、项 目分红回报，房地产实际操作方获取资金，实现共 赢，这就是房地产金融生态圈。
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
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2018/6/20
房地产金融内部基础流程-投（ 3设计交易流程）
开发商
利用基金的 杠杆效用
模式案例：夹层项目基金
占股 99%
享受 99%的 分红
项目公司
以股（1%） +债形式投入 到项目公司
基金
开发商义务
• 对基金的全部投资承担本息还款责任 • 不高于市场的资金成本
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2018/6/20
房地产金融内部基础流程-管
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
（1）开发商房源预售备案融资； （2）房地产中介房产包销、独立代理销售； （3）房产包销融资； （4）互联网金融平台房产众筹，预售众筹； （5）开发商在建工程抵押融资； （6）以理财方式进行房源预售；
3、房产预售
（7）银行按揭贷款；
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
关键议题
• 原项目的策划案及进度 • 项目定位、目标客户群、预期价格，标的构成， 项目法律文件 •项目资金缺口 •项目已投资金使用情况 •负债/或有负债明细 • 法律先决条件 • 相关合同审查 • 已完成工程量 • 未完成工程量 • 股权，章程，品牌，资质 声誉，历程
财务状况
法律 项目工程 项目公司背景
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房地产金融内部基础流程-投（1找项目）
通过筛选，有投资机会的，进行项目公司和项目文件核实 企业相关法律文件
需要融资方提供以下清单
公司项目池概况 融资主体相关法律文件
填制 《融资申请表》
融资项目相关法律文件
借款用途 抵押物文件
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还款来源
房地产金融内部基础流程-投（2调查项目）
调查的主要内容
项目状况
1、土地获取
（1）银行参与旧贷项目拆迁贷款； （2）私募基金参与合作拍地；
（3）财团与开发商合作拍地；
（4）城投公司发行信托进行土地收储（一级 整理），再卖给开发商； （5）互联网众筹平台众筹土地（碧桂园、平 安）
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从房地产开发的全流程来诠释房地产金融的无处不在
2、工程施工
（1）施工方的工程垫支； （2）开发商向施工方开具工程款商业票据， 进行贴现融资； （3）施工方的信用贷款； （4）开发商以房抵工程款； （5）开发商在建工程抵押融资；

营销监控
监控营销方案 监控预算费用 掌握关键销售数据 保持经营业绩和销 售稳定性 监控销售回款打入 监管账户，严禁私自 收款 销售业绩不达标时 督促或更换销售团队

其他
企业核心管理层变 动 法定代表人、实际 控制人异常举动 其他社会上对公司 的突发事件（聚众等）
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房地产金融内部基础流程-退
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房地产金融的常用金融工具
房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金 融市场上同货币相交易的各种金融契约。
贷款 信托 基金 保险 证券
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房地产金融的服务机构
担保机构、保险机构、资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展 并不充分或仅处于起步阶段，没能构成多元的支持体系和风险分担体系 资产评估机构 审计机构
资产增值 卓越金融
目前资管项目的融资渠道
银行渠道
地产公司旗下 投资机构 私募基金渠道 担保公司
通过表外理财资金，以信托或者资管计划形式投 向存量房改造项目；
自有资金加外部融资，直接投向项目； 发行私募基金，投向存量房改造项目或公司；
直接自有资金放款
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目前资管项目的资金方主要投资方式
抵押融资模式 合作收购模式 资金方主导模式
5、存量房市场
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一般房地产金融均涉及资金投资，风险控制，具体 运作流程又是如何？
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房地产金融内部基础流程
融、投、管、退
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资产增值 卓越金融
房地产金融内部基础流程-融
私人银行部、合法吸储 财富管理中心
银行 信托 私募基金 小贷公司 互金平台
财富管理中心 股东出资（不能吸储）
互联网平台、第三方支付
融资方收购首期 房源，抵押给资 金方放款，支付 第二笔款，滚动 循环
融资方与资金方 共同成立项目公 司，合作出资购 买物业，固定利 息加分红
资金方直接代表 融资方出资收购， 过户到资金方名 下，融资方把部 分出资打入资金 方名下
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总结
1、未来的房地产行业将深入与金融和互联网结合，金融为房地产带来的利润远 大于房地产开发利润，房地产金融将逐步成为开发商的主要发展转型； 2、未来逐步将演变成专业地产金融机构+开发商纯运营施工的开发模式（美国
的私募基金投资房地产占比70%以上），开发商将转型为品牌输出、管理输出、
强调服务和产品创新的房地产运营商； 3、互联网技术将继续深入运用于房地产金融以及房地产实体，我们已经坐上了 这发展潮流的大船，只有不断创新，不断创造价值，才能推动我们这艘大船一
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直往前开。
谢谢观看！
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资产增值 卓越金融
房地产金融行业的金融参与者
银行 海内外交易所 信托公司 银行贷款 发行债券、公开发行股票 信托计划
资管公司、证券公 司/基金公司子公司
担保公司/小贷公司
资管计划/契约型产品
抵押贷款 发行有限合伙基金/契约型基金 网上发标/线下放款
私募基金/金控
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互联网金融平台
房地产金融的原理
投资监控体系
财务监控
监控现金流 确保财务数据的一 致性 建立汇报体系 防止乱投资及担保 防止资金不正当外 流 审核/防范风险