链家地产经纪人培训手册

第一章过户流程

过户流程：

1. 交易所优惠性住房审批（商品房、交易房除外）

2. 查档

3. 复印

4. 交契税个人所得税

5. 二手房资金监管

6. 取号到窗口办理过户手续

7. 缴纳交易费工本费

8. 带买卖双方到银行打余款

9. 过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份

10. 十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成

1- 1 通过房产证确认交易房产的实际情况

○1 交易

○2 继承交易卖方需交20%‘继承与赠与税'

○3福利房改集资经济适用以房产证发证日期，满三年才能上市交易

危改房解危解困房一套上市满三年就要补差才能上市交易补差价（评估方法）：（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80% 一次税都没交卖方按评估价

交%税买方再正常交税

1-2 看房产证内的具体信息看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款（注：只有贷款还清之后此房产才能进行交易）

他项权证：是专门贷款人持有的。（如果房产要交易，必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。）

2- 1 房屋档案查询

确定

○1 房屋有无抵押

○2贷款是否还清

○3户主姓名是否与身份证一致

○4房屋确切建筑年代

○5确定2000年后的房屋是否有交过维修基金

维修基金=面积*50 元

○6福利房与非福利房（是否具有 2 套福利房）问题：如果具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价补差价=现在评估价—当年房价

补差总额=补差价+税特例补充：夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。（一套是先继承再补差。继承房改，析产一样。两套是先补差再继承。政策总变，以政策为准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期

3- 1 房价评估交税过户费

首次购房90 平米以下契税1% 个人所得税1%

税90-140 平米契税% 个人所得税1%

二次购房契税 3 % 个税 1 %

营业税%

印花税 5 元每平方 6 元交易费80 工本费（管委会90）

备注：140平米以上不给开首次，140平米以内不满 5 年交全额营业税，140平米以上不满 5 年交全额营业税，满 5 年交差额营业税。

4- 1 资金监管资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为，为保证买方和卖方不发生资金纠纷。按税票监管。

5- 1 摸号业务办理需携带手续

卖方：身份证、户口本、结婚证/ 离婚证/ 身证明、房产证、维修基金票

买方：身份证、户口本、结婚证/ 离婚证/ 身证明、房款（必须带银行卡）、首次证明

6- 1 银行转帐

15 天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。买方取房产证，卖方取监管资金7- 1 签订买卖合同

8- 1 缴纳过户

9- 1 双方留存资金监管协议

第二章税费计算

楼层系数

门面房交税：评估价*9%=税（基本算法，与实际有出入）门面房

交税必须评估。

第三章贷款知识

贷款流程：

1. 收集客户提交资料

2. 带资料去银行初步审核

3. 评估房屋价值

4. 带买卖双方至银行签字提交贷款

5. 贷款批下后过户

6. 通知买卖双方约定时间过户

7. 买方到银行取贷款抵押合同至交易所办理抵押

8. 查档

9. 复印

10. 取号到窗口办理抵押业务，买方留存受理通知单

11. 七个工作日后交易所取房产证和他项权证

12. 他项权证送银行等放款

○1. 哪些人能办理贷款对象：工作稳定，有固定收入，有一定的还贷能力。○2. 二手房抵押贷款能贷多少决定因素： 1. 评估公司评估房价

2. 银行评估贷款人还款能力的大小

3. 贷款人月均收入

4. 房龄

○3. 贷款利率是多少查贷款利息计算表

○4. 贷款花费是多少：评估费工本费置物保管费保险费贷款佣金1% 邮储银行贷款需提交资料

卖方需提交资料：

1. 夫妻双方身份证正反面复印件

2. 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3. 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4. 房产证正副本正反面复印件

5. 百花村邮局开户折子复印件

备注：以上复印件全部一式两份。

买方需提交资料：

1. 夫妻双方身份证正反面复印件

2. 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3. 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4. 有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记

5. 银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口需打印一年，个体需打印一年）

6. 大专以上学历需提供毕业证复印件

7. 售房合同、定金收据复印件

8. 百花村邮局开户折子复印件备注：如买方是石河子以外户口，还需提供派

出所、居委会、街道办事处出据的三年以上长期居住证明，一年以上社保证明。以上复印件全部一式两份。

中国银行贷款需提交资料：

卖方需提交资料：

1．夫妻双方身份证正反面复印件

2．夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

贷款额度

3．结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4．房产证正副本正反面复印件

5．中行卡复印件

买方需提交资料：

1. 夫妻双方身份证正反面复印件

2. 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3. 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4. 有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记，土地承包的提供当年的土地承包合同。

5. 银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口、个体及土地承包的需打印一年）备注：如买方是外地户口，还需提供缴纳一年以上社保的社保证明