商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
(完整)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
(完整版)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
商品房买卖司法解释
商品房买卖司法解释导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
商品房在市场上可以进行自由的交易，不会受到政府政策的限制，商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
那么商品房的买卖在司法中是如何解释的呢？请大家阅读下面的商品房买卖司法解释了解！商品房买卖司法解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用摘要：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益五、总结与建议正文：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义随着我国房地产市场的日益繁荣，商品房买卖合同纠纷也日益增多。
为了保护购房者的合法权益，最高人民法院于2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十五条对商品房买卖合同的解除及赔偿责任进行了明确规定。
这一条款在实际操作中为购房者提供了有力的法律依据，有助于维护市场秩序和公平正义。
二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析商品房买卖合同司法解释第十五条分为两款，第一款规定了购房者在不符合交付条件的情况下，有权拒绝接收房屋；第二款规定了购房者在接受房屋后，发现存在严重质量问题或者影响正常居住使用的，可以请求解除合同。
这两款为购房者提供了较为全面的保护，确保了购房者在房屋质量问题上的合法权益。
三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用在实际案例中，商品房买卖合同司法解释第十五条起到了积极的指导作用。
例如，在一些开发商延期交付房屋的情况下，购房者依据该条款拒绝接收房屋，最终获得了赔偿。
另外，一些购房者在接受房屋后发现严重质量问题，请求解除合同并获得法院支持。
这些案例都说明了商品房买卖合同司法解释第十五条在维护购房者权益方面的实际效果。
四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益要想合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益，购房者首先要了解相关法律法规，确保自己在购房过程中遵循合法程序。
其次，当发现房屋存在质量问题时，要及时与开发商沟通，争取通过协商解决。
如果协商无果，购房者可以依据商品房买卖合同司法解释第十五条请求解除合同或者要求赔偿。
《商品房买卖合同示范文本》第15条的理解与适用
商品房买卖合同示范文本第15条的理解与适用商品房买卖合同是指购买商业住宅的法律文书，在购房者对商业住宅进行核查后，与开发商签订的合同。
第15条是商品房买卖合同中一个非常重要的条款，对购房者及开发商的权利和义务作出了明确规定。
第15条被约定的内容商品房买卖合同中第15条被约定的是关于房屋质量问题的规定。
在此条款中，规定了购房者在收房后，对房屋进行检查，如发现问题，有义务通知开发商或施工单位进行修复。
开发商或施工单位需在收到通知后及时对问题进行修复，并给予书面答复。
如果购房者未通知或逾期通知，房屋存在的问题应视为经购房者验收合格。
第15条的理解与适用购房者在收房后，应认真对房屋进行检查，一旦发现问题，应及时通知开发商或施工单位，要求进行修复。
如果因为购房者的过失或疏忽导致延误修复时间，则开发商或施工单位有权拒绝修复或减少赔偿金额。
在购房者通知后，开发商或施工单位需在合理时间内进行修复，并给予书面答复。
如果修复时间过长，导致购房者无法正常使用房屋，则购房者有权要求退房或者要求开发商或施工单位进行更换。
如果购房者未能及时通知开发商或施工单位，则被视为默认合格验收。
即使知道存在问题而错过了通知时间，购房者也无法要求开发商或施工单位对问题进行修复或者进行赔偿。
第15条的启示商品房买卖合同中规定的第15条是一个非常重要的条款，涉及到购房者权益，同时也涉及到开发商或施工单位的信誉。
因此，购房者在签订商品房买卖合同时，应认真考虑第15条的约定，明确自己的权利和义务。
同时，在购房者收房时，也应认真检查房屋质量问题，如发现问题，应及时通知开发商或施工单位。
如果购房者发现问题后逾期通知导致问题严重，不能要求开发商或施工单位进行修复，这将对自己的权益造成损失。
购房者在签订商品房买卖合同时，应认真对待合同内容，特别是第15条内容，以保障自身权益。
同时，在收房后，也应认真检查房屋质量问题，并及时通知开发商或施工单位进行修复，保障自己的权益。
《商品房买卖合同示范文本》第15条的理解与适用
《商品房买卖合同示范文本》第15条的理解与适用根据《商品房买卖合同示范文本》第15条，提供以下理解与适用：
1. 买受人支付价格的方式：根据合同约定，买受人应当按照合同规定的方式和期限向
卖方支付购房款项，例如一次性支付、分期支付等。
买受人应确保按时支付购房款项，以免违反合同约定。
2. 卖方违约情况下的违约金：如果卖方违约，即未按照合同约定的时间将房产交付给
买受人，买受人有权获得违约金作为补偿。
违约金的金额应在合同中明确约定，一般
以合同总价的一定比例或日利率计算。
买受人应在卖方违约后提出索赔要求，要求卖
方支付应得的违约金。
3. 买受人违约情况下的违约金：如果买受人违约，即未按照合同约定的时间支付购房
款项或在约定期限内不履行其他义务，卖方有权获得违约金作为补偿。
违约金的金额
应在合同中明确约定，一般以应支付款项的一定比例或日利率计算。
卖方应在买受人
违约后提出索赔要求，要求买受人支付应得的违约金。
4. 强制解除合同时的责任承担：如果卖方或买受人的违约行为情节严重，且经过催告
后仍未履行相应义务，另一方有权解除合同并要求违约方承担相应的损害赔偿责任。
总之，第15条主要规定了在买卖合同中涉及到违约情况时的违约金支付及解除合同的责任承担问题，同时要求合同双方在履行合同义务中要保持诚实信用、及时履行义务，以维护双方的合法权益。
具体的违约金数额及解除合同等后果应在合同中明确约定。
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用一、案例在我国商业房地产的发展中，伴随着房地产市场的火热，商品房交易纠纷也逐渐增多。
由于商品房买卖合同属于典型的合同法律关系，如何解决商品房买卖合同纠纷案件，成为法律实务中的热门问题。
为了更好地适用法规，最高人民法院制定并颁布了《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》，对于商业房地产交易纠纷的处理提供了规范和指导。
二、司法解释的适用对象《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的适用对象是针对商品房买卖合同纠纷的处理。
买卖双方在签订买卖合同后，若存在违约、质量和交付等问题，可以根据《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》的相关规定，就相关争议进行司法仲裁程序或者诉讼程序。
三、司法解释对证据的要求在处理商品房买卖合同纠纷中，证据是关键的因素。
《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定，证据应当具备以下条件：1.证据能够够证明争议事实的存在；2.证据真实、合法，不得伪造或篡改；3.证据必须与争议事实有直接的联系。
另外，对于不能取得的证据，可以适当的采取推定和倒推的方式进行处理。
同时，对于当事人提交的证据，需要进行审查，如果证据以过时或虚假的形式出现，可以作为无效证据予以排除。
四、司法解释对定价和支付的规定在商品房买卖合同纠纷中，定价和支付是一项非常重要的因素。
《审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定，买卖合同双方应当在签订合同时就进行明确确定房屋的价格，在交付前就进行支付配套费用，以避免引起纠纷。
此外，对于买卖双方约定的合同条款或政府规定的限制价格，若不符实际或对当事人存在不利，可以予以妥善处理，并进行适当的调整。
五、司法解释对买卖双方义务的规定商品房买卖合同纠纷处理中，对于买卖双方的责任义务，司法解释也做出了相关规定。
1.卖方在交付之前必须保证房屋质量符合国家标准，如果存在质量问题会影响合同的执行，需要承担相应的法律责任；2.对于买方，应当依据合同约定的时间进行支付，并在时间内协助完成交付手续，否则将承担违约责任；3.若属于政府收购的商品房，双方应当依据相关协议进行合作。
合同通则编第十五条解读
合同通则编第十五条解读【第十五条】人民法院认定当事人之间的权利义务关系，不应当拘泥于合同使用的名称，而应当根据合同约定的内容。
当事人主张的权利义务关系与根据合同内容认定的权利义务关系不一致的，人民法院应当结合缔约背景、交易目的、交易结构、履行行为以及当事人是否存在虚假交易标的等事实认定当事人之间的实际民事法律关系。
【条文主旨】本条是关于合同名实不符的规定。
【条文理解】一、名实不符的基本类型根据实践的总结，名实不符大致可以分为以下两种情形。
一是法律行为（合同）的名称与法律行为（合同约定的内容）之实不一致。
由于对法律行为性质的理解错误，或者出于规避管辖的动机，当事人签订的合同文本的名称与涉及的合同约定内容出现差异。
这主要涉及合同解释问题，即如何理解当事人在合同中的特殊约定。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条至24条规定了合同的性质应当以当事人真实意思及合同内容为准，不能简单地以当事人自行约定的合同名称来认定。
二是当事人主张的法律关系与合同约定的权利义务不一致。
这种情形在法律属性上系当事人以虚假的意思表示隐藏真实意思表示。
值得说明的是，近年来，逐渐产生了多重虚假意思表示的表现形态。
当事人出于分散风险的目的，拉长交易链条，权利义务主体分散进入交易环节，制造了多个主体间的多重虚伪表示行为，可称之为当事人主张的法律关系与交易结构不一致的情形。
显然，对于当事人以虚假意思隐藏真实意思表示的情形，应适用《民法典》第146条的规定。
应注意的是，与“阴阳合同”不同的是，在此种名实不符的情况下，当事人之间订立的仅是一份合同文本，而非两份或者两份以上的合同文本。
因此，法官在判断是否构成虚伪意思表示时，存在较大的难度。
为此本条特别指出，应当结合缔约的背景、交易目的、交易结构、履行行为以及当事人是否存在虚构标的等事实来综合认定当事人之间的民事法律关系，并据此认定合同是否成立及其效力。
《物权法》第15条的涵义与负担行为、处分行为的区分
《物权法》第15条的涵义与负担行为、处分行为的区分【全文】一、问题的提出《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”这一条诞生之初就引发了巨大的争议——如果权利人没有追认且无处分权人订立合同后未取得处分权，该合同究竟是无效还是有效{1}？例如，甲、乙订立了房屋买卖合同，甲将本属于丙的A房屋出售给乙。
如果丙没有追认且订立合同后甲也没有因买卖、赠与、继承等方式从丙处得到A 房屋的所有权。
此时，甲乙之间的房屋买卖合同效力如何，是无效还是有效？对于这个问题，理论界与实务界一直以来都有不同的看法{2}。
一种观点为“合同效力待定说”，认为《合同法》第51条已经规定的非常明确，无权处分人订立的合同属于效力待定的合同。
权利人追认或无处分权人订立合同后取得了处分权，则该合同有效。
反之，合同无效{3}。
另一种观点为“处分行为效力待定说”，认为《合同法》第51条中的“合同”应当理解为处分行为，处分行为需要处分人有处分权，因此没有处分权则处分行为无效。
但负担行为不要求有处分权，缺乏处分权并不会导致负担行为无效。
在出卖人无权处分的情况下，买受人仍然可以追究出卖人的违约责任{4}。
2012年3月18日，最高人民法院颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》{5}（以下简称“《买卖合同司法解释》”）。
该司法解释明确采取了上述第二种观点即“处分行为效力待定说”，认为作为负担行为的买卖合同只要没有其他无效事由，则合同完全有效。
《买卖合同司法解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
”第2款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
合同法解释一第15条
合同法解释一第15条中华人民共和国物权法第十五条释义第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
条文主旨本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
立法背景本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。
在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。
即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。
第二，有利于确立违约责任。
如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。
第三，有利于保护无过错一方当事人。
当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。
特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。
如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。
学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用1. 商品房买卖合同司法解释第十五条的内容解读商品房买卖合同司法解释第十五条是指在商品房买卖合同中，当一方当事人主张合同无效、要求变更或解除合同的，应当证明该合同存在违约、欺诈等法律事实。
根据该解释，合同一旦被认定存在违约或欺诈等法律事实，就有可能被视为无效，或者当事人可以要求变更或解除合同。
这一条款对于商品房买卖合同的签订和执行有着重要的指导意义。
2. 商品房买卖合同司法解释第十五条的适用范围与意义商品房买卖合同司法解释第十五条主要适用于涉及商品房买卖的法律纠纷。
在商品房买卖过程中，由于合同双方或一方的行为存在违约、欺诈等法律事实，导致合同的执行出现问题，此时第十五条就会发挥作用。
这一条款的出现，对于规范商品房交易行为，保护消费者合法权益，维护市场秩序具有积极意义。
3. 我的理解与观点在现实生活中，商品房买卖合同司法解释第十五条在保护合同双方利益和维护交易秩序方面发挥了积极作用。
在签订商品房买卖合双方应当认真履行合同义务，遵守交易规则。
一旦合同的执行出现问题，双方可以根据第十五条的规定主张自己的权益。
第十五条也提醒了合同当事人在签订合同时应注意谨慎，避免出现违约、欺诈等法律事实。
我认为在商品房买卖合同中，第十五条的适用对于推动商品房市场的良性发展与规范具有重要意义。
总结回顾：商品房买卖合同司法解释第十五条作为法律规定，对于规范商品房交易行为、保护合同双方利益和维护交易秩序具有重要意义。
在具体的案例中，可以结合第十五条的内容，对于商品房买卖合同的签订和执行进行全面评估。
我们也应该在日常生活中注重合同的签订和履行，尽量避免出现违约、欺诈等法律事实，以免引发不必要的纠纷。
在法律意识提升的今天，了解并适当运用商品房买卖合同司法解释第十五条，对于我们维护自身合法权益和促进商品房市场的发展都具有重要意义。
在本文中，我们对商品房买卖合同司法解释第十五条进行了解读与适用的讨论，并共享了个人对于这一条款的理解与观点。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用商品房买卖合同司法解释第十五条规定了对于合同主体不明确或不完整的商品房买卖合同的处理方式。
根据该条规定，如果商品房买卖合同中的买受人、卖方等主体不明确或者未完全约定，则应当根据交易行为的性质和当事人的交往方式进行解释。
下面是一份完整的商品房买卖合同:商品房买卖合同买受人（以下简称“甲方”）：身份证号码：住所：卖方（以下简称“乙方”）：法定代表人/经营者姓名：身份证号码：住所：鉴于：1.甲方愿意购买乙方拥有的位于（详细地址）的商品房，乙方同意将其出售给甲方。
2.双方达成以下协议并愿意共同遵守。
第一条商品房买卖1.1乙方同意将其位于（详细地址）的房屋出售给甲方，主要信息如下：（1）房屋所处位置、建筑面积、用途；（2）房屋的权属情况，包括房屋的所有权证状况；（3）房屋的装修情况和设备设施；（4）其他双方约定的房屋相关信息。
1.2甲方同意购买上述房屋，并支付相应的购房款项以及按当地规定的税费和其他费用。
第二条交付与过户2.1乙方应在双方签署本合同后的（具体时间）内将房屋交付给甲方。
2.2房屋所有权的过户手续由双方共同办理，需要支付的相关税费和过户费用由甲方承担。
第三条购房款及付款方式3.1甲方应按以下方式支付购房款:（1）首付款：（具体金额）应在签署本合同后的（具体时间）内一次性支付给乙方。
（2）尾款：（具体金额）应在甲方办理房屋过户手续前一次性支付给乙方。
3.2甲方应按以下方式向乙方支付购房款：（1）银行转账：甲方将款项直接转账到乙方指定的银行账户。
（2）现金支付：甲方可以在双方约定的时间和地点以现金形式支付购房款。
第四条违约责任4.1如果甲方未按照本合同的约定支付购房款，甲方应向乙方支付相应的违约金，并承担由此产生的相关费用。
4.2如果乙方未按照本合同的约定将房屋及时交付给甲方，乙方应向甲方支付相应的违约金，并承担由此产生的相关费用。
商品房买卖合同司法解释
商品房买卖合同司法解释2015关于商品房买卖合同司法解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用商品房买卖合同司法解释第十五条是指司法解释对于商品房买卖合同中关于质量标准及商品房质量问题的规定与解释。
本条款对于维护商品房买卖双方合法权益、保障商品房质量具有重要意义。
以下将对第十五条进行解读和应用。
首先，第十五条明确了商品房的质量标准。
根据该条款规定，商品房买卖合同中关于商品房质量的约定，应当符合国家有关建筑质量标准、规范和法律法规。
这意味着双方当事人在签订合同时，应当依法确定合同中关于商品房质量的约定，不能违背国家相关法律法规和建筑质量标准。
其次，第十五条还规定了商品房质量问题的裁决方式。
若商品房存在质量问题，购买人可以依法向人民法院提起诉讼。
在诉讼中，人民法院应当按照有关法律和规定的证据制度进行查明，并根据合同约定、购房人的要求以及法律规定估计房屋质量损失并进行核实。
这一条款明确了购房人对于商品房质量问题的救济途径，保障了购房人的合法权益。
第十五条还规定了购房人在商品房质量问题方面的举证责任。
根据该条款规定，购房人主张商品房质量存在问题的，应当提供证据证明商品房质量存在问题。
如果购房人不能提供证据或者证据不足以证明商品房质量问题存在，法院可以根据合同约定、购房人所提供的事实及其他相关证据，对商品房质量问题进行认定。
这一条款明确了购房人在质量问题方面的举证责任，有助于维护合同的公平性和合法性。
在具体应用中，司法解释第十五条的原则是保护购房人的合法权益。
根据该条款，当购房人主张商品房存在质量问题时，人民法院应当以维护消费者合法利益为出发点，综合各种证据进行认定和判决。
购房人可以通过提供相关证据来证明商品房质量存在问题，例如购房合同、房屋鉴定报告、相关证人证言等。
同时，购房人也可以向相关行政部门申请房屋质量鉴定，以获取权威的证据支持。
在购房人提供证据不足的情况下，法院可以根据购房人所提供的事实及其他证据进行质量问题的认定，保护购房人的合法权益。
综上所述，商品房买卖合同司法解释第十五条是保障购房人的合法权益和维护商品房质量的重要规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件
司法解释的理解与适用
近年来，随着房地产市场的持续火爆，商品房买卖合同纠纷案件
也逐渐增多，对于这类案件的审理，最高人民法院也出台了关于审理
商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，对于理解和适用这一司法解释，需要注意以下几个方面。
首先，对于此司法解释的适用主体范围，应该明确。
司法解释明
确规定适用于商品房买卖合同纠纷案件，但除此之外，也适用于解决
因房屋出租、广告宣传等产生的法律纠纷。
因此，在处理此类案件时，应该明确案件属于什么类型的纠纷，并按照相应的规定进行处理。
其次，需要注意司法解释中的一些具体规定。
例如，司法解释明
确了房屋的填充、保暖等建筑标准，以及在交付前应该进行的设施设
备检查等要求。
此外，对于房屋质量问题，司法解释也规定了若干条款，如承诺房屋质量，出售住房应达到规定的保修年限，存在重大质
量问题应当进行退房处理等。
在实际审理过程中，应该据此进行细致
的调查与核实，并据以作出判决。
最后，对于审理此类案件的规定和程序，也需要进行了解和掌握。
司法解释明确了涉及房屋交付、质量、物业服务等多个方面的判决标准，并规定了强制执行程序、审理期间的证据保全、鉴定等工作。
因此，在审理此类案件的过程中，应该根据司法解释的规定，对证据进
行保全和审查，并明确本案的判决标准和程序。
综上所述，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释，对于处理这类案件具有重要意义。
在实际操作中，需要对其规定进行深入的理解和适用，严格遵照标准进行审理，切实保障当事人的合法权益。
商品房买卖合同司法解释全文
商品房买卖合同司法解释全文商品房买卖合同司法解释全文第一条买卖合同的定义商品房买卖合同是指买卖双方就商品房的买卖关系，依法订立的合同。
根据《中华人民共和国合同法》第127条和民事诉讼法第193条的规定，该合同应当以书面形式订立。
第二条合同的基本要素商品房买卖合同应当包含以下基本要素：1. 买卖双方的名称或者姓名和住所，依法成立的法人还应包括其法定代表人的姓名和住所；2. 商品房的标的物、数量、质量、价格、交付期限和交付方式；3. 支付方式和时间；4. 违约责任；5. 解决合同争议的方式和地点等。
第三条合同成立的条件商品房买卖合同的成立条件包括：1. 当事人之间达成意思表示；2. 符合法定形式。
第四条合同效力商品房买卖合同自双方达成意思表示时生效。
当事人可依据《中华人民共和国合同法》第153条、第154条的规定选择采用书面形式、电子数据交换形式或者口头形式订立合同。
第五条商品房的标的物商品房的标的物是指商品房，即经济适用住房、普通住房和商住两用房等。
根据《中华人民共和国物权法》第4条的规定，商品房买卖合同一旦成立，买方即取得商品房的所有权，卖方应当向买方交付该物。
第六条商品房质量和数量保证卖方应当向买方出具商品房质量合格证明，并对商品房的质量和数量提供保证。
如果商品房的质量不符合合同约定或者国家有关质量标准的规定，买方有权利要求卖方承担相应的责任。
第七条商品房价格和支付方式商品房的价格应当由买卖双方自行协商确定，并在合同中明确约定。
支付方式可以是全额一次支付、分期付款或者其他形式，但应当明确约定每次付款的金额、时间和方式。
第八条商品房交付和交付期限商品房的交付应当按照合同约定进行，交付形式可以是实物交付、交付凭证或者其他约定的方式。
交付期限应当明确约定，如未约定或者约定不明确的，可依据《中华人民共和国合同法》第84条的规定，适用相应的法律规定。
第九条合同解除和违约责任在商品房买卖合同履行过程中，如果买卖双方一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，另一方有权要求解除合同并要求赔偿损失。
商品房买卖合同第十五条
商品房买卖合同第十五条商品房买卖合同第十五条第一款买方购房人应在签订本合同后五个工作日内，按照购房总价款的百分之三十足额向卖方支付订金，作为买卖双方达成本合同的保证金。
订金支付后，双方订立本合同的效果生效。
订金是买方购房资格审核的重要凭证，买方支付订金后，不得以任何理由要求退还订金。
第二款如果买方购房人未按时支付订金，卖方有权解除本合同，并有权要求买方赔偿因解除合同而产生的一切费用和损失，包括但不限于中介费、印花税等。
第三款在支付订金后，买方购房人应当按照购房总价款的规定时间和方式向卖方支付尾款。
如买方购房人逾期支付尾款，在收到卖方书面催告后十个工作日内未支付尾款的，卖方有权解除本合同，并有权要求买方支付违约金。
第四款在买方支付尾款前，卖方应确保商品房的合法性，包括但不限于商品房的权属、房产证、使用权等相关手续的齐全，买方购房人有权查阅相关证件。
第五款卖方应通过合法的渠道为商品房办理产权证书、房产证，产权证书应在买方支付尾款后的三个月内办理完毕，并及时向买方交付。
第六款如果卖方未能按照合同约定时间将产权证书、房产证交付给买方，造成买方无法正常享有房屋产权，卖方应对此负责，并承担由此引起的一切费用和损失。
第七款在合同签订后，卖方不得擅自将合同项下的房屋转让给他人，否则买方有权解除本合同，同时要求卖方赔偿相应的违约金。
第八款买方购房人需在本合同生效后三十个工作日内办理贷款手续，如需贷款的，买卖双方应在本合同中明确约定贷款的相关事宜，并签署补充协议。
第九款如因卖方原因导致贷款无法及时批准，买方购房人应及时书面通知卖方，以便卖方继续办理贷款手续。
如卖方继续逾期不办理贷款手续，买方购房人有权解除本合同，并要求卖方赔偿相关损失。
第十款如果买方购房人在签订合同后三十个工作日内没有办理贷款手续，卖方有权解除本合同，并扣除买方支付的订金作为违约金，剩余款项应当返还给买方。
以上为商品房买卖合同第十五条的内容，请双方购房人在签订合同时仔细阅读并理解上述条款。
购房合同的第十五条
一、本合同签订后，双方应严格履行各自的义务。
如一方违反本合同约定，应承担相应的违约责任。
二、以下为本合同约定的违约责任：1. 甲方违约责任：（1）甲方未按约定时间支付购房款的，应向乙方支付每日万分之五的违约金。
（2）甲方未按约定时间办理产权转移手续的，应向乙方支付每日万分之五的违约金。
（3）甲方在购房过程中，提供虚假信息或隐瞒房屋真实情况的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担因此造成的全部损失。
（4）甲方未按约定使用房屋的，乙方有权要求甲方立即停止使用，并赔偿因此造成的损失。
2. 乙方违约责任：（1）乙方未按约定时间交付房屋的，应向甲方支付每日万分之五的违约金。
（2）乙方在交付房屋时，未提供相关权属证明或虚假证明的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担因此造成的全部损失。
（3）乙方在房屋交付过程中，未告知甲方房屋存在的瑕疵或问题，导致甲方遭受损失的，乙方应承担赔偿责任。
（4）乙方未按约定配合甲方办理产权转移手续的，应向甲方支付每日万分之五的违约金。
三、违约金的计算及支付方式：1. 违约金的计算，以违约行为发生之日起至实际履行之日止的时间为计算依据。
2. 违约金的支付方式，应按照本合同约定的付款方式执行。
四、违约责任的免除：1. 因不可抗力导致违约的，双方均不承担违约责任。
但不可抗力事件发生后，双方应及时通知对方，并采取合理措施减轻损失。
2. 因国家政策调整导致违约的，双方均不承担违约责任。
但应及时调整合同内容，确保合同的继续履行。
3. 因双方协商一致解除合同，不构成违约。
五、争议解决：1. 本合同履行过程中，如发生争议，双方应友好协商解决。
2. 协商不成的，可向合同签订地人民法院提起诉讼。
3. 诉讼费用由败诉方承担。
六、其他：1. 本合同未尽事宜，双方可另行协商，并签订补充协议。
2. 本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
3. 本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。
4. 本合同未尽事宜，以国家法律法规和政策为准。
商品房买卖合同示本第15条理解与适用
商品房买卖合同示本第15条理解与适用《商品房买卖合同示范文本》第15条的理解与适用 XX年x月x日建设部与国家工商行政管理总局联合下发了《关于印发的通知》，对《商品房购销合同示范文本》进行了修订并更名为《商品房买卖合同示范文本》，正式在全国推行《示范文本》的推行，在保护当事人的合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款；减少商品房买卖合同纠纷，促进合同纠纷的解决；调动消费者的购房热情，促进住房消费，拉动经济增长方面发挥了积极的作用另一方面，由于当事人在使用《示范文本》作为签约文本时，没有仔细阅读相关内容，或者对相关条款没有达成一致的意见，或者对相关条款理解不一致时，没有向当地房地产开发主管部门咨询，更没有向建设部和国家工商行政管理总局请求解释，在履行过程中形成了争议，给当事人造成损失《示范文本》第15条就是一个例证一、《示范文本》第15条规定的内容《示范文本》第15条规定：＂关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理： 1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失 2买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金 3、_________________________________________________＂二、《示范文本》第15条规定的争议焦点围绕第15条的争议焦点是： 1、该条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，还是同时包括国有土地使用权登记材料？ 2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，还是同时向国土资源管理部门提供材料？ 3、该条规定的房地产权属证书是仅指房屋所有权证书，还是同时包括国有土地使用权证书？争议的核心是房地产权属的范围三、对《示范文本》第15条规定的不同解释与理解房地产开发主管部门的解释某地房产管理局认为，《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况目前，A市的管理现状是房屋权属登记由房产管理部门负责，国有土地权属登记由土地管理部门负责，未实行房、地产权合一因此，A市房产局监制的《示范文本》中关于权属登记的条款只适用于房屋权属登记，不适用于国有土地权属登记国有土地权属登记由土地管理部门负责建设部的答复《示范文本》第15条规定的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，结合最高人民法院的司法解释，一般应理解为在90天内开发商将办理房产证的资料交登记机关备案因土地使用证分割没有实际意义，对购买人也不构成实体权利的侵害，现全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割[!--] 国土资源管理部门的解释《示范文本》第15条规定的房地产权属包括国有土地使用权证办理国有土地使用权证必须签订国有土地使用权转让合同商事仲裁机关的解释商事仲裁机关对该条的解释为房地产权属证书既包括房屋所有权证书，也包括国有土地使用权证书办理权属变更和登记时，出卖人的义务是协助义务出卖人的理解出卖人的理解基本与房地产开发主管部门的解释和建设部的答复解相同买受人的理解该条规定的房地产相对性证书既包括房屋所有权证书，又包括国有土地使用权证书；相应地出卖人提供的备案材料既包括房屋所有权登记的备案材料，又包括国有土地使用权登记的备案材料；出卖人既应向房产管理机关提供备案材料，又应向国土资源管理机关提供备案材料四、对上述不同解释与理解的评析对房地产开发主管部门解释的评析房地产开发主管部门解释的依据是《示范文本》说明第1条规定，即对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询但咨询的目的是为了对合同条款及专业用词在当事人之间达成一致的意见，对一方当事人咨询出具的解释结论，合同相对方不同意时，其解释结论不具有法律效力此其一其二，《示范文本》制定的依据是《合同法》、《房地产管理法》及其他法律、法规的规定而《房地产管理法》第五章房地产登记管理第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度第60条第3款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民*房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民*土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民*土地管理部门核实，由同级人民*更换或者更改土地使用权证书《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户登记土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权分割转让的，应当经市、县人民*土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记由此可见，在我国房地产权属既包括房屋所有权属，又包括国有土地使用权权属其三，将《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况而不适用于未实行房、地产权合一的情况，是对《房地产管理法》第62条的错误理解第62条明确规定，经省、自治区、直辖市人民*确定，县级以上地方人民*由一个部门负责房产管理的土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的国有土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书国家土地管理局《关于贯彻＜城市房地产管理法＞做好土地登记工作的通知＝第5条第2款规定，在省、自治区、直辖市人民*确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的地方，按《房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规范的要求土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批建设部《关于贯彻＜房地产管理法＞若干意见的通知＝第4条第4款规定，凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民*土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效因此，房、地产权合一制度只是房、地产权分立形式的特殊形态，实质上，作为《房地产管理法》规定的管理机关，房产管理机关与国土资源机关分别负责和管理房屋所有权权属和国有土使用权的权属管理工作，即使房、地产权合一也不例外因此，不能得出《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂仅包括房屋所有权证书，而不包括国有土地使用权证书的结论[!--] 对建设部答复的评析建设部答复的依据是《示范文本》说明第7条规定，即本合同条款由建设部和国家工商行政管理总局负责解释其答复结合了最高人民法院的司法解释该司法解释即《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》该解释第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同第18条第1款规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，由于出卖人的原因，出卖人应当承担违约责任第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持由此看来，解释只是调整房屋的销售和所有权的转移，而不调整国有土地使用权的转让和使用权的转移但不能根据该司法解释得出房地产权属不包括国有土地使用权权属的结论因此，建设部答复的依据不充分此其一其二，实践中全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割的理由本身就有问题，由此推知，全国还有百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割难道这百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割就没有任何意义了吗？另外，办理国有土地使用权的变更登记是法律、行政法规的明确规定，不能根据对法律和行政法规的执行不利，得出法律和法规规定没有意义的结论其三，该答复有偏袒房地产开发企业的嫌疑根据《城市房地产开发经营管理条例》第9条的规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目建设部作为房地产开发企业资质管理的部门，答复的意见对房地产开发企业很有利，客观上有偏袒的倾向对国土资源管理机关解释的评析国土资源管理机关的解释无疑是正确的但不全面因为办理土地使用权的变更登记不仅需要合同，而且还应提供其他相关法律文件对商事仲裁机关解释的评析应当说商事仲裁机关的解释，特别是将该条中的备案，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条后句及《商品房销售管理办法》第34条第3款规定，房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件解释为协助义务的表现无疑是正确的但没有具体区分二种权属证书在办理程序上的差异，而作一体解释，又是不全面的《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记[!--] 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续“该条明确规定了房地产开发企业，应当在商品房交付后一定时间内将需由出卖人提供的办理房屋权属证登记的资料提供给房地产行政产管部门备案根据《土地登记规则》第37条第1款：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：依法转让土地使用权的；因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的”的规定可知，因房屋所有权变更而使土地使用权变更的，应当是在办理完毕房产变更登记后15天内，将转让合同或者协议及其他相关材料办理土地使用权变更登记，没有规定土地使用权转让双方必须应当将相关材料提交给土地管理机关进行备案，而且，在实践中，土地管理机关不会接受出卖人提前交送的相关材料因此，二种权属变动法律规定的程序不相同所以，仲裁机关的解释有不全面之处对出卖人理解的评析如上所述，不再赘述对买受人理解的评析买受人的理解有其合理性根据对该条的字面含义进行理解，可以得出这个结论但存在的问题同商事仲裁机关的解释的评析相同，不再重复五、笔者的理解通过对上述解释与理解的评析，笔者认为，对上述争议焦点可以表述为：1、《示范文本》第15条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，不包括国有土地使用权登记材料2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，不需要向国土资源管理部门提供材料3、该条规定的房地产权属证书仅指房屋所有权证书，同时包括国有土地使用权证书同时，该条规定的备案义务实际上是出卖人协助义务的规定，也就是说房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续另外，对《示范文本》第15条规定产生不同解释与理解，原因是多方面的，其一，从立法论上看，是我国现行法律没有对房地产进行法律上的界定，这是产生争议的最根本原因其二，是管理体制上的原因，我国现行法律规定了房地产管理部门有二家，房产管理部门管理房产，国土资源管理部门管理国有土地，分别适用各自的程序，造成房地产管理上的不协商，在某种程度上可以说是混乱，也是造成争议的原因其三，从使用上看，《示范文本》作为示范文本，从性质上看只是推荐使用，但在实践中却是必须使用，否则，就不给当事人办理权属登记，或者说，即使当事人没有选择使用《示范文本》签订合同，但在办理权属登记时也必须按照《示范文本》重新签订合同其四，从解释论上看，《示范文本》是由建设部和国家工商行政管理总局制定的，其有解释权，但在解释时自然会站在自己行业管理的角度，作出对房地产开发企业有利的解释，往往对买受人不利其四，从房地产开发企业与买受人之间的地位比较看，买受人往往处于弱者的地位，房地产开发企业利用其优势地位，作出对买受人不利的解释，对处于弱者的买受人造成损害[!--] 基于以上原因，笔者认为在适用《示范文本》第15条规定时，根据现行的法律规定，可以采取以下步骤：其一，看当事人之间是否对该条有明确的约定，如果有约定应优先适用；其二，当事人之间对该条没有明确的约定，看是否对该条有补充协议，如果有补充协议，应优先适用补充协议；其三，没有达成补充协议，要对《示范文本》进行体系解释，看能否得出结论，如果能得出结论，就按该结论处理如果不能得出结论，就进入下一步其四，即看当事人之间是否存在特殊的交易习惯，如果有交易习惯，那么，就按照交易习惯处理如果没有交易习惯，就进入下一步其五，即看是否有法律的明确规定在此应优先适用《房地产管理法》的规定，如果该法没有规定，即适用《合同法》中买卖合同的有关条款，在买卖合同的条款中没有具体规定时，进入下一步其六，即适用《合同法》总则的规定，如果没有规定，即进入下一步其七，即适用《民法通则》关于民事行为制度的规定里找，如果找不到，即进入下一步其八，即充分发挥法官与仲裁员的自由裁量权来作出有权解释对《示范文本》进行解释时，可以将其视为格式合同，课房地产开发企业对第15条有说明的义务如果不进行说明或者说明后没有证据证明其履行了说明义务，根据《合同法》第41条的规定，应作出对房地产开发企业不利的解释，以公平地保护作为弱者的买受人的合法权益不受侵害六、对《示范文本》第15条的修改意见 1、在补充条款中对办理什么登记所需的材料以及向什么机构备案进行明确约定 2、对出卖人在办理土地使用权变更登记时所承担的协助义务约定清楚具体可以修改为：出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理房屋权属变更登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案，并协助买受人办理房屋所有权证书在取得房屋所有权证书后，出卖人按照国土资源管理机关的要求，协助买受人办理土地使用权变更登记如因出卖人的原因，买受人不能取得房屋所有权证书及国有土地使用权证书的，双方同意按下列第______项处理： 1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用
摘要：
一、商品房买卖合同司法解释第十五条的概述
二、商品房买卖合同解除权的行使和期限
三、多重买卖合同的买受人违约责任请求权
正文：
商品房买卖合同司法解释第十五条是关于商品房买卖合同解除权的行使和期限以及多重买卖合同的买受人违约责任请求权的规定。
一、商品房买卖合同司法解释第十五条的概述
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，商品房买卖合同解除权的行使和期限是根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
二、商品房买卖合同解除权的行使和期限
在商品房买卖合同中，如果出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同。
但是，如果当事人另有约定，则按照其约定执行。
如果法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
如
果对方当事人没有催告，则解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；如果逾期不行使，则解除权消灭。
三、多重买卖合同的买受人违约责任请求权
根据合同法司法解释(二) 第十五条，如果出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。