2009年浙江省衢州市房地产投资与发展分析-11页

浙江省衢州市房地产投资与发展分析

目录

一、2009年投资环境概览

二、房地产市场发展现状分析

1、房地产投资及企业现状

2、2008年开发投资总体情况分析

3、商品房交易市场情况分析

（1）商品房销售价格分析

（2）新楼盘成交量下降

（3）商品房空置面积缩减

（4）房地产信贷增速回落

4、二手房市场交易情况分析

5、市场需求分析

6、区域楼市分析

三、土地市场分析

四、结语

1、城市化进程加快对商品房的巨大需求

2、收入的增长形成强大的购买潜力

3、不同群体的住房消费需求带动房地产发展

衢州市房地产市场发展现状分析及2009年前景预测

一、2009年投资环境概览

衢州位于浙江省西部，

钱塘江上游，金（华）衢（州）

盆地西端，南接福建南平，

西连江西上饶、景德镇，北

邻安徽黄山，东与省内金华、

丽水、杭州三市相交，是闽

浙赣皖四省边际中心城市。

总人口约250万，市区人口

约80万，中心城区人口约

30万。

衢州交通十分便捷，陆、

水、空交通网四通八达。公

路国道、省道纵横境内，市

区到各县（市）的半小时经济圈已经形成，衢州民航已开通北京、深圳、广州等航线；杭（杭州）金（金华）衢（衢州）高速公路衢州段已经全面建成，黄（黄山）衢（衢州）南（南平）高速公路衢州段、杭（杭州）新（新安江）景（景德镇）高速公路衢州段、龙（龙游）新（新安江）高速公路、龙（龙游）丽（丽水）高速公路已经开工，浙赣电气化铁路横贯东西，九（九江）景（景德镇）衢（衢州）铁路的衢州至常山段已经开工建设，衢州到四省边际各中心城市之间已形成两小时交通圈，区位优势十分明显。市政府所在地离省会杭州距离250公里，离首都北京直线距离1440公里，距上海港450公里，距宁波港366公里，距温州港350公里，距义乌——中国小商品城140公里。

据浙江省统计局数据显示，2008年度衢州市生产总值为580.05亿元，增长13%，增幅比全省高2.9个百分点，在全省十一个地市中，继续保持全省第2位水平。全市实现人均GDP23362元（按户籍人口计算），合3360美元。

分产业情况看，第一产业增加值61.71亿元，同比增长8.0%；第二产业增加值317.85亿元，同比增长15.2%，其中工业增加值为265.62亿元，同比增长17.0%；第三产业增加值200.49亿元，同比增长11.6%。三次产业增加值结构由上年的11：53：36变化为10.6：54.8：34.6。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为7.5%、59.7%和32.8%，其中工业的支撑作用进一步增强，对经济增长的贡献率达到54.9%。

二、房地产市场发展现状分析

1、房地产投资及企业现状

据统计，2007年衢州全市房地产开发企业达到202家，其中：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质等级企业分别为4、17、63、71家。企业比2003年的128家增加了74家，四级资质等级以上企业增加了51家（详情见下表）。2007年房地产开发企业资产总计达149.6亿元，平均每家房地产开发企业资产达0.74亿元，比2002年的0.41亿元，平均每年增长12.5%。

从地区分布看，45.5%集中在衢州市区，其他各县（市）均有分布。

从1993年的1.8亿元，到2007年的45.9亿元，十五年衢州全市共累计完成房地产开发投资281.3亿元，年均增长达到28.8 %。

由于近两年宏观调控政策效应的逐步显现，从2005年起衢州房地产开发投资增长放慢，价格渐趋稳定。2005年房地产开发投资额37.9亿元，同比下降12.2 %，这是首次出现负增长。2005—2007年三年平均增幅2.1 %，比前一阶段年均增幅低47.5个百分点。

从1995年以来，衢州全市房开公司共累计新开工房屋面积1675.8万平方米，平均每年新开工面积128.9万平方米，最多的2004年达到248.5万平方米。其中，衢州市区累计新开工面积949.4万平方米，平均每年新开工面积 73万平方米，最高年份在2004年达到132.2万平方米，占全市的53.2 %。施工规模逐年扩大，2007年施工面积达到571.7万平方米，十五年每年平均增长20.0 %。

1993～2007年全市房地产开发业实现销售面积情况表：

从商品房开发结构看，15年来，住宅（含高档住宅）、商业用房、写字楼等各种类型的开发都得到发展，而且，随着宏观调空政策的引导也日趋合理，为不同的购房群体提供选择。详见下表：

再从房地产开发品质看，15年来特别是与衢州房地产市场刚起步时相比，2001年之后开发的楼盘品质有了明显提升，“含金量”有了显著提高，除建筑材料和建筑质量外，绿地、环境、配套公共服务的大规模投入都构成房地产增值的一部分。最典型的例子南区“裕丰花

苑”楼盘2002年房价1358元/平方米，而2004年则上涨为2358元/平方米，2年翻了近一倍，到2007年上涨至3198元/平方米。另外住宅建造成本逐年上升，房产品质价值的提升刺激了消费者的购买欲望。消费者愿意为增加的这部分品质价值多付费用，获得更高的效用。

随着供给的不断增加，有效地满足了消费需求。同时房地产服务业也得到了长足的发展，物业和中介公司越来越多。服务水平和品质的提升，一大批新楼盘的开盘，给消费者有了更多选择的余地，也促使消费者有意识地不断地改善自有住房，提高生活质量和居住环境，从而进一步激活了房地产市场，促进房地产行业的稳定健康发展。

2、2008年开发投资总体情况分析

相关统计资料显示，2008年衢州市区房地产开发投资额20.26亿元，同比减少21.78%。其中住宅投资额为17.12亿元，同比减少12.79%；营业用房投资额为1.40亿元，同比减少64.92%。

2008年房地产投资额按用途占比

2008年受到房地产开发投资规模缩减影响，房屋新开工面积同比出现下降。2008年全年市区房屋新开工面积仅为73.81万平方米，同比下降41.86%；其中住宅新开工面积为59.62万平方米，同比下降44.56%。同时，房屋竣工面积增长较快。2008年市区共有106.51万平方米的房屋面积竣工，同比增长58.47%，增幅明显。

3、商品房交易市场情况分析

（1）商品房销售价格分析

2008年衢州商品房销售均价为3266.14元/平方米，商品住宅的销售均价为3048.58元/平方米，商业用房的销售均价为5439.66元/平方米。与2007年相比，商品房、商品住宅、商业用房的销售均价分别增长9.27%、8.19%和1.32%。

2008年，市区商品房销售均价较2007年末上涨了278元/平方米，同比增长9.27%，增幅较去年同期出现进一步增长，涨幅明显。其原因是去年市区一些中高档楼盘的推出，而且销售情况看好，这些均价在4000元/平方米以上的楼盘，拉升了商品房销售均价。

房价趋稳品质全面提升

2008年，由于原材料价格以及人工费用上涨，住宅建造成本上升，价格也因此有所提升。如南区裕丰花园楼盘，2002年房价1358元/平方米，2004年上涨为2358元/平方米，2年翻了近一倍，到2008年才上涨至3300元/平方米。

衢州市房地产业协会相关负责人认为，衢州的楼市有望回暖，选择在这个时期内出手买