2014中国豪宅研究
2014年7月深圳市豪宅市场综述
个盘逆市飘红价格大幅拉涨——2014年7月深圳市豪宅市场综述一、市场概述随着越来越多的城市加入限购松绑的行列，整体市场氛围有所缓和，但深圳取消限购的几率很小，市场低迷状态无太大改善，客户仍持观望情绪。
而与此同时，豪宅市场出现开盘热销的个盘，如招商双玺和现楼纯水岸十六期。
在市场下行时，定价合理的传统住宅类豪宅仍受到市场的追捧。
据深圳中原研究中心监测，本月取得预售许可证的豪宅项目为1个，项目类型为豪宅平层，成为今年第二个有新增供应的月份，本月豪宅推售套数为120套，环比增加36.3%，推售面积约为2.6万㎡，环比增加62.5%。
受到备案速度滞后的影响，市场虽有新增供应，但豪宅市场的成交量却小幅下降，而价格则大幅上扬近3成。
据深圳中原研究中心监测，在成交量上，本月成交量小幅下降，成交132套，环比下降4.3%，成交面积约为2.2万㎡，环比下降11.5%。
在价格上，7月一手豪宅成交均价为67453元/㎡，环比大幅上涨29%。
由于新增供应项目为高端豪宅平层项目，价格创豪宅平层中的新高，带动了整体豪宅价格大幅上涨。
各细分市场表现各异。
受新增供应影响，豪宅平层成交量暴涨9成，成交价格亦大幅上涨近五成。
从全市豪宅成交结构来看，各类型豪宅占比的格局发生变化，豪宅平层占比重回首位。
其中，豪宅平层占46%，环比增加20个百分点；别墅占24%，环比下降37个百分点；豪宅商务公寓占30%，环比增加17个百分点。
图1 深圳市一手豪宅成交量和成交均价月度走势图（2013年7月—2014年7月）数据来源：深圳中原研究中心注：以上数据为签预售合同数据二、一手别墅2.1 供应成交分析——无新增供应支撑成交量大幅下滑7月一手别墅无新增供应，成交量亦大幅下滑，受到成交结构的影响，一手别墅成交价格继续上扬。
本月别墅成交总套数为32套，环比大幅下滑61.9%，成交总面积约为0.6万㎡，环比大幅下滑61.8%。
由于上月有新增供应，带动上月成交量走高，基数较高，而本月新增供应为零，一手别墅成交均为存量，导致成交量大幅下滑。
锐理数据成都顶级住宅市场研究报告
成都宏观市场分析及政策解读
2.1 国民生产总值及人均GDP
2014年上半年经济增速为8.7%，首次跌破两位数增幅，成都市房地产市场仍处于高速发展期
.2013人均GDP首超10000美元，商业开始爆发。
2010-2014年上半年成都国民生产总值情况
GDP增长率
房地产发展状况
6000
21.12%
25%
顶级住宅成熟时代
理念阐述期
强势资源下的软硬件系统化打 造，注重精神需求的满足与生 活理念诠释。
1.5 小结
顶级住宅的发展概况
1、顶级住宅的功能远超于居住范畴，具有奢侈品属性，其物业具有稀缺性。 2、城市化率提高，财富逐步积累，为顶级住宅提供发展机会！
PART 2 成都宏观市场分析及政策解读
2.1 成都国民生产总值及人均GDP 2.2 固定资产及房地产投资 2.3 政策解读 2.4 小结
顶级住宅的发展概况
1.1 顶级住宅的定义
城市顶级住宅的出现，是人们在追求安居—乐居—豪居过程的产物，是对更好生活追求的 一个体现。城市顶级住宅的针对人群，通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高 端圈层人群，要求极高的舒适度、极高的尊崇感等。 顶级住宅包括顶级独立型住宅（顶级别墅）和顶级集合型住宅（顶级酒店式公寓和顶级电 梯住宅）。 与普通住宅相比，他们更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面。
2010年1-7月 2011年1-7月 2012年1-7月 2013年1-7月 2014年1-7月
2010年1-7月 2011年1-7月 2012年1-7月 2013年1-7月 2014年1-7月
固定资产投资（亿元）
增幅
房地产占固定投资比例
36%
关于中国高密度豪宅浅层研究57页PPT
高密度住宅由于地属的位置都属于城市的黄金地段，所以
在容积率的规划上往往偏大，一般都在3以上。
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1.高.2.4
服务多样品质高，在高密度豪宅社区中，往往在物业
服务上采用的星级酒店的服务标准，同时在各类硬件设施
上大做文章，以突显豪宅的生活品质。例如：私人厨房，
3.高密度豪宅的价值体现 ······························································15-30页
4.高密度豪宅的营销关键 ······························································31-42页
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2.高密度豪宅的功能
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2.高密度豪宅的功能
2.1 一种富贵的阶级标识
一个高密度豪宅社区的建立必然使项目所在地成 为一个富贵的阶级标识，在众多民众的眼中，这种豪 宅是一种难以想象的高消费，是社会顶级人员的销金 窟。一种物质上的享受往往也连带着精神上的享受， 高密度豪宅同样如此，作为一种富贵阶级的标识，居 住在此类住宅所给拥有者带来的精神上的满足感往往 超越了物质上的服务。
5.案例展示
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1.高密度豪宅的定义
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1.高密度豪宅的定义
1.1 高密度豪宅的由来
高密度豪宅在功能上已经超越了使用的范畴
中国顶级别墅研究分析PPT课件
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檀宫
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檀宫
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檀宫
地下一层
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檀宫
地上一层
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檀宫
地上二层
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檀宫
地上三层
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檀宫
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九间堂
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九间堂
风格
现代中式，简洁明快，以提炼的中式建筑符号作为母题，白 墙灰屋顶为主色调，进退有序，高低错落，演绎传统精髓
项
目
亮
布局
点
规划
提
炼
儒家韵味的室内布局、围合式室内与私家园林布局。廊道、 庭院、挑檐、水榭形成中式庭院似隔而非隔，而半通透性院 墙和篱笆与院外园景相呼应形成的园、待客前院、主人后院、 客房小庭院，园园互通而又各成一派
细节处理
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北京玫瑰园
室内景观
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北京观唐
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北京观唐
传统中式元素的完美呈现：筒瓦、 灰砖、山墙、红柱、木门窗等。
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北京观唐
主街—胡同—内庭院，形成街巷式 布局。形态上：主街宽，胡同窄， 内庭院又豁然开敞；序列上：空间 处在连续的变化之中，一层层地变 得更私密。
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北京观唐
奇石、曲径、小桥流水、制式门楼，传统 经典符号均体现出中式宅院的浓烈风格， 营造出古朴、典雅、宁静的居住氛围。
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紫园
典雅的内部装修 室内泳池
豪华大堂
私家影院
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紫园
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紫园
细节处理
旋转楼梯
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石材立面
檀宫
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檀宫
资源价值
方圆3公里内15米限高保证极强的私密性，紧邻西 郊宾馆，10000平米水域，3000棵百年大树
外因 区域价值
2014年9月深圳市豪宅市场综述
供应量大增成交低迷延续——2014年9月深圳市豪宅市场综述一、市场概述借助金九黄金销售季以及稍显宽松的信贷环境，本月一手住宅热度回升，无论是刚需市场还是豪宅市场，批售量、推售量都有大幅度增长。
据深圳中原研究中心监测，9月豪宅市场有3项目获得批售，新增766套豪宅平层及181套豪宅公寓，共计18.75万平，环比上月大幅增长129%。
推售方面，1个豪宅平层开盘2个别墅项目加推，给豪宅市场带来9.31万平的供应量，环比上月增长3倍有余，亦是今年以来最大推售量。
然而，供应量大增并未带来成交量的明显回升，一方面开发商积极推盘入市，另一方面购房者仍受限于今年以来低迷的市场环境，出手犹豫，3个入市项目整体销售率并不高。
加上备案延迟影响，本月豪宅成交量维持上月水平，成交面积共计1.55万平。
分类型来看，本月豪宅平层表现突出，成交量在三类型豪宅中占比达8成，而别墅和豪宅公寓成交量环比均下滑。
在价格上，由于上月新增项目曦湾天馥的加入，以及稍低价格项目恒裕滨城成交量大幅减少，本月豪宅均价微涨4.9%，为65615元/平。
图1 深圳市一手豪宅成交量和成交均价月度走势图（2013年9月—2014年9月）数据来源：深圳中原研究中心注：以上数据为签预售合同数据二、一手别墅2.1 供应成交分析——成交量维持低位成交均价大幅攀升9月一手别墅继续无新增供应，成交量仍以消化库存为主。
不过随着备案的推进，本月仅有两个项目成交，分别是中海九号公馆和仁山智水，成交面积共计0.21万平，环比跌22%。
成交套数共10套，其中中海九号公馆占9套，因而本月别墅均价结构性大涨近4成，为71427元/平，为近一年的最高水平。
推售方面，光明大第和京基云景梧桐进行了自然加推活动，共推出111套别墅。
其中，光明大第推出62套联排，总价在800万左右；京基云景梧桐推出49套叠拼别墅，均价8万/平。
图2 深圳市一手别墅成交量和成交价格月度走势图（2013年9月—2014年9月）数据来源：深圳中原研究中心 注：以上数据为签预售合同数据2.2 区域市场分析从一手别墅各成交区域来看，本月仍然只有2个片区有成交，分别为西乡、观澜片区。
【杭州】2014年杭州及苏州高端住宅项目实地考察(4月11日)
【杭州】2014年杭州及苏州高端住宅项目实地考察（4月11日）房地产考察：2014年杭州及苏州高端住宅项目实地考察【课程背景】房地产考察：2014年杭州及苏州高端住宅项目实地考察；唯美之地：杭州、苏州是一座景色秀丽、气候宜人的城市，同时也是一座具有两千多年历史的文化名城，历代留下来的名胜古迹很多。
这座既古老又年青，既安宁又繁荣，既有很深的文化积淀，又有很强的商业意识的城市，在全国楼市中彰显着自己的本土特色以及世界建筑学的风貌。
【行程安排】2014年4月11日（杭州）保利唐宁十号府，莱蒙水榭山，万科公望，滨江湘湖壹号，绿城青山湖红枫园2014年4月12日（杭州）绿城富春玫瑰园，绿城曼陀花园，绿城明月江南（坐大巴前往苏州）2014年4月13日（苏州）拙政别墅，绿城苏州桃花源，金科王府，仁恒观棠，湖滨四季【考察项目介绍】项目一：莱蒙水榭山【建筑类别】联排独栋【开发商】莱蒙置业(富阳)有限公司【项目介绍】中国豪宅制造专家莱蒙国际，携传奇品牌水榭山，与世界级园林大师Bill Bensly、亚洲建筑金奖得主肖诚、香港设计师之父高文安合力打造，集合世界设计成就，倾力呈现莱蒙水榭山山水原著。
总用地面积达450余亩，总建筑面积50余万方，坐拥10万平方米原生湿地，与14公里富春江北支江默契相合，333公顷原生林木黄公望国家森林公园自成天地，独享江河、岛屿、湿地、山脉四重原生态稀缺景观资源，以山水人居、度假风情为开发理念，规划为低密度排屋、高端创新院墅及景观公寓于一体的大型高端社区；以东南亚情景院墅为载体，构建街居、山居、岛居、谷居、院居的五重形态，及独有的湿地公园与风情会所。
首创墅式空间生长体，三重立体庭院，演绎东南亚风情；四重水系重现东南亚建筑精髓。
项目二：绿城青山湖红枫园【建筑类别】联排、独栋【开发商】临安绿城置业有限公司【项目介绍】项目总占地面积约14万方，规划有法式合院、山水独栋、独立院墅等，项目集合环境、风水、产品、习性、服务五重养生要义，是绿城独树一帜的首席养生别墅。
别墅设计调研报告
别墅设计调研报告学院：无锡太湖学院专业班级：环艺122班学生姓名：***指导教师：***调研时间：2014/6/21一、调研目的：通过对国外的标志性别墅的建筑风格、背景和别墅本身与周围环境相得益彰的互相衬托从而产生的对居住者的影响，进一步加深我们对于别墅设计的领悟，更好地融入设计者的理念，从住户的体验出发，使别墅建筑能更大程度的展现其自身功能。
二、别墅设计概述：别墅，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。
在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。
追溯其起源，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。
按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。
多建在城郊或风景区。
中国古代称别业、别馆。
3世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。
中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。
此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。
近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒•柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。
别墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。
别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。
设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合我们的理想。
别墅生活，人生梦想的家园。
随着生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位的成功人士的置业需求，强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂的都市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活已成为广大城市精英们的共识。
然而，由于传统别墅远离城市，生活成本高，配套薄弱，只能作为第二居所周末度假之用，别墅使用率一直不高，随着别墅开发理念的成熟，集居家度日和休闲度假于一体的城市别墅悄然兴起。
拥有别墅，意味着：1.你处于社会最富裕阶层或最特权阶层，可以看作“富贵”的象征；2.你还有闲暇享受自然自在的生活，即富贵且有闲,这接近于西方真正的中产阶级标准。
全国5000万以上顶级豪宅市场研究报告
写在前面定义：本报告中顶级豪宅特指总价5000万元及以上的商品住宅⏹2015年二季度以来，受到楼市利好政策刺激，以及股市获利资金大量投向楼市影响，全国高端住宅市场风起云涌，部分“地王”级项目迎来好时机，在2015年上半年业绩斐然，尤其是一线城市上半年5000万总价以上的豪宅成交量创历史新高，且同比呈数倍增长。
⏹那么作为豪宅中的顶级产品——5000万总价以上的豪宅市场有哪些特征？处于价格天花板位置的这类豪宅，是否还具有投资潜力呢？目录全国重点城市5000万以上顶级豪宅市场研究●中国顶级豪宅市场容量呈上扬趋势●北京、上海顶级豪宅集中度较高，多数年份两城市合计占全国70%以上●顶级豪宅的价格天花板还将被捅破上海市5000万以上顶级豪宅市场研究●上海顶级豪宅走势平稳，2015年上半年表现抢眼●一手房从传统的陆家嘴板块向新兴板块过渡●二手房顶级豪宅成交弱于一手市场，成交多汇集于花木板块●顶级豪宅的价格天花板还将被捅破PART 1全国重点城市5000万以上顶级豪宅市场研究观点一中国顶级豪宅市场容量呈上扬趋势因素一——经济、收入增长：沿海经济领先城市经济增长，快速驱动收入增长。
因素二——“富豪”人群不断增加，资产配置需求强劲：2008年至今，除了2011年和2012年，总财富的上升速度跑赢GDP增长速度，顶级豪宅最为一种资产配置方式，始终受到中国富豪们的肯定。
全国顶级豪宅都藏在哪儿？上海北京广州杭州海口南京厦门全国顶级豪宅分布于9个城市：除了北上广深一线城市外，其余多为沿海城市。
2010年至2015年上半年全国顶级豪宅共计成交871套，分城市看，北京达372套，占73%，其次为上海，成交334套，占比38%，与其余城市拉开巨大差距。
2010年-2015年上半年各城市顶级豪宅成交套数单位：套年份北京上海三亚杭州深圳广州海口厦门南京合计201057520100200112201148622211060014020124551264000001262013334872325000118201464522131030011452015年上半年1256928250010230合计3723345950388811871全国顶级豪宅市场容量在2010年至2014年表现平稳，年均去化128套，2015年仅上半年就猛增至230套，相当于2014年全年的1.6倍。
中国顶级别墅研究分析
北京东山墅
北京东山墅
临水别墅
湖光之美
北京东山墅
北京东山墅
天然冲刷而成的砂岩、页岩、原木及 青铜等天然材料
绿色植物把每一栋别墅进行自然分隔， 同时水域与绿植相互融合
北京东山墅
私 家 码 头
步出式后花园将居室与绿地、碧 水相连，室内与户外融为一体
溪流、涌泉、瀑布、湿地以及湖泊错落分布
深圳万科十七英里
每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.1 2.162 0.12.1 603:0 803:0 8:040 3:08: 04Dec -20
务实，奋斗，成就，成功。2020年1 2月16 日星期 三3时8 分4秒 Wedne sday, December 16, 2020
细节处理
用钢骨结构和混凝土框架结构对木结构进行更新；玻璃幕墙替 换木排门、木连门、折叠屏风；对马头墙、山墙、垂花门、游 廊、瓦当等传统建筑细节演变；半通透型院墙和篱笆与外景呼 应，虚实衬托；为每一套客房专设庭院，保证主客私密区间
九间堂
传统与现代的结合 水 乡 之 趣
永远的中式元素
3.5米高的白墙不仅是中式元 素的体现，同时也有效的保 护了住宅的私密性。
不可麻痹大意，要防微杜渐。20.12. 1620. 12.16 03:08: 0403: 08:04 Dece mber 16, 2020
加强自身建设，增强个人的休养。20 20年1 2月16 日上午 3时8分 20.12. 1620. 12.16
追求卓越，让自己更好，向上而生。 2020年 12月1 6日星 期三上 午3时8 分4秒0 3:08: 0420. 12.16
中国顶级别墅研究分析
万科
顶级别墅KPI指标体系
KPI体系
中国顶级豪宅研究
装修状况 总户数 车位比 园林设计单位 园林设计 功能内容 功能比例 市场表现
开发商
香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人 区气质最为纯粹的地方 拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖 占地9.35万平米，建面13.10万平米 1.4 绿化率57.76％ 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司 5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式 高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为 相对独立的区域，减少两者的干扰 户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米； Townhouse主力户型350平米左右。 毛坯 447户，其中高层318套，低层219套 447：778 新加坡AEP design（新加坡柏景建筑景观设计公司） 私家园林最大化 高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林 水上会所2000多平米，幼儿园3000平米 2019-10-25开盘价2万/平，2019-09-12达到7万/平，除两套顶层复式 ，其余已经销售完毕 中海地产、香港信合置业
三幢主体建筑成风车形排列互不阻隔，每个面都能让阳光 总体规划 和清风以90度直角透入，均能欣赏到南部海湾壮丽的景致
和西面高尔夫球场美景
三栋板式楼都有大尺度的开洞，这种被设计师誉 为“城市的窗口”的建筑造型，好比照相机的取 景框，把远方风景收录眼底
高出市政地面4.8米的架空平台以及层高6.2米的大堂 总体规划 使最低的住宅层已高出市政地面11米左右，有效地保
百年古榕
百年鸡蛋花
拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大 园林景观 的瀑布
中心园林叠水池
千年原生瀑布
统一的豪宅标识，体现豪宅特色，给予业主专属 园林景观 感和尊贵感
中国顶级别墅研究分析
随着市场竞争的加剧，开发商将面临更高的成本压力，这也会推动价格
上涨。
03
市场竞争加剧
随着越来越多的开发商进入顶级别墅市场，市场竞争将更加激烈。未来
，开发商需要不断提高产品质量和服务水平，以吸引更多的消费者。
设计风格创新与融合
传统与现代设计的融合
中国顶级别墅的设计风格将更加注重传统与现代元素的融合。开发商需要深入了解中国传 统文化和现代设计理念，以创造出更具特色的顶级别墅。
顶级别墅市场特点
顶级别墅市场呈现出地域性特 征，主要集中在一线城市和部 分二线城市。
顶级别墅市场受到政策调控的 影响较大，政策对别墅市场的 限制和监管力度不断加强。
顶级别墅市场竞争激烈，开发 商之间的竞争也异常激烈，产 品品质和服务质量成为竞争的 关键因素。
Part
02
中国顶级别墅区域分析
华北地区
1. 家具
以高档硬木或金属家具为主，造型优美，富有立体感。
2. 装饰
挂毯、油画、雕塑等欧洲艺术作品作为装饰，赋予空间更 多的欧洲风情。
3. 材质
大量使用高档硬木、石材等材质，突出材料的质感。
4. 色彩
以白色或淡黄色为主，搭配深色家具或饰品，形成鲜明的 对比。
地中海风格
特点
地中海风格以清新明亮的色彩和简洁的线条为主要特点， 强调与自然的融合和空间的通透感。设计元素包括蓝白相 间的配色、开放式的布局、海浪和沙滩等自然元素，营造 出一种悠闲、舒适的氛围。
重庆
重庆是一个山城，也是一个经济发达的城市。这里的别墅 市场相对较小，但近年来也有一些高品质的别墅项目推出 。
昆明
昆明是一个旅游城市，以其优美的自然环境和丰富的文化 遗产吸引着众多富豪。这里的别墅项目多集中在滇池周边 和西山脚下。
中国十大豪宅PK世界十大豪宅
中国十大豪宅PK世界十大豪宅2014-07-15随着中国城市化进程的不断加快，中国的富豪阶层也在呈几何化的增长速度不断增多。
与之相匹配的，中国的豪宅市场也在日趋迅速地发展进步。
很多人质疑中国有像美国纽约的长岛、洛杉矶的比佛利山庄那样的顶级豪宅，不信您就看看吧。
中国豪宅与世界豪宅的大比拼，孰上孰下呢？中国第一、大一山庄(广州)大一山庄位于白云区白云大道北，占地面积约为15.2万平方米，虽然捂盘将近五年的时间，但是却捂出了单价在7万元/平方米以上的超级豪宅。
该项目共聚集了世界建筑泰斗马里奥·博塔、法国建筑大师马丁·罗班、中国工程院院士郑时龄、中国建筑学博士项秉仁等70位建筑大师精心设计出70栋别墅艺术群雕，其中拟投入2亿的会所由先锋建筑师马岩松设计，外观上像一只展翅欲飞的白天鹅。
世界第一：安蒂拉印度10亿美元2008年，印度富豪穆克什安巴尼在印度经济中心孟买市为自己打造一座高达173米高的摩天豪宅。
这座摩天豪宅名叫“安蒂拉”，这是神话中小岛的名字。
这座高达173米的的摩天豪宅由美国达拉斯的建筑公司和洛杉矶室内设计公司共同设计打造。
该豪宅造价达20亿美元，是世界上最昂贵的私人豪宅。
据悉，“安蒂拉”虽然相当于普通大楼60层楼高，但由于每层楼的天花板高度都是普通建筑3倍，所以大厦内部其实总共为27层。
而其总楼层面积达3万平方米，超过了法国凡尔赛宫。
整座楼体上面2/3部分重量，主要是靠着第9-12层空中花园两侧2组“W”形钢筋支撑，令人有“空中楼阁”的错觉。
“安蒂拉”于2009年1月正式完工。
穆克什和他的母亲、妻子以及3个孩子都搬入这座“摩天宫”中生活，与他们一起搬进去的还有穆克什手下的600名全职雇员和仆人。
中国第二：南京钟山高尔夫别墅(南京)钟山国际高尔夫别墅坐落于国家4A级风景区--钟山风景区东北面，玄武区环陵路7号，项目总占地3671亩，其中球场占地约2400亩，别墅及配套设施占地约1200亩。
国宝别墅调研报告
国宝别墅调研报告摘要本次调研报告主要针对中国的国宝级别墅进行调研，旨在了解国宝别墅的建筑风格、历史背景和保护状况。
通过调研发现，国宝别墅是中国独特的文化遗产，其建筑风格独特，历史背景丰富，虽然目前国宝别墅面临一些保护挑战，但相关的保护措施逐渐完善。
1. 引言国宝别墅是指由其独特的建筑风格、历史背景以及国家的高度重视而被列为国家级别保护的别墅。
国宝别墅不仅是文化遗产，也是中国历史的见证。
本次调研报告将从建筑风格、历史背景和保护状况三个方面进行详细介绍。
2. 建筑风格国宝别墅的建筑风格可以分为古代传统建筑和现代建筑两大类。
古代传统建筑风格包括宫殿式、园林式和山水式等。
这些建筑风格注重空间布局和造型设计，融合了中国传统的文化元素，结合自然环境，创造出了独特的建筑景观。
而现代建筑风格则更加注重功能性和实用性，采用先进的建筑技术和材料，致力于打造舒适宜居的居住环境。
3. 历史背景国宝别墅的历史背景与中国的历史密不可分。
其中一些国宝别墅建于古代，如颐和园、故宫等，它们是明清皇家园林的典范，展示了中国皇家建筑艺术的精髓。
另一些国宝别墅则建于现代，如毛泽东旧居、邓小平故居等，这些别墅见证了中国近现代历史的发展和变革。
4. 保护状况国宝别墅的保护状况是目前亟待解决的问题。
由于一些国宝别墅所处的地理环境复杂，历经岁月的风雨，部分别墅存在一定的损坏和衰败现象。
此外，大量的游客流量和人为破坏也给国宝别墅的保护带来了一定的压力。
为了保护国宝别墅，中国政府采取了一系列措施。
首先，加强保护意识，增加公众对国宝别墅的重视和了解。
其次，加强管理和维修工作，对国宝别墅进行规范化管理和有效的维修保养。
同时，控制游客流量，采取限制措施，确保国宝别墅的安全和稳定。
5. 结论国宝别墅作为中国的独特文化遗产，其建筑风格和历史背景都有着深远的影响。
然而，目前国宝别墅所面临的保护挑战不可忽视，但相对应的保护措施也在逐渐完善。
为了保护国宝别墅，我们需要进一步加强保护意识，加大对别墅的保护投入，同时加强管理和维修工作，加强保护措施的落实。
2014年中国空中豪宅专题研究83页
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豪宅赏析
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豪宅赏析
NO.2 “运河岸上的院子”位 于长安街东起点，坐落 京杭大运河河畔，北京 通燕高速与长安街一线 相通，仅20分钟就可以 顺畅直达CBD，私享 81000㎡大运河原生河堤 密林，天然的城市绿肺， 使院子成为真正的第一 居所城市纯独栋院落别 墅。
成都牧马山蔚蓝卡地亚别墅，单套最高 价1.8亿元人民币
蔚蓝卡地亚的钻石团队带着从欧洲文化中汲取而来的理念和美感，方方面面为项 目注入奢华与精致、极致与享受的元素，蔚蓝卡地亚不断超越自我，团队考察了 世界上最顶级的五星级酒店并研究俱乐部服务的细节，提炼出尊崇服务的灵感， 将顶级的生活与俱乐部完美的融合起来，联合国际顶尖团队打造了中国最高端项 目“牧马山蔚蓝卡地亚”，国内首创全新住宅概念“超白金级俱乐部名宅”，将 奢华的名流生活情景再现于私人生活中。
豪
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豪宅赏析
国外篇 NO.1 利奥波德别墅 （Villa Leopolda）
利奥波德别墅（Villa Leopolda） 5.5亿美元 利奥波德别墅位于法国 南部蓝色海岸地区滨海 阿尔卑斯省，是一座花 园式设计的豪华大宅， 占地20亩。从利奥波德 别墅中，可以俯瞰到法 国南部最美丽的海景。 这幢花园式建筑由比利 时国王利奥波德二世于 1902年修建，包括一个 面积为8公顷的花园和数 量众多的房间。
豪宅研究(41页)
跃式设计
户型特色——
双空中花园设计：入户花园+阳台花园
• 双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性； • 跃式设计，丰富室内空间层次感； • 主卧室套房，设有独立的卫生间；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 尊贵性
——突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同 时突出客厅的张显性。
• 一梯两户平面推介：
2、户型设计建议：
• 一梯两户平面推介：
四、户型设计建议：
• 一梯四户平面推介：
户型亮点建议：
（1）空中花园设计：
——提升室内居住环境的舒适性； ——入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关 功能，体现户型的气派。
户型亮点建议：
（2）空中漫步走廊设计：
——为室内空间增加趣味性 ——扩大室内采光面、观景面
• 户型产品设计具有亮点和创新性；
– 选取范围：
• 广州楼盘 • 外地楼盘
• 广州楼盘：
江景豪宅——中信君庭、金海湾、汇美景台、中 海锦苑、凯旋会、中海蓝湾 区位豪宅——汇景新城
• 外地楼盘：
北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘
• 外地研究个案：
北京——东方之子、光彩国际公寓、温莎大道、 MOMA国际寓所、通用时代、 铂宫、公园 大道、蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。
超高层住宅亲地空间研究
超高层住宅亲地空间研究发表时间：2014-12-05T16:39:16.513Z 来源：《工程管理前沿》2014年第11期供稿作者：任晓伟[导读] 避难层是高层建筑中用作消防避难的楼层。
一般建筑高度超过1OOm 的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。
任晓伟（北京建筑大学北京 100000）摘要：超高层住宅的大量涌现，在工程技术上的挑战越来越小，但超高层住宅的使用者对于空间的亲地性的要求确越来越高，因此如何对超高层进行更加传统而又人性化的亲地性设计以满足使用者亲近自然的需求是本文源起之初衷。
关键词：超高层住宅；亲地性；亲地空间一、研究背景随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。
接地气是中国传统民居最重视的优点之一，它是建筑对于地方气候的有效回应，同时也反映了“天人合一”的思想,表达着居住者对大自然的追求。
现代居住空间尤其是超高层住宅建筑由于受到技术、场地等多方面限制，已经不能完全复制传统的伦理、人际交往和空间尺度，因此如何对超高层进行更加传统而又人性化的亲地性设计以满足使用者亲近自然的需求是本文源起之初衷。
二、超高层住宅与亲地空间1、超高层：1972 年8 月召开的国际高层建筑会议上，对高层建筑进行了分类和定义。
第一类高层建筑：9-16 层（高度到50 米）；第二类高层建筑：17-25 层（高度到75 米）；第三类高层建筑：26-40层（最高到100 米）；超高层建筑：40层以上（高度100 米以上）。
在我国，住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅，建筑高度大于等于1OOm 的住宅建筑为超高层住宅建筑。
2、亲地空间：亲地性俗称接地气，而亲地空间则是指那些适合使用者休闲活动交流的室外场地，包括地面空间、屋顶空间、避难层空间、楼层公共空间、入户前导空间等多种功能空间。
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有了以上3个条件,想不成为豪宅都难!
豪宅解析
目前上海CBD区周边 区域，通常都是城市 豪宅聚集地, 地价昂 贵，别墅物业属于绝 对的罕见，通常都是 以相对舒适的豪宅为 主.
豪宅解析
豪宅/及豪宅具备条件
Up market homes conditions
豪宅案例与发展趋势
Development trends
豪宅赏析
奢华无极限 中国最奢华10大私人豪宅排行榜
在制榜方发布的2013中国内地10大超级豪宅榜中，北京、上海分别有 3家入榜；广州、深圳、成都、大连各有1家入榜。中国10大豪宅平均 每套价格为1.87亿人民币，而同期发布的世界10大豪宅平均每套价格 为1.925亿美元，差距明显。
豪宅赏析
NO.1 2011年的6月份，大一 山庄低调开盘发售，一 期首推20套独栋别墅， 面积800-1400㎡的两层 或三层独栋豪宅，每栋 价格8000万，毛坯发售。 据了解该项目实行预约 看楼，看楼的客户要提 供500万以上的存款证 明，项目聘请世界各国 的顶级设计师(包括贝聿 铭等)每人各设计一套别 墅，每栋都是唯一的艺 术建筑。
东方豪宅
东方豪宅定义
一般在距离城市不远的市郊或是城市中有着特殊职能的地段中心，尽
管僻静、尽管安全，但仍然属于城市区域。
他们一般由地产商成片开发，圈成小区，有专人管理和服务，其中或
者还有只供会员共享的会所中心等设施。
应是购买力上层有所需求时，才在高档的地方出现的高档房子。
豪宅解析
豪宅/及豪宅具备条件
09-13年国内市场创新豪宅案例（居住空间及态分析）
•北京运河岸上的院子 •北京盘古大观 •上海滨江凯旋门
通过案例分析，为CBD区域的周边豪宅未来产品创新及提供方 向
汤臣一品
楼盘介绍：
楼盘价格：最低价170000元/㎡
汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、 环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立。汤臣一品独一无二的地理区位使其可以全览陆家嘴 一线景观，一面是外滩与黄浦江的恢宏气魄，另一面则是小陆家嘴繁华的流光溢彩，静动之间， 感受多面的上海。 除了可以欣赏动静美景，其周边还汇聚了上海最前沿的休闲、娱乐、购物、美 食场所。10万平米的中心绿地，犹如一个巨大的天然氧吧；3公里滨江大道，汇聚了各种秀色及 美食，是上海的“慢舞台”；步行可至正大广场、金茂时尚中心等综合性购物娱乐场所，一站式 享受世界特色美味、SPA养生、健身运动，还有琳琅满目的国际品牌店，可以与国际潮流同步前 行。 建筑风格与景观 汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，由台湾GDG建筑设计 公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固；建筑外形设计为 玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，大气庄重，“汤臣一品”由此得名。 入户大堂 是汤臣一品的特色之一，独立于主体的单独设计，是回家之前礼遇，采用全玻璃架构的穹顶天幕， 穹顶高12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材，规模之大，世界罕有。 由观景连廊及一楼架 空空间构成的艺术回廊是连接主体建筑和入户大堂的内部通道，是一个将艺术与生活融于一体的 表现空间。 汤臣一品的整个水系、园景设计是由加拿大Crystal Fountains专业水景设计公司和 美国PLACE MAKERS景观设计公司合力完成，融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国 龙造形，瑞龙含珠的水景效果象征着吉祥富贵的东方韵味，与法国Lalanne夫妇的“双鱼座”、 “狮子座”雕塑等欧洲的当代顶级艺术精品相互呼应，相得益彰。 建筑品质 汤臣一品的品质要 求全部选用顶级标准，是全球公寓豪宅的翘楚。 其外墙是选用日本三菱特别定制的外墙铝复合板， 不仅采用了汤臣集团专有的“琥珀黄”色，还融入了建筑材料上最新的纳米技术，具有超凡的平 整性、绝佳的色泽一致性、绝佳的防火性、绝佳的刚性，并有良好的自动保洁功能，让建筑历久 弥新。 为了达到高空防风、防雨的特殊要求，汤臣一品针对性地设计了“内倒横拉”式窗户，经 过国际知名的幕墙技术顾问美国ALT公司进行 “抗12级台风”风压测试合格后才投入使用，门窗 五金全部采用意大利著名品牌阿鲁克(ALUK)及萨威奥(SAVIO)，以及比利时格拉威泊尔 (GLAVERBAL)防辐射双钢化中空玻璃。 迎宾大堂的外墙采用进口石灰岩幕墙，内部墙和地面采 用进口大理石打造；入户大门为德国NOBLESSE纯手工雕花铜门，其祥云图案为汤臣专利设计； 汤臣一品还选用了轿厢空间高达3.5米，速度达4m/s，拥有汤臣专属厢门纹饰的永大日立定制电 梯以及葡萄牙“加斯旺”定制进口石材等等。
豪宅赏析
NO.5 牧马山蔚蓝卡地亚占地 1400亩，仅规划修建 500栋纯独栋别墅，其 中近50%的建筑直接临 湖，剩下的土地将全部 用来打造公共环境，包 括：20万平米水域，50 万平米森林公园，10万 平米果园，10公里森林 花径，还有六湾、六岛、 两会所、一个迷你高尔 夫球场。
成都牧马山蔚蓝卡地亚别墅，单套最高 价1.8亿元人民币
豪宅赏析
NO.6 华洲君庭位于上海市浦 东新区银柳路385弄， 所处之处为浦东东郊别 墅圈板块，龙东大道北 侧。目前，这一区域有 多个高端别墅楼盘正在 开发中，整体品质达到 顶级水准，且居住氛围 较为成熟。板块内拥有 东郊国宾馆，更为该板 块增添了浓厚的文化积 淀和高档配套。
上海华洲君庭，单套最高价1.5亿元人 民币
豪宅赏析
NO.2 里加利岛屿 （Li Galli）
里加利岛屿（Li Galli） 2.63亿美元 如今， 私人小岛已经成为了顶 级富豪们的新玩意。在 众多私人小岛中最受瞩 目的是贵得令人咋舌的 意大利群岛──里加利岛 屿。该价值2亿6千8百 万美元的物业靠近意大 利阿玛菲海岸，于1924 年由排舞家Leonide Massine兴建，后来转 手给他的俄罗斯同胞 Rudolf Bureyev，其后 由法国建筑大师勒·柯布 西耶修改规划。
Up market homes conditions
豪宅案例与发展趋势
Development trends
空中豪宅概念导入
Concept into
空中豪宅设计形式与案例 分析
Case Studies
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豪宅解析
豪宅
提到豪宅，一般第一反映是：贵！！！大！！！ 所谓“豪”当然也贵，也大，但单纯的贵，单纯的大却不一定豪，即便说了是 “豪”了，也并非有真正豪宅的品位。
蔚蓝卡地亚的钻石团队带着从欧洲文化中汲取而来的理念和美感，方方面面为项 目注入奢华与精致、极致与享受的元素，蔚蓝卡地亚不断超越自我，团队考察了 世界上最顶级的五星级酒店并研究俱乐部服务的细节，提炼出尊崇服务的灵感， 将顶级的生活与俱乐部完美的融合起来，联合国际顶尖团队打造了中国最高端项 目“牧马山蔚蓝卡地亚”，国内首创全新住宅概念“超白金级俱乐部名宅”，将 奢华的名流生活情景再现于私人生活中。
华洲君庭作为东郊别墅板块内的顶级别墅楼盘，平均每套别墅占地达5亩，单栋面 积在1300-1400平方米之间。该项目社区共有21套独栋别墅，分为7大风格，每套 别墅的建筑风格迥然，尽显古典、大气、雍容的风范。别墅造型庄重沉稳，体现原 汁原味的国外建筑风格。开发商重金聘请国外著名大师担任建筑设计和内部装修。 社区内生态环境极佳，户户享有大面积花园、游泳池、按摩池，且每套别墅内均安 装室内电梯，地源热泵系统，让业主感受到高品质生活带来的尊贵享受。
空中豪宅概念导入
Concept into
空中豪宅设计形式与案例 分析
Case Studies
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豪宅解析
国内豪宅居住空间及 形态发展趋势分析 07年以前上海CBD区周边知名豪宅案例（居住空间及形体分析）
•汤臣一品 •华府天地 •翠湖天地
07-09年国内市场豪宅案例（居住空间及型态分析）
•北京御园 •北京/上海星河湾 •深圳蝴蝶谷
豪宅赏析
NO.8 汤臣一品是由汤臣集团 有限公司开发的楼盘， 位于上海市陆家嘴滨江 大道旁。占地2万多平方 米，总 建筑面积达11.5 万多平方米，由4幢超豪 华滨江住宅和1幢高级会 所组成，其中最高楼层 为44层，高度达153米。 2006年8月3日，汤臣一 品以单价 13万/平方米 的成交后，一夜间创造 了中国豪宅的最高天价。
“贵”+“大”
？
豪宅
豪宅解析
豪宅3大条件 1 不可取代性和稀缺性
如一线海景，湖景，依山傍水，都市文化中心等，对住宅都是十分稀缺的条件
2
设计的品位
设计品位也是住宅文化精髓，设计上要有很突出和明确的风格可言，并且在用材 料和装饰细上特别讲究。
3
社区成熟度
如城市高度成熟地，不但服务周到，附近公园，学校，教堂，交通配套十分完备。
广州大一山庄，单套最高价3.8亿元人 民币
大一山庄共规划为79栋158套住宅艺术群雕。在北区规划方面，第一期首推北区 20栋顶级豪宅，产品户型面积为约800-1400平方米,地面2-3层，地下1-2层， 户户均附有泳池和园景。在北区设计规划之初，给予每位建筑大师一块空地，大 师根据地形地貌加以设计，因此北区每栋建筑都出自优秀的建筑师和团队之手。
上海汤臣一品，单套最高价1.4亿元人 民币
豪宅赏析
NO.9 财富公馆·御河城堡是财 富地产集团为全球名门 贵胄打造的领航产品， 栋均1600-1700平米的 恢弘尺度，被誉为中国 顶级别墅代表。
北京财富公馆御河城堡，单套最高价 0.82亿元人民币
财富公馆·御河城堡北临天然不冻水系温榆河，空气质量优异，是天然的氧吧生 活区。为保证高品质居住环境，项目依托温榆河湿地原生态资源，重金邻河造园， 引入欧洲自然风景园林的纯净之美，营建出别具皇家韵味的生态主题公园。
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Байду номын сангаас
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NO.2 “运河岸上的院子”位 于长安街东起点，坐落 京杭大运河河畔，北京 通燕高速与长安街一线 相通，仅20分钟就可以 顺畅直达CBD，私享 81000㎡大运河原生河 堤密林，天然的城市绿 肺，使院子成为真正的 第一居所城市纯独栋院 落别墅。