某项目竞标方案
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对于城市人来说，对于城市距离范围较短，经过同策研 究成果发现： 中青年 有车一族：距离认知上限15-18公里 无车一族：距离认知上限8-10公里 中老年 有车一族：距离认知上限10-12公里 无车一族：距离认知上限5-8公里
国际软件 园
鱼化总部 基地
科技路动脉
丈
八
路
居
住
圈
锦业路商圈
西高新CBD
内部条件
唐延路和丈八路将会成为项目导入高新核心区客户的两大重要拦截线， 而皂河和西三环由为项目提供了由西向东的吸引度
西 客户逐渐从低端三走向高端
环
丈
唐
八 客户逐延步由高端筛选至低端
路
路
备注：从西至东，品牌开发商对高端客户会发生截留
对于居住类地产来说，客观内部条件竞争点是什么？
拼资源？拼区域？拼发展？拼人口？
资源
皂河无论在现阶段还是项目销售期并非项目可直接利用的核心自然资源 ，而大力推动的地铁交通将会成为项目的核心城市资源。
现实中的皂河 地铁三号线
规划中的皂河湿地公园
地铁三号线联通鱼化寨与国际港务区 ，即联通西安从西至北的重要交通干
某项目竞标方案
项目定性初判：
项目居住属性为核心属性 商业则作为项目重要生活配套
汇报思路
REPORT IDEAS
PART ONE：寻找蓝海 PART TWO：产品作舟 PART THREE：营销作桨
Part one
寻找蓝海 Searching
本章以项目本体和项目所处环境为基础，快速有效地寻找能够帮助项目顺利运行 和快速消化的定位及操作方法
如何跳进红海？
不入虎穴，焉得虎子 同理，我们想要从竞争中脱颖而出，希望在红海中找到蓝海
我们就必须知道 红海在哪？怎么进？怎么撕开缺口？
内部条件
内部条件 土地价值初步研判，价值双向延伸
皂河
地裂带 地铁控制带
皂河
地块被科技一路（ 规划中）自然分割 成为南北两块土地 ，北侧土地为DK-4 ，南侧土地为DK-5 。其中DK-4内存在 地裂带，面积约10 亩和地铁控制带， DK-5西侧紧邻皂河 。
总户数 3000 3400 360 764 723 2000 214 7750 6000 459 1600 4000 1800
资源
皂河无法成为项 目核心自然资源
地铁是项目核 心资源价值点
区域
概念模糊， 定位不清晰 的待发展区 域
发展
项目区域的核 心发展属性为 居住属性，并 不足以支撑投 资需求的快速 导入
而地铁，首先对于西安这座古城它仍是新鲜的元素，它
的卫生，便捷，速度，均是其他交通工具不具备的。 更加的是它的存在将改善整个线路沿线的商业环境 和居住配套，从配套和商业环境上为沿线居住物业提
供更优良的生活便捷。
地铁
地铁对居住类物业价值的改变
生活 便捷度
城市 距离感
租售升值 现代生活
预期
感知
城市距离感的缩短：
太阳城 天正幸福里
总户数 6500 850 13500 1400 784 5000 2000 2400 2000 2000 7500 2759 830
项目 枫林意树 华城国际 CLASS公馆 太华阳光曼哈顿 高新水晶城 城市风景夏日景色 8号府邸 天地源枫林绿洲 融侨馨苑 尚品花都 金桥国际广场 中华世纪城 江林新城2期
汇入。也是我市污染最严 重的河流。
整治范围为从皂河科技八路桥 上游陕西宾馆暗涵出口至皂河 科技路桥下游300m处，河道 总长4.55km，河面及两岸范
围内。预计2014年底完工 。
区域
项目区域划分相对边缘化，定位较为模糊
雁塔区 雁塔区是一个同县一级的行政区
， 而高新区是技术产业开发区，它 是在雁塔区，长安区之内的一个 开发区。 项目所处位置，位于皂河东侧， 富鱼路南侧，从行政划分来讲是 归属于雁塔区，而从技术产业划 分来讲并不属于高新区。 而目前周边竞品项目均在打高新 区边缘牌。 所以，
DK-4土地面积为：52亩（排除地裂带面积，可建设面积约为42亩），DK-5土地面积为：58亩。 从土地价值角度判断，地块存在以下价值梯度：
从北至南：土地居住属性逐渐增加，居住氛围越来越浓； 从南至北：土地商业属性逐渐加强，居住氛围越来越淡。
wk.baidu.com部条件
项目位于科技路动脉延伸线富鱼路，无论从地理上还是发展上，均能够 得到来自高新核心区和鱼化总部基地的双向人流挤压和商业脉冲
人口
高新区常住人 口基数小，但 产业人口基数 极大，项目的
快速成长需要坚 实的人口基础
地铁
同策模型：地铁对房产价值的改变
地铁
地铁对居住类物业价值的改变
生活 便捷度
城市 距离感
租售升值 现代生活
预期
感知
生活便捷度感知的提升：
对于城市人来说，现有的出行方式让出行变的很烦躁： 走路太远， 开车没地方停， 公交太挤太慢， 出租分点交车，分点加气；
屋升值预期或投资潜力来讲，居住区的升值潜力相对弱于经济发展区。未来发展核心方向是全力 打造和谐住区，提升社会大配套，提供良好的生活空间和环境。
人口
据2010年数据统计，高新常住人口占全市3%，但其产业人口总量预 计超过100万，为项目购买提供良好的人口基础。
高新路沿线人口 占比约40%
唐延路沿线人口 占比约25%
线，预计2015年完工，并且与项 目交房时间吻合。而项目所处位置
为地铁沿线物业，并非地铁上盖物业 。地铁对项目带来的并非直接价值， 而更多是现代的生活体验。
皂河原是潏河的古道，潏河在 牛头寺附近分为两支，向北为 皂河，向西则与滈河合流汇入 沣河。全长32公里是西安市 排洪排污系统的重要组成部分 。沿途有16条城市雨水管网
项目所属区域并无清晰定位 ，在百姓眼中区域概念相对 模糊
高新区
丈 八 路
发展
全力打造区域的居住属性和生活环境将是区域的主力发展方向
鱼化总部 基地
丈
八
路
居
西高新CBD
住
圈
城市发展客观规律： 通常两个或两个以上相对独立的经济发展区或技术开发区之间区域，将会被自然定位成为经济区或 产业区的居住区，其核心属性为居住属性。 所以，本项目区域会随着两大产业园区的进一步托张或发展，居住区的定位概念将被深化。而就房
鱼化寨沿线人口 占比约13%
木塔寨片区人口 占比约12%
锦业路沿线人口 占比约10%
高新区统计常住人口为211321人，产业人口总量预 计超过100万人。 人口出生率为3.53‰，人口自然增长率1.39‰
项目 绿地世纪城 高科尚都 紫薇田园都市 缤纷南郡 长征365
逸翠园 橡树街区 都市印象 兰乔圣菲 紫薇尚层 金泰假日花城
国际软件 园
鱼化总部 基地
科技路动脉
丈
八
路
居
住
圈
锦业路商圈
西高新CBD
内部条件
唐延路和丈八路将会成为项目导入高新核心区客户的两大重要拦截线， 而皂河和西三环由为项目提供了由西向东的吸引度
西 客户逐渐从低端三走向高端
环
丈
唐
八 客户逐延步由高端筛选至低端
路
路
备注：从西至东，品牌开发商对高端客户会发生截留
对于居住类地产来说，客观内部条件竞争点是什么？
拼资源？拼区域？拼发展？拼人口？
资源
皂河无论在现阶段还是项目销售期并非项目可直接利用的核心自然资源 ，而大力推动的地铁交通将会成为项目的核心城市资源。
现实中的皂河 地铁三号线
规划中的皂河湿地公园
地铁三号线联通鱼化寨与国际港务区 ，即联通西安从西至北的重要交通干
某项目竞标方案
项目定性初判：
项目居住属性为核心属性 商业则作为项目重要生活配套
汇报思路
REPORT IDEAS
PART ONE：寻找蓝海 PART TWO：产品作舟 PART THREE：营销作桨
Part one
寻找蓝海 Searching
本章以项目本体和项目所处环境为基础，快速有效地寻找能够帮助项目顺利运行 和快速消化的定位及操作方法
如何跳进红海？
不入虎穴，焉得虎子 同理，我们想要从竞争中脱颖而出，希望在红海中找到蓝海
我们就必须知道 红海在哪？怎么进？怎么撕开缺口？
内部条件
内部条件 土地价值初步研判，价值双向延伸
皂河
地裂带 地铁控制带
皂河
地块被科技一路（ 规划中）自然分割 成为南北两块土地 ，北侧土地为DK-4 ，南侧土地为DK-5 。其中DK-4内存在 地裂带，面积约10 亩和地铁控制带， DK-5西侧紧邻皂河 。
总户数 3000 3400 360 764 723 2000 214 7750 6000 459 1600 4000 1800
资源
皂河无法成为项 目核心自然资源
地铁是项目核 心资源价值点
区域
概念模糊， 定位不清晰 的待发展区 域
发展
项目区域的核 心发展属性为 居住属性，并 不足以支撑投 资需求的快速 导入
而地铁，首先对于西安这座古城它仍是新鲜的元素，它
的卫生，便捷，速度，均是其他交通工具不具备的。 更加的是它的存在将改善整个线路沿线的商业环境 和居住配套，从配套和商业环境上为沿线居住物业提
供更优良的生活便捷。
地铁
地铁对居住类物业价值的改变
生活 便捷度
城市 距离感
租售升值 现代生活
预期
感知
城市距离感的缩短：
太阳城 天正幸福里
总户数 6500 850 13500 1400 784 5000 2000 2400 2000 2000 7500 2759 830
项目 枫林意树 华城国际 CLASS公馆 太华阳光曼哈顿 高新水晶城 城市风景夏日景色 8号府邸 天地源枫林绿洲 融侨馨苑 尚品花都 金桥国际广场 中华世纪城 江林新城2期
汇入。也是我市污染最严 重的河流。
整治范围为从皂河科技八路桥 上游陕西宾馆暗涵出口至皂河 科技路桥下游300m处，河道 总长4.55km，河面及两岸范
围内。预计2014年底完工 。
区域
项目区域划分相对边缘化，定位较为模糊
雁塔区 雁塔区是一个同县一级的行政区
， 而高新区是技术产业开发区，它 是在雁塔区，长安区之内的一个 开发区。 项目所处位置，位于皂河东侧， 富鱼路南侧，从行政划分来讲是 归属于雁塔区，而从技术产业划 分来讲并不属于高新区。 而目前周边竞品项目均在打高新 区边缘牌。 所以，
DK-4土地面积为：52亩（排除地裂带面积，可建设面积约为42亩），DK-5土地面积为：58亩。 从土地价值角度判断，地块存在以下价值梯度：
从北至南：土地居住属性逐渐增加，居住氛围越来越浓； 从南至北：土地商业属性逐渐加强，居住氛围越来越淡。
wk.baidu.com部条件
项目位于科技路动脉延伸线富鱼路，无论从地理上还是发展上，均能够 得到来自高新核心区和鱼化总部基地的双向人流挤压和商业脉冲
人口
高新区常住人 口基数小，但 产业人口基数 极大，项目的
快速成长需要坚 实的人口基础
地铁
同策模型：地铁对房产价值的改变
地铁
地铁对居住类物业价值的改变
生活 便捷度
城市 距离感
租售升值 现代生活
预期
感知
生活便捷度感知的提升：
对于城市人来说，现有的出行方式让出行变的很烦躁： 走路太远， 开车没地方停， 公交太挤太慢， 出租分点交车，分点加气；
屋升值预期或投资潜力来讲，居住区的升值潜力相对弱于经济发展区。未来发展核心方向是全力 打造和谐住区，提升社会大配套，提供良好的生活空间和环境。
人口
据2010年数据统计，高新常住人口占全市3%，但其产业人口总量预 计超过100万，为项目购买提供良好的人口基础。
高新路沿线人口 占比约40%
唐延路沿线人口 占比约25%
线，预计2015年完工，并且与项 目交房时间吻合。而项目所处位置
为地铁沿线物业，并非地铁上盖物业 。地铁对项目带来的并非直接价值， 而更多是现代的生活体验。
皂河原是潏河的古道，潏河在 牛头寺附近分为两支，向北为 皂河，向西则与滈河合流汇入 沣河。全长32公里是西安市 排洪排污系统的重要组成部分 。沿途有16条城市雨水管网
项目所属区域并无清晰定位 ，在百姓眼中区域概念相对 模糊
高新区
丈 八 路
发展
全力打造区域的居住属性和生活环境将是区域的主力发展方向
鱼化总部 基地
丈
八
路
居
西高新CBD
住
圈
城市发展客观规律： 通常两个或两个以上相对独立的经济发展区或技术开发区之间区域，将会被自然定位成为经济区或 产业区的居住区，其核心属性为居住属性。 所以，本项目区域会随着两大产业园区的进一步托张或发展，居住区的定位概念将被深化。而就房
鱼化寨沿线人口 占比约13%
木塔寨片区人口 占比约12%
锦业路沿线人口 占比约10%
高新区统计常住人口为211321人，产业人口总量预 计超过100万人。 人口出生率为3.53‰，人口自然增长率1.39‰
项目 绿地世纪城 高科尚都 紫薇田园都市 缤纷南郡 长征365
逸翠园 橡树街区 都市印象 兰乔圣菲 紫薇尚层 金泰假日花城