房地产精装市场渗透率情况分析
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工程业务有望继续保持高增长
竣工修复，与销售数据的背离开始收敛
竣工数据拐点来临：2019年6月开始竣工面积增速触底后迎来反弹，结束了从16年初以来长达3年半的下行趋势。截至2019年全年竣工增速达到2.6%，12月单月竣工增速达到20.2%，竣工与销售之间的背离终于迎来收敛。
2015年至今，年均房屋竣工面积约10亿平量级，而商品房销售面积已达到17亿平量级。12年前竣工和销售时间差基本在2年左右，但从13年开始时滞明显扩大。我们认为有几个原因导致了竣工与销售滞后期的拉长：1）期房销售占比提升，期房占比19年提升至85%；2）精装占比上升，拉长了施工周期。
200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
图1：竣工与销售数据背离明显（单位：万平）
房屋竣工面积
商品房销售面积
60
50
40
30
20
10
(10)
图 2：竣工与销售数据开始收敛
房屋竣工面积:累计同比(%)
商品房销售面积:累计同比(%)
2003
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
(20)
数据来源： WIND ，西南证券整理
数据来源： WIND ，西南证券整理
+42.2%
-10.7%
2010-02
2010-08
2011-02
2011-08
2012-02
2012-08
2013-02
2013-08
2014-02
2014-08
2015-02
2015-08
2016-02
2016-08
2017-02
2017-08
2018-02
2018-08
2019-02
2019-08
数据来源： WIND ，西南证券整理
数据来源： WIND ，西南证券整理
2015-06
2015-10
2016-02
2016-06
2016-10
2017-02
2017-06
2017-10
2018-02
2018-06
2018-10
2019-02
2019-06
2019-10
对竣工增速的预测
单月竣工数据反弹趋势明显，19年8月竣工面积增速首转正，随后迎来增速大幅反弹，10月-12月单月增速分别为19.2%、1.8%和20.2%，进入竣工修复期。按竣工滞后销售的时间来看，预计竣工修复行情会持续约2-3年。
龙头企业竣工修复从2018年就开始了，基本领先行业竣工需求1年左右，且增速水平高于行业平 均增幅；龙头精装占比高，目前大部分的家居工程业务都是龙头带动。
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 图3：统计局与拟合的竣工面积增速对比
50% 40% 30%
20% 10%
0% -10%
-20% -30%
图 4：龙头房企竣工面积、增速及竣工市占率
120000
100000
80000 60000
40000
20000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
40% 35% 30%
25% 20% 15% 10%
5% 0%
房屋竣工面积:单月值（万平） 房屋竣工面积:单月同比
龙头竣工面积（万平方米） 全国竣工面积（万平方米）龙头竣工增速
龙头竣工市占率
2015-02
1.2
竣工放量，工程率先受益
竣工修复，工程率先受益
●从地产商开发流程来看，85%的流程是走拿地-开工-预售-竣工-交房的模式，这种模式下开工—预售周期
约6-12个月，为提高资金使用效率，房企尽量缩短开工到预售的周期，促进资金高周转。预售—竣工周
期约1.5年-3年，受各城市预售政策影响有所区别，总体上看一二线城市预售条件严苛，三四线较宽松。
从装修流程看，如果是精装修，靠竣工端的家居、家电及部分建材品类的安装时间提前竣工约3-6个月，
而C端装修市场一般会滞后交房半年到一年。因此我们认为在竣工修复高确定性下，首先受益的是与精装
相关的工程类标的。
图5：房企开发流程图6：精装-竣工-装修流程
数据来源： WIND，西南证券整理数据来源： WIND，西南证券整理
龙头集中度提升带来的精装渗透率提升逻辑逐渐兑现
17年底我们在刚开始以精装渗透率提升红利推工程业务标的时，明确指出当时的最大助推来自于龙头集中度的提升。主要因为龙头在过去十年已经完成精装渗透率提升的过程，目前TOP5地产商精装率占比在80%以上，带动了过去2、3年一二线城市精装项目的放量。
可以看到从2014年起，房企龙头由于资金实力强、拿地能力高、融资成本低等因素共同促使其拥有远高于行业平均的增速，以TOP10房企为例，集中度从17%提升到19年的28.4%。
图7：2014-2019年地产龙头集中度快速提升
201420152016201720182019
TOP 10房企17% 17% 18% 24% 26.9% 28.4% TOP 20房企23% 23% 25% 32% 37.5% ——
TOP 30房企26% 27% 29% 36% 45.2% ——
TOP 50房企31% 32% 35% 40% 55.1% 59.7% TOP 100房企38% 40% 44% 58% 66.7% 72.6%
数据来源：克而瑞，西南证券整理