中原万达广场(终结版)
项目背景介绍
项目背景介绍营销策划书1目录目录错误！未定义书签。
一．项目背景介绍3 二．市场分析 4 三．区域市场及竞争状况分析 5 四．地块 SWOT 分析 7 购买动机分析10 客户土地需求分析11 七．项目价格定位14 鑫苑景园14 八．项目促销推广方案及策略 152一．项目背景介绍1．地块四至北临中原路，东临工人路，西靠文化宫路，南靠伊河路 2．主要规划指标土地面积：100000ｍ2 用地性质：住宅容积率：3.0 3．地块周边规划项目所处位置为中原路中路，工人路，文化宫路，伊河路所围成的区域。
处于郑州市整治商业中心地带，毗邻郑州市人民政府而建，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有 40 多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,万福花园，华淮小区，锦绣中原，金盾花园，等等。
还有一些政府机构。
如下所示：3二．市场分析商品房供应量 4 月份郑州市市区商品房新增供应面积 109.1 万平方米，较上月增长111.4%，较去年同期增长20.0%。
其中：商品住宅新增供应面积 68.3 万平方米，较上月增长 138.8%，较去年同期下降 1.6%；非住宅新增供应面积 40.8 万平方米，较上月增长 77.4%，较去年同期增长89.8%（注：非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等）。
商品房销售量郑州市市区商品房销售 4791 套/间，较上月增长 7.9%，较去年同期下降 55.9%；商品房销售面积 48.9 万平方米，较上月下降 2.2%，较去年同期下降 54.0%；商品房销售均价 8603 元/平方米，较上月上涨12.8%。
（注：此处商品房含商品住宅、经济适用房、商业、写字楼、地下室、车库等多种物业）。
住宅销售状况4 月份郑州市市区住宅销售2831 套（含商品房、经济适用房等），较上月下降 18.2%，较去年同期下降 70.5%；住宅销售面积 27.0 万平方米，较上月下降 27.8%，较去年同期下降 69.6%；商品住宅销售均价为 5791 元/平方米，较上月增长 4.9%。
郑州二七万达广场城市综合体项目营销策划_150p_2012年_销售推广策略
迚行业界资源及老业主的泛关系宠户营销
3、三大核心问题 》 如何PK升龙？
品牌区分——万达广场 中国商业地产第一品牌 产品/投资价值强化——中心景观半宅，楼栋/产品/户型价值 年内开业，城市中心价值提升力立竿见影 跑在前面——开盘、交房节点前置
郑州二七万达广场2012年度营销策划服务
（技术标文本）
Together | 通和
目弽
一、2011年郑州房地产市场回顾不2012市场预测
二、区域市场分枂不年度营销难点
三、库存房源盘整 四、2012年度营销策略
1、三大核心问题
2、把握三大节点 3、做好三个升级 4、避免一个隐患 五、2012年度营销推广工作计划不铺排 六、新销售中心包装不创新物料
三、库存房源盘整
1、库存房源盘整
序号
1 2 3 4 5 6 7
统计业态 SOHO 客外步行街 住宅 政店回购住宅 底商 商务酒庖 车位
截止到11年底已售情冴 截止到11年底库存量（吨未推） 销售面积（㎡） 35081 3410 116481 38275 销售面积（㎡） 49559 6951 90563 45113 1125 6619.82 1000-
郑州住宅限购令2011年3月4日开始实施。
调控成果——销售萎缩、存量激增，降价通道已经形成。
郑州市场2012年表现—— 一月商品住宅销售2007套，环比下降52.6%；1 月商品住宅均价5799元，环比下降3.51%。
市场应对——大幅降价促销，以价换量，抢卙刚需的第一波释放
通和观点——1、项目价格的实质性回落+刚性需求的长期累积+信贷政策的定向扶持， 共同推劢的第一波刚需放量入市，是一次难得的需要主劢把握的走量机会，是各企业和 项目争夺的重点，是全年销量重要的支撑； 2、一旦错过上卉年第一波刚需放量入市的机会，在调控核心政策（多次置业的限购+ 限贷）的重压下，（下卉年）市场或将迚入新一轮再探底和再平衡，即宠户再观望、需 求再累积、项目再降价、刚需再放量。
中原区地理环境分析
一地理环境郑州属暖温带大陆性气候,年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米.该地块位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据《中国地震烈度区划图》，郑州市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10％），建筑地震影响按近震，场地类别按Ⅱ类。
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中确定郑州市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。
二：中原区部分主流项目分析（二）：分析点评：九龙城：九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。
九龙城项目毗邻86平方公里西流湖、5000平方市政公园，南傍建设路，东临桐柏路，地块分布于农业西路和秦岭路交叉口沿线地带。
晶华城：晶华城是由河南洲海置业开发的住宅项目，位于农业西路（冉屯路）与秦岭路交汇处东200米路北。
项目特色：低密居所晶华城在整体布局上以“水”为景观轴线，将中国传统园林精粹融入社区，音乐叠泉、活水广场、瀑布喷泉、棋艺园地等特色景点。
晶华城户型涵盖：一居室，二居室，三居室，复式。
中原新城：中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘。
项目为双气住宅社区。
物业类别：住宅、酒店、写字楼。
项目特色：国际化社区,地铁沿线,教育地产所属商圈碧沙岗商圈?? 升龙集团品牌购房圈。
西城一品：惠众西城一品是郑州惠众置业有限公司开发的项目，位于棉纺西路与秦岭路交叉口东北角，该项目聘请知名设计研究院进行规划设计，整体建筑为新古典主义风格，项目总占地60亩左右，将建成9栋33层约20万平方米的高档居住型社区。
西城一品分两期推出，一期分两批推出8栋楼，一批房源为2#、7#、9#楼共三栋；二期推出1#楼。
惠众西城一品主力户型：两房、小三房、三房、四房。
泡沫混凝土商业-住宅屋面保温工程案例(DOC)
泡沫混凝土屋面保温楚风臣襄樊万达广场泡沫混凝土屋面保温工程建设单位：襄樊万达广场投资有限公司承建单位：武汉建中股份有限公司工程地点：襄樊市长虹北路建筑面积：屋面保温层15000平方米，最薄处3公分，最厚处55公分襄樊万达广场作为2009年万达集团新开项目的重点之一，将汇集高级购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、高尚住宅区、时尚休闲娱乐中心、国际电影城、超大型品牌超市于一体，引入国内外知名商家和品牌，引领襄樊商业、商务、居住、娱乐休闲新潮流，树立襄樊现代化大都市生活的新标杆，成为襄樊新的城市中心。
我公司和武建在今年10月底签订了泡沫混凝土保温和找坡项目，由于工程量大工期紧，在11月份同时投入六台泡沫混凝土设备和相应的施工班组进行泡沫混凝土生产，确保工期按时完成！长沙开福万达公馆屋面保温项目项目名称：长沙开福万达公馆屋面保温项目施工面积：47000平方米项目地点：开福区五一大道与湘江中路交汇处开发单位：长沙开福万达广场投资有限公司建筑单位：中国建筑第二工程局有限公司设计单位：中南建筑设计院股份有限公司项目概况：万达公馆属于商住两用楼，由12栋高层以及商业裙楼组成，我公司负责住宅楼屋面保温项目，泡沫混凝土现浇施工目前三期、四期仍在进行。
万达公馆实景图泡沫混凝土屋面现浇施工郑州中原万达广场泡沫混凝土项目工程名称：郑州中原万达广场泡沫混凝土项目施工面积：30000平方米项目概况：郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于市中心主干道中原中部南侧，项目总规划用地面积92679.26平方米，总建筑面积约53万平方米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、六栋（共16个单元）高层住宅及两层底商，商业综合体为框架结构，写字楼为框筒结构。
万达广场项目由郑州万达广场投资有限公司开发，中国建筑第二工程局承建，万达商业规划研究院设计；我公司负责泡沫混凝土现浇项目，这也是我公司第三次与万达项目合作。
万郑州中原万达广场西安东大街万达新天地屋面保温项目工程名称：西安东大街万达新天地屋面保温项目施工面积：36000平方米项目概况：西安市东大街万达新天地项目，是西安万达的第四座里程碑，项目位处大差市十字东大街与和平路交汇处，占地约1.5万平方米。
中国重点城市商场分类2017汇总整理最新版
区域 省 份 城 市 省会城市 一级城市 商场 A类商场 麦凯乐 黑龙江 哈尔滨 ★ 松雷商场 远大商场 卓展商场 中兴商场 东北 沈阳 辽宁 大连 长春 吉林 ★ ★ SKP 国贸商城 燕莎奥特莱斯 西单大悦城 北京 直辖市 北京 东方新天地 翠微大厦 汉光百货 朝阳大悦城 新世界百货 佛罗伦斯小镇 天津 天津 大悦城 友谊商店 海信广场 河北 山西 华北 陕西 内蒙古 河南 西安 呼和浩特 郑州 ★ ★ ★ 石家庄 太原 ★ ★ 北国商城 新天下购物中心 华宇购物中心 天美购物中心 民生（解放路） 小寨赛格 开元 维多利商厦 丹尼斯花园路 大卫城 ★ ★ 万象城 卓展商场 麦剀乐 友谊商店 卓展商场 欧亚商都
久光百货 八佰伴 ★ 商业大厦 金鹰百货 商业大厦 金鹰百货 金鹰百货 杭州大厦 武林银泰 万象城 天一商场 东门银泰百货 时代百货 银泰百货 红谷滩万达 百货大楼 王府井 九龙仓 IFC国际金融中心 八佰伴
宁波 温州
★ ★ ★ ★
江西 湖南
南昌 长辖市 上海 上海 港汇广场 恒隆广场 新世界城 久光百货 IFS国金中心 王府井百货（一店） 成都 四川 西南 重庆 ★ ★ 锦华万达广场 远洋太古里 万象城 伊滕洋华堂 北城天街 远东百货 重百 贵州 云南 宁夏 青海 新疆 贵阳 昆明 银川 西宁 乌鲁木齐 ★ ★ ★ ★ ★ 国贸商城 星力瑞金 新世界百货 百盛（柏联广场店） 民生百货 王府井百货 天山百货 西北 友好百货 美美百货 甘肃 西藏 兰州 拉萨 广州 ★ ★ 广百百货 ★ 太古汇 天河城 广东 深圳 ★ 华强北茂业 金光华广场 深圳Coco Park 万象城 海岸城 华南 广西 南宁 桂林 福州 福建 厦门 ★ ★ ★ ★ 梦之岛 万象城 微笑堂 东百百货 SM商业城 中华城 国芳百货 亚欧商厦
河南郑州市区商圈图市场分析开店选址战略地图
惠济区高新区中原区金水区郑东新区二七区管城区经开区省会城市2023年市场数据城市名称郑州市区全域直属市河南省管辖面积7567平方千米GDP13617.8 亿常住人口1300万人截至2022年12月，郑州市辖6个区、5个县级市、1个县市区：二七区、管城区、中原区、经开区、郑东区、惠济区、高新区、金水区郑州市有20个商圈，75个商业体郑州商圈商业分布图市场分析与开店选址——战略作战地图类型序号渠道渠道分布数量已合作覆盖率全国性1万达郑州市5家（金水万达、二七万达、高新万达、中原万达、惠济区开元路万达）安阳市、濮阳市、鹤壁市、新乡市、焦作市、许昌市、平顶山市、三门峡市、商丘市、洛阳市、开封市、信阳市、周口市212吾悦郑州荥阳、安阳吾悦、商丘吾悦3区域性3丹尼斯郑州市（10家）安阳市、洛阳市、漯河市、南阳市、平顶山市、濮阳市、三门峡市、商丘市、信阳市、济源市、驻马店市、焦作市624大商郑州市开封市、洛阳市、漯河市、新乡市、信阳市、许昌市、驻马店市18备注：1、本PPT暂不做商圈、商业和竞品和销售分析。
2、需要完善和全省商圈和商业分析，联系本人。
李雪江制作人：2024.4二七广场商圈碧沙岗商圈开元万达商圈高新区公园茂商圈紫金山路商圈航海路商圈陇海路商圈二七万达商圈电厂路商圈中原万达商圈金水升龙广场商圈会展中心CBD 商圈郑汴路星光城商圈国基路优悠购物商圈郑州东站商圈南三环橄榄城商圈郑州北站商圈花园路商圈郑州市区商圈整体分布示意图龙子湖商圈龙湖商圈二七万象城华联商厦丹尼斯大上海城百货大楼亚细亚卓悦城福寿街路太康路商州路德化路步行街风情街购物公园西大街郑州火车站紫金山路南大街南顺城街商都城遗址南下城街地铁3线西大街站地铁1和3线交汇二七广场站自由路丹尼斯百货管后街路新田360广场地铁1线人民路中医院站中医药大学附属医院地铁3线东大街站裕鸿大厦金多银多中原珠宝城郑州市城市级核心商圈二七广场商圈——步行街商圈商业：丹尼斯、百货大楼、大上海城、丹尼斯百货、万象城、华联商厦、亚细亚卓悦城、360城市广场郑州市人民公园人民路解放路铭功路地铁3线人民公园站正弘大厦北南锦艺城购物中心西元国际购物广场丹尼斯中原店中原商贸城王府井奥莱碧沙岗公园嵩山北路金水西路建设西路地铁1、5线交汇五一公园站地铁1线碧沙岗站地铁1线秦岭路站地铁5线月季公园站润太广场百花路郑州中原区——碧沙岗商圈（区域级商圈）商业：中原商贸城、丹尼斯、润太广场、王府井奥莱、锦艺城、西元国际购物广场北南农业路新田360广场丹尼斯正道花园百货万达坊正弘城融元百货郑州动物园郑州金水区——花园路商圈（区域级商圈）商业：正道百货、新田城市广场、丹尼斯、万达坊、万达广场、正弘城、融元百货1.8公里0.6公里北南宝格丽、潘多拉、施华洛世奇周大福、六福、谢瑞麟、老凤祥、中国黄金、周大生、老庙、金大福、周六福、中国珠宝、曼卡龙、梦金园、乾昌宝格丽、周大福、周大福会馆、周生生、谢瑞麟、周大生、华铺、梦金园、明牌、莱绅通灵、金伯利、东方神韵周大福、六福、周大生、周大福、周大福会馆、六福、周大生金水万达广场周大福、周生生、六福、老凤祥、中国黄金、周大生、国家宝藏、潮宏基、周六福、莱绅通灵、诗普琳、曼卡龙、中国珠宝、DR、克徕帝、科源路农科路科新路优悠购物公园华商万汇城长虹路地铁3线王砦站郑州金水区——-国基路商圈（社区级商圈）商业：优悠购物公园、华商万汇城北南周大福、六福、老凤祥、中国黄金、周大生、周六福、金鑫周大福、乾昌珠宝1908购物公园1.7公里紫荆山百货新世界百货裕鸿大厦金多银多福华大厦中原珠宝城紫金山路东大街地铁1线紫荆山路站地铁3线西大街站地铁3线东大街站卜蜂莲花超市已撤紫荆山立交宝汇鑫珠宝交易中心商业：紫荆山百货、新世界百货南福都购物广场富田新天地购物广场丹尼斯海航天地盛华里购物中心乐尚天地生活广场中大门国际购物公园经南三路地铁3线杭海广场地铁5线中原福塔地铁5线七里河地铁5线福塔东经开中心广场商业：福都购物广场、富田新天地、丹尼斯、盛华里、乐尚天地、中大门国际购物公园南探十里陇海西路购物中心泰得城鑫苑鑫都汇大学路丹尼斯郑州二七区——-陇海路商圈（社区级商圈）商业：鑫苑鑫都汇、丹尼斯、泰得城、探十里陇海西路购物中心0.6公里2公里1公里北南长江路丹尼斯嵩山南路丹尼斯二七万达广场大学南路华联超市兴华南街地铁5线市第二人民医院站郑州区二七区——二七万达商圈（区域级商圈）商业：汇美茂购物中心、橄榄城都市广场1.1公里1.4公里北南华联超市冉屯东路店冉屯东路华强城市广场在建地铁8号线郑州北站郑州中原区——电厂路商圈（社区级商圈）商业：华强城市广场、华联超市北南1.2公里高新万科广场丹尼斯朗悦公园茂正弘汇郑州大学高新万达广场红叶路瑞达路雪松路地铁1线郑州大学站地铁1线郑大科技园站信息工程大学郑州中原区——高新区商圈（区域级商圈）商业：高新万达、正弘汇、丹尼斯、西悦城、朗悦公园茂、新悦荟购物中心、万科广场北南新悦荟购物中心西悦城中原万达华山路地铁10线二砂站二砂文化创意园北南郑州中原区——-万达商圈（区域级商圈）商业：万达广场金水升龙广场丹尼斯百货名门城市广场未来路金水路地铁1线燕庄站地铁1线民航路站商业：升龙广场、名门城市广场、丹尼斯南星光城购物中心建材装饰市场印象汇红星美凯龙凤凰幸福城购物中心英协路地铁3线凤凰台站地铁3线十里铺站地铁4线商鼎站地铁4线货站街站2、专业市场商圈（建材、家居）城市级商圈商业：星光购物中心、印象汇、凤凰幸福城南周大福、明牌黄河东路九如路宝龙城市广场熙地港购物广场世纪华联地铁4线会展中心站地铁5线聂庄站中央商区会丹尼斯1-6天地郑州金水区——-外环路商圈（区域级商圈）商业：丹尼斯新天地、宝龙广场、熙地港、世纪华联北南绿地新田360广场尚座中心海港汇升龙广场云尚郑东商业广场郑州东站商都路农业南路东风南路东三环地铁3-12线交回西周站地铁3线东周站地铁1线农业南站地铁1线东风南站地铁5线金水东站地铁5线康宁街站地铁5线郑州东站海邻茂购物中心七里河郑州金水区——郑州东站商圈（区域级商圈）商业：尚座中心、万象城（在建）、新田城市广场、升龙广场、海港汇、海邻茂、云尚郑东商业广场、大旺城购物中心心怡路万象城在建太格茂永和时光里购物中心京港澳高速地铁12线龙子湖西站地铁12线龙子湖东站明里路博学路金水东路龙子湖地铁12和1号线龙子湖站商业：太格茂、永和时光里购物中心龙湖银泰金融岛银泰百货龙源十三街龙湖外环众意路龙湖内环地铁4线金融岛北站地铁4线金融岛南站商业：银泰百货橄榄城都市广场汇美茂购物中心地铁2线南三环站中州大道郑州区——南三环商圈（社区级商圈）商业：汇美茂购物中心、橄榄城都市广场2.7公里北南升龙商业广场汇金店天旺广场海尚MALL瀚海北金商业中心郑州北站南阳路天明路庆丰路文化路东风路金水区政府地铁3线同乐站地铁3线兴隆铺站河南财经政法大学文北校区在建地铁8号线郑州惠济区-金水区——郑州北站商圈（区域级商圈）商业：升龙商业广场、天旺广场、海尚MALL 、瀚海北金商业中心北南开元路万达广场美景欢乐广场文化北路地铁2线黄河迎宾馆站在建地铁7线北大学城1.4公里周生生、六福、老凤祥、中国黄金、周大生、潮宏基、老庙、梦金园、金伯利、乾昌、老凤祥郑州惠济区——开元万达商圈（区域级商圈）商业：开元万达、美景欢乐广场、福都购物广场北南中州大道地铁2线金达路站福都购物广场金达路乐天街3.8公里2023年12月开业老凤祥、周大福、中国珠宝、老庙、周大生经典。
郑州中原万达广场
面积指标本项目规划总用地面积92679.26㎡，总建筑面积约53万㎡,总容积率为4.55。用地分南北两个地块。 北地块为商业用地，用地面积54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡，包括购物中心、SOHO、室外步行街。
地理位置
地理位置
郑州中原万达广场
交通状况
交通状况
126、12、112、103、44、60、Y7、102、919、30、31、128、11、302、1、37等；快速公交：B1、B13； 地铁：地铁1号线等。
郑州中原万达广场
中国河南省郑州市境内万达广场
01 项目介绍
03 交通状况
目录
02 地理位置 04 价格信息
05 楼盘详情
07 售卖信息
目录
06 配套信息
基本信息
郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区，即华山路东、秦岭路西、 中原路南、洛河路北。本项目属于万达集团商业地产的第三代产品——城市综合体，包括大型购物中心，SOHO， 住宅，精品商业街等业态。郑州中原万达广场是万达集团在郑州市投资建设的第一个项目，位于郑州市中原区， 即华山路东、秦岭路西、中原路南、洛河路北。
户型图展示(13张)
价格信息
价格信息
均价：7000 起价：7000 价格说明：均价7000元/平方米 付款方式：银行按揭贷款,一次性付款 历史价格：
万达广场市场调研报告
11月份万达广场市场调研报告调研项目：郑州万达广场调研地点：郑州市中原路与秦岭路交汇处调研时间：2011年11月4日调研人员：张圆圆一、万达广场项目概况郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处，所在的中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市核心区。
郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。
购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求项目名称郑州中原万达广场地理位置郑州中原西路与秦岭路交叉口总建筑面积53.1万平方米商业面积27万平方米交通状况公交：12、44、60、112、210、916、83、商业运营公司郑州万达广场投资公司功能定位集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体的大型城市综合体停车位面积万达广场商业有1341个地下停车位，住宅有1002个停车位步行街通道宽度8-12米层高 4.95米二、万达商业业态定位分析郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。
广场目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。
广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。
次主力店和精品店的招商已经完成90%。
万达招商的要求分类为：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。
伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。
目前，业态比例分别是：零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%。
1、万达主力店情况说明：星巴克、沃尔玛、万千百货、ZARA、H&M、优衣库、迪卡侬、UNIQLO、IMAX巨幕电影院……万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、华都酒楼等主力店①大歌星KTV：是全国知名的连锁式量贩KTV，主要特色是装修豪华设备一流，深受年轻人欢迎。
郑州中原万达广场项目分析 PPT课件
万达战略布局
万达城市布局图
4
万达战略布局
战略转变的因素：
➢ 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。
➢ 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
万达战略解析
3
万达足迹遍及全国21个省、31个重点城 市，投资兴建了37个万达广场。项目主 要布局在东部沿海发达地区与一二线重 点城市。
战略布局分两阶段：
第一阶段为2000年——2006年期间， 万达布局为重点城市核心地段，如北京 CBD万达广场、天津和平路万达广场。
第二阶段2006年至今，一二线城市的副 中心或新区中心，如天津河东万达广场 、郑州中原万达广场。
12
中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
13
中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套，可售面积 18864平方米，现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米，万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿，按 数据分析可知，万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
8
万达第三产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段，总建筑面 积约44.6万平方米，其中自持商业中 心面积约15.4万平方米，五星级酒店 面积约4.8万平方米 。北京CBD万达 广场位于北京CBD核心区，与国贸大 厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广 中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有 沃尔玛、新世界百货、名店世界、万 达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所 、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金 五星级酒店等主力店。
看商业万达金街生存状况大调查
看商业万达金街生存状况大调查Newly compiled on November 23, 2020看商业：万达金街生存状况大调查2014-05-06“18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。
但高速成长的背后，被华丽外表所掩盖的问题也在逐步显现。
目前，全国万达金街都普遍出现出租难现象，例如泉州万达金街的业主更是因此走上维权之路。
★各方专家解读运营管理没跟上还处于培育期阶段首先，万达金街与自持商业中心组合后的商业体量非常大，这么大的商业体量与城市人口消费能力是否匹配，是二三线城市常容易出现的问题。
并且，万达金街之所以会出现这些问题，在于管理没有到位，把重心都放到了自持物业上，对于散售物业没有相应的招商运营。
再者，大型商业街有一定的预热阶段，任何一个商业地产项目都要经历市场培育期，在这期间，商业街的业态会不断整合更替，经营内容需要经过优胜劣汰才能生存下来。
体验型业态迎合有限难承受高昂租金以目前万达自持商业来看，体验型消费容易吸引最多的消费群体。
从顾客角度考虑，例如餐饮之类的体验型业态，是每个来万达广场顾客的必须消费项目，但这些业态往往需要较大的营业面积才能形成规模，万达金街独立门店较难迎合这一需求。
虽然可以通过整合大量店铺来运作，但是目前整体行业已非高利润，承受能力有限，难以应对高昂的租金。
体验不如商场金街繁荣有难度本质上还是一个业态规划的问题，金街和旁边的购物中心存在一定的竞争，但与之相比没有优势可言。
第一，购物中心作为万达商场的主体，本身就非常大，购物者会有一个“疲劳时间”，逛完之后，已经没剩多少力气再去逛金街;第二，从购物环境上讲，夏天没有空调，冬天没有暖气，体验上还是在商场里边更好。
所以金街的繁荣有一定的难度，除非有特别吸引人的点。
商业模式没有对错商圈形成需要积淀万达金街出现问题，背后体现了商业地产快速发展的困境，商圈的形成本身是需要自然的积淀和淘汰，并不是靠“规划”就能一步到位，就算有一个更大的商业开发商来开发运营，想要做好，也还是需要时间，需要人流、商家以及消费习惯持续不断的积累和转变。
(参考资料)能耗分析报告
郑州中原万达广场 能耗分析报告杭州佳和电气有限公司2012.11.13建筑基本信息一、广场概况始建时间：2010年8月3日 开业时间：2011年10月28日总用地面积92700㎡，总建筑面积164900㎡，地上建筑面积万平方米99900㎡，地下建筑面积65000㎡二、店及名称：万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家、永乐电器、华都酒楼、ZARA、优衣库、H&M、沃尔玛等。
三、各系统设备概述：1、强电系统：共9个配电室，大商业设总的用电负荷是25400KVA，供配电分配分别为：百货4100KVA、超市2500KVA、国美500KVA、室外步行街4200KVA、SOHO塔楼公寓2000KVA、商业物业12100 KVA.均采用独立10KV电网引自开闭所。
地下一层分别设有2个物业中心配、一个物业区域配：含六台1600KVA变压器，两台1250KVA变压器，所带负荷为万达自持物业用电，包含大商业室内步行街商户用电、公共用电、消防用电、以及主力店用电；万千百货配电室（2台1250KVA+2台800KVA）；沃尔玛超市配电室（2*1250KVA）；永乐配电室（2/250KVA）；室外街配电室2个（移交电业局管理）：一个室外街中心配（2*1600KVA），一个室外街区域配（1*1000KVA）；和一个SOHO公寓配（2*1000KVA）。
目前已调研大商业配电室3处，其中空调主机由单独支路供电，空调水泵由一条配线到机房，并未细分。
2、空调系统：空调共3个配电室，其中离心机5台，型号为开利19XR707157EMDH52、19XR5051457DHS52，螺杆机3台，型号为开利30XW1152、30XW1352，冷却塔型号为SKB-275ASO、SKB-140ASO、SKB-300ASO、 SKB-185ASO。
热水板换共计14台。
其中大商业空调机房离心机3台，用电功率709KW， 冷却泵、冷冻泵各4台，其中冷却泵功率90KW，冷冻泵功率75KW，机组管道并联，通过阀门控制。
郑州商圈级别划分表
主 次 干 道 重 点 D 写 级 字 楼 社 区福、花园路居易国际广场、融元广场 、经三路财富广场、蓝堡湾商圈、大学路升龙国际、大学路康桥华城、大 区 石桥SOHO广场、建设路桐柏路商圈、黄河路南阳路商圈、文化路体育馆～ C 级 健康路商圈等等 级商 圈 花园路、南阳路、经三路、国基路、东风路、黄河路、大学路、中原路、 嵩山路、棉纺路、中原路、紫荆山路、未来路、经七路等主次干道重点地 段，帝湖花园、普罗旺市、四月天社区、绿地·中央花园、鑫苑名家、建 业城市花园、英协花园、威尼斯水城、宏益华·香港城、正弘山、红星蚂 蚁SOHO、中南·海知音、鑫源·中央花园、联盟新城、富田丽景花园、天 明公寓、非常国际、银基王朝、新鑫花园、凯林国际、亚星盛世、凯旋门 大厦、中原新城、橡树玫瑰城、鑫苑国际花园、大观国际、省汇中心、国 际企业中心等等。
“快乐美恋 ”连锁店郑州商圈级别划分表（参考）
说明：参照行政级别和商圈的成熟度和稳定性，以商圈位置、交通便利性和客流 量为标准划分商圈级别。 级别 市 级 A 重 级点 商 圈 区 级 B 重 级点 商 圈 内 容
二七广场～火车站商圈
CBD商圈
碧沙岗～绿城广场商圈、中原万达广场商圈、二七万达广场商圈、棉纺路 王府井商圈、经三路金城国际广场商圈、福田太阳城商圈、曼哈顿商圈、 紫荆山商圈、紫荆上商城路商圈、花园路农业路商圈、黄河路建文商圈、 东风路天旺广场商圈、紫荆山路陇海路方圆创世、宝龙城市广场商圈、火 车东站商圈、农业路正大广场商圈等等。
郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)
– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
高铁商圈
商都路商圈
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。 – 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。 – 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
商业价格不断攀升，商业投资环境良好；商铺租金水平与商圈的成熟度成正
比。中原区商铺租金上升空间明显。
商业市场
中原区商圈分析
商业市场 商业分布——中原区内大型商业项目分布相对分散，且以大卖场、超市为主，随着 人均收入提高，大型购物中心出现，区域商业发展进入快速发展阶段，下一阶段商 业将出现主题化与特色化细分。
商业市场
郑州市商业发展演变趋势——一站式购物中心的先进商业开发主体入驻 郑州，商业地产向主题特色化、全业态的综合性方向发展
起步 发展 现状 未来发展
• 郑州最初的商业体 以金博大、正道中 环百货为主要代表， 以传统的购物百货 为主，规模小，业 态单一，聚客能力 较弱。
• 曼哈顿广场、升龙国际 中心为郑州带来了城市 综合体的概念，但住宅 底商式的商业模式以及 规划并未收到良好的经 营效果。 • 新田国贸中心以大商新 玛特和国贸360购物中 心良好的业态组合，成 为了花园路农业路商圈 的核心。
6
4 2 0
百货/大型商业
购物中心
百货/大型商业
郑州中原万达广场月度经营分析报告0305
3.4 步行街经营特征分析返回目录
分析图1：本月服装服饰品牌销售平效和租费平效散点图X轴：各品牌月租费平效（元/平米）；Y轴：各品牌月销售平效（元/平米）；象限分割线：平均值分析图2：本月餐饮美食品牌销售平效和租费平效散点图
X轴：各品牌月租费平效（元/平米）；Y轴：各品牌月销售平效（元/平米）；象限分割线：平均值本月小结 ：
销售平效高，租费平效高销售平效低，租费平效低销售平效高，租费平效低销售平效低，租费平效高销售平效高，租费平效高销售平效低，租费平效低销售平效高，租费平效低销售平效低，租费平效高
本月小结：
分析图3：本月生活精品品牌销售平效和租费平效散点图X轴：各品牌月租费平效（元/平米）；Y轴：各品牌月销售平效（元/平米）；象限分割线：平均值本月小结:
销售平效高，租费平效高销售平效低，租费平效低销售平效高，租费平效低销售平效低，租费平效高。
郑州市中原区商业(中原万达、锦艺王府井、碧沙岗)ppt课件
2012年 销售均价
商铺成交价格高，历月成交均价在1.5万-2.6万元/㎡，价格上涨幅度快，投资利润高，且一直以来市
场投资成交量稳定；
受供应拉动，商业物业需求一路上涨，而11年整体商业受09-10年需求过旺影响，存量下降，共成交
68.30万㎡，较10年小幅下降；
商业持有量增加，导致近一年来供大于求现象突出，因此自持大规模集中商业是各开发商未来开发大
商都路商圈
高铁商圈
本项目
二七万达商圈
新兴商圈 传统商圈
城市商圈演变规律：
郑州市核心商圈分布
– 二七商圈是全市商业体量、零售总 额、人流量都最大的核心商圈，随着 业态的更新和商圈的升级，其核心地 位和辐射能力也不断增强。
– 大学路商圈在升龙国际中心、碧沙岗 商圈在中原万达广场和伟业时代广场 等的推动下，将共同架起西区的大商 圈氛围。
– 同时，近年来，随着城市的东扩东部 的商圈快速崛起，目前东部的新区 CBD商圈、新东站商圈、金水路曼哈 顿商圈，共同成为郑州的核心商圈之 一。
– 西区作为老工业区，近几年改造建 设，大型综合体涌现，以中原新城、 锦艺国际华都、中原万达为代表的大 型综合体出现，未来将形成棉纺路商 圈、中原万达商圈
单核中心商 圈
聚集多核商 圈
分散多核商 圈
分散聚集多 核商圈
中原区改造升级力度大，未 来居住人口密集，商业氛围 即将显现。
4
商业市场
城市商圈——未来城市各商圈的商业档次及业态丰富度将得到极大的提升，各商圈 之间竞争异常激烈，市中心商圈由传统零售业态为主向全业态演变，副中心区域级 商圈规模扩大，区域影响力上升，本项目所处商圈处于发展期，商业氛围显现
一站式购物中心 城市综合体
万达广场全国分布-截止2014年年初
北京市∙北京CBD万达广场∙北京石景山万达广场∙北京通州万达广场(在建)天津市∙天津河东万达广场∙天津万达中心上海市∙上海五角场万达广场∙上海周浦万达广场∙上海江桥万达广场∙上海宝山万达广场∙上海松江万达广场(在建)∙上海金山万达广场(在建)重庆市∙重庆南坪万达广场∙重庆万州万达广场∙重庆巴南万达广场(在建)黑龙江省∙哈尔滨香坊万达广场∙大庆萨尔图万达广场∙哈尔滨哈西万达广场∙齐齐哈尔万达广场(在建)∙鸡西万达广场(在建)∙佳木斯万达广场(在建)∙牡丹江万达广场（在建）吉林省∙长春重庆路万达广场∙长春红旗街万达广场∙长春宽城万达广场∙四平万达广场(在建)∙长白山万达广场(在建)辽宁省∙沈阳铁西万达广场∙沈阳太原街万达广场∙大连高新万达广场∙抚顺万达广场∙丹东万达广场∙沈阳北一路万达广场∙沈阳奥体万达广场∙营口万达广场(在建)∙大连金州新区万达广场(在建) ∙大连万达中心内蒙古∙呼和浩特万达广场∙包头青山万达广场∙赤峰万达广场(在建)∙满洲里万达广场(在建)∙乌海万达广场(在建)∙通辽万达广场(在建)河北省∙石家庄裕华万达广场∙廊坊万达广场∙唐山路南万达广场河南省∙洛阳万达广场∙郑州中原万达广场∙郑州二七万达广场∙安阳万达广场(在建)∙郑州万达中心(在建)山东省∙青岛台东路万达广场∙青岛CBD万达广场∙青岛李沧万达广场∙济南魏家庄万达广场∙烟台芝罘万达广场(在建)∙济宁太白路万达广场(在建)∙潍坊万达广场(在建)∙东营万达广场(在建)∙山东泰安万达广场(在建)∙德州万达广场(在建)山西省∙太原龙湖万达广场(在建) 陕西省∙西安民乐园万达广场∙西安李家村万达广场∙西安大明宫万达广场∙陕西渭南万达广场(在建) 宁夏回族自治区∙银川金凤万达广场∙银川西夏万达广场(在建) 甘肃省∙兰州城关万达广场(在建) 青海省∙西宁海湖万达广场(在建) 新疆维吾尔自治区∙乌鲁木齐万达广场(在建) 江苏省∙苏州平江万达广场∙无锡滨湖万达广场∙南京建邺万达广场∙淮安万达广场∙镇江万达广场∙泰州万达广场∙常州新北万达广场∙江阴万达广场∙太仓万达广场∙宜兴万达广场∙徐州云龙万达广场∙无锡惠山万达广场∙南京江宁万达广场∙常州武进万达广场(在建)∙苏州吴中万达广场(在建)∙南通万达广场(在建)安徽省∙合肥包河万达广场∙合肥天鹅湖万达广场∙芜湖镜湖万达广场∙蚌埠万达广场∙马鞍山万达广场(在建)∙阜阳颍州万达广场(在建)∙亳州万达广场(在建)湖北省∙宜昌万达广场∙武汉经开万达广场∙武汉菱角湖万达广场∙襄阳万达广场∙武汉汉街万达广场∙荆州万达广场(在建)∙荆门万达广场(在建)∙武汉万达中心∙黄石万达广场(在建)浙江省∙宁波江北万达广场∙宁波鄞州万达广场∙绍兴柯桥万达广场∙温州龙湾万达广场∙余姚万达广场∙金华万达广场(在建)∙嘉兴万达广场(在建)∙温州平阳万达广场(在建)∙杭州拱墅万达广场(在建)∙台州万达广场(在建)福建省∙福州金融街万达广场∙福州仓山万达广场∙厦门湖里万达广场∙晋江万达广场∙宁德万达广场∙泉州浦西万达广场∙漳州碧湖万达广场∙莆田万达广场∙厦门集美万达广场∙龙岩万达广场(在建)∙福清万达广场(在建)∙漳州台商开发区(在建) 江西省∙南昌八一广场万达广场∙南昌红谷滩万达广场湖南省∙长沙开福万达广场∙湘潭万达广场(在建)四川省∙成都锦华路万达广场∙绵阳涪城万达广场∙成都金牛万达广场∙四川广元万达广场(在建)∙四川内江万达广场(在建)∙绵阳CBD万达广场(在建) 广东省∙广州白云万达广场∙东莞长安万达广场∙东莞东城万达广场(在建)∙佛山南海万达广场(在建)∙广州番禺万达广场∙广州增城万达广场∙江门万达广场(在建)∙广州萝岗万达广场(在建)∙东莞厚街万达广场(在建)∙湛江万达广场(在建)广西壮族自治区∙南宁青秀万达广场(在建)∙柳州城中万达广场(在建)∙南宁安吉万达广场(在建) 云南省∙昆明CBD万达广场(在建)北区：于修阳副总裁北京、黑龙江、辽宁、吉林、天津、内蒙古、河北、山西、陕西、河南、宁夏、甘肃、青海、新疆、西藏中区：吕正韬副总裁上海、山东、江苏、浙江、安徽、湖北、江西南区：曲晓东副总裁广东、福建、四川、重庆、湖南、贵州、云南、广西、海南。
郑州中原万达广场住宅项目价格策略分析
郑州中原万达广场住宅项目价格策略分析闫珍【摘要】郑州中原万达广场住宅项目是郑州市具有代表性的住宅楼盘项目之一.在对工程的基本情况和定价项目进行分析的基础上,对该住宅项目的均价、销售周期价格进行了整体分析,之后又对项目具体的分幢、垂直和水平价差进行了详细研究,最后从价格策略上对该项目取得的销售业绩进行了综合评价.%The residential project of Zhongyuan Wanda Plaza in Zhengzhou is a representative of residential projects of real estate in Zhengzhou. The article begins with a brief analysis of the basic situation and pricing objectives of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza, and then discusses the average price and the whole price of sales cycle. Besides, the study focuses on the price gap of each building and the price gap of a building's vertical and horizontal of the project. Finally the sale performance of the residential project of Zhengzhou Zhongyuan Wanda Plaza is assessed from pricing strategies.【期刊名称】《邢台职业技术学院学报》【年(卷),期】2015(032)005【总页数】5页(P63-67)【关键词】中原万达广场;住宅项目;定价策略【作者】闫珍【作者单位】郑州大学,河南郑州 450001【正文语种】中文【中图分类】F293.3中原万达广场是2011年郑州市最引人注目的房地产项目之一，也是万达集团在郑州市房地产市场的首次亮相。
万达广场购物中心消防建筑防火设计问题总结
火等其 它设 施 、 备 问题可 见其 它相 关论 述 。 设
１总平 面 图的 消 防设 计
总平 面 图设计 划定 了一个 建设 项 目的轮 廓 ， 在
消 防设 计 上 则 决 定 了建 筑 物 能 否顺 畅得 到外 界 消 防 救援 ． 人员 从 内部 逃 出后 是否 能 快 速 疏 散 ， 消 是 防安 全 的外 围保 护 机制 。
在万达 广 场建筑 高度 超 过 ２ 的一侧 设 置有 ４ｍ 消 防救 援作 业 场地 ． 根据 登 高消 防 车 的功 能试 验证 明 ， 度 不 超 过 ５ｍ。 深 不 超 过 ４ｍ 的 附属 建 筑 高 进
４ 万 达 院线 、 Ｆ 百货 、 身 健
购 物 中心 东 临大学 南路 ， 上六 层 、 下 二层 ， 地 地 其 中地下 为停 车场 和超 市 ， 上包 括诸 多 主力 店 和 地 次 主力 店 、 千 百 货 、 条 带 有 两个 中庭 的室 内步 万 一 行街 、 国美 电器 、 电玩 城 、 楼 、 Ｔ 影 城 等 。两 栋 酒 Ｋ Ｖ、
１１建筑 物之 间 的防火 间距 ．
在 郑州 二七 万 达广 场 的设 计 中 ， 业 主体 与 Ｃ 商 座商 务酒 店之 间间距 为一 个柱 跨， 间距 １ ． ｍ， ０７ 不足
１ ３ｍ。在 这种情 况 下 ， 商业 主体 临近 商务 酒 店一 侧
的外 墙设 为 防火 墙 。 墙上 开设 的外 门设 为 甲级 防火
综合体 ． 包含 购 物 中心 、 店 、 有 写 字 楼 、 有 酒吧 街 、 外步 行 街 、ＯＨＯ 公 寓 、 宅 等建 筑类 型 。 酒 持 持 室 Ｓ 住
消防专篇0113X
郑州万达广场投资有限公司郑州中原万达广场7#~10#商业用房、11#综合楼及商业地块地下室消防专篇机械工业第六设计研究院目次1 设计依据 (2)2 工程概况 (2)3 总平面布局 (2)4 建筑消防设计 (3)5 给排水消防设计 (6)6 暖通消防设计 (8)7 电气消防设计 (9)郑州中原万达广场 7#~10#商业用房、11#综合楼及商业地块地下室 消防专篇 机械工业第六设计研究院21 设计依据1.1 《高层民用建筑设计防火规范》 【GB 50045-95（2005年版）】1.2 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB 50067-97（2001年版）】 1.3 《自动喷水灭火系统设计规范》 【GB 50084 -2001】（2005年版） 1.4 《建筑灭火器配置设计规范》 【GB50140—2005】 1.5 《火灾自动报警系统设计规范》 【GB50116-98】 1.6 《建筑内部装修设计防火规范》 【GB 50222-95】 1.7 《建筑设计防火规范》 【GB 50016-2006】 1.8 《大型商业建筑设计防火规范》 【DBJ41/T085-2008】2 工程概况2.1 工程概况郑州中原万达广场项目位于河南省郑州市中原区华山路东、秦岭路西、中原中路南、伊河路北约100米所围合成的地块内。
规划总用地面积14.97公顷。
其工程包括南北两个地块，其中北侧邻中原路为商业地块，南侧为住宅地块。
商业地块部分规划建设包括7#~10#商业用房、11#综合楼及商业地块地下室。
商业地块南侧为住宅地块，规划设计为6栋高层住宅及底层商业服务网点。
2.2 建筑物分类与耐火等级 2.2.1 7#~10#商业用房：7#商业用房建筑面积2795平方米，地上三层，一至三层均为商业用房，为多层公共建筑，耐火等级一级。
8#商业用房建筑面积11446平方米，地上二层，一至二层均为商业用房，为多层公共建筑，耐火等级一级。
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中原万达广场推盘节奏：
2010年11月—2011年5月:快速销售，回笼资金。（2010年11月13日推外商业街， 2010年12月左右推内商业街及住宅）； 2011年5月—2012年:缓开慢售，追求溢价最大化。（万达订单式地产模式注定其资 金压力较轻，加之其商业街的销售回款可支持其缓开慢售策略）。
中原万达广场项目分析 中原万达广场周边配套
万达产品战略
商业模式之万达产品战略转型：
第一阶段：利用沃尔玛的商业号召力，同时与时代华纳影城等机构结成战略合作伙伴 关系，投资于购物中心，将黄金铺位高价出售。 第二阶段：若干没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 第三阶段：核心商业部分为自持物业只租不售，综合体内的写字楼、住宅、沿街商铺 出售，有效解决了项目运营的资金问题。
万达产品战略
第一代 （2000-2002) 产品种类 选址 规模 业态 主力商家 建筑形式 案例 纯商业 核心商圈黄金地段 5万平方米 购物功能组合 超市+家电+影院 盒式建筑 长沙、南昌、青岛 第二代 (2002-2004) 纯商业 核心商圈黄金地段 15万平方米 购物功能组合 超市+建材+家电+影院 组合式 沈阳、天津 第三代 (2004至今） 城市综合体 城市副中心、新区中心 40—80万平方米 不夜城加集成功能组合 百货+超市+家电+美食+ 影城 综合体 宁波、上海、北京
中原区为郑州市老区域之一， 90年代初为郑州人流密度大的 地区，附近国营工厂几十万人， 但国企改制后，该地区近些年 发展较慢，配套设施与发达区 域相比尚有差距，如周边无大 型百货、无大型超市及娱乐场 所，从这点上来看中原万达广 场城市综合体的定位是准确的。
中原万达广场项目分析 营销推广
围挡:赤裸的宣传推广，粗暴的言语表达。 公交站牌：开盘时间预告。 户外广告牌：激活中原，点燃繁华。
中原万达广场项目分析
中原万达广场产品组合
产品类别 商 业 街 内街 外街 面积 1.8万 （户型配比见 附表) 套数 157 套 6层 销售均价 约3万 2.8万 （最高4.1最 低2.3） 开盘时间 2010.12 2010.11.13 3.4%（占总体量） 备注
购物中心
自持物业
共分六层，主力店有沃尔 玛、国美电器、万千百货 （中端时尚） 6T16 53.2%（占总体量） 2T4
万达城市布局图
万达战略布局
战略转变的因素：
土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新 区中心迁徙，从而为商业地产项目提供了优质客群。 地理空间：副中心与新区中心土地储备量大，利于产品组合，降低开发风险。 政府政策：国家统筹城乡发展，构建和谐社会。在城市副中心与新区中心建造城市综 合体，符合国家及地方发展规划，易于获得国家政策支持。
解析产品——郑州中原万达广场
中原万达广场土地素质分析
土地素质分析
区位：地块位于中原西路南、秦 岭路西。
中原万达广场土地素质分析 宗地经济指标：
2010年1月至10月郑州市中原区土地成交楼面均价为777.56元/平方米，万达广场 项目所在宗地楼面价低于区域成交均价228.38元/平方米，即万达仅土地成本与区域地 块相比节省了1.2亿。
SOHO办 公楼 住宅
30-70㎡ 28.2万 70㎡-140㎡
-
2012年 2010年12 月
注：商业街现在排号已有130多人，排号预交达广场客户定位（商业街）：
郑州市成功企业家、郑州市企业高管、万达忠实投资客户（调研过程中发现万达售楼 处所停放车辆为Q7-3.6、BMW740、保时捷卡宴、蒙迪欧、雅阁、奥迪A6等中高端车 ，根据统计数据车辆购置费用不超过家庭年收入的2倍，万达商铺售价200万-600万之 间，可大概推断万达准客户家庭资产在1000万以上，可自由支配资金在100万-300万 ，月收入2万-5万之间）。
分析
围挡:中原万达广场在郑州所做推广活动，围挡的宣传作用主要针对地缘属性客户即老 中原人，因其文化底蕴稍欠，所以广告用语为通俗易懂的口头用语； 公交站牌:推广主要起告之作用，明确告之开盘时间节点； 户外广告牌:选择在金水路与三纬路交口处，为郑州写字楼密集区域之一，该区域内潜 在客户素质较高，其宣传用语富有文学气息。
外部威胁（T) 专业人才和中高级管理人才的缺乏是制约其 后续发展的瓶颈；2009年以来的极速扩展， 集团资金链压力偏大，郑州公司已敲定三块 宗地，资金压力很大；对销售回款，现金流 依赖程度变高，市场波动对其影响大，潜在 不确定因素。
参考性建议
万达为中国商业地产旗舰企业毋庸置疑，但其商业模式有自身局限性，不可完全复制.
户群体多；地块所在区域城市综合体项目 有限，广大需要得不到满足。
挑战：宗地附近多城中村，购物环境不佳
。
中原万达广场项目分析 中原万达广场基本信息
郑州中原万达广场为万达集团在郑州第一个 项目，中原万达广场为万达集团第三代产品 城市综合体，集SOHO写字楼、住宅、商业 街、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一 体的综合体项目。
万达第二代产品—天津金街万达广场
天津万达广场位于和平区金街商业 步行街，总建面为15万平，万达集 团于2003年投资兴建，由美国沃 尔玛超市，德国欧倍德建材超市、 大洋百货公司、美国百盛集团、商 业步行街构成的规模宏大的真正体 现SHOPPING MALL精髓的商业中 心。天津万达商业广场引入当时世 界先进的商业模式，创新性地将“ 商业步行街”与多家世界著名不同 业态连锁零售企业组合为一体，成 为天津一代中心商业龙头。
万达第一代产品—长沙万达广场
长沙万达广场位于黄兴南路商 业步行街，总建筑面积4.6万平方 米。长沙万达广场是2002年长沙 市引进的投资额最大的纯商业用 途的单体商业地产项目，其成功 引进了号称世界零售业“巨无 霸”，排名“世界500强企业” 第一的国际连锁超市沃尔玛，实 行错位经营，互为补充，是“中 心主力店＋室内步行街”这一引 领国际潮流的商业模式在长沙的 典型代表 。
借鉴1.商业地产“现金流滚资产”方式具有可行性，可结合公司大观项目另行分析。 借鉴2.“土地、资金、资源体系前置”形成强大竞争力。 借鉴3.分析万达商业模式及可弥补性，是商业地产制胜关键之处，结合公司乐汀墅项目及中原万 达广场项目产品组合，可根据客群与产品结构，弥补万达产品不足之处，进而形成自身竞争优势 。 借鉴4.万达广场经营理念、方式、成本控制、资本运作有很强借鉴意义。 借鉴5.结合大观商业销售情况，今后公司项目中可尝试采用“订单式地产”模式，解决商业地产 招商难、培育期长、占用资金时间长的问题，进而提高公司盈利能力，为公司上市打下良好基础 。
中原万达广场土地素质分析
宗地SWTO分析 宗地SWTO分析 SWTO 优势：地块位于秦岭路与中原路合围区域
，四至分别为北至中原路南至伊河路东至 秦岭路西至华山路，两条主路与辅路合围 区域，交通便利。
劣势：中原区为传统工业区，国有企业改
革后，区域内大部分企业破产倒闭，经济 有所衰退。
机会：地块所在区域人口密度大，潜在客
万达战略布局
万达足迹遍及全国21个省、31个重点城 市，投资兴建了37个万达广场。项目主 要布局在东部沿海发达地区与一二线重 点城市。
战略布局分两阶段： 战略布局分两阶段：
第一阶段为2000年——2006年期间， 万达布局为重点城市核心地段，如北京 CBD万达广场、天津和平路万达广场。 第二阶段2006年至今，一二线城市的副 中心或新区中心，如天津河东万达广场 、郑州中原万达广场。
郑州中原万达广场项目分析
市场部 2010年11月
目录
战略分析——万达战略解析 万达战略简析 万达战略布局 万达产品策略 解析产品——郑州中原万达广场 中原万达广场土地素质分析 项目分析 营销推广 结论与建议
战略分析——万达战略解析
万达战略解析
万达集团,中国“订单式”商业地 产的开拓者，亚洲最大的不动产持 有者。 万达第三代产品-----------城市综合 城市综合 万达第三代产品 体（HOPSCA）， ），2010年将在十五座 年将在十五座 ）， 城市齐亮相。 城市齐亮相。 到2010年年底万达足迹将遍布全 国50余座城市。
万达第三代产品—北京 万达第三代产品 北京CBD万达广场 北京 万达广场
北京中央商务区核心地段，总建筑面 积约44.6万平方米，其中自持商业中 心面积约15.4万平方米，五星级酒店 面积约4.8万平方米 。北京CBD万达 广场位于北京CBD核心区，与国贸大 厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广 中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有 沃尔玛、新世界百货、名店世界、万 达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所 、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金 五星级酒店等主力店。
结论 营销推广的作用第一告之；第二打动；第三促成交易。万达营销推 广总体上说达到预期目的。
结论与建议
郑州中原万达广场SWTO分析
竞争优势（S） 国内最大的商业地产运营商，强大品牌效应 与规模优势；第三代产品城市综合体郑州中 原万达广场得到市场认可；“现金流滚资产 ”模式在资金循环上进入“通路；销售节点 控制严格，资金周转率高速运转；土地成本 低，售价高，利润可观；“万千百货”、“ 万达影院”自主品牌，具有核心竞争力；与 政府建立良好关系，便于项目运营操作。 潜在机会（O) 万达集团计划冲击IPO，资金前景乐观；郑 州万达公司已敲定二七区万达地块，郑州新 区地块也在与政府洽谈中，后续土地储备充 足；中原万达广场附近政府规划重点的城中 村改造项目，提升了周边购物环境及城市面 貌。 竞争劣势（W) 区域经济疲软，消费能力较其他区域较弱； 低租金的战略合作伙伴关系占自持物业的 70%；商业街销售部分定价高，导致投资回 报率低；业态互动尚待加强，有效消费需进 一步刺激；