第三章房地产估价的原则和程序

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新《房地产估价规范》解读——估价方法

新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。

这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。

估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。

一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。

同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。

从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。

新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。

2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。

3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。

在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。

同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。

需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。

4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。

主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。

5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。

房地产估价理论与方法 ppt课件

房地产估价理论与方法
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影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然趋势，也是市场价格运行的正常状态，如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方或卖方竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章房地产和房地产估价第二章房地产价格第三章房地产估价原则第四章比较法第五章成本法第六章收益法第七章假设开发法
第八章长期趋势法第九章地价评估
第十章房地产价格的影响因素分析
第十一章房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空间
real estate： land+永久定着在其中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其有关的各种权益，包括权利、利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比

房产评估单位管理制度

第一章总则第一条为加强房产评估单位的管理，规范房产评估行为，保障房产评估质量，根据《中华人民共和国评估法》和《房地产估价机构管理办法》等法律法规，结合我单位实际情况，制定本制度。

第二条本制度适用于我单位所有房产评估业务，包括评估项目立项、现场勘查、评估报告编制、审核、出具等环节。

第三条我单位应遵循客观、公正、独立、诚信的原则，严格执行国家有关房产评估的法律法规，确保评估结果的准确性和可靠性。

第二章机构设置与人员管理第四条我单位应设立专门的房产评估部门，负责房产评估业务的组织实施。

第五条房产评估部门应配备具备相关专业知识和技能的评估人员，评估人员应具备以下条件：1. 具有国家注册房地产估价师资格；2. 具有良好的职业道德和敬业精神；3. 具有较强的业务能力和沟通协调能力；4. 具备相关法律法规知识。

第六条评估人员应参加国家规定的继续教育和培训，不断提高自身专业水平和综合素质。

第三章评估项目管理第七条评估项目立项前，应进行项目可行性研究，包括项目背景、评估目的、评估范围、评估方法等。

第八条评估项目立项后，应成立评估小组，负责项目的组织实施。

评估小组应由具备相应专业知识和技能的评估人员组成。

第九条评估小组应制定评估方案，明确评估方法、评估程序、评估依据等。

第十条评估小组应在现场勘查、收集资料、分析数据等环节严格执行评估方案，确保评估结果的准确性。

第十一条评估报告编制完成后，应进行内部审核，确保评估报告的客观性、公正性和准确性。

第四章评估质量控制第十二条我单位应建立健全评估质量控制体系，确保评估质量的稳定性和可靠性。

第十三条评估项目实施过程中，应定期进行自检，及时发现和纠正问题。

第十四条对评估项目进行抽查，对抽查结果进行统计分析，及时发现问题，采取措施加以改进。

第五章信息管理第十五条我单位应建立健全信息管理制度，确保评估信息的真实、准确、完整。

第十六条评估人员应妥善保管评估资料，不得泄露评估信息。

第十七条我单位应定期对评估项目进行归档，确保评估资料的完整性和可追溯性。

广州市房地产评估管理办法

广州市房地产评估管理办法(共7页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--广州市房地产评估管理办法第一章总则第一条为加强本市房地产评估管理，规范房地产评估服务行为，保障国家、集体、个人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产评估条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市辖区范围内的房地产评估活动。

法律、法规另有规定的，按照其规定执行。

第三条房地产评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础，参照本市的市场价格进行评估。

第四条广州市房地产行政主管部门负责本办法的组织实施。

第二章评估机构与人员第五条从事房地产评估业务，应当设立相应的房地产评估机构。

第六条设立房地产评估机构应具备下列条件：（一）有机构名称、组织形式和章程（二）有固定的办公场所。

（三）有１０万元以上人民币的流动资金。

（四）有３名以上房地产估价专业人员，其中经注册登记的房地产估价师或土地估价师不少于２名。

（五）法律、法规规定的其他条件。

第七条设立房地产评估机构应当向市房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，取得资质证书，并申领营业执照后方可开业。

第八条房地产评估机构按照国家规定实行资质等级制度，资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。

一级资质：有１００万元以上的注册资金，７名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务４年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在１０万平方米以上的评估项目，可从事除国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。

二级资质：有７０万元以上的注册资金，５名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务３年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在６万平方米以上、１０万平方米以下的评估项目，可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的评估项目。

房地产估价选择题

房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。

A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

房地产估价理论与方法第三章：房地产价格和价值

房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。
【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移）
需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移
需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）
第三章房地产价格和价值
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节房地产价格的含义和形成条件
一、房地产价格的含义了解
二、房地产价格的形成条件熟悉
1.有用性
【重点】买方市场与卖方市场
买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。﹙08年底国内房地产市场具有典型的买方市场特征﹚
卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。﹙05～07年国内房地产市场是典型的卖方市场﹚
例题：（判断题）在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（）【2008年真题】
⑶形成的时间较长
⑷容易受交易者的个别情况的影响
⑸有交换代价的价格（买卖价格，也称源泉价格）和使用代价的租金（租赁价格，狭义价格）
第三节房地产供求与价格
1.房地产需求
房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
需求的条件：购买愿意＋购买支付能力
房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。

第三章房地产估价原则与程序

3 房地产估价原则与估价程序【本章学习目标】掌握房地产估价的基本程序及各环节的工作内容，了解房地产估价的原则及其在估价中的应用。

3.1 房地产估价原则人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。

这些法则或标准就是房地产估价原则。

房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。

房地产估价人员必须正确地理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。

对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则。

同时，在具体房地产估价中应当遵循的原则主要有7项：(1)合法原则；(2)最高最佳使用原则；(3)替代原则；(4)估价时点原则；(5)公平原则；（6）供求原则；（7）预期原则。

3.1.1合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。

房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同。

但是在估价过程中，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：(1)合法产权应以房地产权属证书和有关证件为依据。

当前，我国由县级以上地方人民政府土地行政主管部门与房屋行政管理部门分别负责房产管理和土地管理工作的登记发证。

因此，现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。

在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。

房地产估价公司管理制度

第一章总则第一条为规范公司管理，确保房地产估价业务的准确性和公正性，提高公司整体运营效率，特制定本制度。

第二条本制度适用于公司全体员工，包括但不限于估价师、评估员、管理人员等。

第三条公司将遵循国家相关法律法规，坚持独立、客观、公正的原则，为客户提供优质、高效的房地产估价服务。

第二章组织机构与职责第四条公司设立估价部，负责房地产估价业务的开展和管理。

第五条估价部设部长一名，负责全面管理估价部工作，并对公司总经理负责。

第六条估价部下设以下岗位：1. 估价师：负责房地产估价项目的具体实施，包括现场勘查、数据收集、评估报告撰写等。

2. 评估员：协助估价师进行现场勘查、数据收集等工作，负责辅助性评估任务。

3. 管理人员：负责估价部内部管理、协调和监督工作。

第三章业务流程与规范第七条估价业务流程：1. 接受客户委托，签订估价合同。

2. 估价师进行现场勘查，收集相关资料。

3. 评估员协助估价师进行数据整理和分析。

4. 估价师撰写估价报告，经管理人员审核后提交客户。

第八条估价规范：1. 估价师应具备相应的资质和专业知识，严格遵守国家相关法规和行业标准。

2. 估价过程中应确保数据真实、准确，不得篡改、伪造数据。

3. 估价报告应结构完整、内容详实，逻辑清晰，语言规范。

4. 估价师应保守客户秘密，不得泄露客户信息。

第四章质量控制与监督第九条公司设立质量监督部门，负责对估价业务进行全程质量控制。

第十条质量监督部门应定期对估价报告进行抽查，确保估价质量。

第十一条质量监督部门发现估价质量问题，应及时向估价师和管理人员反馈，并督促整改。

第五章员工培训与考核第十二条公司定期组织员工进行业务培训，提高员工的专业技能和综合素质。

第十三条公司设立考核制度，对员工的工作绩效进行考核，考核结果与薪酬、晋升等挂钩。

第六章附则第十四条本制度由公司总经理办公室负责解释。

第十五条本制度自发布之日起施行，原有规定与本制度不一致的，以本制度为准。

通过以上制度，我们旨在建立一套科学、规范、高效的房地产估价管理体系，确保公司业务的稳健发展，为客户提供优质、专业的估价服务。

房地产评估工作制度

房地产评估工作制度一、总则第一条为了规范房地产评估行为，保证房地产评估质量，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国房地产管理法》及有关法律法规，制定本制度。

第二条本制度适用于房地产评估机构的设立、资质认定、业务开展、监督管理等活动。

第三条房地产评估应当遵循客观、公正、公平、透明的原则，保证评估结果的真实性、准确性和权威性。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产评估工作的监督管理，地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产评估工作的监督管理。

第二章房地产评估机构设立与资质认定第五条设立房地产评估机构，应当具备下列条件：（一）有固定的经营场所；（二）有必要的专业设备；（三）有符合规定数量的房地产估价师；（四）有健全的内部管理制度。

第六条房地产评估机构的资质分为甲级、乙级两个等级。

甲级房地产评估机构可以从事各类房地产评估业务，乙级房地产评估机构可以从事除上市公司、土地使用权出让以外的房地产评估业务。

第七条申请设立房地产评估机构，应当向所在地人民政府建设行政主管部门提交下列材料：（一）设立申请书；（二）营业执照复印件；（三）经营场所证明；（四）专业设备清单；（五）房地产估价师资格证书复印件；（六）内部管理制度文本。

第八条房地产评估机构资质认定，应当按照下列程序进行：（一）申请机构向所在地人民政府建设行政主管部门提出申请；（二）所在地人民政府建设行政主管部门应当在收到申请材料后5日内进行审核，符合条件的，报国务院建设行政主管部门审批；（三）国务院建设行政主管部门应当在收到审核材料后15日内进行审批，符合条件的，颁发资质证书；（四）资质证书有效期为3年，期满前3个月，评估机构应当向原审批部门申请延续。

第三章房地产评估业务开展第九条房地产评估机构应当在其资质等级范围内从事业务活动，不得超越资质等级承接评估业务。

第十条房地产评估机构接受委托，应当与委托人签订书面评估合同，明确评估对象、评估目的、评估范围、评估期限、评估费用等事项。

房地产估价课件第三章市场比较法

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通过上述修正计算以后，根据每个交易实例都可计算出一个修正价格，而且不会完全一致，这就需要综合计算求出对象房地产的估价额。综合的方法主要有简单算术平均法，加权算术平均法，中位数法等。
例
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五、应用举例1；2
例1：以下是一份完整的应用市场比较法对土地估价的报告书。 (一)委托单位名称：北京市某房地产开发公司 (二)估价对象及目的：某住宅小区的一块空地 1993年12月底以前的买卖价格 (三)估价日期：本报告的评估日期始于1994年1 月15日，终于1994年1月30日
第三章市场比较法
一、市场比较法的概念二、比较法的理论依据三、市场比较法的适用范围和适用条件四、市场比较法的操作步骤五、应用举例六、应用市场比较法应注意的几个问题
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一、市场比较法的概念
市场比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值的一种方法。
选取的可比实例一般应符合下列标准：与委估房地产的用途相同与委估房地产的建筑结构相同与委估房地产的交易类型相同交易实例必须为正常交易交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近处于委估房地产的同一供需圈
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（三）建立价格可比的基础
应把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间、比较实例与委估房地产之间具有比较基础的价格。
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直接比较法
直接比较法，是指以委估房地产的状况为基准，将比较实例的区域因素逐项与基准作比较并打上对比分值，依此求得因素修正比率。

城市房产交易价格管理暂行办法-计价格[1994]1714号

城市房产交易价格管理暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市房产交易价格管理暂行办法（１９９４年１１月１１日国家计划委员会发布计价格[1994]1714号）第一章总则第一条为适应城市房产交易市场的发展，规范价格行为，维护交易价格的正常秩序，保护交易双方的合法权益，依据国家有关法律、法规制定本暂行办法。

第二条本暂行办法适用于城市规划区范围内公民、法人和其他组织拥有产权的房屋的买卖、租赁、抵押、典当和其它有偿转让房屋产权等经营活动中的价格及房产交易市场各类经营性服务收费的管理。

第三条国务院价格主管部门负责全国房产交易价格管理工作；县级以上地方各级人民政府的价格主管部门负责本行政区域内房产交易价格管理工作。

各级政府价格主管部门应会同有关部门加强对房产交易价格的监督。

第二章管理原则第四条国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。

保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。

第五条房产交易价格及经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。

向居民出售的新建普通商品住宅价格、拆迁补偿房屋价格及房产交易市场的重要的经营性服务收费实行政府定价。

房产管理部门统一经营管理的工商用房租金，由当地人民政府根据本地实际情况确定价格管理形式。

其他各类房屋的买卖、租赁价格，房屋的抵押、典当价格及房产交易市场的其他经营性服务收费实行市场调节。

第六条实行政府定价的房产交易价格和经营性服务收费，由政府价格主管部门会同有关部门按照价格管理权限制定和调整。

房产交易价格和经营性服务收费的管理权限，除国务院价格主管部门另有规定外，由省、自治区、直辖市政府价格主管部门确定。

房地产估价机构管理办法(2023修正)

房地产估价机构管理办法(2023修正)第一章总则为了规范房地产估价机构的管理，保护社会公众利益，促进房地产市场健康发展，根据《房地产估价法》的有关规定，制定本管理办法。

第二章机构设立和资格条件第一节机构设立房地产估价机构应依法依规设立，符合以下条件：1. 具备独立法人资格。

2. 注册资本不低于500万元人民币。

3. 主要负责人具备相关资格和经验。

4. 具备必要的工作场所和设备。

第二节业务资格房地产估价机构的业务资格应符合以下要求：1. 注册登记并获得《房地产估价机构业务资格证书》。

2. 组织具备相应资格的估价师从事实际估价工作。

3. 定期进行业务培训和考核，保证估价师的专业水平。

4. 遵守职业道德规范，保守商业秘密，不得参与不正当竞争。

第三章机构监督和管理第一节监督机构房地产估价机构的监督管理由国家房地产估价监督管理机构负责，该机构是指国家住房和城乡建设部授权的房地产估价监督管理机构。

第二节监督职责房地产估价监督管理机构应履行以下职责：1. 监督检查房地产估价机构的执业行为，确保其合法经营。

2. 审核房地产估价机构的业务资格申请。

3. 对违反法律法规的行为进行处罚和纠正。

4. 组织开展行业自律和行为规范工作。

第四章处罚和责任追究第一节处罚种类对于违反本办法的房地产估价机构，将依法依规进行以下处罚：1. 警告。

2. 限制业务范围或暂停业务活动。

3. 撤销业务资格证书并吊销营业许可证。

4. 罚款。

第二节责任追究对于造成严重后果的违法违规行为，将依法依规进行责任追究，包括行政处罚、刑事责任追究等。

第五章附则本管理办法自发布之日起施行，修正版本自2023年起生效。

废止《房地产估价机构管理办法（2023修正）》。

注：本文所述内容仅供参考，具体以相关法律法规和政策文件为准。

房地产估价课件-精简版

1. 房地产状况修正的含义
是指将可比实例其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
2. 房地产状况修正的内容
区位状况修正、权益状况修正、实物状况修正。
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第四章收益法
• 1、收益法的基本原理 • 2、收益法的计算公式 • 3、收益法举例
28
第一节收益法的基本原理
1.1 收益法的概念
A1 1 Y1

A2 (1 Y1)(1 Y2 )

An (1 Y1)(1 Y2 )(1 Yn )

n i 1
Ai
i
1Yj
j 1
V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值
n－房地产的收益期限，通常用年表示
Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运营收益，简称净收益。
n—收益年限为有限年n 34
第二节收益法的计算公式
（二）收益期限为无限年的公式
VA Y
假设前提：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率大于零为Y；（3）收益期限n为无限年。
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第三节设年租金10万元保持不变，年报酬率为10%，计算该写字楼现在的价值。假设可出租无限年，则该写字楼的价值是多少？
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第三节建立价格可比基础
1. 统一付款方式：统一为成交日期一次性付清的付款方式。 [例1] 某宗房地产交易总价为130万元，其中首期付款20，余款于 1年后支付。假设年利率为10%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。（拓展：已知终值求现值）
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第三节建立价格可比基础
2.统一采用单价：单位面积的价格。 • 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。

房地产估价规章制度

房地产估价规章制度第一章总则第一条为规范和统一房地产估价工作，保障市场秩序，维护社会稳定，根据国家相关法律法规、政策规定，制定本规章。

第二条房地产估价是指专业机构或专业人员按照规范程序，通过细致调查研究，对特定的房地产进行评估，并制订估价报告，确定其公允市场价值的一项工作。

第三条房地产估价应当遵循独立、客观、公正、透明的原则，确保估值结果真实、准确、合理。

第四条统一的房地产估价规章制度适用于所有房地产估价机构和从事房地产估价的专业人员。

第五条房地产估价机构应当依法建立健全内部管理制度和技术标准，保障估价工作的质量和效率。

第六条房地产估价机构和专业人员应当定期接受相关部门的检查和监督，确保估价工作的合规性。

第七条对于估价工作中发现的不正当行为，相关部门应当及时进行调查处理，依法追究责任。

第八条每年对房地产市场进行连续监测和分析，并对估价方法和技术进行更新和改进。

第九条房地产估价机构和专业人员应当不断提高自身的专业素养和服务水平，提高估价结果的准确性和可信度。

第十条本规章自颁布之日起生效，之前发布的相关规章和制度与本规章不一致的，以本规章为准。

第二章估价工作的基本要求第十一条房地产估价工作应当遵循准确性、权威性、合法性、保密性的原则，确保估价结果的真实性和有效性。

第十二条房地产估价机构和专业人员在进行估价工作时，应当实事求是，客观公正，杜绝主观臆断和不实猜测。

第十三条房地产估价机构和专业人员应当保护客户的合法利益，遵守保密协议，严禁泄露客户的信息。

第十四条房地产估价机构和专业人员应当按照有关规定开展培训和考核，持续提高估价能力和水平。

第十五条房地产估价机构和专业人员应当制定详细的估价报告，包括估价过程、数据来源、估价方法和结果分析等内容。

第十六条房地产估价机构和专业人员应当及时更新估价数据和信息，确保估价结果的时效性和准确性。

第十七条房地产估价机构和专业人员应当遵守相关法律法规，勿作虚假估价和不当行为，维护行业的良好声誉。

房产评估师教材

房产评估师教材房产评估师教材第一章：房地产评估概论1.1 房地产评估的定义和作用1.2 房地产评估的发展历程1.3 房地产评估师的职责和要求1.4 房地产评估的法律法规第二章：房地产市场及其评估方法2.1 房地产市场的分析与预测2.2 房地产市场的监测和数据分析2.3 房地产评估的比较法2.4 房地产评估的收益法2.5 房地产评估的成本法2.6 房地产评估的综合法第三章：房地产评估报告的撰写3.1 房地产评估报告的基本要素3.2 房地产评估报告的格式和结构3.3 房地产评估报告的语言表达技巧3.4 房地产评估报告的审查与修改第四章：市场价值评估4.1 市场价值评估的原则和方法4.2 市场价值评估的市场调研和数据分析4.3 市场价值评估的估价过程和程序4.4 市场价值评估的风险与不确定性第五章：投资价值评估5.1 投资价值评估的定义和要素5.2 投资价值评估的基本原理和方法5.3 投资价值评估的研究和分析5.4 投资价值评估的风险与不确定性第六章：金融机构贷款抵押评估6.1 贷款抵押评估的概述和流程6.2 贷款抵押评估的特点和要求6.3 贷款抵押评估的估价方法和技巧6.4 贷款抵押评估的案例分析和实务操作第七章：农地、工业厂房评估7.1 农地评估的特点和方法7.2 工业厂房评估的特点和方法7.3 农地、工业厂房评估的案例分析和实务操作第八章：法律评估、遗产评估8.1 法律评估的概述和要求8.2 遗产评估的概述和方法8.3 法律评估、遗产评估的案例分析和实务操作第九章：案例分析与实践操作9.1 典型案例分析和评估实务操作9.2 现实问题的解决和方法探讨9.3 评估师的职业道德和素质要求这本教材是为了帮助房地产评估师们更好地理解房地产评估的理论和实务知识，提高其专业能力和水平而编写的。

通过系统全面地介绍房地产评估的相关知识，使评估师们能够运用科学的方法和技巧，准确地评估不同类型房产的价值，为客户提供专业的评估服务。

房地产产估价课程设计

房地产产估价课程设计一、课程目标知识目标：1. 让学生掌握房地产估价的基本概念、原则和方法。

2. 使学生了解房地产市场分析的基本步骤，掌握市场供需、价格走势等分析方法。

3. 引导学生掌握房地产估价所需的经济、法律、政策等方面的知识。

技能目标：1. 培养学生运用房地产估价方法进行实际案例分析的能力。

2. 提高学生进行房地产市场分析、预测和判断的能力。

3. 培养学生运用现代技术手段（如GIS、大数据等）进行房地产估价的能力。

情感态度价值观目标：1. 培养学生对房地产估价的兴趣，激发学生主动学习的热情。

2. 引导学生关注房地产市场动态，树立正确的消费观念。

3. 培养学生的团队协作精神，提高沟通、表达、分析问题及解决问题的能力。

课程性质：本课程旨在帮助学生建立房地产估价的知识体系，培养实际操作能力，提高学生的专业素养。

学生特点：高年级学生，具有一定的经济、法律、数学等方面的基础知识，具备一定的分析、判断和解决问题的能力。

教学要求：结合学生特点和课程性质，注重理论与实践相结合，采用案例分析、小组讨论等多种教学方式，提高学生的参与度和实践操作能力。

通过课程学习，使学生在知识、技能和情感态度价值观方面取得具体的学习成果。

二、教学内容1. 房地产估价基本概念：包括房地产、估价、价值类型等基本概念的学习。

教材章节：第一章房地产估价概述2. 房地产估价原则与方法：学习市场法、成本法、收益法等估价方法及其应用。

教材章节：第二章房地产估价方法3. 房地产市场分析：介绍房地产市场供需、价格走势等分析方法。

教材章节：第三章房地产市场分析4. 房地产估价案例解析：分析实际案例，使学生掌握估价流程和操作技巧。

教材章节：第四章房地产估价案例分析5. 房地产估价相关法律法规：学习与房地产估价相关的经济、法律、政策等方面的知识。

教材章节：第五章房地产估价相关法律法规6. 现代技术在房地产估价中的应用：了解GIS、大数据等现代技术在房地产估价中的应用。

中国房地产估价师(2024版)

中国房地产估价师(2024版)合同目录第一章：总则1.1 合同目的和适用范围1.2 术语定义1.3 合同的法律效力第二章：估价师资质与职责2.1 估价师资质要求2.2 估价师职责与义务2.3 估价师行为准则第三章：委托方的权利与义务3.1 委托方权利概述3.2 委托方提供资料的义务3.3 委托方监督与评价权第四章：估价服务内容4.1 估价服务范围4.2 估价方法与程序4.3 估价报告的构成第五章：估价服务费用5.1 费用构成与收费标准5.2 费用支付方式与时间5.3 费用调整机制第六章：合同履行6.1 估价服务的实施6.2 估价报告的提交6.3 合同履行的监督与验收第七章：违约责任7.1 违约行为的界定7.2 违约责任的承担7.3 违约赔偿的计算方法第八章：保密与知识产权8.1 保密义务8.2 知识产权归属8.3 保密与知识产权的保护措施第九章：合同变更、解除与终止9.1 合同变更的条件与程序9.2 合同解除的条件9.3 合同终止的情形第十章：争议解决10.1 争议解决方式10.2 争议解决程序10.3 法律适用与管辖第十一章：附则11.1 合同的解释权11.2 合同的补充与附件11.3 其他约定事项第十二章：签字栏12.1 甲方签字12.2 乙方签字12.3 签订时间12.4 签订地点合同编号_______第一章：总则1.1 合同目的和适用范围本合同旨在规范中国房地产估价师与委托方之间的估价服务关系，明确双方的权利、义务和责任。

1.2 术语定义本合同中使用的术语，如"估价服务"、"估价报告"等，其定义详见本合同附件。

1.3 合同的法律效力本合同一经双方签字盖章，即具有法律效力，双方均应严格遵守。

第二章：估价师资质与职责2.1 估价师资质要求估价师应具备国家规定的房地产估价师资质，并在有效期内。

2.2 估价师职责与义务估价师应按照本合同约定，独立、客观、公正地提供估价服务。

房地产估价管理规章制度

房地产估价管理规章制度第一章总则第一条为了规范房地产估价行为，维护房地产交易市场秩序，保障房地产估价活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等法律、行政法规，制定本规章制度。

第二条本规章制度适用于在中华人民共和国境内从事房地产估价活动的机构和人员。

第三条房地产估价活动应当遵循独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价的监督管理工作。

地方各级人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产估价的监督管理工作。

第二章房地产估价机构资质核准第五条从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质。

未经资质核准，不得从事房地产估价活动。

第六条申请房地产估价机构资质，应当具备下列条件：（一）有固定的经营场所；（二）有必要的专业设备和资金；（三）有符合规定数量的取得房地产估价资格的专业人员；（四）有健全的管理制度和业务规范。

第七条房地产估价机构资质分为一级、二级、三级。

资质等级的划分标准由国务院建设行政主管部门制定。

第八条房地产估价机构资质核准的具体办法，由国务院建设行政主管部门制定。

第三章房地产估价活动管理第九条房地产估价机构应当在其资质等级范围内从事房地产估价活动。

第十条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当遵守下列规定：（一）接受委托，签订书面估价合同；（二）指派具备相应资格的估价师进行估价；（三）严格执行估价规范和标准；（四）向委托人提供真实、准确的估价报告；（五）妥善保管估价资料，保存期限不少于十年。

第十一条房地产估价师应当具备下列条件：（一）取得房地产估价资格证书；（二）具有三年以上房地产估价工作经验；（三）参加继续教育，保持专业水平。

第十二条房地产估价师不得有下列行为：（一）同时在两个以上房地产估价机构从事估价活动；（二）以个人名义接受委托从事房地产估价活动；（三）收取不正当利益；（四）泄露委托人的商业秘密和个人隐私。