房地产开发成本结转
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析在房地产行业，开发商需要关注收入的确认条件以及确认结转成本和计税成本，以便准确地计算收益并遵守财务规范。
下面将进行详细的分析。
房地产开发收入确认条件房地产开发商的收入确认一般分为两个阶段，即开发销售和交房销售阶段。
在这两个阶段中，收入确认的条件略有不同。
开发销售阶段在开发销售阶段，开发商需要根据以下条件确认收入：1.合同签订：开发商与购房人签订的合同需要满足一定的法律要求，如合同必须具有约定、真实、合法、意思表示真实、完整、明确的特征。
2.可变现性：开发商必须证明其所开发的房地产能够被市场接受并能够转化为现金。
3.客户信用：开发商需要进行客户信用评估，以确保购房人有足够的信用背景能够支付合同价格。
4.收款保证：开发商需要在收款后提供相应的担保或留下足够的担保金来保障交付项目后的服务。
交房销售阶段在交房销售阶段，开发商需要根据以下条件确认收入：1.认可阶段：开发商需要认可业主对物业的认可，例如业主签署移交的确认文件。
2.客户接口：开发商需要与客户保持良好的接口，以避免客户有反悔或拒绝接受交付物业的情况。
3.交付时间：开发商需要按照合同规定的交付时间进行交付，并保证物业达到相应的标准。
确认结转成本结转成本是指开发商为完成特定的工作所需要的费用，包括土地购买成本、建筑材料、人工、管理等开支。
在确认结转成本时，开发商需要注意以下几点：1.成本必须与开发过程直接相关，且成本必须明确支持事项的完成过程和时间。
2.必须遵守相关的法律和会计原则，结转成本必须有明确的会计明细账和准确的注意事项。
3.必须满足相关政府和行业主管机构的要求，如有必要，需要进行必要的披露。
计税成本计税成本是指开发商应该根据规定上报的成本信息，以便政府对开发商的税务进行审核。
在计算税务成本时，开发商应该了解以下几点：1.开发商需要按照市场价值计算房地产的价值。
2.开发商需要记录所有与生产和销售有关的成本，包括建筑材料和人工成本等。
房产公司开发成本结转方法
房产公司开发成本结转方法嘿，咱今儿就来唠唠房产公司开发成本结转方法这档子事儿！你说这房产公司盖房子，那可真是一项大工程啊，就像搭积木一样，一块一块地堆起来。
这开发成本啊，那就是盖房子过程中的各种花费。
那怎么把这些成本结转呢？这可就有讲究啦！咱先说说直接成本吧，就好比是盖房子用的砖头、水泥、钢材这些实实在在的材料费用，还有工人的工资。
这些成本呢，就得按照具体的项目来结转，就像给每个房子都贴上一个专属标签一样，算得清清楚楚。
再说说间接成本，这就像幕后的英雄，不太起眼但又很重要。
比如管理人员的工资啦，办公费用啦等等。
这些成本呢，就得合理地分配到各个项目中去，可不能乱来。
你想想看，如果成本结转不准确，那可就麻烦啦！就好像你做饭的时候盐放多了或者放少了，味道肯定不对劲嘛！房产公司要是成本算错了，那可就可能影响到利润啦，甚至可能影响到公司的发展呢！比如说，要是把不该算到这个项目的成本算进去了，那这个项目的成本不就高了嘛，利润不就少了。
相反，如果该算的成本没算进去，那利润又好像虚高了，这可不行！那怎么才能做好成本结转呢？这就需要房产公司的财务人员像精明的管家一样，仔细地记录每一笔开销，认真地分析和分配。
不能马马虎虎，得认真对待每一个数字。
就像咱过日子一样，得算计着花钱，该花的花，不该花的就得省着点。
房产公司也是一样啊，要把钱花在刀刃上，把成本结转到该去的地方。
而且啊，这成本结转还得考虑时间因素呢。
不能一下子全算进去，得根据项目的进展慢慢来。
就像跑步一样，得一步一步来，不能一下子就冲到终点。
哎呀，你说这房产公司开发成本结转是不是挺有意思的？这里面的门道可多啦！要是不注意，就可能出大乱子呢！所以啊，房产公司可得重视这个事儿，可不能马虎大意哟！这可关系到公司的未来呢！你说是不是这么个理儿呢？。
房地产开发企业开发完工产品成本的结转原则【最新版】
房地产开发企业开发完工产品成本的结转原则一、开发产品总成本的核算(―)计算总成本的原则房地产企业在计算成本核算对象开发总成本时，应重点关注以下几点:房地产企业在结转完工开发产品成本前，确认开发总成本的完整性，防止归集的开发成本发生重大遗漏。
在复核开发成本的完整性时，重点关注报批报建项目和项目后期待建的公共配套设施。
如有应付未付的报批报建项目开发成本的，应根据相关建设合同和预算标准等规定进行预提。
对应在本期分摊的公共配套设施等成本支出，应该按照成本分摊原则进行预提。
对于本期发生的应该由前期、本期或后期项目分摊的支出，应该按照权责发生制原则作待摊处理。
(二)成本预提公共配套设施成本的预提预提范围:非营利性公共配套设施将发生的费用可以预提。
营利性公共配套设施将发生的费用不得预提。
预提条件:房屋与公共配套设施非同步开发(有前有后、穿插进行);先建房屋，后建公共配套设施。
预提时间:应在结转房屋等开发成本时预提。
预提依据:拟建公共配套设施的预算成本或计划成本。
式中，应负担公共配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋和营利性公共配套设施。
开发产品成本的预提(1)预提范围:会计期末，当开发产品符合确认收入条件时，必须确认取得的销售收入，并结转销售成本。
如果此时项目决算工作尚未完成，就需要对开发产品成本进行预提。
自持经营用途开发产品和投资性房地产投入使用时，也需要确定原值，对发生的成本支出进行预提，并计提折旧。
预提时间:一般在确认收入或资产投入使用时预提。
预提依据:由企业预算或成本部门根据成本预算结合实际成本发生情况确定。
报批报建费用的预提应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
预提费用的核算成本预提通过“应付账款--预提费用”科目核算。
该科目核算按权责发生制原则计提的，应由本期受益、受益对象承担的已经发生或将要发生但尚未结算或支付的成本、费用。
产品管理房地产公司的开发产品结转成本时怎么结转
（产品管理）房地产公司的开发产品结转成本时怎么结转20XX年XX月峯年的企业咨询咸问经验.经过实战验证可以藩地执行的卓越萱理方案.值得您下载拥有房地产公司的开发产品结转成本时怎么结转按土地开发支出划分和归集的原则；房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下俩种：壹种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另壹种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。
前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，和企业发生的土地开发支出且不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。
企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，于“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。
如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由俩个或俩个之上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按壹定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。
如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的壹部分，则应将整块土地作为壹个成本核算对象，于“开发成本一一土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，且于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。
待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（壹）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1 ．对开发面积不大、开发工期较短的土地，能够每壹块独立的开发项目为成本核算对象；2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，能够壹定区域作为土地开发成本核算对象。
房企如何结转收入和成本3个案例解析
房企如何结转收入和成本3个案例解析房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。
那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。
税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。
甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。
分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。
甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。
据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。
据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。
税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
房地产企业成本结转方法
房地产企业成本结转方法《房地产企业成本结转那点事儿》嘿，大家好啊！今天咱来聊聊房地产企业成本结转方法这档子事。
你说房地产企业那可真是不容易啊，那么大的工程，那么多的环节，每一处都得考虑到成本。
这成本结转呢，就像是一场魔术，得把各种花费巧妙地分配到不同的地方。
打个比方吧，就好比是做菜。
你买了一堆食材，这就像是房地产企业的各种成本，有土地的钱啊，建安的费用啊，还有各种税费啥的。
然后你得把这些食材变成一道道美味的菜肴，也就是把成本合理地分配到不同的项目上。
这可不能随便乱来哦，就像做菜放盐，放多了太咸，放少了没味。
成本结转也是一样，要是转多了，利润就少了，老板可不乐意；转少了呢，那账又不对，税务局那边也不好交代。
有一次，我遇到个同行，他一脸苦恼地跟我说，他们那成本结转弄了好久都没搞清楚，感觉自己就像只无头苍蝇，到处乱撞。
我笑着跟他说：“嘿，兄弟，这就跟解方程一样，得一步步来，别着急。
”我就给他讲了一些我的经验和方法，他听了之后，恍然大悟，直说我是他的救命稻草。
其实啊，成本结转也没那么复杂，只要你掌握了方法和技巧，就像是找到了做菜的秘方一样。
首先呢，你得把各种成本分类清楚，土地成本、建安成本、配套设施成本等等，每个类别都要搞得明明白白。
然后呢，根据项目的进度和销售情况，合理地把成本分配到不同的阶段。
就像做菜一样，一步步来，不能心急。
还有啊，你得时刻关注市场动态和政策变化。
比如说，突然政府出了个政策，对建安成本有了新的规定，那你就得赶紧调整你的成本结转方法，不然可就跟不上时代啦！总之呢，房地产企业成本结转就像是一场有趣的游戏，你得用心去玩，才能玩得转。
当然啦，这中间可能会遇到一些困难和挑战，但只要我们保持一颗乐观的心态，就没有什么难关是过不去的。
希望大家都能在这场成本结转的游戏中玩得愉快，赚得盆满钵满！哈哈！。
房地产成本结转的问题
关于成本结转的思路
一、当前成本结转的不足
当前结转成本按明源预计总成本除规划面积计算出单位成本，然后按单位成本与销售面积的积做为销售成本结转。
有二个不足：1、销售收入按实际面积计算，成本结转按规划面积结转，口径不一致；2、因销售价格随时变动，形成结转收入毛利率变动较大；
二、解决思路
1、把产权面积做为结转收入、成本的统一依据；
2、计算待结转部份单位价格M1除以按总体计算的单位价格
M，得出系数这P
3、计算出需要结转的成本＝结转的面积*M*P
4、如果随着实际测量出现面积变动，相应调整已结转的成本。
三、面积最终以实测产权面积为结转依据。
刍议房地产开发企业的成本结转
刍议房地产开发企业的成本结转作者：徐晓磊来源：《财会学习》 2018年第2期摘要：房地产企业的成本核算方法类似于产品成本计算的分批法，成本计算期与生产周期基本一致，与核算报告期不一致，这也造成房地产开发企业成本结转的特殊性。
本文从目标成本的制定入手，简要阐述了开发成本的结转过程。
关键词：房地产开发；目标成本；成本结转一、目标成本的制定( 一) 制定目标成本的原因房地产开发周期一般需要三年以上，因此现实中大部分房地产企业都是分期开发，分期推售。
项目结束再进行损益结转不现实也不符合会计制度要求，因此就需要在未最终结算的情况下，预计目标成本，然后根据不同的分配方法，计算不同业态单位成本。
( 二) 目标成本的制定方法目标成本是全成本，包括开发成本、期间费用、税费等所有投入，这其中绝大多数是开发成本。
开发成本的预测有两种方式：一是根据已签订的及需要签订的主要合同金额进行归集汇总；二是根据成本等部门的专业分析、预测及计算，比如根据工程造价对建筑安装工程费进行推算等。
不论哪种方法，计算出来的都是预计成本，最终需根据结算金额进行调整。
例如，某房地产开发有限公司2016 年1 月取得某市土地一宗，主要用来开发住宅项目。
相关指标如下：土地面积180000 平米，总建筑面积230000 平米；可售建筑面积220000 平米，其中多层85800 平米，小高层61600 平米，别墅28600 平米，车库22000 平米，储藏室22000 平米。
该公司计划2017 年9 月进行部分楼盘交付，面临房屋交付后的收入确认和成本结转问题。
成本部门预计开发成本总计136000 万元，其中土地征用及拆迁补偿费33500 万元，前期、建安、基础、配套等费用83500 万元，开发间接费资本化利息14000 万元，其他5000 万元；另外预计期间费用10700 万元，税费4726.48 万元，预计项目总投入151426.48 万元。
二、开发成本的结转( 一) 计算单方成本开发成本的分配方法主要有两种：一是占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配；二是建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
房地产结转收入分录
房地产结转收入分录
摘要：
1.房地产结转收入的定义与重要性
2.房地产结转收入的分录方法
3.房地产结转收入的注意事项
正文：
【1.房地产结转收入的定义与重要性】
房地产结转收入是指房地产开发企业在项目开发过程中，将已实现的收入结转到下一个会计期间的过程。
这一环节对于房地产企业来说具有重要意义，因为它可以确保企业收入的准确计算，有助于企业更好地把握经营状况，制定合理的发展策略。
【2.房地产结转收入的分录方法】
在房地产结转收入的过程中，企业需要进行一系列的会计分录。
以下是一种常见的分录方法：
1) 开发成本转入已实现收入：
借：已实现收入
贷：开发成本
2) 结转已实现收入：
借：主营业务收入
贷：已实现收入
3) 结转主营业务成本：
借：主营业务成本
贷：开发成本
【3.房地产结转收入的注意事项】
1) 确保收入结转的时间节点准确。
一般情况下，收入结转应在项目竣工验收、交付使用的时间点进行。
2) 结转收入的金额应准确无误。
企业应根据项目实际情况，合理计算已实现的收入金额，避免因计算错误导致结转收入不准确。
3) 注意会计分录的合规性。
在进行结转收入的分录过程中，企业应严格遵循会计准则和税收政策，确保分录的合规性。
4) 定期对结转收入进行审计。
房地产公司结转成本会计分录
房地产公司结转成本会计分录
房地产公司在结转成本时会涉及会计分录。
一般来说，房地产公司的成本结转主要涉及固定资产、土地、建筑物等方面。
在会计上，固定资产的成本结转通常包括以下几个步骤和会计分录：
1. 购买固定资产，当房地产公司购买固定资产时，会计分录通常包括借记固定资产账户，贷记银行账户或应付账户，记录资产的购入成本。
2. 折旧，在固定资产的使用过程中，公司会按照相关的折旧政策计提折旧费用。
会计分录通常包括借记折旧费用账户，贷记累计折旧账户，记录折旧费用的发生。
3. 处置固定资产，当公司处置固定资产时，会计分录通常包括借记银行账户或应收账户，贷记固定资产账户和累计折旧账户，记录固定资产的处置损益。
对于土地和建筑物等方面的成本结转，会计分录也会根据具体情况有所不同。
总的来说，房地产公司在结转成本时会根据相关的会计准则和政策进行会计分录，以准确反映公司的成本支出和资产
价值变动情况。
同时，公司还需要遵循相关的税务法规和会计准则，确保会计分录的准确性和合规性。
案例解析：房地产企业究竟应该什么时候结转收入和成本
案例解析：房地产企业究竟应该什么时候结转收入和成本房地产独特的经营特点决定了其独特的配比原则，大多数行业企业都可以实现年度的财税配比，而房地产公司通常只能实现项目的配比，也就是说项目的收入、成本、费用税金和利润五者的配比。
由于项目开发的长周期性，房地产企业何时确认收入、结转成本一直是一个重要的争议问题，在此也谈谈我的看法。
一、对于收入确认会计准则的规定旧的收入准则规定销售商品收入的确认需要同时满足5个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制;(3)收入的金额能够可靠地计量;(4)相关的经济利益很可能流入企业;(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
这里的规则主要是要求企业按照时点法确认收入，这个时点通常是企业交房。
新的收入准则规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
所谓取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
在判断客户是否已取得商品控制权时，企业应当考虑下列迹象：(1)企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务;(2)企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权;(3)企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品;(4)企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬;(5)客户已接受该商品;(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
相比旧的会计准则，新准则更侧重于控制权的转移，那么从房企经营来看，也应当是交房的时点。
当然在新准则中还有关于某一时段确认收入的规定，碧桂园就曾率先在2017年年报采用了这种方法，但实务中大家的理解还有争议，我在这里不讨论这个角度，依然从时点确认收入角度来看。
二、常规情况下房地产企业结转收入和成本的时间节点根据上面的分析，其实我们可以对常规情况下房地产企业收入成本结转做出判断：1、收入结转的时点房地产企业交房时间应作为收入结转时点，这里又有一个问题，如果合同约定交房日期和实际交房日期不吻合怎么办?我的看法是应按照实际交房日期。
房地产开发企业成本结转方法
房地产开发企业成本结转方法1. 理解成本结转的重要性在房地产开发的世界里，成本结转就像是给我们这场游戏的胜负加分的一张无形卡片。
你想象一下，建房子就像做饭，材料、调料、火候都得掌握得当，才能做出一盘色香味俱全的菜。
那这些材料的费用，怎么计算，怎么记录，决定了我们能不能从这个“大锅饭”里分到合理的“蛋糕”。
所以，搞清楚成本结转，咱们才能在这个行业里立足。
1.1 成本结转的概念简单来说，成本结转就是把已经发生的成本，从一个项目转移到另一个项目的过程。
就像你把钱包里的钱拿出来，放到一个漂亮的红包里，虽然形式变了，但本质上你的钱还是你的钱。
在房地产开发中，咱们会把土地、建筑材料、人工成本等各种费用，合理地归类和转移，以确保每个项目的盈利能力都能清晰明了。
1.2 结转的方法在这里，咱们得说说几种常见的成本结转方法。
第一种是“逐项结转法”，它就像在玩拼图，先把每块拼图放到正确的位置，最后形成完整的画面。
第二种是“按比例结转法”，这个就像你分享一块蛋糕，大家各自拿到的份额要和自己的付出成正比。
还有一种是“统一结转法”，这就好比你家做的火锅，所有人都把自己的食材放在一起，最后大家一起享用。
2. 选择合适的结转方法那么，怎样才能选择适合自己的成本结转方法呢？这就像是买衣服，得看合不合身。
不同的项目、不同的公司，需求和情况各异，咱们不能一味模仿别人，得结合自己的实际情况。
2.1 依据项目特点比如说，如果你正在开发的项目规模庞大，涉及的费用多，那“逐项结转法”可能更合适，因为它能帮你更详细地追踪每个费用的去向。
可是，如果你只是搞个小项目，简单点的“按比例结转法”可能就能轻松搞定。
明白了吗？不然真的是“急于求成，事倍功半”！2.2 考虑公司实际再说了，不同公司的财务系统和管理模式也大相径庭，所以得根据公司的实际情况来选择。
如果你们公司有强大的财务团队，能够细致入微地管理每一笔费用，那逐项结转法简直就是如鱼得水。
反之，如果团队资源有限，那就得选择简单点的方法，别让成本结转把大家都搞得“头晕眼花”。
房地产成本结转参考
房产工程还没有决算能否能结转成本问：我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本完工,已获得了大产权证,但当前海未与施工单位进行完工决算,还有部分未付的工程款还没有获得施工单位的发票。
事物所审计时提出依照会计准则成本不可以靠谱计量,不予结转成本,但我单位以为大多数工程款都已经真切发生而且已经付款,能够预估成本,结转收入,此问题比较诱惑,请赐予赐教！答：事务所的说法有依据的，《公司会计准则——收入》规定：“销售商品的收入，应在以下条件均能知足时予以确认：（1）公司已将商品所有权上的主要风险和酬劳转移给购货方；（2）公司既没有保存往常与所有权相联系的持续管理权，也没有对已售出的商品实行控制；（3）与交易有关的经济利益能够流入公司；（4）有关的收入和成本能够靠谱地计量。
”贵单位的工程款不过大多数能够正确计量，但不切合“有关的收入和成本能够靠谱地计量”的规定，所以不可以按预估的成原来结转收入。
问：我公司属于一家从事房地产开发的公司。
在房子还没有交托使用以前，将所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及有关配套和先期花费计入了开发成本中，这样会计核算能否稳当？答：依照《房地产公司会计制度》的规定：一、公司获得的各项经营收入应于销售实现时实时入账：1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。
2．代建的房子和工程，应在房子和工程完工查收，办好财富交接手续，并已将代建的房子和工程的工程价款结算账单提交拜托单位时，作为销售实现。
3．对土地和商品房采纳分期收款销售方法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
4．出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。
二、“开发间接花费”期末应按公司成本核算方法的规定，分派计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接花费”。
房地产项目开发成本及产品结转表(财务用模板)
公共设施配套费（发生） 5
公共设施配套费（预提）
- 预算造价法
-
-
-
-
-
开发间接费（发生） 6
开发间接费（预提）
- 直接成本法
-ห้องสมุดไป่ตู้
-
-
-
-
合计
613,391,905.60 613,391,905.60
613,391,905.60 4,726.05 4,726.05 -
378,084,147.39
注：1、分配方法按报税务机关备案《计税成本对象备案报告表》选择，2、“本期应负担开发产品成本”含转固定资产的开发成本；3、“预算造价法”暂按建筑面积推 算。
- 直接成本法
-
-
-
-
-
建筑安装工程费（发生） 3
建筑安装工程费（预提）
基础设施工程费（发生） 4
基础设施工程费（预提）
400,000,000.00 400,000,000.00 建筑面积法 400,000,000.00 3,081.91 3,081.91
- 建筑面积法
-
-
-
61.64%
-
246,553,072.48 -
占地面积 法
213,391,905.60
1,644.14
1,644.14
单位：平方米
本期可售总建筑面积
129,789.50
本期已销售建筑面积
80,000.00
销售面积分配率
61.64%
未分配 开发成本
单位：元 分配率 本期结转销售成本
-
131,531,074.92
前期工程费（发生） 2
前期工程费（预提）
总用地面积 总建筑用地面积 公共占地总面积
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）；2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。
但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。
在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。
②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。
卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。
2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。
即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。
订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。
我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。
在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险，故不宜确认收入。
只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。
房地产公司的开发产品结转成本时怎么结转
房地产公司的开发产品结转成本时怎么结转按土地开发支出划分和归集的原则；房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。
前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。
企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。
如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。
如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。
待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置（一）土地开发成本核算对象的确定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
房地产企业成本结转方法
房地产企业成本结转方法房地产企业的成本结转啊，就像是一场超级复杂的魔法秀。
你看啊，成本就像一群调皮的小怪兽，到处乱窜，而成本结转就是要把这些小怪兽都赶到它们该去的地方。
成本结转就像是整理一个超级混乱的玩具箱。
那些土地成本啦，建筑成本啦，就像是不同类型的玩具。
土地成本可能是那个最大最占地方的变形金刚，它是成本的一个大头，就像变形金刚在玩具箱里一放，占了好大一块地方。
建筑成本呢，就像是一堆五颜六色的小积木，一块一块的，可多了，有材料成本这块蓝色积木，人工成本这块红色积木，把它们组合起来才建成了房子。
在成本结转的时候，就像是要按照一定的规则来摆放这些玩具。
首先得找到合适的“架子”，这个架子就是成本核算对象。
可能是一栋楼，也像一个独立的城堡。
每栋楼的成本就像城堡里的宝藏，要准确地计算出来。
有些成本结转方法像搭积木一样一步一步来。
比如按照建筑面积来分配成本，这就像是按照积木的大小来分配空间。
大的建筑面积就多分点成本这个“积木块”，小的就少分点，可不能乱分，不然就像把大的玩具硬塞进小盒子里，肯定会出问题。
还有的成本结转像是走迷宫。
像分批开发的项目，要在各个开发阶段准确地结转成本，就像在迷宫里找出口，走错一步可能就会导致成本算错，那就像你在迷宫里一直打转，怎么也出不去。
有时候成本结转又像厨师做菜分配调料。
不同的成本项目就像不同的调料，盐、糖、酱油啥的。
得按照一定的比例加到菜品（项目）里，这样做出来的菜（算出的成本）才可口（准确）。
要是盐放多了（成本算错了），那这道菜可就毁了，就像成本结转错了，企业的利润计算就会出大问题。
成本结转还像是一场接力赛。
从土地获取开始，把成本的接力棒一个环节一个环节地传递下去，直到最后房子建成销售，准确地把成本结转完成，就像接力赛最后一棒顺利冲刺一样。
这房地产企业的成本结转啊，虽然复杂得像一团乱麻，但只要掌握了正确的方法，就像有了一把神奇的梳子，能把这团乱麻梳理得整整齐齐，让企业的财务状况清晰明了，不至于像个无头苍蝇一样到处乱撞。
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房地产企业怎么结转成本
对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。
只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。
利润该怎样分配。
而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。
结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。
结算第一步：整理销售资料，确认销售收入
就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。
销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。
核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。
按照.确认的销售收入做凭证：
借：预收账款
贷：主营业务收入
结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。
这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。
一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。
也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。
清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。
整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。
结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。
各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。
1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。
这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。
2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。
这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。
3. 施工单位质保金发票没有开具。
这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。
4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回
5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。
但是实际上已经发生。
把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。
最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。
预提时候：
借：开发成本
贷：应付账款-预提
按照这个金额结转到开发产品。
借：开发产品
贷：开发成本
结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。
这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。
开发产品单价=开发产品/结转产品面积
根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本
产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积
账务处理：借：主营业务成本
贷：开发产品
这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。
而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。
只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。
结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。
这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。
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