房地产业税收风险识别模型与案例
房地产9个涉税实务案例分析
房地产9个涉税实务案例分析案例一1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1090万元，可供销售的建筑面积合计1万平米。
3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房，每平米销售单价6540元（含税，税率为9%），开具增值税普通发票。
4月份申报期预缴增值税。
10月份将3月所预售的建筑面积0.3万平米商品房交付购房者。
解析预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。
3月借：银行存款 1962万元（0.3万平*6540元/平）贷：预售账款 1962万元借：应交税费——预缴增值税 54万元[1962万元/（1+9%）*3%] 贷：银行存款 54万元10月借：预收账款 1962（0.3万平*6540元/平）贷：主营业务收入 1800万元[1962万元/（1+9%）]贷：应交税费——应交增值税162万元（销项税额）[1962万元/（1+9%）*9%]借：应交税费——应交增值税27万元（销项税额抵减）[1090万元*0.3/（1+9%）*9%]贷：开发产品 27万元借：应交税费—应交增值税135万元（转出未交增值税）（162-27）贷：应交税费—预缴增值税54万元[1962万元/（1+9%）*3%]贷：应交税费—未交增值税81万元（135-54）商品和服务税收分类与编码的“6未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
因此开具的增值税普通发票，品名填报：6020000000000000000销售自行开发的房地产项目预收款*房地产预收款。
湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
房地产业税收风险识别模型与案例
房地产业税收风险识别模型与案例一、行业介绍行业定义：房地产开发与经营业务行业现状：国民经济主导行业税收占比高（地税）宏观调控企业类型：按经营内容和方式，分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等按经营范围，分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业工艺流程（营销方式）：房地房产开发流程主要分为：房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段（各阶段事项流程复杂，涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）房地产企业营销方式分为：开发商自行销售、委托代理代销或包销，一般分为现房销售和期房销售两种销售形式，这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。
经营规律：需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业）项目开发周期长（两三年）涉及部门多（土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等）风险大、高回报（受国家政策、市场环境影响大）涉税管理难点：企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。
少计收入（少开不动产销售发票金额），多列成本（阴阳合同、虚开建安发票），延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来）财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。
（对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入）涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。
（建筑、供水、供电、通信、项目审计等，税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大）二、主要税收风险领域1、风险领域识别准备阶段：房地产开发企业从成立和取得土地开始，到整备结束进行实质开发的时间段。
通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析，可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。
开发阶段：房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。
房地产业纳税评估模型
房地产业纳税评估模型房地产业是中国经济发展的重要支柱产业之一，在国民经济中占有重要地位。
随着时代的变化，房地产市场的发展与进步也越来越快，房地产行业亦不断发生了改变。
税收是一种重要的政策手段，对于确保国家财政收入，规范市场秩序和促进社会发展都具有积极的作用。
因此，房地产业如何进行税收评估是一个非常值得关注的话题。
本文从房地产业纳税评估模型介绍，模型构建的步骤和模型应用实例进行探讨。
一、房地产业纳税评估模型介绍房地产业税收评估模型是一个从经济学、统计学、财务学、会计学等多个学科角度分析和研究房地产业税收的模型。
该模型可以高效、准确地测算不同类别房地产企业应缴纳的税务，包括企业所得税、城市维护建设税、房产税等税种。
该模型的主要目的在于建立一个简单易操作、快速且准确的纳税评估模型，帮助政府管理税务部门对于房地产行业进行纳税评估和优化税制的制定。
该模型的实现，需要大量的资料支持，例如财务会计报表、税务部门征税公示、企业实际经营数据、市场调研报告数据等。
同时，该模型需要较高的专业技能，如会计和财务分析、统计学方法等。
二、模型构建的步骤1. 收集数据：该模型的构建需要大量的数据支持，包括企业年度报表、税务部门征税公示、市场调研报告等。
数据收集过程中需要注意信息的准确性和合理性，以及数据标准化、规范化。
2. 数据预处理：数据预处理是模型构建的重要门槛，在数据质量不可避免存在缺失、异常值等问题时，数据预处理显得格外重要。
在预处理中，需要对数据进行格式处理、数据清洗、数据采样等处理。
3. 特征选择：通过特征选择来确定数据样本中能对结果产生最强影响的特征因素。
特征选择可以通过数据探索、数据挖掘算法等多种方式来实现。
在特征选择时，需要考虑特征的相关性，以确定数据的重要性。
4. 模型选择：在数据的基础上选择最适合的预测模型。
在选择模型时需要考虑到模型的相关性、模型之间的比较、算法的时间复杂度、模型的易用性、模型对数据敏感度等因素。
房地产企业纳税评估案例
案例概述
• 本案例以某房地产企业为例，介绍纳税评估的过程、方法 和结果，以期为房地产企业规范纳税行为、防范涉税风险
收入类指标
01
收入确认原则
评估过程
税务部门对该公司的投资项目、股权结构、资金流向等进 行了全面梳理和分析，同时对公司的税收政策和合规情况 进行了审查。
评估结果
经过评估，税务部门发现该公司存在未按规定申报缴纳土 地增值税、企业所得税等税种的问题，依法进行了处罚。
案例分析
该案例表明，对于涉及多个投资项目和税收政策的房地产 投资公司，税务部门应加强对其税收合规情况的审查，确 保其依法申报和缴纳税款。
成本结构分析
分析房地产企业的成本结 构是否合理，是否存在异 常的成本波动。
关联交易成本
检查房地产企业是否存在 与关联方之间的异常交易， 如高价销售、低价购买等。
资产类指标
资产质量评估
评估房地产企业的资产质量，是 否存在不良资产、闲置资产等问
题。
资产减值准备
检查房地产企业是否按照会计准则 和税法规定计提了足够的资产减值 准备。
加强政策宣传和解读
加大对房地产企业税收政策的宣传和解读力度，帮助企业更好地理 解和遵守相关税收法律法规。
促进双方互信合作
通过有效的沟通和合作，增进双方互信，共同推动房地产企业纳税评 估工作的顺利开展。
THANKS
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案例分析
该案例表明，房地产中介公司作为提供中介服务 的机构，涉及的税种较为复杂，税务部门应加强 对其税收合规情况的监督和检查，确保其依法履 行代扣代缴义务。
房地产开发经营业纳税评估模型(DOC)
房地产开发经营业纳税评估模型一、行业介绍(一)行业概述房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
企业的主要类型：（二）行业分类1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。
两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋)；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。
国外一般以前者为主,在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。
2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同,分为新区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和旧开发。
3、根据投资方式不同,可分为独立建房和合作建房两种形式。
4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式.（三）行业经营的特点1、投入资金量大。
房地产行业是一个资金密集型行业。
无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入.房地产企业是否能够获得足够的资金支持,是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否健康发展。
2、开发周期长。
开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个较长的过程,而且这个过程还是相当复杂的.房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业.3、营销体系复杂.开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一.从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式,也有委托物业代理(即代理商或经济人）的方式，其中委托物业代理的形式复杂多样.二、行业纳税遵从风险（一）经营收入类纳税遵从风险1、用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本,未按规定确认或少确认收入而未申报纳税：预收款未及时申报、代收款项未按规定申报。
房地产业纳税评估模型DOC
房地产业纳税评估模型一、行业概况房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。
房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋(商品房、出租房、周转房等)、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。
(一）行业经营特点1．项目审批计划性。
2．经营方式多样性。
3．开发产品固定性。
4．开发周期长.5．资金运作密集性。
6、房地产价格构成房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。
（二）行业基本管理体系1．内部组织管理体系2．外部监督管理体系房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。
上述部门在工作过程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。
（1）土地管理部门负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》.从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息,包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出(转)让金的依据。
（2）发改委负责开发项目的立项审批。
从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息.（3）拆迁管理部门(拆迁办公室）负责审查颁发《房屋拆迁许可证》,审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。
《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。
房地产行业税收风险案例
房地产行业税收风险案例一、土地增值税的“小心机”案例。
话说有个房地产开发商，叫大宏地产。
他们开发了一个超级大的楼盘，赚得盆满钵满。
在土地增值税清算的时候，他们动起了歪脑筋。
正常来说呢，土地增值税是根据增值额来计算税率的，增值额越高，税率就越高。
大宏地产为了少交税款，就想办法在成本上做手脚。
他们把一些和这个楼盘根本没啥关系的费用，比如说公司老板出去旅游的机票钱、在高级餐厅招待朋友的餐费，都一股脑儿地算进了楼盘的开发成本里。
这样一来，开发成本就被抬高了，增值额看起来就没那么多了。
可是呢，税务局的工作人员可不是吃素的。
在审查的时候，发现这些费用明显不合理。
比如说，那些旅游的费用，和楼盘建设能有啥关系？就像你不能说你买衣服的钱是为了盖房子一样。
大宏地产不仅要补缴土地增值税，还被处以罚款，真是偷鸡不成蚀把米。
二、房产税的糊涂账案例。
有个小型房地产公司，叫小利房产。
他们有一些用于出租的商铺。
按照规定，出租的房产是要交房产税的。
小利房产的财务人员可能是个迷糊蛋。
他们计算房产税的时候，不是按照租金收入来准确计算的。
比如说，他们和租户签订的合同里，除了正常的租金，还有一些什么物业费、设备维护费之类的费用。
这个财务人员呢，就把这些费用全都算进了租金里来计算房产税，觉得反正都是从租户那里收来的钱。
但实际上，按照规定，物业费和设备维护费是不能算进房产税的计税依据的。
税务局查账的时候发现了这个问题，小利房产不得不重新计算房产税，补缴税款。
就像你做数学题，把不该加的数字加进去了，最后答案肯定是错的。
三、企业所得税的虚报亏损案例。
阳光地产公司想在企业所得税上耍个小聪明。
他们这一年其实赚了不少钱，但是呢，为了少交税，就编造了一个虚假的亏损报表。
他们在财务报表里，虚报了很多成本和费用。
比如说，把一些还没有实际发生的营销费用也算进去了，还故意抬高了建筑材料的采购成本。
他们觉得这样就能把利润做成负数，就不用交企业所得税了。
税务局有一套严密的核查系统。
房地产企业税务风险管控-以碧桂园控股有限公司为例
房地产企业税务风险管控——以碧桂园控股有限公司为例摘要长期以来，随着中国社会主义市场经济改革与完善，我国房地产企业得到了快速的发展，对于房地产行业而言，对税务风险实现科学有效的管理，已经成为影响房地产企业发展速度的一个重要因素，在生产经营过程中所面临的税务风险很大程度上影响了企业经营利益的提高，若不采取相应的措施对税务风险进行控制，必然会影响到企业的正常发展。
因此降低房地产行业的税务风险应该要被企业管理者重视。
为此，本文介绍了我国现行的税制以及企业税务风险的相关理论，从房地产行业发展现状及面临的税务风险问题出发，选取了碧桂园控股有限公司作为研究案例，对其近些年的财务报表数据进行分析，通过数据中的一些数值计算、对比与分析，找出其中存在的一些税务风险问题，进而提出加强对财务人员的专业知识培训，提高企业管理层人员的风险管理意识，持续关注国家相关税务政策的变化等针对性的改进意见，逐步降低企业的税务风险，从而对国内的整个房地产企业就税务风险管控提出规范的意见。
关键词：房地产企业；税务风险；管控Tax Risk Control of Real Estate Enterprises ——Take Country Garden Holdings Limited as an exampleAbstractFor a long time, with the reform and improvement of China's socialist market economy, China's real estate companies have developed rapidly. For the real estate industry, scientific and effective management of tax risks has become an important factor affecting the development speed of real estate companies. The tax risks faced in the production and operation process have greatly affected the improvement of the business interests of the enterprise. If the corresponding measures are not taken to control the tax risks, it will inevitably affect the normal development of the enterprise. Therefore, reducing the tax risk of the real estate industry should be valued by corporate managers.To this end, this article introduces China's current tax system and related theories of corporate tax risk. Based on the development status of the real estate industry and the tax risk issues it faces, it selects Country Garden Holdings Limited as a case study for its financial statement data in recent years. Analyze, find out some tax risk issues through some numerical calculations, comparisons and analysis in the data, and then propose to strengthen the professional knowledge training of financial personnel, improve the risk management awareness of enterprise management personnel, and continue to pay attention to relevant national issues Targeted improvement opinions, such as tax policy changes, gradually reduce the tax risk of enterprises, and thus provide standardized opinions on tax risk management and control for the entire domesticreal estate enterprise.Key words:Real estate enterprise; Tax risk; Control.目录摘要 (I)Abstract (II)一、绪论 (1)（一）研究背景与意义 (1)（二）国内外研究现状 (1)（三）研究内容与方法 (2)二、基本概念及相关理论 (2)（一）我国现行的税制 (2)（二）企业税务风险理论 (3)（三）企业税务风险管理理论 (3)三、房地产税收风险现状分析 (3)（一）房地产行业发展状况 (3)（二）房地产行业税收情况 (4)（三）房地产行业税务风险面临的现状及原因分析 (4)四、碧桂园控股公司税务风险管控分析 (5)（一）碧桂园控股公司背景介绍 (5)（二）碧桂园控股公司税务相关问题分析 (6)1.收入现状分析 (6)2.碧桂园公司企业所得税税负分析 (6)（三）碧桂园控股公司税务风险管控存在的原因 (7)五、碧桂园控股公司税务风险管控对策研究 (8)（一）房地产企业税务风险管控对策研究 (8)（二）税务风险管控制度的实施 (9)1.加强对财务人员的专业培训 (9)2.企业管理层提高税务风险管理意识 (9)3.持续关注税收政策的变化 (9)六、结论 (10)参考文献 (11)致谢 (12)一、绪论（一）研究背景与意义在我国市场经济的快速发展的过程中，企业面临不断变化的市场形势，不断扩大合法的经营范围，在这种背景下，丰富企业的经营活动。
房地产企业涉税风险点及筹划案例提示
房地产企业涉税风险点及筹划案例提示----c8e262a2-6eb2-11ec-8e95-7cb59b590d7d笔者经常接到要求提供房地产企业税收筹划思路的电话。
说老实话，对于一个企业的筹划思路，如果不到现场调研是拿不出来的。
这里仅提供一个思考方法：对于房地产企业而言，涉税规划应包括避税风险规划和节税规划。
为了规避涉税风险，笔者结合咨询实践对相关业务进行了具体分析，总结了房地产行业日常运营中存在的主要涉税风险点（33个风险点）。
土地征用有五个风险点：1、在取得土地时支付的佣金等支出没有取得合法的发票，导致利润虚增，税负加大；2、没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；（三）虚增拆迁安置费、补偿费，逃避缴纳土地增值税、企业所得税的；4.通过股权收购取得的土地使用权，溢价部分不计入土地成本；5.未通过“招标、拍卖、挂牌”方式取得土地的，土地成本不予支付。
规划和设计过程中有三个风险点：6、总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；7、虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；8、境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
在融资环节存在6个风险点：9.纳入非金融机构（包括企业和个人）的资金的利息费用尚未正式开具发票，导致无法记录利息费用；10、从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；11、支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；12.与股东及其他关联方的资本交易无利息支付，存在逃税问题；13.通过关联企业融资或借款时，往往存在未付应付利息的问题；14.小金库中的现金通常不足以支付利息或其他费用；本项目的建设和开发有六个风险点：15、虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；16、绿化和配套工程项目操作不规范虚增建设成本；17、“甲供材料”操作不规范造成复杂抵税18、实际发生工程支出但不索要发票；19、签订建安合同后未足额缴纳印花税；二十、未足额或者逾期缴纳城市土地使用税的。
房地产业纳税评估模型
房地财产纳税评估模型一、行业表面房地产开发是指房地产开发企业进行的底子设施建立、衡宇建立，并转让房地产开发项目大概销售、出租商品房的运动。
房地产开发方法可分为自行开发、互助建房、代建工程和提供劳务等，开发产物可分为土地、衡宇（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按修建结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设水平分为毛坯房、制品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费工具分为经济适用房和非经济适用房。
（一）行业经营特点房地产开发业具有项目审批筹划性、经营方法多样性、开发产物牢固性、开发周期长、资金运作密集性等特点。
1．项目审批筹划性。
在开发历程中，从征用土地、建立衡宇到商品销售，均严格凭据筹划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有筹划地进行，每一步都须经有关部分审批。
2．经营方法多样性。
房地产开发业的经营方法包罗土地的开发与经营、衡宇的开发与经营、大众设施的配套开发以及代建工程。
3．开发产物牢固性。
开发产物的位置牢固稳定，均按套销售，不得支解拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。
4．开发周期长。
开发产物从立项到交付使用，少则一年，多则数年才气完成，有的多个项目同时开发或先后转动开发。
5．资金运作密集性。
资金运作密集型主要体现为投入资金的密集性和回笼资金的会合性。
6、房地产代价组成房地产开发总本钱用度是指在开发期内完成房地产产物开发建立所需投入的各项本钱用度，主要包罗土地用度、前期工程用度、底子设施建立用度、修建安装工程用度、大众配套设施建立用度、治理用度、财政用度、销售用度、开发期税费、其他用度等。
（1）土地用度，指取得房地产开发用地所必须的用度、税金等。
一般是由购买土地的价款和在购买时由开发商缴纳的税费等。
（2）前期工程用度，主要包罗开发项目前期筹划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的用度支出。
（3）底子设施建立费，指修建物2米以外和项目用地筹划范畴内和种种管线和门路等工程的用度，包罗所需要的门路、绿化、供水、供电、排污、通信、燃气、热力等设施的建立用度，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口用度。
房地产业税务评估案例
房地产业纳税评估案例之一一、纳税人基本情况某房地产开发公司2003年开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积20万平方米。
其中都市花园一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；都市花园二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。
该企业2004年实现预售收入9863．90万元，2005年实现预售收入10821．23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。
该企业预售收入适用15％预计计税毛利率。
截至2006年底，都市花园一期所有房屋均已售出。
企业成立三年来，共取得销售收入和预售收入35685．13万元，缴纳企业所得税47．48万元，营业税金及附加2337．38万元。
二、评估分析(一)申报表比率分析该企业取得预售收入及销售收入32685.13万元，三年来仅缴纳企业所得税款47.57万元，企业所得税贡献率为0.13％，而根据纳税评估预警值，所得税贡献率低于3％，为明显异常；该企业都市花园一期2005年度已经竣工清算，其项目毛利率为7％，也远低于该地区房地产行业30％预警值。
初步分析该企业可能存在虚增成本或少计收入问题。
（二）财务费用分析该企业2004、2005年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，分析认为，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。
而该企业销售收入为零，证明2006年以前所有楼盘均未完工。
根据有关税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。
因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑。
（三）业务招待费分析该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。
根据有关税收政策规定，预售阶段不允许扣除业务招待费。
三、检查发现的问题（一）收入检查1、检查人员调阅了该企业“营业费用—佣金支出”账簿，发现在2004年12月31日和2005年12月31日的凭证中共支付销售佣金680．56万元，凭证后附的委托代销合同中，规定代销手续费为3％，以此推算该企业当年应有22685．13万元预售收入，查阅申报表，该企业只申报了20685。
房地产行业税收风险监控模型建立与应用课件
三、房地产行业税收风险监控模型案例分析应用
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一、重点行业税收风险监控模型构建原理
1.几个问题的梳理 2.行业风险监控（评估）模型建立原则 3.行业税收风险监控模型结构及包含要素 4.标准化模型经验成果
2
1.关于几个问题的梳理 税收风险监控抑或税收风险评定 税收风险监控模型与纳税评估模型的区
房屋的开发与经营
房屋的开发是指城市的各种房屋的的开发建设。 房屋的经营从广义讲是指从房地产开发到售后服 务的全过程。从狭义上讲仅仅指房地产的出售、 租赁和抵押。
房地产开发企业的生产和经营分为三个阶段:
前期准备阶段：
购买国有土地使用权和办理一系列许可证明。包 括：
开发项目立项审批(发改委：项目建议书、可行性 研究报告)；
建筑施工阶段： 开发商委托建筑施工企业按照合同约定组 织施工建设。项目竣工，报请有关主管部门 进行综合验收，并取得竣工备案登记证明。
综合验收部门：质检站、规划局、消防、 人防、设计方、施工方、监理、房地产。
开发产品销售阶段：
开发商通常采用预售和现房销售两种方式出售 开发产品。
开发产品预售，需要取得市房产管理部门核发 的《开发产品预售许可证》。
房地产开发项目，从取得土地到最终销 售，一般需要几年甚至更长时间，而以出 租方式经营的，投资回收期更长。
据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业 直接使用金融机构资金（含按揭贷款）占全部开发建 设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比 22%，平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百 分点。
开发建设房地产项目，应当严格遵守法 律、法规规定和建筑工程质量、安全标准 以及建筑工程勘察、设计、施工技术规范 。
税收法律风险案例(3篇)
第1篇一、案件背景某企业（以下简称甲公司）成立于2005年，主要从事房地产开发业务。
近年来，甲公司业绩逐年增长，但同时也暴露出一些问题。
在税务机关进行例行检查时，发现甲公司存在偷税行为，涉嫌逃避国家税款。
经过调查，甲公司偷税金额巨大，涉及税款数百万元。
以下是该案件的具体情况。
二、案情简介1. 甲公司偷税行为甲公司偷税行为主要体现在以下几个方面：（1）虚开发票。
甲公司通过虚构业务、伪造合同等方式，开具了大量虚假发票，用于抵扣应纳税款。
（2）隐瞒收入。
甲公司在销售过程中，故意隐瞒部分销售收入，未按规定申报纳税。
（3）少计成本。
甲公司在申报纳税时，故意少计部分成本费用，以降低应纳税所得额。
2. 案件发现税务机关在例行检查过程中，发现甲公司存在上述偷税行为。
经过深入调查，核实甲公司偷税金额数百万元。
三、案件处理1. 税务机关依法查处税务机关依法对甲公司进行查处，责令其补缴偷逃的税款，并加收滞纳金。
同时，对甲公司偷税行为进行处罚，依法追缴违法所得。
2. 法律依据（1）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。
对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（2）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。
3. 案件结果甲公司因偷税行为被依法处罚，补缴了偷逃的税款，并接受了相应的行政处罚。
同时，该案件对甲公司声誉造成严重影响，对相关责任人进行严肃处理。
四、案例分析1. 税收法律风险本案中，甲公司偷税行为涉及税收法律风险，主要包括：（1）税收违法行为。
房地产税务综合分析案例
某房地产企业2008年购买一块土地建设住宅小区，小区分三期建设，其中一期和二期同时建设，但一期和三期为普通住宅，二期为经济适用房，为了减少规费，该公司购买了另一开发企业的减免规费的指标，2008年9月，预售了一期和二期，取得预售收入1.2亿，其中经济适用房3000万，09年1月，由于资金短缺，引入投资者参加普通住宅建设，按投资比例分配商品房，2009年6月三期开始建设，同年10月一期和二期开始交付使用,由于三期在建,所以未办理竣工决算,一\二期与施工公司尚有部分款项未结清,为了能取得地下车库的转让权,该公司上交了人防部门的地下设施建设费用,取得了地下车库的所有权和销售权,作为配套,该公司在小区内建设了会所和一所小学,会所由该公司自行管理运作,小学捐赠给政府,问这个案例中涉及哪个企业所得税的问题
1，经适房单独核算
2，一期自建，开始交付了，达到完工条件，按合同确定的收入做所得税调整，做预收房款设二级子目，比如一期下面也要设商
品房和车库，
3，三期是合作建房，所得税还是在该项目实现，只是税后分利的问题，所以营业税还是该怎么缴就怎么缴
4，开出来人防异地建设费和人防建设费是可以扣除，有产权可销售的车库一定要参与土地使用权出让金的分摊，若无产权的车
位不参与土地成本分摊，核算土地增值税时要扣掉该成本，但
房产税将被追索
5，小学只要捐赠给政府全进公共配套，会所是企业自行运营，会所成本全部要扒出来，如果按可售面积，会所占便宜，如果售楼放入会所里，售楼处软装全入营销费用不能进开发成本
6，样板房软装不能进开发成本。
关于房地产开发企业的10个涉税案例，剖析深刻！
关于房地产开发企业的10个涉税案例，剖析深刻！房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。
在本文中，大叔选取了实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。
1以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
2以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
纳税风险案例总结报告范文(3篇)
第1篇一、引言纳税风险是指在纳税过程中，由于各种原因导致纳税人无法按照税法规定足额缴纳税款的风险。
近年来，随着我国税收制度的不断完善和税收征管手段的加强，纳税风险问题日益受到广泛关注。
本报告通过对几个典型案例的分析，总结纳税风险的表现形式、成因及应对措施，旨在为企业和个人提供纳税风险防范的参考。
二、案例概述以下为几个具有代表性的纳税风险案例：1. 案例一：房地产企业未及时确认增值税应税收入案例背景：A公司为房地产开发经营企业，自2016年5月1日起纳入营改增试点推行范围，被认定为增值税一般纳税人。
该公司销售的五个房地产项目均为试点前企业自行开发的老项目，选择按照简易计税办法计税。
案例分析：A公司在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税，但未及时确认增值税应税收入。
在2017年5月，分析人员发现该公司2016年5月至2017年4月共预缴增值税2145万元，申报实现增值税税款仅168万元。
同时，2016年末存货为235306万元，预收账款270572万元，2016年全年仅结转销售收入8611万元。
应对措施：A公司应加强增值税纳税申报管理，确保增值税应税收入的及时确认和申报，避免因申报不实而承担税收风险。
2. 案例二：企业纳税风险管控与纳税评估案例背景：《企业纳税风险管控与纳税评估案例》一书以纳税管理者的角度解析了大量经典的纳税评估案例，为纳税人员如何更好地纳税遵从，构建公平和谐的税收环境提供了有益的借鉴。
案例分析：该书从企业纳税评估与税务稽查、企业纳税风险管理、增值税纳税评估案例与纳税风险管控、营业税纳税评估案例与纳税风险管控等方面进行了详细阐述，旨在提高纳税人员的风险意识和防范能力。
应对措施：企业应建立健全纳税风险管控体系，加强纳税评估工作，提高纳税人员的风险意识，确保纳税合规。
3. 案例三：房产投资联合经营并承担经营风险时，如何准确申报纳税案例背景：A公司和B公司以房产投资联合经营，并承担经营风险。
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房地产业税收风险识别模型与案例
一、行业介绍
行业定义：
房地产开发与经营业务
行业现状：
国民经济主导行业
税收占比高(地税）
宏观调控
企业类型：
按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等
按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业
工艺流程(营销方式）:
房地房产开发流程主要分为：
房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段
(各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源）
房地产企业营销方式分为:
开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。
经营规律:
需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业)
项目开发周期长(两三年）
涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大）
涉税管理难点：
企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。
少计收入（少开不动产销售发票金额)，多列成本(阴阳合同、虚开建安发票）,延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来)
财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。
(对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入) 涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。
(建筑、供水、供电、通信、项目审计等,税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大)
二、主要税收风险领域
１、风险领域识别
准备阶段:
房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。
通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。
开发阶段：
房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。
该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑
业项目的初始登记环节进行对比分析,改变建筑业单位陈本管理滞后的问题,变事后管理为事前预警和事中控制，减少涉税风险。
销售阶段：
房地产开发企业取得房屋预售许可证后，从可以进行销售开始，到项目开发结束。
该阶段风险涉及税种较多(涵盖房地产开发企业的所有税种)提问？
营业税、房产税、土地使用税、契税、印花税(取得土地)、土地增值税、企业所得税、个人所得税
金额大(主要税收产生阶段),因此也是涉税风险发生的主要领域。
清算阶段:
房地产开发企业将开发的产品全部销售完毕或者虽未销售完毕但已将尚未销售的产品转作其他用途（如出租）。
该阶段主要税收风风险为土地增值税未及时清算的风险和企业所得税清算和清算后分配的风险(提问）？，虽然涉及税种不多，但涉及的金额很大,也是目前税收管理的重点和难点。
2、风险领域描述举例:
经营收入类纳税遵从风险
例如,用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的,预收收入挂往来，或直接冲减开发成本，未按规定及时申报纳税；代收款项未按规定申报纳税;未按规定毛利率计算毛利额并纳入当期应纳税所得额,统一计算缴纳企业所得税。
成本费用类纳税遵从风险
例如,发生销售退回时，只冲减收入不相应冲减成本；虚开材料发票，或与施工方勾结,以虚假合同虚开建筑业发票,以缴少量流转税为代价，虚增成本费用，逃避企业所得税、
土地增值税（高级）。
其他纳税遵从风险
土地使用税申报时，纳税人购得一处或多处土地,特别是在注册地之外的地区购得土地,未进入开发阶段,往往因新征土地隐蔽性高,利用目前税务机关信息不及时、不全面的漏洞,不按规定申报缴纳土地使用税、印花税等。
三、风险识别模型
(一）数据来源
纳税人生产经营信息
税务机关掌握的信息(申报数据、定期报送报表）
第三方数据(住建、国土、规划、财政、国税、银行等)
(二）风险点识别（风险指标)
企业所得税风险评价指标举例:
营业税计税依据与收入、预收配比
原理描述：房地产企业缴纳营业税依据应与当期销售（营业)收入、预收账款净增加额合计数基本一致,否则存在未按规定申报营业税或未按规定计算申报所得税。
数据模型:[房地产企业年度销售不动产营业税计税金额—（预收账款年末数—预收账款年初数）］／年度主营业务收入
数据来源：营业税计税金额来源于征管信息系统中单户房地产纳税人下手不动产营业税计税依据年度合计；预收账款年末数、预收账款年初数来源于纳税人专项报送（财报）;主营业务收入来源于征管信息系统企业所得税年度纳税申报表（A类)附表一种第3行第3栏主营业务收入。
预警值设置:１
评分标准：营业税计税依据与收入、预收配比不等于1时，为非正常,比例在0．8—1的，得0.5分，比例低于0.８的,得1分。
（经验值，分值越大，风险越大）应用要点:销售不动产营业税计税金额为当年正常申报验征收营业税计税依据,不含以前年度,按年执行。
营业税风险评价指标举例:
发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率
原理描述:当计算发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率大于1时，则提示异常，可能存在隐瞒收入或者虚开发票的问题。
数据模型：发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率＝本期发票开具金额／本期应纳营业税营业收入
数据来源：统计发票开具金额取自《发票网上开具管理信息系统》（或其他开票系统）中，应纳销售不动产营业税营业收入取自征管信息系统纳税申报表。
预警值设置:1
评分标准：发票开具金额与应纳销售不动产营业税营业收入差异率大于1时为非正常，1—１.１的得1分，１.１—１．2的得1.5分,１.2—1.5分的得2分，比率高于１.５分的得3分。
(经验值）
应用要点：该指标分析的仅仅是销售不动产营业税，在对该指标进行深度风险评估应对时,还可以结合纳税人银行对账单等其他情况一并考虑,按月执行。
说明:权重设置:满分100分,各指标分值可根据实际应用情况进行调整。
评定公式:纳税人风险评价积分M=∑指标权重x 单项积分，风险评价积分越高,风险度越大。
四、风险评估案例
（一)风险识别并制作评估报告
根据房地产行业税收风险特征,创建行业风险识别模型，通过风险识别、信息加工、分析，制作风险评估报告。
xx房地产企业税收风险评估报告
第一部分总体风险评估
行业概述、区域内行业总体情况介绍
相关企业平均毛利率、账面利润率、所得率、营业费用、管理费用、财务费用占收入比，等等。
行业风险分析
收入、成本、费用
第二部分
特定纳税人风险评估
基本财务指标及纳税情况
财务指标（销售信息、成本、费用)
存在疑点：
该单位毛利率为9.5%,远低于全区同行平均水品21%，利润率—4%，同行业均值为6.5%,可能存在虚列成本或多转成本的想象,影响土地增值税清算。
应着重关注其建安成本的列支(开发同地段的ｘx房产企业毛利率３2％,账面利润率21%)
（二)风险排序及推送
根据风险管理加工结果,排序生成高、中、低风险纳税人清单,结合税收风险评估报告进一步分析，相关风险数据通过风险管理平台推送到风险应对部门处理。
1、低风险纳税人——纳税服务部门发送短信提醒、风险提示函等批量处理的方式进行应对。
２、中风险纳税人——税源管理部门纳税评估的案头审核或实地审核。
3、高风险纳税人——稽查局税务稽查。
（三)应对结果反馈
１、纳税服务部门——对低风险纳税人进行风险提示,纳税人通过自查方式，累计补税x元，滞纳金x元。
2、通过税源管理部门进行评估，发现某企业未开具建安发票金额x元,未按规定结转开发成本ｘ元,应交少交营业税ｘ元,所得税x元，应清算未清算土地增值税ｘ元，共补缴税款ｘ元,滞纳金x元。
3、经过稽查局检查发现，某企业存在讲部分预收房款挂其他往来账,未及时缴纳营业税；结转的收入与结转的成本不配比，造成当年利润不实；部分房屋销售价格明显偏低,与市场价格不符,调整计税价格及金额,等等。
查补该企业２０10年各项税收ｘ元(其中，营业税x，企业所得税x，土地增值税x,土地使用税x)，并依法加收滞纳金ｘ,罚款x，于2011年11月2５日缴纳入库。