彩生活专题研究报告(20141020改定稿)

• 彩生活服务集团全资控股深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活网络服务有 限公司、深圳市开元同济楼宇科技有限公司、深圳市彩生活彩虹清洁服务有限公司、 陕西中强物业管理有限公司、天津新塘物业管理有限公司、惠州市友邻物业管理有限 公司等业务关联企业
1.1 企业简介
（2）与花样年之关系
Key 1: 花样年集团——1996年于深圳成立，2009年11月在香港联交所主板成功 上市，股份代号为HK1777。至2012年，花样年资产规模超过人民币245亿元， 拥有员工7500多名。 Key 2: 花样年集团已全面完成基于未来移动互联网客户大数据时代的业务战略布 局，业务已涵盖金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、 文化旅游、养生养老等八大增值服务领域。 Key 3: 花样年地产业务主要聚焦于中国经济发展最活跃的珠江三角洲、长江三角 洲、环渤海都市圈、成渝经济区四大区域，已进入北京、上海、深圳、天津、东莞、
2014上半年物业管理服务总收入为9560万元，较去年同期7170万元增长了33%。其中酬金 制收入增加1850万元与顾问服务增加1020万元，而预售服务于去年同期持平。物业管理服务 2014上半年整体毛利率66.1%，较去年同期增加12个百分点。增加的主要原因是毛利率接近 100%的酬金制与顾问服务的大幅度增加，而毛利率较低的包干制与前期销售配合的业务减少。
2.2 三大盈利模式
2.1 商业逻辑与模式
1） 彩生活模式的实质是拓展了传统物业管理服务的界限，由对物的管理延展
至物业所有人/使用人的服务，为社区住户提供除基础物业管理服务外的增值服 务以创造商业价值。再将服务体系进行品牌化经营，甚至可以加盟到其他物业 服务企业管理的项目中，由此实现彩生活模式物业管理服务品牌的运营升级， 这是彩生活模式的核心商业逻辑。 2） 在此逻辑下，彩生活商业模式的特点如下： 基础物业管理是敲门砖 ； 社区住户需求是源泉 ； 沟通平台整合是重点； 品牌经营才可规模化发展 3） 在此逻辑下，彩生活为客户提供以下服务：
1.内涵式增长目标客户的选择标准： 潘军如下言论： 管理建筑面积超过20万平方； … 彩生活上市集资所得的60%拟用于并 省会、一线及二线经济发达、人口密度较高的城市。 购，目前未有具体对象，但一直有洽 2.彩生活收购、并购的目标与选择标准： 管理建筑面积超过10万平方； 管理物业状态良好、地理集中，且适合推行彩生活 的业务模式及策略； 总负债少于500万元，并无重大法律缺陷或障碍； 优先考虑： • 位于省会、一线或二线城市及彩生活已经进入的地 点周边的其他地区； • 内部收益率超过20%； • 具备一级物业资质等资源； • 全国200强物业管理企业。
公众25%）。
1.2 发展历程
( 1)主要发展历程
2002年6月，深圳市花样年物业管理有限公司成立，并设立“增值服务小组”。 2004年8月，花样年物业在其管理的锦上花小区内频频降低管理费，在参与下沙村花好园（资料、 团购、论坛）、中银小区、燃气集团宿舍、红树家邻等项目的竞标过程中频出低价，甚至喊出未 来实现“零收费”的口号。 2005年6月，花样年物业和龙岗区在建楼盘左庭右院（资料、团购、论坛）开发商签约，担纲该 楼盘的前期物业管理工作，以1.58元/平方米的管理费创下深圳新建小区物管费新低。 2005年9月，花样年物业管理有限公司以“零费用”收购深圳宝嘉新物业管理公司，在业内掀起 轩然大波；9个月后，收购了其下属的深圳市好管家物业管理有限公司。 2006年12月，通过开始收购深圳市开元同济公司，开始工程服务业务。 2007年6月，花样年物业开始透过深圳市彩生活网络服务平台集中提供增值服务，同年底经过拆 分重组成立深圳市花样年彩生活科技有限公司，下辖花样年物业、开元同济楼宇科技、彩生活网 络服务、彩悦酒店管理公司，并先后收购了榕江物业、莲塘物业、越众物业、汇港物业等。 2010年，花样年物业正式更名为“深圳市彩生活物业管理有限公司”，为其分拆埋下伏笔。 2014年6月16日，彩生活服务集团有限公司正式宣布其将于6月30日在香港联交所主板挂牌上市。 2014年6月30日，彩生活集团于香港上市，股票代码1778，目前市值55.6亿元。
2.2 三大盈利模式
（1） 物业管理收益
彩生活主要采用“酬金制物业管理”的管理模式，即业委会与物业管理公司签订合同，彩 生活代理小区的物管工作，进行管理和智力输出并收取10%的物业费作为酬金，与之相关的人 员和物料成本都由业委会承担。 2011-2013年度，这种物业管理制度的毛利率分别达到100%、100%、98.2%。 “酬金制物业管理”模式非唯一方式，彩生活还采取按包干制、预售服务、顾问服务的模式。
物业管理服务：为社区提供安保、清洁、园 艺、维修及保养等服务，为wenku.baidu.com发商提供共预 售服务； 工程服务：提供设备安装服务，维修保养服 务，设备租赁提供自动化及其他设备升级服 务； 增值服务：公共空间租赁协助，购物协助， 住宅及零食单位租赁与销售协助。
2.1 商业逻辑与模式
根据彩生活的业务内容可以将其商业模式简单概括为：
1.3 发展模式
（3）收购项目
2011年，成功收 购物业公司两个， 收购项目3个； 2012年收购3个， 收购项目11个；
2013年收购公司
7个，收购项目 125个。
1.4 发展规划
目标：2015年管理物业面价达到2亿平方米 2020年管理物业面积将达到10亿平方米。
路径：通过取得新合约以达到内涵式增长；选择性寻求收购地区目标物业公司。
1.1 企业简介
（2）与花样年之关系
Key 4:彩生活集团——花样年旗下的彩生活服务集团为中国大陆百强一级物业企业， 成立于2002年6月18日，前身为深圳市花样年物业管理有限公司，总部设于深圳， 是花样年集团（中国）有限公司控股企业，是一家集物业服务、楼宇智能、社区服 务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。 Key 5:花样年与彩生活关系——彩生活集团是花样年集团的控股子（非全资）公司 子公司，花样年集团占股比例为53.4%(彩生活其他股东spendid fortune 21.6%，
“彩生活”模式专题研究报告
运营管理部 朱砚
2014年10月22日
研究背景
在欧美社会，社区商业占社会商业总支出的60%以上，而在中国目前的整体水平 不足30%，社区是一块未被发掘的金库； 在城市土地资源日趋稀缺、住宅产品同质化严重、客户对物业专业化服务意识增 强的趋势下，物业管理服务将成为开发商未来新的赢利点； “买房就是买物管”，客户越来越重视社区物业服务与管理水平，开发商拼产品 更拼物业服务； 在劳动力成本攀升的趋势下，劳动密集型的传统物业管理模式难以为继，以为提 高物业费无法转变传统物管模式的运营困境； 2014年6月30日，“彩生活”中国香港上市，创新的物业服务模式为企业带来更 大的生存与发展机会，其更低的物管费、更省心的服务、更便利的生活模式开启 了创新物业服务模式，对同行而言也值得学习借鉴，互通有无。
谈，目标仍以住宅物业管理公司为主， 条件包括管理一、二线及核心城市成 熟项目，以及管理面积较大的公司。 目标主要是兼并前200强的物业公司。 不过我对前十强没啥兴趣，因为一般 过于传统，很难志同道合。 … 进行并购有两个顾虑：第一，资本要 求高，同时也追求回报率；第二，不 一定所有企业都愿意并购，尤其是行 业内优秀的企业。所以长城物业以 “联盟”的方式，向更多物业公司提 供平台。而陷入亏损泥淖中的物业公 司也非常愿意合作。
惠州、成都、苏州、无锡、南京、桂林、大理、宁波13个一、二线城市或区域核心
城市，并保持每年新进入1-3个核心城市的速度来持续扩大公司的战略纵深。同时 在海外新兴市场积极寻求投资机会，现已于香港、台北、新加坡、东京设立办事处， 且在新加坡投资了项目。地产业务重点开发商务综合体和精品高档住宅两大类产品， 覆盖了写字楼、商业、多层与高层住宅、酒店、商务公寓、别墅、花园洋房等多业 态细分产品。
1.2 发展历程
( 2）区域布局
截止13年12月31日，彩生活 管理的住宅物业615个及纯 商业物业15个分别分布于深
圳与华南、华东、西南、东
北、西北、华北、华中七大 区域的60个城市，管理面积 超过9200万平方米。 截至2014年6月30日，彩生 活管理版图已扩张至90个城 市，项目已达1037个，管理 服务面积约1.62亿平方米。
PART
2
彩生活盈利模式
商业逻辑与模式 三大盈利模式 亮点分析
2.1 商业逻辑与模式
在其他传统物业模式面临盈利困境时，彩生活物业净利润却逐年增加，成为花 样年集团主要盈利业务之一，为什么？
在物业管理行业95%亏损 的情况下，大型地产商的物 管都需要地产业务来补贴， 花样年的彩生活却做到盈利 ； 彩生活目前的盈利主要包 括三部分，即基础物业、工 程投资以及线下增值服务。 花样年2012年年报显示，近 五年，彩生活利润水平逐年 升高。
1.3 发展模式
（1）业务拓展模式
1.3 发展模式
（2）内涵式增长
内涵式增长：就住宅社区而言，包含采用提供物业委聘服务（按酬金制与包干 制两种形式）、提供销售服务、顾问服务三种方式，对外拓展项目。 2014上半年新委聘项目54个，其中大部分是指开发商新建的新物业发展项目 的物业委聘，仅小部分为更换前任物业公司的旧物业委聘。 因商业因素，2014年上半年终止合约项目有17个，其中含15个商业项目。(彩 生活主要定位为社区物业服务，为了与花样旗下业务不冲突，2014年起不再 接受纯商业物业服务)
1.3 发展模式
（1）业务拓展模式
业务拓展模式：内涵式增长 与 收购项目 相结合。主要通过物业委聘管理（含开
发商委聘项目、业主委员会委聘项目）、销售服务支持、第三方顾问服务、收购（并购） 四中方式进行，前三种方式归类为内涵式增长。
物业委聘
管理
收购
销售服务 提供顾问 支持 服务
截止到2013年底，彩生活总共服务项目630个，外接第三方发展商兴建物业占比94.9%， 花样年集团旗下物业占比仅5.1%。 2014年6月30日的管理的项目面积与数量较2013年底分别增长了64.6%与75.3%。
内容大纲 一、彩生活发展模式 二、彩生活盈利模式 三、彩生活运营模式
PART
1
彩生活发展模式
企业简介 发展历程 发展模式 发展规划
1.1 企业简介
• 彩生活主要业务是为社区提供物业管理、工程服务、增值服务。
（1）彩生活之概况
• 彩生活运用互联网基因重组传统物业，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台， 并在业内率先启动推行基于信息化基础上的物业服务V2.0模式。
• 彩生活聚焦社区生活一公里微商圈商机，以彩空间作为客户需求体验与交易的实体终 端，不断扩大对社区周边商业资源的开拓与整合能力，引入与扩大社区周边商业机构 在彩生活线上平台的应用，同时优化彩之云、彩付宝等线上服务与交易平台，以消费 积分方式回馈社区住户，降低传统业务收费，提升用户综合体验。
• 彩生活以“把社区服务做到家”作为企业愿景，迄今为止在管服务项目已超过1000 个，管理服务面积超过1.2亿平方米，已经初步形成了以深圳总部为基地辐射至西北、 华北、东北、西南、华南等区域的战略布局。
物业管理+工程维修+增值服务
截止2014年6月30日，三项业务总收益为16.34千万，较2013年同期增加49%。 其中物业管理服务占总收益的58,5%，工程服务占比21.5%，增值服务占比20%。
2.1 商业逻辑与模式
本报表反应出：
基础物业服
务金年来毛 利率逐步递 增，13年底 达58.3%，其 中按酬金计 算的物业管 理服务毛利 率达98.2%； 增值服务毛 利率最高， 达到98.4%。 2014年上半年整体毛利为1.08亿元，较去年同期5920万元增长82.4%。其中物业管理服 务毛利率为66.1%，工程服务毛利率为45%，增值服务毛利率为100%。