彩生活专题研究报告(20141020改定稿)

1.2 发展历程
( 2）区域布局
截止13年12月31日，彩生活 管理的住宅物业615个及纯 商业物业15个分别分布于深
圳与华南、华东、西南、东
北、西北、华北、华中七大 区域的60个城市，管理面积 超过9200万平方米。 截至2014年6月30日，彩生 活管理版图已扩张至90个城 市，项目已达1037个，管理 服务面积约1.62亿平方米。
公众25%）。
1.2 发展历程
( 1)主要发展历程
2002年6月，深圳市花样年物业管理有限公司成立，并设立“增值服务小组”。 2004年8月，花样年物业在其管理的锦上花小区内频频降低管理费，在参与下沙村花好园（资料、 团购、论坛）、中银小区、燃气集团宿舍、红树家邻等项目的竞标过程中频出低价，甚至喊出未 来实现“零收费”的口号。 2005年6月，花样年物业和龙岗区在建楼盘左庭右院（资料、团购、论坛）开发商签约，担纲该 楼盘的前期物业管理工作，以1.58元/平方米的管理费创下深圳新建小区物管费新低。 2005年9月，花样年物业管理有限公司以“零费用”收购深圳宝嘉新物业管理公司，在业内掀起 轩然大波；9个月后，收购了其下属的深圳市好管家物业管理有限公司。 2006年12月，通过开始收购深圳市开元同济公司，开始工程服务业务。 2007年6月，花样年物业开始透过深圳市彩生活网络服务平台集中提供增值服务，同年底经过拆 分重组成立深圳市花样年彩生活科技有限公司，下辖花样年物业、开元同济楼宇科技、彩生活网 络服务、彩悦酒店管理公司，并先后收购了榕江物业、莲塘物业、越众物业、汇港物业等。 2010年，花样年物业正式更名为“深圳市彩生活物业管理有限公司”，为其分拆埋下伏笔。 2014年6月16日，彩生活服务集团有限公司正式宣布其将于6月30日在香港联交所主板挂牌上市。 2014年6月30日，彩生活集团于香港上市，股票代码1778，目前市值55.6亿元。
“彩生活”模式专题研究报告
运营管理部 朱砚
2014年10月22日
研究背景
在欧美社会，社区商业占社会商业总支出的60%以上，而在中国目前的整体水平 不足30%，社区是一块未被发掘的金库； 在城市土地资源日趋稀缺、住宅产品同质化严重、客户对物业专业化服务意识增 强的趋势下，物业管理服务将成为开发商未来新的赢利点； “买房就是买物管”，客户越来越重视社区物业服务与管理水平，开发商拼产品 更拼物业服务； 在劳动力成本攀升的趋势下，劳动密集型的传统物业管理模式难以为继，以为提 高物业费无法转变传统物管模式的运营困境； 2014年6月30日，“彩生活”中国香港上市，创新的物业服务模式为企业带来更 大的生存与发展机会，其更低的物管费、更省心的服务、更便利的生活模式开启 了创新物业服务模式，对同行而言也值得学习借鉴，互通有无。
2.2 三大盈利模式
谈，目标仍以住宅物业管理公司为主， 条件包括管理一、二线及核心城市成 熟项目，以及管理面积较大的公司。 目标主要是兼并前200强的物业公司。 不过我对前十强没啥兴趣，因为一般 过于传统，很难志同道合。 … 进行并购有两个顾虑：第一，资本要 求高，同时也追求回报率；第二，不 一定所有企业都愿意并购，尤其是行 业内优秀的企业。所以长城物业以 “联盟”的方式，向更多物业公司提 供平台。而陷入亏损泥淖中的物业公 司也非常愿意合作。
• 彩生活聚焦社区生活一公里微商圈商机，以彩空间作为客户需求体验与交易的实体终 端，不断扩大对社区周边商业资源的开拓与整合能力，引入与扩大社区周边商业机构 在彩生活线上平台的应用，同时优化彩之云、彩付宝等线上服务与交易平台，以消费 积分方式回馈社区住户，降低传统业务收费，提升用户综合体验。
• 彩生活以“把社区服务做到家”作为企业愿景，迄今为止在管服务项目已超过1000 个，管理服务面积超过1.2亿平方米，已经初步形成了以深圳总部为基地辐射至西北、 华北、东北、西南、华南等区域的战略布局。
1.3 发展模式
（1）业务拓展模式
1.3 发展模式
（2）内涵式增长
内涵式增长：就住宅社区而言，包含采用提供物业委聘服务（按酬金制与包干 制两种形式）、提供销售服务、顾问服务三种方式，对外拓展项目。 2014上半年新委聘项目54个，其中大部分是指开发商新建的新物业发展项目 的物业委聘，仅小部分为更换前任物业公司的旧物业委聘。 因商业因素，2014年上半年终止合约项目有17个，其中含15个商业项目。(彩 生活主要定位为社区物业服务，为了与花样旗下业务不冲突，2014年起不再 接受纯商业物业服务)
1.内涵式增长目标客户的选择标准： 潘军如下言论： 管理建筑面积超过20万平方； … 彩生活上市集资所得的60%拟用于并 省会、一线及二线经济发达、人口密度较高的城市。 购，目前未有具体对象，但一直有洽 2.彩生活收购、并购的目标与选择标准： 管理建筑面积超过10万平方； 管理物业状态良好、地理集中，且适合推行彩生活 的业务模式及策略； 总负债少于500万元，并无重大法律缺陷或障碍； 优先考虑： • 位于省会、一线或二线城市及彩生活已经进入的地 点周边的其他地区； • 内部收益率超过20%； • 具备一级物业资质等资源； • 全国200强物业管理企业。
2.1 商业逻辑与模式
1） 彩生活模式的实质是拓展了传统物业管理服务的界限，由对物的管理延展
至物业所有人/使用人的服务，为社区住户提供除基础物业管理服务外的增值服 务以创造商业价值。再将服务体系进行品牌化经营，甚至可以加盟到其他物业 服务企业管理的项目中，由此实现彩生活模式物业管理服务品牌的运营升级， 这是彩生活模式的核心商业逻辑。 2） 在此逻辑下，彩生活商业模式的特点如下： 基础物业管理是敲门砖 ； 社区住户需求是源泉 ； 沟通平台整合是重点； 品牌经营才可规模化发展 3） 在此逻辑下，彩生活为客户提供以下服务：
惠州、成都、苏州、无锡、南京、桂林、大理、宁波13个一、二线城市或区域核心
城市，并保持每年新进入1-3个核心城市的速度来持续扩大公司的战略纵深。同时 在海外新兴市场积极寻求投资机会，现已于香港、台北、新加坡、东京设立办事处， 且在新加坡投资了项目。地产业务重点开发商务综合体和精品高档住宅两大类产品， 覆盖了写字楼、商业、多层与高层住宅、酒店、商务公寓、别墅、花园洋房等多业 态细分产品。
2014上半年物业管理服务总收入为9560万元，较去年同期7170万元增长了33%。其中酬金 制收入增加1850万元与顾问服务增加1020万元，而预售服务于去年同期持平。物业管理服务 2014上半年整体毛利率66.1%，较去年同期增加12个百分点。增加的主要原因是毛利率接近 100%的酬金制与顾问服务的大幅度增加，而毛利率较低的包干制与前期销售配合的业务减少。
1.3 发展模式
（3）收购项目
2011年，成功收 购物业公司两个， 收购项目3个； 2012年收购3个， 收购项目11个；
2013年收购公司
7个，收购项目 125个。
1.4 发展规划
目标：2015年管理物业面价达到2亿平方米 2020年管理物业面积将达到10亿平方米。
路径：通过取得新合约以达到内涵式增长；选择性寻求收购地区目标物业公司。
1.1 企业简介
（2）与花样年之关系
Key 4:彩生活集团——花样年旗下的彩生活服务集团为中国大陆百强一级物业企业， 成立于2002年6月18日，前身为深圳市花样年物业管理有限公司，总部设于深圳， 是花样年集团（中国）有限公司控股企业，是一家集物业服务、楼宇智能、社区服 务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团。 Key 5:花样年与彩生活关系——彩生活集团是花样年集团的控股子（非全资）公司 子公司，花样年集团占股比例为53.4%(彩生活其他股东spendid fortune 21.6%，
物业管理服务：为社区提供安保、清洁、园 艺、维修及保养等服务，为开发商提供共预 售服务； 工程服务：提供设备安装服务，维修保养服 务，设备租赁提供自动化及其他设备升级服 务； 增值服务：公共空间租赁协助，购物协助， 住宅及零食单位租赁与销售协助。
2.1 商业逻辑与模式
根据彩生活的业务内容可以将其商业模式简单概括为：
物业管理+工程维修+增值服务
截止2014年6月30日，三项业务总收益为16.34千万，较2013年同期增加49%。 其中物业管理服务占总收益的58,5%，工程服务占比21.5%，增值服务占比20%。
2.1 商业逻辑与模式
本报表反应出：
基础物业服
务金年来毛 利率逐步递 增，13年底 达58.3%，其 中按酬金计 算的物业管 理服务毛利 率达98.2%； 增值服务毛 利率最高， 达到98.4%。 2014年上半年整体毛利为1.08亿元，较去年同期5920万元增长82.4%。其中物业管理服 务毛利率为66.1%，工程服务毛利率为45%，增值服务毛利率为100%。
ห้องสมุดไป่ตู้
PART
2
彩生活盈利模式
商业逻辑与模式 三大盈利模式 亮点分析
2.1 商业逻辑与模式
在其他传统物业模式面临盈利困境时，彩生活物业净利润却逐年增加，成为花 样年集团主要盈利业务之一，为什么？
在物业管理行业95%亏损 的情况下，大型地产商的物 管都需要地产业务来补贴， 花样年的彩生活却做到盈利 ； 彩生活目前的盈利主要包 括三部分，即基础物业、工 程投资以及线下增值服务。 花样年2012年年报显示，近 五年，彩生活利润水平逐年 升高。
内容大纲 一、彩生活发展模式 二、彩生活盈利模式 三、彩生活运营模式
PART
1
彩生活发展模式
企业简介 发展历程 发展模式 发展规划
1.1 企业简介
• 彩生活主要业务是为社区提供物业管理、工程服务、增值服务。
（1）彩生活之概况
• 彩生活运用互联网基因重组传统物业，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台， 并在业内率先启动推行基于信息化基础上的物业服务V2.0模式。
• 彩生活服务集团全资控股深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活网络服务有 限公司、深圳市开元同济楼宇科技有限公司、深圳市彩生活彩虹清洁服务有限公司、 陕西中强物业管理有限公司、天津新塘物业管理有限公司、惠州市友邻物业管理有限 公司等业务关联企业