商业写字楼策划方案共85页

本项目价值点分析
区域价值
城市规划和功能定位带来的 社会大环境的价值；
本项目所在版块所带来的城 区位价值 市中心区价值；
开发商品牌优化对价值的提 品牌价值 升作用！
本项目独特的定位和功能多 产品价值 样化带来的价值！
项目定位的四原则
定位差异化原则 附加值原则 弹性化原则
市场共鸣原则
通过业态选择或者是业态的根 本颠覆来实现项目的定位差异化
充分考虑区域需求或者是本项目 写字楼、商铺经营人群的需求，把定位 作为附加值项目进行规划
盘位于高新区最核心、最热点区域――
明珠大道东朝阳路地段，东接朝阳桥，
南有高新华府，西临新闻大厦，北依永
昌国际大酒店，是一个宜居宜商之地。
配套完善 ----- 提升规模配套
中央广场商业配套齐全，商业街内 有特色饮食、服饰、休闲等。该项目还 将引进大型休闲广场。
思
房地产讲究差异化和主题化营销，在市场需求和市场空缺作为前 提基础上，寻求项目价值最大化的定位！
前言
很荣幸获得杏焉村村委会所开发项目提案的建议 我司将以最优秀的团队、最实效的营销理念、最勤奋的态度为您提 供专业服务，期待与贵方达成共识!
项目SWOT分析
S 优势分析 W 劣势分析 O 市场机会分析 T 市场威胁分析
优势分析
1、地处中高端成熟居住区，且入住率达到95%，稳定成熟的居住群 体将拉升区域多业态消费； 2、紧临地标性建筑榆林大剧院，交通便利，形成与交通银行、阳光 广场、新闻大厦、永昌国际等诸多的城市配套为一体的综合商圈。 3、周边居住氛围、配套设施相对成熟，区域价值日渐突显； 4、建筑形态具备开放式城市综合体基本特质，多业态交通线贯通， 项目可塑性较高； 5、项目辐射五小、高新中学等，促使教育培训场地租赁需求剧增。 6、项目标准层可根据市场需求进行有效分隔，满足不同客群需求， 降低资金回笼风险。
劣势分析
1、本项目被诸多中高端存量商业、写字楼包围，且众多项目滞 销严重，市场需求过剩，投资溢价空间收窄，将直接影响本项目 销售价格及进度； 2、本项目体量小，产品单一，与诸多A级、甲级写字楼相比配套 设施薄弱，后期升级改造难度大； 3、本项目商业及写字楼业态前期推广及客群认知度较低，市场 渗透不够，没有形成专业化营销体系； 4、目前项目不具备预售条件，潜在消费周期长，客群引导难度 较大；
市场机会分析
1、选择专业团队，通过对项目系统化、专业化策划包装，将本案打 造成高新区标杆性街区式的商务区； 2、项目周边中高端社区入住率达95%，居住氛围成熟，通过圈层营 销充分利用高端优质资源，快速去化； 3、灵活调整产品结构，满足不同客户群体和投资客的需求； 4、政府楼市调控对住宅限制较多，但对商业写字楼业态相对宽松； 5、通过专业的价格策略与竞争对手形成差异化营销；
高新区现有市政道 路已初具规模，朝阳路， 明珠大道，榆溪大道等 城市主干道整洁通暢。 其周边紧临新闻大厦、 创业大厦、永昌国际酒 店、高新华府、阳光广 场等。
中央广场价值提升：优化配套，升级功能机构，准确定位
本案
占地300多亩----- 规模大环境好
中央广场位于中央公园北，规划20
层，由陕西国信华居公司开发建设。该
通过对高新区写字楼市场分析：影响客群投资 及租赁的主要因素是
1、交通的便捷性； 2、配套设施的完善性； 3、投资回报率； 4、空间格局的舒适性； 5、信息的流通性！
城市化发展进程：高新区，现代化高新技术产业园区
本案位置
地处榆林高新技术 产业开发区和榆横经济 开发区几何中心， 方圆 20公里范围内约有25万 人，把整个榆林城市群 都网络其中，战略地位 无可替代；
高新区商、住市场动态：住宅成交量基本平稳，商业遇冷
受政策影响，截至今年7月，市场整体价格方 趋于平稳，基本面平均保持在4500~7200多元/平方 米之间，且有所滑落。
随着中央公园一期、高新华府、御溪台、塞 维利亚等小区入住率的提升，再加上周边项目的逐 步完善，区域内住宅价格涨幅明显。但写字楼市场 投资仍然低迷，通过差异化产品定位，打造街区式 商务办公空间无疑是最佳选择，
榆林目前市场需求：自用、投资、租赁
分类 自用 投资 租赁
ห้องสมุดไป่ตู้
积累一定资金，现有空间无法满足办公需求； 降低运营成本，完善公司体制； 认同产品结构，符合创业需求；
认同高新区未来的发展前景； 认同未来物业的投资价值保障； 规避人民币对内贬值带来的资产贬值！
传统办公空间无法满足企业发展； 配套设施薄弱，商务功能影响企业发展 投入产出比率没有保证依据，客户投资似有盲区
市场威胁分析
1、榆林城区商业和写字楼租赁及投资需求仍保持相对较弱的态势； 2、项目周边现房库存量较大，如高科广场、盛高时代、创业大厦、 融智大厦、榆商大厦等是本案强有力的竞争对手； 3、目前高新区主要以盛高时代、创业大厦、高科广场为代表，形成 了较成熟的商务圈，本案在功能区位上被边缘化； 4、现存量写字楼促销力度大，价格偏低，且配套相对成熟；
《中央广场营销策划报告提案》整体思路
定位方案思路剖析
略
读
榆林房地产市场整体状况如何？ 高新区房地产市场目前整体状况如何？ 榆林城市规划对高新区房地产影响？ 专业策划中央广场的意义何在？
思
项目采取何种价格策略？
项目如何运用客户策略？
破
项目如何运用优化媒体？
本项目命名如何突破？ 项目形象如何构建？ 项目主题价值如何演绎？
本项目在特定的市场环境下如何定位？ 本项目阶段营销目标与销售进度？ 本项目销售回款进度？ 本项目核心竞争价值是什么？
读
房地产营销主要以市场作为依托基础，挖掘社会价值对项 目的提升功能，用未来发展的眼光来思考项目价值，为项目价 值提升寻求支撑点！
榆林目前房地产整体市场：价格稳定，刚需为主
榆林写字楼和商铺整体市场状况
目前市场环境对本项目的影响
区域范围内住宅市场发展较快，住宅类物业投资热度继续升高； 写字楼市场库存量大，市场需求少，极具挑战； 置业群体结构发生变化，刚需及功能性改善需求客群成为市场主力，但不会成 为库存接盘侠；
针对本项目来看，我们目前的主要任务解决两个问题：
项目在特定的市场环境下该如何定位？ 项目要实现预期的销售目标该如何策划？