上海黄浦区高端楼盘调研——淡水湾花园
2010上海中锐龙湾1号·澜郡企划沟通78p
0.56
嘉定
南翔
金地格林风范城
1.0
0.54
松江
新桥
雷丁小城
0.7
0.53
青浦
朱家角
海上湾华庭
0.5
0.48
浦东
唐镇
保利御樽苑
1.6
0.46
松江
新桥
华亭新苑
0.8
0.43
南汇
航头
南郊中华园
0.5
0.41
65
3.42
27269
500-70043Fra bibliotek1.99
23866
500-600
30
1.89
26379
700-900
区域客为主，石化管理层、私 营业主、政府公务员
上海莱茵达置业
待推别墅
竞争分析
次级竞争——绿地蔷薇四季；90墅VS联排别墅
建筑类别 物业地址 建筑面积
容积率 别墅在售均价
目前在售
小高层、别墅 金山学府路1581号
20万方 1.3
13000-14000元/㎡ （98 ㎡ 、116 ㎡ 、148 ㎡ ）
本体分析——区域价值
上海经济型别墅的价格洼地
约18000元/㎡
闵行华漕 板块
约19000元/㎡
宝山罗店 板块
约60000元/㎡
浦东金桥 碧云板块
浦东龙东 大道沿线
松江新桥 板块
约20000元/㎡ 莘闵
板块
约25000元/㎡
南汇周康 板块
闵行梅陇 板块
徐汇闵行 华泾板块
约23000元/㎡
城市经济型别墅集中板块：
竞争分析
一级竞争——赞成红树林；别墅为主VS公寓为主
容积率对住房价格的影响及实例分析
（ 6） 式（6）中，P 表示住房价格，xi 代表影响价格 的特征因素变量。 本 研 究 主 要 选 取 以 下 特 征 变 量 ：F A R（ 容 积率）、CBD（到最近商业中心距离）、HSP（到最 近综合性医院距离）、PARK（到最近公园距离）、 MTR（到最近地铁站距离）、EDU（到最近中学和 小学的平均距离）。其中，P 和 FAR 来自乐居网、 安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、 PARK、MTR 和 EDU 等特征变量数据通过 GIS 工 具获取。 为了降低数据离散程度、减少异方差对回归 结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数
化处理：
（ 7） 式（7）中，α0 表示截距，αi 表示各特征变量 的影响系数，ε 表示随机误差。 4.2 研究数据 目前对于住房价格或地价与容积率之间的 关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和 住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围 内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关 系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配 套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住 房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围 内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研 究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一， 选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之 外的因素对住房价格的影响；第二，选取用地类 型、地块所处的级别等基本一致的样本。 基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块 的 20 个住宅楼盘（见表 1），以及黄浦区的 16 个 住宅楼盘（见表 2）分组对容积率和住房价格的
房地产策划方案(15篇)
房地产策划方案(15篇)房地产策划方案1一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。
是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。
但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。
其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。
中原地产上海住宅市场月报06月
本月住宅交易回暖 中高端楼盘成交积极
6 月成交量为 102.07 万平方米，创 17 个月来新峰值，且突破百万大关。 前几个月刚需支撑着整个楼市，而本月中高端楼盘成交积极，改善型需求 悄然释放。从本月商品住宅成交量前 10 名看，有 7 个项目成交均价均在 2 万元/平方米以上，而 5 月成交前十的项目均价均在 2 万元/平方米以下。
上海住宅整体供求价走势（2011 年 6 月-2012 年 6 月）
150 万平方米
元/平方米 30000
25000
100
20000
50
0 Jun/1 1
Aug/ 11
Oct/11 Dec/11
Feb /12
Apr/12
供应
成交
成交均价
数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）
15000
10000
上海住宅区域供应分布（2012 年 6 月）
上海住宅供应价格段分布（2011 年 6 月-2012 年 6 月）
长宁 浦东 卢湾 金山 杨浦 松江
数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）
虹口 闸北 徐汇 崇明 嘉定 青浦
100%
普陀
பைடு நூலகம்
80%
静安
闵行
60%
宝山
40%
黄浦
20%
奉贤
0% 数据来源J：u上n/海11中原研A究ug咨/询11部（剔O除c配t/1套1动迁）Dec/11
5000
0 Jun/1 2
1
一手住宅月报
上海中原研究咨询部|2012 年 6 月
新房供应小幅回升 别墅供应积极
6 月份全市商品住宅新增供应量为 90.59 万平方米，环比小幅回升 13.45%，同比减少 9.61%。其中，公寓新增环比上扬 4.26%， 同比微幅下滑 2.22%；别墅新增环比大幅回升 123.%，同比跌幅为 36.31%，其中联体别墅供应大幅增加 81.88%，花园别墅供应 环比大幅增加 213.13%。本月共 49 个项目推出新房源，项目数量较上月增加了 16 例，其中 12 个为首次推盘的项目，37 个为 旧盘加推的项目。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
对一幢老上海花园洋房的调研和分析
态空 间 ， 建筑二层 、 三层全部用作私密性 的静态空 间。 由当时房地产商潘 志衡 开办 的远东企业在 １４ ９ ２年设计建成 。这 组建筑 占地 ４８ ３ ３ ， ９ ．６ｍ２建筑 面积 ４２ ７ｍ２ ６ 。调查对象 为弄 内 ３ 居 住者 和建筑 的双重 思考 ６ ， 号 几年前 由私人购 入。根据 ２ ０ ０ ３年 １月 １日起施 行 的《 海 上
维普资讯
・
３ ・ ４
第３ ４卷 第 １ ９期 ２ ００ ８年 ７ 月
山 西 建 筑
ｓＨＡＮｘＩ ＡＲＣＨＩ ＴＥＣＴＵＲＥ
Ｖ０ ． ４ Ｎｏ． ９ Ｉ３ １ Ｊ１ ２０ ｕ． ０ ８
文章 编 号 ：０９６ ２ （０ ８ １—０ ４０ １ ０ —８ ５ ２０ ）９０ ３ —２
通过同业主的谈话 ， 知他们 对于建筑整体风格造型是认 同 得
时间和精力对老房子进行改造 和修 缮 的原 因。一般来说 ， 业主一
市历史文化 风貌 区和优 秀历史建 筑保 护条 例》 四章 第 二十 五 并 喜 爱 的 ， 上 海 花 园 洋 房 特 有 的 文 化 内涵 正 是 业 主 花 费 大 量 的 第 老
半圆形窗洞 。南面底层 联系 内院的外廊 设螺旋 形柱 和拱形 门洞
（ 图２， 见 ）对应 的二层平 台上装饰简洁的横向长条栏板 ， 简练 而不
单调 。
跑步机设在靠近庭 院的地下室 ， 自然光透过无框 玻璃射入室 内的
景象能让他身心舒 畅。可见 ， 业主在改造 中更 多考虑 的是建筑如 何符合 自己生活方式 和喜好 。有别 于被 动接受 房产商提 供 的商
条， 在修整改造后作 为居住建筑继续使用。
２ 现状调 查
现在见到 的建筑造型是根据原版建筑设计 图纸重新修缮 的 ， 除 了立面 由浅红色水 泥拉毛粉刷变为浅灰色 粉刷 之外 ， 筑外立 建
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
上海高档住宅小区绿化景观考察报告3PPT课件
Hale Waihona Puke 2、景园铺装在现代园林的风景设计中，景园铺装（包括硬质铺装和软质铺装）是使用频 率比较高的一种元素，如何与景观进行匹配也成为设计中的一个重要环节。一栋 精美的建筑，一个大型的构筑物，抑或是一个醒目的自然景观，它们的影响力更 多地取决于它们的空间尺度和外观，但是从平面上俯视看，铺装是主要的视觉源。 一个好的铺装可以分割和组织空间,组织小区道路交通流线,引导景观视点,并能直 接创造出小区优美的地面景观。小区园路的铺装宜曲不宜直，尽量的利用不规则 的园路给人们创造出如“柳暗花明又一村”等等的无尽遐想。
受气候影响，植物种类多样， 长势良好是当地小区景观普遍存在 的优势。但亦受人为因素影响较高。 各高档住宅小区存在共性之余，又 各具特色。就此次考察的古北御庭、 绿地海珀旭晖、万科五玠坊、绿城 玫瑰园、龙湖好望山、仁恒森兰雅 苑中的四个经典高档小区的绿化景 观及部分商业中心，特做了以下简 要分析。
第一部分 高档住宅小区景观的共性
小区的入口和外墙就好比是人的脸和衣着，代表着整个小区的形象。一个 高档小区不仅要从外表上看起来高端、大气，给人一种舒适、有内涵的外在 形象才是小区建设更应该追求的品质。
小区入口大门及外墙无论采取敞开式还是封闭式，仅使用硬质材料进行构 筑，视觉效果较单一和强硬，采用植物做配景，无论大门、墙体是金属制材 还是石材与植物搭配，软硬结合，大大提高了观赏价值。尤其是半开敞式入 口和墙体，利用植物造景不仅增加了观赏效果，同时提高了居民小区的私密 性。且随着时间的推移，植物配置的景观效果和遮挡作用也会更加显著。
第二部分 各住宅小区景观特色
第三部分 商业中心建设
上海九龙仓 · 兰宫考察报告
90㎡knight系列 上叠中套（地上四层）
书房
90㎡knight系列 上叠中套（地上四层）
卧室
90㎡knight系列 上叠中套（阁楼层）
卧室
阁楼空间改造 为卧室
90㎡knight系列 上叠中套（阁楼层）
更衣间
阁楼层北面空 间改造为更衣 间
90㎡knight系列 上叠中套（地下空间）
会客厅
260㎡noble系列 下叠套（地上一层）
餐厅
260㎡noble系列 下叠端套（地上一层）
厨房
L型操作面
260㎡noble系列 下叠端套（地上一层）
书房
260㎡noble系列 下叠端套（地上二层）
主卧
参观样板房把书房 与主卧打通，使得 主卧更加宽敞、奢 华
260㎡noble系列 下叠端套（地上二层）
因此，兰宫只在空间品质体验上提供了参考，其它方面的成功应不具可参考性。
谢谢观赏
卫生间
更衣间
主卧，全套房 式设计
260㎡noble系列 下叠端套（地上二层）
老人房
260㎡noble系列 下叠端套（地上二层）
儿童房
260㎡noble系列 下叠端套
1. 楼梯间 2. 电梯厅 3. 走道
1
2
3
1
2
3
260㎡noble系列 下叠端套（地下一层）
会客室
260㎡noble系列 下叠端套（地下一层）
影音室
260㎡noble系列 下叠端套（地下二层）
SPA 水疗室
260㎡noble系列 下叠端套（地下二层）
佣人房
260㎡noble系列 下叠端套（地下二层）
下沉庭院
260㎡noble系列 下叠端套（地下二层）
常德路771项目周边情况调研修改
·
第三类是以东安公寓、永昌大楼、胶州教师公寓为主的老式
公寓和大楼房， 均价在3万以上； 以老上海本地居民为主，年龄一般较大
项目周边800m内，沿街除800秀外，商业配套匮乏； 写字楼和办公也较少，并且全部出租完毕。
常德路：项目东侧及800show所处片区；西侧除项目本身，有邮 局，房产中介，苏果便利店，奶茶铺，个人服装店等极少量门面。 康定路：工商银行静安支行，小吃店，个人烟杂店，五金店等私 营性质小商铺。 昌平路：新建的静安体育中心，静安科技馆，劳动报报社，德安 大厦，及几个个体小商铺
800show区域已入驻商业品牌
·已入住餐饮休闲配套：肯德基，星巴克，友膳坊，粒米
休闲餐厅，TIM`S TIME 美发沙龙，鑫雨茶苑，港陆茶餐 厅，泰爱，全家便利店、GATTINO咖啡、
·已入住零售：GAP（服饰专卖店） ·空铺情况：目前仅剩一580平方的商业未租出，报价10
元/天/平，位置较差
德安大厦地
800show
·“800秀”位于常德路800号，建筑面积约为22000平方米， 紧贴在建的地铁7号线昌平路站，与静安南京西路相隔约900 米，地理位置优越。 · 800秀就在我们项目正对面，也是周边唯一个一个同类型项 目，所以参考价值较高。
·
800秀”将50年代的大型苏式厂房（净高12米，宽14米，建筑面积1600余平方米，115
2 3
1. 同乐坊创意产业园
作为成为首批上海18家创意产业集聚区之一，是一个兼备时 尚娱乐和文化休闲产业的消费场所，成为了上海新城市风尚 的形象建筑。与其它以设计类、建筑类为主的创意产业集聚 区不同，同乐坊是以“文化、休闲、创意”为导向，“国际 化、文化性、互动性”为一体：别具风情的酒吧，精致典雅 的餐厅，标新立异的概念零售店，艺术前卫的画廊，文艺实 验的小剧场，构成了同乐坊在上海“文化地图”上的一个个 坐标。 品牌：拥有Muse Club、EliteBar、芷江梦工场、Cinguini画廊、 阆风艺术画廊、亚洲首个diego dalla palma定制彩妆旗舰店、第 一财经周刊等多个时尚潮流风向标式的品牌。
上海在售楼盘案名全纪录(上)
输入A--------------------------------------------------------------------------------AAimking Mansion Amenity Garden Shanghai Arcadia Shanghai 爱博大厦（售完）爱博酒店式公寓爱迪公寓(售完）爱迪苑（售完）爱丁堡爱都公寓爱都公寓爱法·奥朗新庄园爱法花园爱法天地爱法维也纳新都爱法小天地爱法新城一期（售完）爱法新都（现房）爱家.亚洲花园爱嘉苑爱建城·佳安公寓（售完）爱建城-爱和爱乐大厦爱建新家园（售完）爱丽轩爱莲屋—嘉和花苑爱莲屋—嘉和花苑一期、二期（售完）爱伦坡艺墅爱中爱华大厦（售完）安丰小区（现房）安基大厦安基明珠·实华公寓安基明珠--实华公寓安居朝阳苑·吾好佳庭安居古浪新苑安居花苑（售完）安宁欧洲花园（售完）安桥花园安盛景园（上海88区）安盛杉庄安顺公寓安亭新镇傲园奥玎.宫廷.别墅（现房）奥克苑奥塞花园(东苑利华) 澳丽花苑澳龙公寓澳马花园澳门新苑（售完）B八方大厦八月桂林(怡德苑) 巴黎春天（现房）巴黎风情巴黎花园（售完）巴黎时光巴黎时尚巴黎时韵巴黎之春·上海万里城巴黎之春-上海万里城（二期）巴洛克宫廷白金瀚宫白领－创世纪花园白领公寓新建业中心白雪公主(阳光神州苑)白玉兰花园（三期）白玉兰家园百草园·百乐公寓（售完）百草园-百乐公寓百富达公寓百合花苑（售完）百花公寓（售完）百汇中心-独立时代百年徐汇＊紫汇苑百盛园柏仕晶舍半岛豪门半岛花园（售完）半岛水花园宝安新苑宝宸怡秀园宝地东花园宝地绿洲城宝地新品居宝虹新苑宝华雅苑宝丽金大厦宝利金宝莲府邸宝莲湖景园宝纳文化源宝启花园宝通公寓（售完）宝仪花苑保利.名园别墅-舞榭园保利星苑北方佳苑北华苑二期（售完）北杰公寓二期（售完）北科大厦(华原二期)北美枫情（二期）北美公寓·北美枫情北美精典—夏州花园北美田园（售完）北欧丽景·东川花园二期北欧阳光庭园贝越·流明新苑贝越高行馨苑贝越广兰苑（三期）贝越佳园奔腾新干线碧林湾碧林湾碧绿春舍碧瑶别墅碧云东方公寓碧云国际花园碧云花园碧云新天地家园（现房）滨河景城(永汇新苑)滨江·国际[东南华庭] 滨江兰庭滨江先锋龙居苑滨江雅苑滨康大楼博爱家园二期（景园）博爱家园一期（售完）博泓大厦博鸿大厦博佳花园博捷名苑博泰新苑博文园三期博园博园-都市精品博园小区博苑公寓布鲁克林步高苑（售完）C--------------------------------------------------------------------------------Crest Garden 财富海景花园彩虹花园沧海苑（售完）曹阳华庭曹杨花苑（售完）曹杨华庭（售完）曹杨家园曹杨君悦苑曹杨五月天测试论坛茶园坊昌达·四季花园昌里新寓——红莲大楼昌里薪寓红莲大楼昌里雅苑昌鑫花园昌鑫家园（售完）昌鑫世纪园长城花园长城苑.金华阁（售完）长春新苑（售完）长岛别墅长岛高尔夫水景别墅长岛公寓长堤花园-湿地坡景别墅长发大厦长发虹桥公寓长发花园（现房）长丰公寓（售完）长峰广场—浦江大厦（现房清盘）长峰新村长航苑长宏新苑长宏新苑长宏新苑2期伴水丽舍长华公寓长华绿苑长辉花苑长久大厦长宁大厦长宁馥邦长宁贵都公寓长宁鉴筑（宜嘉坊）长宁盛居长青公寓长寿商业广场长寿苑锦海大厦（现房）长阳新贵—旺增公寓长阳新苑（售完）常德名园常德名园（清盘）畅想苑·明泉公寓畅游天下畅园（全装修）朝霞新苑—豪园（售完）晨林花苑成发苑成亿花园成亿家园（售完）诚信大厦（现房）城城金岛苑城南世博缘-海洲丽园城品人家·三泉家园城市桂冠城市经典-玉墅城市丽景城市丽景（泰燕华庭）城市丽园城市名园城市山林城市星光-沪中新苑城市艺术季城市之星城投世纪名城澄品别墅崇明新城.明珠花苑-一期川沙公寓传奇海景传人雅居创联金海花苑-学园绿洲创世纪河滨花园（一期）创世纪花园——纽约座创欣南苑创智年代春港丽园春辉苑春江锦庐春岚苑（售完）春满园公寓（售完）春满园公寓*格林蓝天（售完）春申城都市苑春申城四季苑春申复地城-柏林春天春申家园春申景城春天花园春天花园酒店公寓春之声·中星公寓纯翠上南翠堤春晓-春意苑（现房）错到家－新世纪花苑三期DDynasty V illas 达安城达安花园达安花园二期.多伦多枫景达安圣芭芭花园达天下大城小室(金象大厦) 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外滩玺园调研报告
外滩玺园调研报告
外滩玺园是上海市内一处高档住宅区，位于黄浦江畔的外滩地区。
该区域环境优美，交通便利，是上海市内一个受欢迎的居住区。
为了更好地了解外滩玺园的情况，我进行了一次调研。
首先，我调研了外滩玺园的住宅环境和配套设施。
外滩玺园是一个相对较新的住宅区，建筑风格现代化，外观设计精致。
小区内绿树成荫，空气清新，既适合居住也适合休闲散步。
小区内有多个花园和儿童游乐区，为居民提供了一个舒适的生活环境。
此外，小区内还配备了24小时保安和门禁系统，保障了
居民的安全。
其次，我调研了外滩玺园的交通便利程度。
该区域交通十分便利，周边有多个公交站点和地铁站，方便居民出行。
此外，附近还有多个商业中心和购物中心，居民购物和娱乐的需求也能够得到满足。
最后，我调研了外滩玺园的居民生活质量。
根据调查结果显示，外滩玺园的居民普遍对居住环境和配套设施比较满意，认为居住质量较高。
小区内的社交氛围也比较和谐，居民之间互相交往较为密切。
不过，也有居民反映小区物业管理相对一般，希望能够提高服务水平。
综上所述，外滩玺园是一处环境优美，交通便利的高档住宅区。
居民生活质量相对较高，但仍有提升的空间。
外滩玺园在未来可以进一步改善物业管理，提升配套设施和服务水平，为居民提供更好的居住体验。
南京市御水湾花园开盘前市场推广策划报告
预算控制
制定合理的预算，控制广告投放和推广 活动的成本，避免过度投入导致资源浪 费。
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总结与展望
总结本次策划的亮点与不足
01
亮点
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本次策划充分了解了御水湾花园的地理位置、周边环境、目标
客户群体等信息，为市场推广提供了有力的依据。
通过精心策划的宣传活动，成功地吸引了大量客户的关注和咨
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询，为开盘销售打下了良好的基础。
突出卖点
突出项目的卖点，如地理位置、环境、配 套设施等。
视觉冲击
运用色彩、构图等元素，创造视觉冲击力 强的广告效果。
活动策划与执行
开盘仪式
策划盛大的开盘仪式，邀请客户和媒体参 加，提高项目的曝光度。
房产论坛
组织房产论坛活动，邀请行业专家和客户 代表交流，提升项目的专业形象。
社区活动
组织社区活动，如音乐节、艺术展览等， 吸引潜在客户参与，增强项目口碑。
风险控制措施
多元化渠道推广
利用多种渠道进行推广，如线上广告、 线下宣传、口碑营销等，降低对单一渠
道的依赖，提高市场推广效果。
市场调研
进行充分的市场调研，了解当地房 地产市场的需求、竞争态势和政策 环境，为项目推广提供有力的数据
支持。
A
B
C
D
危机公关
针对可能出现的负面事件（如工程质量 、售后服务等问题），制定危机公关预 案，及时回应并化解潜在风险。
• 对数据进行整理和分析，确定目标客户和营销策略。
执行计划详细说明
2. 制定市场推广计 划
• 根据目标客户和 营销策略制定预 算。
• 确定合作方，如 媒体、广告公司 等。
执行计划详细说明
• 确定营销渠道和方式，如广告、微信、线下活动等。 3. 预热宣传
高容积率豪宅开发研究
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误 豪宅不需要人气。 绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。 真实 纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸） 错误 豪宅不需要便利。 真实 如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模 面向个别人 超越城市价格体系；
大气 私密 神秘 含蓄 个性
大气 张扬 强势 开放 速度
上海：汤臣一品 北京: 贡院六号
香港：凯旋门 广州: 凯旋会 上海：顶邦丽池 大连: 星海国宝 深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模 面向少数 城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销 如俊园的销售和贬值 产品、配套、装修、服务：如凯旋城。 区域和资源价值：如华侨城 居住者 居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。 与资源的结合： 由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺 问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤 问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划 世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾 问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌 世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅
案例分析-绿城黄浦湾
1500㎡ 商业
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经济指标
占地面积:63000平方米
建筑面积:260000平方米 绿化率: 35% 容积率: 3.15
主力户型：300㎡—610㎡
停车状况: 可售地下车位 322个，车位配比率1:1.5 产权年限：70年 装修情况：精装 总户数：500 户 均价：100000元/㎡ 由7幢精装修高层公寓不4幢保留建筑组成。一期首先推出 两幢临江高层公寓，兯176套，主力户型面积280—610 平方米。
深圳中原建筑中心 ShenZhen.10.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
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二级市场策划品控中心
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PART1
项目介绍
西接王家嘴角街
南依王家码头路 北沿紫霞路
北有150年外滩、十六铺码头；东有繁荣 陆家嘴、八百伴；南有2010年丐博会；西有豫 园、700年老城厢、新天地、人民广场。
5
PART2
规划设计
基本信息 规划思路 经济指标 建筑排布 人行车行出入口
基本信息
板块：浦西滨江
物业类型：住宅、酒庖式公寓 建筑类型：高层 开发商：上海华浙外滩置业有限公司
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精装修
德国唯宝/Villeroy&Boch 卫浴：
香港久负盛名的的超豪华酒庖香港半岛酒庖，其卫浴设计和餐具均来自唯宝/Villeroy&Boch 的经典之作，成为完美铸就顶级酒庖不经典卫浴陶瓷的融合典范。唯宝/Villeroy & Boch早已成 为身份与荣耀的象征。
上海高端物业调研报告
上海高端物业调研报告上海世茂湖滨、世茂滨江花园物业管理调研万科物业无锡、苏州公司目录第一部分：项目概况第二部分：项目所提供的物业服务第三部分：值得我们借鉴之处第一部分：世茂湖滨花园、世茂滨江花园项目概况世茂湖滨、世茂滨江项目概况上海世茂湖滨花园占地面积13.7万平方米，建筑面积约26.9万平方米。
绿化与水面比例占总面积的57%,以4.1万平方米大面积人工湖景与建筑、绿化完美融合，缔造沪上独具一格的生态亲水社区：高层公寓坐落于湖体北侧；别墅分布于四座岛屿之上，形成富有韵味的层次空间。
户户门前流水环绕，部分休憩露台探出水面，尽情体验亲水欢娱。
湖区内，四大岛屿以长堤相连，另有小桥流水、戏水池、叠泉、流瀑、浅溪、水景广场等主题景区，连续空间，湖光水色尽收眼底，人与自然和谐共生。
世茂湖滨、世茂滨江项目概况“四峰四岛，一湖一湾”是小区的特点，4万余平方米的湖景以西湖水景为蓝本，体现了大型人工水系与建筑、绿化的完美融合。
小区的人工生态湖被分为“云湖”和“怡景湾”两部分，云湖北侧矗立“嘉苑”、“景苑”、“郦苑”、“翠苑”四座高层公寓，坐北朝南沿湖体错落有致，一字排开。
南侧的怡景湾湖水流转围合成“伯顿岛”、“伯伦岛”、“海顿岛”、“海伦岛”四座岛屿，10余幢联体或独立别墅住宅分布于岛内．小桥流水，出则收揽便捷繁华。
世茂湖滨花园俨然是一幅“繁华宁静尽赏，人与自然共生”的美妙画卷。
世茂滨江、世茂湖滨项目概况该项目占地面积27万平方米，总建筑面积约92万平方米，建筑形态有会所、高层住宅等。
作为“滨江模式”的首创典范，上海世茂滨江花园是吉尼斯中国最高江景华宅。
小区布局精心合理，拥有80万平米超大型建筑群和15000平米会所，占总面积70％以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为其独有的风格。
无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。
世茂滨江、世茂湖滨项目概况项目由7幢48-62层超高层公寓组成建筑群，先进智能化安防设施，业主与客人单独的电梯；大型会所、中式苏州园林、美式冲浪中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园成为其独有的风格。
201703-上实上海朱家角滨湖W5地块 低密度滨水豪宅 投标文本-AAI(149页)
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2
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前 期 分 析区
位 背 景 基 地 分 析
3
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的 上上捷朱 江
原 海海的家 南
汁 原 味 、 真
市 郊 还 有 一
的 后 花 园
水 路 交 通 。
角 有 得 天 独
明 珠
山块
厚
真保
的
水存
自
的得
然
天如
环
然此
境
景完
及
观好
便
。
嘉定区 宝山区
青浦区
上海市区 浦东新区
松江区
闵行区
南汇区
金山区
「 地 库 范 围 线 」
利用联排地下间距 满足停车需求 停车效率最大 保证联排均能地下直接入户
地下车库范围线
「 地 库 平 面 解 析 」
利用联排地下间距 满足停车需求 停车效率最大 保证联排均能地下直接入户
低密社区 Low Density Community
舒适生活
Comfort life
低密度社区意味着更多的自 然不绿化，更加安静不私密 的生活环境，完全丌同于高 楼大厦林立的城市。在这里 可以放慢节奏，抛掉压力， 好好享受惬意时光。
休 闲
滨 水 度 假 生 活
海『
人
派
文 归
属
·
江朱
家
南
角 』
海 派 烙
「 朱
江南民居一般为2-4进的院落，面宽较
家
小，成组团沿河展开，组团通常有四
角
到六进，临河大宅的后门即直接开向 另一条街道。
典 型
院
宅
」
院
院
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上实物业管理，物业管理费2.8元。每栋楼需刷卡进入，电梯不用刷卡
小区汽车数量及品牌占有
中档品牌居多
二手房成交/价格走向
二手房成交价格上涨20%
业主特征
中高端
自住为主
业主社交群
小区公共绿地为业主交流场所
实地统计
各出入口
人流量统计
工作日
人流量较高
周末
设摊位置
晴天
中央楼底中空活动空间，中央花园
雨天
中央楼底中Байду номын сангаас活动空间，人行入口大厅
广告投放可能位置
人行入口大厅的前台，电梯框架广告
周边商业配套观察
周边可合作商业机构众多
其他
照片拍摄
包括：出入口、四周马路、小区内部道路、小区会所、物业管理、设摊位置、广告位置、车库、周边商业等等
以下为实地考察照片
楼盘考察记录表
楼盘名
淡水湾花园
记录人
考察日期
2016/1/28
来源
项目
信息内容
分析
726户（一期全装修，二期全毛坯房）
开盘日期/交房日期
一期开盘2005年，二期开盘2006年
目前三期在建中
开盘价格/目前价格
一期开盘2.5万/平，目前均价8万
交通方式
13号线马当路站
地址
马当路588弄
实地考察
物业
管理
入住户数
入住率90%以上，约650户
入住率极高
户型分布
主力户型120-150平米，小部分100平以下小户型
中小户型为主，二手房目前总价1500万左右
小区现有的商业合作
大门口有健身会所唤潮健身，家庭两年卡9800元
周边合作商业机构
周边各种商铺众多
小区公共设施
中央景观步道，中央楼底中空活动空间，小区内无会所