东三旗养老地产小产权开发目研究报告调研阶段

竞项商品目业楼综氛盘述围调查 天通苑地区简介——商业分布
亚运村车市 本案
布拉格商业公园
西单商场
龙德广场
华堂商场
北辰购物中心
竞项商品目业楼综氛盘述围调查 天通苑地区商业详解
竞项市商品目场业楼综调氛盘述查围调查 天通苑地区商业详解
竞项市商品目场业楼综调氛盘述查围调查 天通苑地区商业详解——布拉格商业公园（即将开业）
∆ 但是南七家、北七家。东三旗等
农村改造项目是潜在的威胁，具体 开发方式与开发体量不确定，可以 确定的是城市化进程的加快使得本 案有了更好的预期。
中车易泊
3
竞品楼盘及本案优劣势分析
18
竞项竞品目品楼综分盘述析 竞品楼盘售价及屯量分析 销售市场价格及屯量分析 以天通苑中区为原点，沿地铁5号线向外售价呈现依次递减趋势
东三旗养老地产项目 地产投资分析研究报告
投资发展部 汇报人：逄金正
2013.10.16 1
汇报内容
1 项目综述与整体认知 2 市场考察研究分析 3 竞品楼盘及本案优劣势分析 4 定位、定价及经济效益测算
2
中车易泊
1
项目综述与项目定位
3
项目综述 总体：位于天通苑北，商业成熟，临地铁，城市化进程快，流动人口多，区位优势极佳。
本案位于北京大型成熟生活社区——天通苑生活区以北200米，项目南侧紧邻天通苑西三区，位于天通苑居住小区 北部边缘；西临紧邻主干道——立汤路和城铁5号线，距地铁5号线-天通苑北站约300米。西侧为东小口镇和半截 塔村（正在升级改造的住宅区域）。项目以东是东三旗旧城区（面临改造），北侧临近北七家。
项目综述 人口总体情况与小区数量概述
以上是本案覆盖区域内冲击较大的产权房，目前暂无区域内新盘在售
以上是本案覆盖区域内冲击较大的小产权房
竞项竞品目品楼综分盘述析 强劲对手：布拉格商业公园住宅区
∆ 布拉格商业公园，区位上与本案重叠，节 点在本案之前，对周围优质潜在客户杀伤力 较大，客户一旦下定，便无法再做调整，短 时间内对本案客户分流的冲击较大。
人口总体情况：本案位于天通苑北侧，天鑫家园，紫金家园和九台庄园别墅区，在天通苑商圈居住的流动人口与 固定人口总数约为100万人，而回龙观居住区总人口也超过80万人。区域内的人口数量，足以支撑本案的开发。 小区数量：本案辐射区域内有天通西苑，天通北苑，半截塔村，九台庄园，天鑫家园以及回龙观地区众多小区。
北七家 6万人
沟自头 7万人
回龙观 68万人
西三旗 5万人
西小口、东小口 3万人
天通苑 8ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ万人
李县坟 上辛堡等 23万人
竞市项品场目楼支综盘撑述度调查 天通苑地区简介——人口收支情况
天通苑地区简介——城镇人口收入、支出情况
总结：天通苑地区人居收入较为平均，且增长较快，流动人口较多导致人均居住成本占总生活成本 的比重较大，已超过20%，食品消费支出不超过10%，服务型消费支出接近20%，根据恩格尔系数 衡量体系标准，本案区域内的人群属于富裕人群，拥有相当多的流动人口且购买与消费能力较强。
市竞项场市品目篇场楼综总调盘述结查分析
天通苑地区商规模不断延伸，本案已在覆盖范围内，且可能成为新的商业核心
∆ 本案周边具备专业市场与综合商
业体共同打造的商业氛围，明年开 业的布拉格商业公园在开发体量、 开发品质、开发实力上具备了成为 区域核心商业体基础条件，这使得 本案有了更好的溢价能力，同时周 边的巨大人口密度，也足以支撑项 目的开发，使得销售更有保障。
怀来县接壤，北与延庆、怀柔相连，辖区最南端 距市中心区仅4公里，发达的交通网络成为昌平 区联通全国乃至世界的通道。航空：昌平区距中 国最大的航空港--首都国际机场仅35公里。 ∆ 人文——北京的北大门，是历史文化名城，又 是以发展旅游、高教、科技为主的首都卫星城。
有文物保护单位78处，昌平区重点文物保护单位 72个。其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的 人文资产吸引着国内外投资者的目光。
∆ 屯量——目前仅昌平已落成无产权住宅已有 28处，在建项目6处（四处别墅，两处大棚房） 屯量巨大，但本案周边暂无同类产品。 ∆ 节点——目前本案区位内除布拉格商业公园 内存有800-1200套小产权房住宅，并无其他 项目，其开盘节点在2014.1.1。 ∆ 综上——风险与机会并存，机会大于风险。
竞 市项品场目楼支综盘撑述度调查 天通苑地区简介——人口数量
竞项市品目场楼综需盘述求调查 目标客户需求调查分析
建筑形式需求统计表
总价与面积需求统计表
总结：本案覆盖区域内，房源屯量较大，去化速度较慢，人群住房需求集中在55-95㎡的 区间内，总价承受内力在110-220万的区间内，加上小产权难以按揭操作的难点，户型开
发上应以客户需求和承受能力为配比依据，尽量以95平米以下户型为主打户型。
中车易泊
2
市场考察研究分析
7
竞项市品目场楼综环盘述境调查 市场外环境：昌平区域定位与简介
本案
∆ 规划——“两轴两带多中心”，本案刚好处在 东部发展带的商业核心区，区位价值明显。
∆ 人口——目前昌平城市化进程正在加速前进， 2010第六次全国人口普查，昌平区共登记常住人 口166.05万人，连续十年人口平均每年增10.46 万人，年平均增长率为10.45%。 ∆ 交通——位于首都西部发展带上，东临顺义区， 南与朝阳、海淀区毗邻，西与门头沟区和河北省
本案立汤路以东为亚运村汽车市场，规划上是一个大型产业园；北 部目前为种植区，规划中为大规模的居住和部分商务区；西边目前 是半截塔村，是一个居民聚集村落，规划中很快将拆迁，成为新农 村改造项目。从周边来看，本案未来将位于密集居民区，大型汽车 产业基地、新型商务金融产业区交汇地段。
项目综述 本案交通区位概述
竞项市品目场楼综环盘述境调查 市场内环境：昌平区小产权房调查
本案
北京小产权房分布图
∆ 政策——从13年6月中旬起，北京市政府以 区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元， 开展对利用集体土地违法建设销售(变相销售) 住宅的清理整治工作。 ∆ 销售——暂无常规营销途径，以地下业务员 形式铺网，传单与短信为主的信息传递方式， 销售形势为以租代售。无售楼处（或暂停营 业），目前由于政策原因基本处于冷冻期。