土地估价方法之剩余法

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土地估价剩余法

土地估价剩余法

土地估价剩余法一.剩余法的基本原理剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。

基本公式:V=A-(B+C)式中:V――待估土地的价格A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值B――整个开发项目的开发成本C――开发商合理利润对于房地产开发项目,其基本公式为:土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息二.运用剩余法估价的基本程序:1.调查待估宗地的基本情况;2.选择待估宗地的最有效利用方式;3.估计开发建设周期和投资进度安排;4.估算开发完成后的不动产总价值;5.估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

三.估算开发完成后的不动产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。

对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值::,也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。

四.开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。

开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始,经历开发建设阶段,使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。

对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产,开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产,开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。

投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划,在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。

五.开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。

土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。

建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。

土地估价方法之剩余法

土地估价方法之剩余法

土地估价方法之剩余法本页仅作为文档封面,使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。

是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,剩余法是一次性的价格剩余,但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。

除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策,具体可应用于三个方面:(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式:V=A–(B+C)V—购置开发场地的价格?A—总开发价值或开发完成后的不动产价值?B —开发成本?C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用和正常利润等。

(2)剩余法估价的三个假设和限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的最佳开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。

土地剩余法

土地剩余法

剩余法1、基本原理剩余法是在预计现有房地产的交易价格的基础上,扣除房屋建筑物现值以及交易税费,以价格余额来估算待估土地价格的方法。

本次评估为评估现有房地产项目的土地价格,计算公式如下:估价对象地价=楼房售价-建筑物现值-交易税费2、测算过程(1)确定房地产总价本次评估对象位于柳州市潭中东路17号华信国际2单元5-1室,土地地势平坦,工程地质较优,土地面积为82.4平方米。

形状为较规则,宗地外已达“五通”(通路、通电、通讯、通上水、通下水),宗地内已建成一栋22层钢砼结构的商业楼。

据评估人员现场勘察及提供的《房屋所有权证》记载,本次评估位于第五层,房屋的所有权人为柳州运力投资有限公司,房屋用途为非住宅,层高约3米,建筑面积为902.33,宗地的容积率为10.95。

该地上房屋建筑物建于2008年, 该房屋设计户型为办公布置,其房屋装修状况为:外墙贴瓷砖、玻璃幕墙,内部具体装修情况:入户门为推拉玻璃门,内墙为腻子墙面;地面铺地板砖,顶棚为塑扣板吊顶和石膏假吊;线路和各种照明装置完好,现在正常使用。

经现场观测,确定其综合成新率为94%。

根据评估人员对柳州市潭中东路及周边办公房地产市场交易情况及发展趋势分析,考虑到办公、宾馆房地产在市场上有较多的交易实例,因此可采用市场比较法测算委估对象的酒店房地产价值。

市场比较法是通过寻求与估价对象相似的交易实例,然后就该房地产的条件、价格形成时间、区域因素及个别因素等与对象房地产加以比较,从而评估出估价对象的价格的估价方法。

其测算公式为:V=VB×A×B×D×E式中:V——待估房地产价格;VB——比较实例房地产价格A—待估房地产情况指数/比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价时点价格指数/比较实例宗地交易日期价格指数D—待估房地产区域因素条件指数/比较实例房地产区域因素条件指数E—待估房地产个别因素条件指数/比较实例房地产个别因素条件指数。

[知识]土地剩余法

[知识]土地剩余法

根据《城镇土地估价规程》(以下简称<规程>),通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》,根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等,选择适当的估价方法。

估价对象为居住用地,拟进行房地产开发,且经规划、国土部门确定土地利用条件,根据土地的最佳最有效使用原则,可选择剩余法评估;由于估价对象位于威海市,属威海市基准地价覆盖范围之内,故可采用基准地价系数修正法进行评估。

(一)剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

其计算公式为:V=A-B-C式种:V————待估土地价格A————开发完成后房地产总价值B————整个开发项目的开发成本C————开发商合理利润1、确定估价对象最佳开发方式估价对象位于武昌区沙湖地区,东临沙湖,西眺长江,紧挨武青三干道,毗邻武昌区政府及湖北大学。

近几年,随着所在区域的尚隆地球村、东龙世纪家园等大型住宅小区对本区域房地产市场的拉动、积玉桥片区的拆迁改造、周边环境的改善以及武青三干道的建成通车,不断提升本区域的居住品质,扩大本区域房地产的需求,使之具有相当的潜在发展空间。

结合待估宗地的临湖优势、交通优势、区位优势及地块具体规划条件,确定待估宗地拟建成中档住宅区。

根据威海市城市规划管理局出具的《规划设计(土地使用条件)》(建设项目选址意见书武规选[2002]××号附件一):1、规划用地总面积为29792平方米(以实测面积为准),其中:净用地面积24348平方米(以实测面积为准);代拆、、代征规划道路面积5444平方米(以实测面积为准)。

2、规划建筑总面积56000平方米;容积率:<2.3;建筑密度:<30%;建筑高度:36米以下;层书:11层以下。

土地估价方法之剩余法

土地估价方法之剩余法

土地估价方法之剩余法土地估价是确定土地价值的过程,而土地估价方法则是用于评估土地价值的工具。

剩余法是土地估价中常用的方法之一,它基于土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。

本文将详细介绍剩余法的原理、计算方法及其应用。

一、剩余法的原理剩余法是土地估价中的一种统计方法,主要适用于产权土地的评估。

该方法基于土地因地理位置、用途和开发潜力等而带来的经济回报来进行估价。

具体而言,剩余法的原理是通过减去土地所需的生产成本和其他权益的价值,来计算土地的剩余价值。

剩余价值即土地最终的经济价值,可以作为土地估价的依据。

二、剩余法的计算方法剩余法的计算方法较为复杂,需要考虑多个因素。

下面以一个简化的示例来说明剩余法的计算过程。

1.确定土地的净收益:首先需要确定土地的潜在净收益,即土地按目前用途产生的净收益。

可以通过分析历史数据、市场需求和竞争情况等因素来估算土地的净收益。

2.确定土地的折现率:土地的折现率可以视为对未来净收益的贴现,它会受到市场利率、投资风险和地区发展规划等因素的影响。

一般情况下,折现率较高时,土地的剩余价值较低,反之亦然。

3.计算土地的剩余价值:剩余价值的计算公式为:剩余价值=土地的净收益/土地的折现率。

通过将土地的净收益除以折现率,可以确定土地的剩余价值。

三、剩余法的应用剩余法主要用于决策评估和经济分析中,可以帮助评估土地的投资潜力、开发效益和市场价值。

以下是剩余法的一些具体应用:1.土地开发评估:剩余法可用于评估土地的开发潜力和经济效益。

通过计算土地的剩余价值,可以判断土地是否适合进行开发,并为开发商提供参考。

2.土地买卖交易:剩余法可用于确定土地交易的价格。

买卖双方可以通过计算土地的剩余价值来决定购买或出售土地的价格。

3.土地使用变更决策:剩余法可用于评估土地的最佳用途和使用变更的效益。

通过计算不同用途下土地的剩余价值,可以确定土地的最佳利用方式。

总结:剩余法是土地估价中常用的方法之一,它根据土地的剩余经济价值来确定土地的市场价值。

2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法

2021年最新房地产估价师考试复习第六章 土地估价方法——剩余法
面对竞争他不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常 的利润,但同时他希望从这块土地的开发中获得的利润 也不能比别人所希望得到的平均利润,否则他宁愿把这 笔资金投到其他方面。也就是说,该开发商希望能从这 一土地开发中获取社会上房地产开发的一般利润即可。
而为了得到这块土地,开发商首先得仔细分析这块土 地的内外条件,如坐落位置、面积大小、形状、周 围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等, 以便分析该地块在规划许可的范围内最适宜的用途 和最大开发程度;
拿地
项目完成
估价时点
2剩余法原理
剩余法是一种科学实用的估价方法,其基本思路和理论 依据,用一个例子来说明。
假如一个房地产开发商面对一块可供开发利用的土地, 那么他愿意以多高的价格来购买它?
很明显,他购买这块土地的目的不是为了自己使有,而 是要通过开发后出售为其赚取利润。
他很清楚想得到该块土地的开发商不止他一个,他们都 怀有与他一样的动机。
所谓生地,指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续)可用于建筑的土地,该建筑 用地无基础设施,或者有部分基础设施,但尚 不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件, 同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。
所谓毛地,指已完成土地使用批准手续(包括土 地使用权出让手续),具有“三通”或条件完备 的基础设施,但未进行拆迁的可用于建筑的土 地。
所谓熟地,指具有完善的基础设施,且地面平 整,可用于建筑的
公 生地价格= 式 开发完成后房地产价格
-由生地建成房屋的开发成本 -管理费用 -投资利息 -销售税费 -开发利润 -买方购买生地应负担的税费
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租是每年 的租金剩余,剩余法是一次性的价格剩余,但计算原理是一致的。

剩余法(计算方法)

剩余法(计算方法)

剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等,以价格余额来估算待估土地价格的方法。

计算公式如下:地价=不动产总价-建筑物开发成本-购地税费-投资利息-投资利润-销售税费1、不动产总价经调查不动产均价为****元/建筑平方米。

待估宗地上总建筑面积为0平方米,则不动产总价为:0×1000/10000=0.0万元2、建筑物开发成本(1)建筑安装费依据武汉市现行建筑工程概(预算)标准,同时参照武汉市统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料,确定建筑安装费单价为****元/平方米,则项目建筑安装费为:0×0/10000=0.0万元住宅房屋建筑安装费用标准见下表:单位:(元/平方米)(2)小区配套设施建设费用小区配套设施建设费用包括小区公共配套设施建设费及基础设施建设费。

根据小区建筑规模的大小,公共配套服务水平的高低等因素,确定小区配套设施建设费用为0.0。

配套设施(或公建设施)的建设费用,主要包括居委会、派出所、托儿所幼儿园、公共厕所、停车场等。

基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

主要包括:自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用,各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。

(3)前期工程费A、勘测规划设计费:估算单价为***元/建筑平方米10~15元/平方米,为:0×0/10000=0.0万元B、城市基础设施配套费:依据鄂价房服(2002)178号文件,“中心主城区范围内按80元/建筑平方米;周边城区范围内按40元/建筑平方米”计,为:80×0/10000=0.0万元C、防空地下室异地建设费依据鄂财综发(1997)610号、鄂价费字(1996)304号、武改(1999)125号文件,十层以上,基础埋置深度三米以上,按首层面积1200元/建筑平方米,7000平方米以上,按总建筑面积2%,7000平方米以下,按18元/平方米收取18×0/10000=0.0万元D、公共消防设施配套费依据鄂政发(1995)170号、鄂价费字(1998)220号,收费为3元/建筑平方米,为:0×0=0.0万元E、墙体材料专项费用依据鄂价房地字(1998)218号,按8元/建筑平方米计(郊区、县按建筑6元/建筑平方米),为:8×0=0.0万元F、白蚁防治费依据武政[1997]20号,按0.96元/建筑平方米,为:1.2×1000=0.0万元G、商矼交易费依据鄂价房地产字(2002)49号,按建安费的0.9‰计,为:0.9‰×0.0=0.0000万元H、散装水泥专项基金依据财综字(2002)23号,按1.5元/建筑平方米,为:1.5×1000=0.0万元I、生活垃圾处理费依据鄂价费(1992)232号,鄂价房地字[2000]132号,按18元/建筑平方米(含清运费6元/建筑平方米,处理费12元/建筑平方米),为:18×0=0.0万元J、工程质量监督费依据鄂价费字[2001]329号,按建安费的0.14%计(1.4-2.1‰),为:0.0×0.14%=0.0万元K、交易服务费依据鄂价房地产字(2002)47号,按建安费的0.8‰,为:0.0×0.8‰=0.0万元L、建筑合同鉴证费依据鄂价房地产字(2002)47号,按建安费的0.007%(最高收费标准为2100元)计,为:0.0×0.007%=0.0万元M.工程定额测定费根据《国家计委、财政部关于第一批降低22项收费标准的通知》以及《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知》鄂价房服[2002]47号武汉市将工程定额编制管理费和劳动定额测定费统一作工程定额测定费收取,为0.5‰-2.1‰。

剩余法

剩余法

• 2.求毛地价格的公式
• 所谓毛地,指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权 出让手续),具有“三通”或条件完备的基础设施,但未 进行拆迁的可用于建筑的土地。 • (1)适用于在毛地上建成房屋的公式 • 毛地价格=开发完成后的房地产价格-由毛地建成 房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地 开发利润-买方购买毛地应负担的税费 • (2)适用于将毛地开发成熟地的公式 • 毛地价格=熟地价格-由毛地开发成熟地的开发成 本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购 买毛地应负担的税费
(三)根据估价对象细化的公式: 1.生地价格公式
• 生地,指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于 建筑的土地,该建筑用地无基础设施,或者有部分基础设施,但尚不 具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件,同时地上地下待拆除 的房屋、构筑物尚未拆迁。 • (1)适用于在生地上建成房屋的公式: • 生地价格=开发完成后的房地产价格-由生地建成房屋的开发 成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地应 负担的税费 • (2)适用于将生地开发成熟地的公式,所谓熟地,指具有完善的基础 设施,且地面平整,可用于建筑的土地。 • 生地价格=开发完后熟地价格-由生地开发成熟地的开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应 负担的税费
土地估价方法-------剩余法
剩余法
• • • • • 剩余法概述 剩余法基本公式 剩余法估价程序与方法 应用剩余法估价的常见问题 剩余法的应用实例
一、剩余法概述
(一)定义
• 剩余法(The Hypothetical Development Method或Residual Method)又称假设开发法、 倒算法、残余法或余值法等,是在估算开发完成后 不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开 发成本及有关专业费、利息、利润、税收等费用后 ,以价格余额来估算待估土地价格的一种估价方法 。 • 从发展的观点看,土地之所以有价,完全在于其 可以开发、利用、建房,并可从中获取收益。为了 获得土地而支付的地价,显然是在预计的不动产总 价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余 价格”。即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑 物本身的价格。

2012土地估价师测试理论方法辅导:剩余法

2012土地估价师测试理论方法辅导:剩余法

2012土地估价师测试理论方法辅导:剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。

是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,剩余法是一次性的价格剩余,但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。

除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策,具体可应用于三个方面:(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润- 税收 - 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用和正常利润等。

(2)剩余法估价的三个假设和限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。

2、各道程序的内容与方法(1)查清待估宗地的基本情况:土地位置、状况、利用要求、权利状况(2)确定的开发利用方式包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等,最重要的是选择的土地用途。

剩余法评估土地价格的实际应用及示例

剩余法评估土地价格的实际应用及示例

剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较(终稿)苏爱锋烟台卫正地产评估有限公司⼆○○七年⼗⼀⽉⼆⼗⼆⽇剩余法评估⼟地价格的实际应⽤及⽰例⽐较受烟台市⼟地资产经营中⼼委托,将剩余法评估⼟地价格的相关理论和具体应⽤实例综合如下:⼀、剩余法的基本理论根据《城镇⼟地估价规程》,剩余法作为⼀种主要的⼟地评估⽅法,其基本理论及应⽤要求如下:1、基本公式V=A-B-C式中:V——待估⼟地价格;A——开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值;B——整个开发项⽬的开发成本;C——开发商合理利润。

2、⼯作程序⑴调查待估宗地的基本情况;⑵确定待估宗地的最有效利⽤⽅式;⑶估计开发建设周期和投资进度安排;⑷估算开发完成后的⼟地总价值或房地产总价值;⑸估算开发成本和开发商合理利润;⑹确定待估宗地的⼟地价格。

3、估算开发完成后的不动产价值必须根据待估宗地的最有效利⽤⽅式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采⽤市场⽐较法与长期趋势法结合进⾏。

4、确定开发周期和投资进度安排应当参照类似不动产的开发过程进⾏确定。

5、确定开发成本开发成本是项⽬开发周期建设期间所发⽣的⼀切费⽤的总和。

在房地产开发项⽬中,整个项⽬的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费⽤、投资利息和销售税费。

6、计算利息地价款、⼟地开发费⽤或房屋建造成本、管理费⽤和购地税费等全部预付资本要计算利息。

销售税费不计利息。

利息的计算要充分考虑资本投⼊的进度安排,按复利计算。

在实际评估⼯作中,也可以把⼟地或房地产的未来价值及开发成本⽤折现的⽅法贴现⾄估价基准⽇,从⽽在剩余法公式中没有利息项。

折现率和利息率的选取应参照同期银⾏公布的贷款利率。

7、计算利润开发项⽬正常利润⼀般以⼟地或房地产总价值或全部预付资本的⼀定⽐例计算。

利润率宜采⽤同⼀市场上类似⼟地或房地产开发项⽬的平均利润率。

⼆、剩余法在中⼼评估具体应⽤中的设定条件1、开发完成后的不动产价值在现在的市场价格⽐较确定后按照年8%的上涨速度确定。

土地估价之剩余法

土地估价之剩余法
面积); B——开发工事费; K——各种负担费; C——间接费用; n——开发工事费的利息负担月数; n’——至开发土地销售完所需月数; p——资本月收益率(月利息率); m——成熟年数; D——个别因素修正率;
(1+r)-m——成熟度修正率。
第二节 剩余法估价的程序与方法
一、调查待估不动产的基本情况 二、选择最佳的开发利用方式 三、估计开发经营期 四、预测开发完成后不动产总价格 五、估算成本费用及利税 六、求取估价对象价格
三、剩余法的特点与适用范围
剩余法适用的范围 (1)待开发土地的估价(如生地、毛地、熟地)。 (2)土地整理、复垦。 (3)待拆迁改造的再开发房地产的估价。 (4)现有新旧房地产中地价的单独评估。 (5)在建工程(包括停建工程)。 (6)可装修或可改变用途的旧房(包括装修、改建、扩建)等。
还可用于不动产投资决策分析: 一是可用来测算投资项目的预期利润 二是用来控制开发项目中的成本费用
4、求在建工程价格的公式 在建工程价格=续建完成后的工程价格—续建成本—管理费用—投
资利息—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程应负担的税费
四、剩余法的计算公式(续)
5、求旧房价格的公式 旧房价格=装修改造完成后的房地产价格—装修改造成本—管理
费用—投资利息—销售税费—装修改造投资利润—买方购买旧房应 负担的税费
可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件下的不动 产的租金水平和出租费用水平,采用市场比较法确定所开发不 动产出租的纯收益,再采用收益还原法将出租纯收益还原为不 动产总价格。
具体确定时需要估算以下几个要素: ①单位建筑面积月租金或年租金; ②不动产出租费用水平; ③不动产还原利率; ④可出租的净面积。
在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳的用 途。最佳用途的选择,考虑当地市场的接受能力,究竟市场在项 目建成后最需要什么类型的不动产。

土地估价中的收益法-剩余法

土地估价中的收益法-剩余法

土地估价中的收益法-剩余法5.2 收益还原法521收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。

土地未来地租的资本化是其基本原理。

收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r) ]式中:P——有限年期土地收益价格;a 年土地纯收益;r ――土地还原利率;m 土地使用年期。

5.2.2运用收益还原法评估宗地价格的程序1 .搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2 .估算年总收益;3 .估算年总费用;4 .计算年纯收益;5 .确定还原利率;6 .选用适当的计算公式求得试算收益价格;7 .确定待估宗地地价。

5.2.3总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

5.2.4总费用5.2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1. 土地使用税;2. 土地管理费;3. 土地维护费;4. 其他费用。

5.2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1. 经营维修费;2. 经营管理费;3. 房屋年保险费;4. 房屋出租年应交税金;5. 房屋年折旧费;6. 建房资本的利息7. 其他费用。

5.2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1. 销售成本;2. 销售费用;3. 经营管理费;4. 销售税金;5. 财务费用;6. 经营利润。

5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1. 生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2. 产品销售费;3. 产品销售税金及附加;4. 财务费用;5. 管理费用;6. 企业利润。

5.2.5 求取年纯收益1. 土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益二年租金收入一年总费用2. 房地出租中的土地年纯收益求取:土地年纯收益二房地产年纯收益一房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值X建筑物还原利率3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益二经营总收入一经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益- 房屋年纯收益4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益二生产总收入一生产总成本5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。

剩余法

剩余法

1、剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

其计算公式为:地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润(1)不动产总价的确定同一区域内同类项目的市场价格因项目的位置、规模、建筑标准以及市场定位等因素的影响而存在一定的差异,依据目前估价对象地上商品房的销售价格以及与区域内同类项目的比较,确定待估宗地开发建设客观平均售价为2750元/平方米,规划容积率为1.2,规划建筑面积10605.60平方米,则其开发总价值为2750×10605.60=29165400元。

(2)建筑开发费的确定建筑开发费包括建筑安装工程费用、红线内市政费用、电贴费用、小区配套建设费等,根据委托方提供的可行性分析资料,结合其他同类物业建筑造价情况,确定评估项目建筑开发费为700元/平方米,则其总建筑开发费为700×10605.60=7423920元。

(3)专业费的确定专业费包括建筑设计费、工程概预算费用等,一般取建筑开发费的5%—10%,考虑到待估项目的建筑结构、装修档次和设计要求等,取建筑开发费的7%,则其专业费共计:7423920×7%=519674.4元。

(4)不可预见费的确定不可预见费一般取建筑开发费和专业费之和的2%-5%。

考虑到本项目不确定因素的情况,取建筑开发费和专业费两项之和的5%,即为:(7423920+519674.4)×5%=397179.72元。

(5)利息的确定利率按银行现行贷款一年期利率5.58%计算,待估项目的开发建设期为一年,地价款为取得土地时一次性投入,计息期为一年;建筑开发费、专业费、不可预见费在开发周期中均匀投入,计息期按半年计算,故利息为:地价×开发周期×贷款利率+(建筑开发费+专业费+不可预见费)×开发周期×1/2×贷款利率=地价×1×5.58% +(7423920+519674.4+397179.72)×1/2× 5.58%=(0.0531地价+232707.6)元(6)租售费用的确定租售费用主要指用于建成后不动产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、交易手续费、管理人员的工资及差旅费等,一般取预期售价的5%-10%,根据调查所得的市场资料,考虑到本项目在预租售期间发生费用的实际情况,取预期售价的5%,则其租售费用共计:29165400×5%=1458270.0元。

剩余法

剩余法

果在这种情况下仍然需要估价的话,估价人员可根据所推
测的最可能的规划设计条件来估价,但必须将该最可能的
规划设计条件列为估价的假设和限制条件,并在估价报告
中作特别的提示,说明它对估价结果的影响,或估价结果
对它的依赖性。
• 除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项 目评价和投资决策,具体可应用于三个方面:
2.熟地价由毛地价和土地开发成本组成,土地开 发成本是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力 、通邮、通路和场地平整等费用。
• 地上有建成房屋的开发建筑成本:

1.开发成本费用包括直接工程费、间接工程费、
建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。

直接工程费:是指施工过程中耗费的构成工程实体
的各项费用,包括人工费、材料费、施工机械使用费。
近期能提供的公寓数量又较少时,则可以选择建公寓为该
地块的最佳用途。
(三)估计开发建设周期和投资进度安排、 开发完成后的不动产总价
• 确定开发程度和投资进度安排:

开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全
部售出或出租完毕的这一段时期,可分为三个阶段:规划
设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设)、工程
• 单位建筑面积月租金或年租金
• 不动产出租费用水平
• 不动产还原利率
• 可出租的净面积
• 例如:根据当前房地产市场的租金水平,与所开发不动 产类似的不动产月租金水平为每建筑平方米200元,其中 维修费、管理费等出租费用为30%,该类不动产的还原率 为8%,总建筑面积4000平方米,可出租率为85%,则 所开发不动产的总价(设定为无限年期)可确定为: 200×(1-30%) ×12×4000×85%×1/8%=71400( 万元)

土地估价方法之剩余法

土地估价方法之剩余法

土地估价方法之剩余法1、剩余法的定义、特点及适用范围2、剩余法的估价的程序与方法第七章土地估价方法之三——剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。

就是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用与与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租就是每年的租金剩余,剩余法就是一次性的价格剩余,但计算原理就是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。

除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价与投资决策,具体可应用于三个方面:(1) 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2) 确定具体开发项目的预期利润(3) 确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用与正常利润等。

(2)剩余法估价的三个假设与限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A、待开发土地的估价B、待拆迁改造的再开发房地产的估价C、仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D、现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1) 查清待估宗地的基本情况;(2) 确定土地的最佳开发利用方式;(3) 估计开发完成后的不动产总价;(4) 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用与开发商应得利润等;(5) 测算土地价格。

剩余法评估土地价格的实际应用及示例

剩余法评估土地价格的实际应用及示例

剩余法评估土地价格的实际应用及示例一、引言土地作为一种有限资源,在城市化进程中扮演着重要角色。

评估土地价格是土地管理和开辟的基础,而剩余法是一种常用的土地价格评估方法。

本文将详细介绍剩余法评估土地价格的实际应用,并提供一些示例来说明其具体操作过程。

二、剩余法评估土地价格的基本原理剩余法是一种基于土地利用价值的评估方法,它通过计算土地的净收益来确定其价格。

其基本原理可以概括为以下几点:1. 土地利用价值:土地的利用价值是指在特定用途下,土地所能产生的经济效益。

不同用途下的土地利用价值存在差异。

2. 收益剩余:收益剩余是指土地的净收益,即扣除土地开辟和管理成本后所剩余的收益。

3. 土地价格确定:根据土地的收益剩余来确定土地价格,即土地价格等于土地的收益剩余。

三、剩余法评估土地价格的实际应用剩余法评估土地价格已经在实际应用中得到广泛采用,下面将从不同角度介绍其具体应用。

1. 城市土地评估在城市土地评估中,剩余法可以用于确定不同用途下的土地价格。

例如,对于商业用地,可以通过计算商业项目的净收益来确定土地价格。

同样地,对于住宅用地和工业用地,也可以采用类似的方法进行评估。

2. 土地开辟项目评估在土地开辟项目评估中,剩余法可以用于确定土地开辟项目的可行性。

通过计算项目的净收益,可以评估项目的经济效益,并进一步确定土地的开辟潜力和价格。

3. 土地交易和租赁剩余法在土地交易和租赁中也有广泛应用。

买卖双方可以通过计算土地的收益剩余来确定合理的交易价格。

同样地,租赁方也可以通过计算土地的净收益来确定租金水平。

四、剩余法评估土地价格的示例下面将通过两个示例来具体说明剩余法评估土地价格的操作过程。

1. 商业用地评估示例假设某城市一块土地被规划为商业用地,面积为10000平方米。

根据市场调研,商业项目的年净收益为100万元,土地开辟和管理成本为30万元。

根据剩余法,可以计算出该商业用地的价格如下:收益剩余 = 年净收益 - 土地开辟和管理成本= 100万元 - 30万元= 70万元因此,该商业用地的价格为70万元。

土地估价的剩余法教案三篇

土地估价的剩余法教案三篇

土地估价的剩余法教案三篇篇一:土地估价的剩余法教案上课周课程名称:剩余法学时: 410-11次:篇二:土地估价方法之剩余法一、剩余法概述1、剩余法的定义与原理又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。

是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,剩余法是一次性的价格剩余,但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。

除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策,具体可应用于三个方面:(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格(2)确定具体开发项目的预期利润(3)确定开发项目中的最高控制成本费用2、剩余法的计算公式基本公式: V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润实际估价中常用的具体计算公式:土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息计算时还需要考虑各项费用的时间价值3、剩余法的特点与适用范围(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用和正常利润等。

(2)剩余法估价的三个假设和限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀(3)剩余法的适用范围A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估二、剩余法估价的程序与方法1、剩余法估价的基本程序(1)查清待估宗地的基本情况;(2)确定土地的最佳开发利用方式;(3)估计开发完成后的不动产总价;(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;(5)测算土地价格。

第六章_剩余法

第六章_剩余法

三、选择最佳的开发利用方式
• 选择最佳的开发利用方式,包括确定用途、
容积率、覆盖率、建筑高度、装修档次等. 在城市规划允许的范围内选取 • 最重要的是要选择最佳的用途。要考虑土
地位置的可接受性及这种用途的社会需要
程度和未来发展趋势。
四、确定开发建设期
开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全 部售出或出租完毕的这一段时期,可分为三个阶段 : 1 )规划设计和工程预算期 ( 自取得土地使用权至开工 建设) (前期)
八、估算税金、租售费用等
• 税费:营业税、工商统一税、印花税、契 税等,根据当地政府的税收政策估算,一 般已建成后不动产总价的一定比率计算。 • 租售费用:中介代理费、市场营销广告费、 买卖手续费等,以不动产总价或租金的一 定比例计算
九、利润的计算
一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计 算,比例的高低随地区和项目类型不同而有所 不同。 1)计算基数=土地取得成本+开发成本,相应的 利润率可称为投资利润率,即:
• 对于尚未明确的规划设计条件的待开发房地产, 难以采用剩余法估价。
A.待开发土地的估价
B.待拆迁改造的再开发房地产的估价
C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房
地产的估价 D.现有新旧房地产中地价的单独评估
除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开
发项目评价和投资决策,具体可应用于三个方面:
剩余法运用举例
• 例1: 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地 的面积为2k㎡,适宜进行“五通一平”的开发后 分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%; 附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平” 熟地的单价为800元/㎡;开发期需要3年;将该 成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、 管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡;贷款年利率 为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖 方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴 纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该 成片荒地的总价和单价。
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土地估价方法之剩余法
1、剩余法的定义、特点及适用范围
2、剩余法的估价的程序与方法
第七章土地估价方法之三——剩余法
一、剩余法概述
1、剩余法的定义与原理
又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。

是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后,以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,剩余法是一次性的价格剩余,但计算原理是一致的。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后,再进行资本还原,求得房地价格。

除适用于土地估价外,剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策,具体可应用于三个方面:
(1)确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
(2)确定具体开发项目的预期利润
(3)确定开发项目中的最高控制成本费用
2、剩余法的计算公式
基本公式:V = A –( B + C ) V—购置开发场地的价格A —总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润
实际估价中常用的具体计算公式:
土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息
计算时还需要考虑各项费用的时间价值
3、剩余法的特点与适用范围
(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定:正确确定土地最佳利用方式,正确确定开发完成后的不动产售价,正确确定土地开发费用和正常利润等。

(2)剩余法估价的三个假设和限制条件:关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
(3)剩余法的适用范围
A.待开发土地的估价
B.待拆迁改造的再开发房地产的估价
C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
D.现有新旧房地产中地价的单独评估
二、剩余法估价的程序与方法
1、剩余法估价的基本程序
(1)查清待估宗地的基本情况;
(2)确定土地的最佳开发利用方式;
(3)估计开发完成后的不动产总价;
(4)估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等;
(5)测算土地价格。

2、各道程序的内容与方法
(1)查清待估宗地的基本情况:土地位置、状况、利用要求、权利状况
(2)确定最佳的开发利用方式
包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等,最重要的是选择最佳的土地用途。

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(3)确定开发完成后的不动产总价
可通过两个途径取得:习惯出售的不动产采用市场比较法,习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。

(4)估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润
A.估算开发建筑成本费用,可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。

B.估算专业费用,一般采用建筑费用的一定比率估算。

C.估算不可预见费,一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。

D.确定开发建设周期,估算预付资本利息(这是一个难点),预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费,这些费用投入时间不同,计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。

E.估算税金,一般以建成后不动产总价的一定比例计算
F.估算开发完成后的不动产租售费用,一般以不动产总价或租金的一定比例计算
G..估算开发商的合理利润,一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算,有时也采用年利润率计算。

(5)计算和确定估价额
先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用:地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润(有两种计算方法,第一种要计入地价利息,第二种地价利息暂不计,但最后结果要贴现)
再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等,得到所估土地的地价额。

最后经估价师确定。

三、剩余法估价的应用
1、利用剩余法评估土地价格
估价过程:
(1)选择估价方法;
(2)确定最佳开发利用方式;
(3)市场调查,确定建设期、开发价值和投入成本等;
(4)求取地价
测算方法一:直接计算地价利息
A.测算不动产总价,采用收益还原法
B.计算建筑费及专业费
C.计算总利息,注意,超过一年要采用复利计算
D.计算开发商利润
E.确定不动产出租税费,采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内
F.代入公式计算地价
G.扣除相关法律、估价及登记发证费用,得出开发商能支付的投标地价。

测算方法二:利息中不计地价款的利息
利息计算不同,算出开发完成时地价后,还需要贴现。

2、利用剩余法测算开发商的预期利润
基本思路和公式同评估土地价格,将公式稍加变换即可。

3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准
将建筑费及专业费的最高控制标准假设为x元,代入基本公式进行计算,得出最高控制额,
最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。

4、应用剩余法估价的常见问题
(1)方法适用错误,步骤错误;
(2)利息、利润计算错误;计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式(3)计算项目不准确、漏项,或步骤不全;
(4)参数使用错误或前后不一致。

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