第11章 景气预测法

2．建立指标数据库及数据调整 对指标体系确定的各项指标，建立历史资料数据库。有 些指标如房地产销售价格指标必须先计算后才能得到。有些 指标如资金来源、空置面积等必须先进行推算，以保证有必 要的数据长度。 3．消除量纲影响的方法 由于各指标的计量单位不同，不能直接相加综合平均， 必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理，同 时，也满足了合成指数编制中对指标进行标准化处理的要求。 国房景气指数采用功效系数法，消除量纲的影响比较符合国 房景气指数的特点。
首先计算初始指数的时间序列，即环比原始指数，
I1 100
200 Vt I t I t 1 200 Vt
t=2,3,...,m 表 示 期 数 。
用 I 0 表示所选基准年份的平均值，由此得到合成指数为：
It CI t 100% I0
11.1.3 景气综合评分——预警系统
2 2 ( x x ) ( y y ) t l t l 1 l 1
nl
l 0, 1, 2,, L
l :为时差或延迟数，取负数表示超前，取正数表示滞后， L为最大延迟数， nl 是数据取齐后的数据个数。在选择景 rl ，作为反应 气指标时，取最大的时差相关系数 r max L l L 被选指标与基准指标超前、滞后或同步的时差相关关系， 相应l 的表示超前或滞后期。
4．权数的确定 确定参加计算的8个指标的权数。根据我国房地产开发业 的发展状况，征求部分专家意见初步确定了国家级各分类指 数权数值。
分类指数 房地产开发投资指数 资金来源指数 土地出让收入指数 土地开发面积 新开工面积指数 竣工面积指数 空置面积指数 商品房销售价格指数 权重代号 W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 权重取值 20-30 <10 <10 10-20 <10 <10 10-20 10-20 性质 同步 同步 超前 超前 同步 滞后 滞后 同步
（2）合成指数
又称景气综合指数，是由一类特征指标以各自的变化幅度 为权数的加权综合平均数，即以多个指标的加权平均。
计算方法
1）单指标的对称变化率和标准化 对称变化率就是本期比上期的增长量与两期的平均值比较 得出的数值。 dit dit 1 200(dit dit 1 ) Cit 100 (dit dit 1 ) / 2 dit dit 1 Cit中表示第i个指标第t年的对称变化率，用百分数表示。 dit d分别表示第 和 i个指标第t年和第t-1年的原始数据。 it 1
（2）K-L信息量 K-L信息量，用以判定两个概率分布的接近程度。 设基准指标做归一化处理得到序列为p，被选择指标归一 化处理得到序列为q，则K-L信息量计算公式：
pt kl pt ln qt l t 1
l :为时差或延迟数，取负数表示超前，取正数表示滞后， L为最大延迟数， nl 是数据取齐后的数据个数。在选择景 kl 气指标时，取最小的K-L信息量 k min L l L，作为反应被选指 标与基准指标超前、滞后或同步的时差相关关系，相应l 的 表示超前或滞后期。 K-L信息量越小，越接近于零，说明指标x与基准指标y 越 接近。一般情况下，当K-L信息显小于50时，就可以认为 两个指标之间的概率分布较为接近。
xit xit s xit xit s xit xit s
DI(t)为t时刻的扩散指数； Xi(t)为第i个变量指数在t时刻的波动测定值； Wi为第i个变量指标分配的权数； n为变量指标总数； s为两比较指标值的时间差。
从扩散指数的定义可知，DI(t)始终处于0到100％之间
Z(t) 表示报告期t期各项指标数据， Z(t-1)表示上一年同 期各项指标数据。
对空置面积分类指数 K7 ，由于空置面积属于逆指标，其指 数值越小，表明景气状况越好，因此，在计算综合指数时， K7是以倒数形式出现。
（2）国房指数的计算 在计算8个分类指标后，采用固定权重的算术加权平均 法，得到综合指数， n
（3）指标筛选流程 对搜集到得所有指标，进行分类，分别在每一类 中进行聚类分析，并将聚类结果中单独一类的指标直 接纳入预警指标体系。 对于指标个数的大于两个的子类，则进行显著性 差异检验。 如果有显著性差异，则对此类中的指标继续进行聚 类分析。直到同类的指标不再有显著性差异为止 如果同类指标没有显著性差异，对于指标个数为2 的子类，通过主观判断，从二者选择一个纳入预警指 标体系； 对指标个数大于2的子类，对指标进行相关分析(求 指标间的相关系数)，并对每一指标的相关系数求和， 数值最大者，认为它在此子类中与同类其它指标具有 较高的相关性，因此代表性较强，纳入预警指标体系。
3．计算景气综合评分 将每类指标所包含的各指标所处灯区对应的分值加总，得 到景气综合评分，并判断综合评分落在哪个区域，显示哪 种灯色。根据综合指数的信号判断宏观经济的运行状况， 根据各预警指标信号分析导致综合指数信号处于当前状态 的具体原因，为宏观调控提供参考和建议。
11.2 案例分析
11.2.1国房景气指数 一、我国国房景气指数体系 国房景气指数是全国房地产开发景气指数的简称， 其过程为： 1．确定指标体系 计算国房景气指数的指标包括： （1）土地出让收入指数； （2）本年完成开发土地面积指数 （3）房地产开发投资指数；（4）本年资金来源指数； （5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数； （7）房屋竣工面积指数； （8）空置面积指数。
i 1 i 1 k k
Rt:多指标综合的平均对称变化率，Sit表示第i个指 标第t年的对称变化率的标准化数值，Wi表示第i个 指标的权数，i=1,2, ..., k表示指标项目数。
3）平均变化率以同步指数标准化
标准化因子F的计算公式是
F ( | Rt |) /( N 1) ( | Pt |) /( N 1)
用 Ai 表示第 i 个指标对称变化率时间序列的序时平均 数，N表示标准化的期数，则有：
Ai | Cit | /( N 1)
t 2
N
用Sit表示第i个指标t期对称变化率的标准化数值，则 有
Sit Cit / Ai
2）多指标对称变化率标准化后的加权平均数
Rt ( Sit Wi ) /(Wi )
（2）临界值的确定： 先给出各种灯区的分界线检查值，再求出综合指标的各时期 的评分数，最后将这些综合评分数与各灯区的分界线对应。 如假定参与综合的指标数为M，每个指标的满分为5分，则 总满分为5M。按惯例取满分的85％为红灯区与红黄灯区的 分界线。其总分数为5M×85％=4.25M分，满分的75％和50 ％为绿灯区的上、下分界线，它对应的分数为5×M×75％ =3.75M和5×M×50％＝2.5M，满分的40％为浅蓝灯与蓝 灯的分界线，对应的分数为5×M×40％＝2M。
分析报告用的指数指标包括： （1）新开工面积指数； （2）房屋施工面积指数； （3）国有单位投资指数； （4）国内贷款指数； （5）利用外资指数； （6）自筹资金指数； （7）住宅销售价格指数； （8）办公楼销售价格指数； （9）商业营业用房销售价格指数； （10）个人商品房销售额指数； （11）竣工房屋价值指数； （12）住宅空置面积指数； （13）办公楼空置面积指数； （14）商业营业用房空置面积指数。
11.1.2景气循环法预测过程 景气循环法预测步骤
（1）确定时差关系的参照系——基准循环，这是关键 的一步； （2）选择景气指标； （3）划分先行、同步、滞后指标； （4）对先行、同步、滞后指标分别编制扩散指数和合 成指数； （5）对计算结果进行分析，了解当前经济状况，预测 未来经济波动。
1．基准循环的确定方法 （1）以重要的经济指标（GNP、GDP、工业总产值等） 的周期为基准循环； （2）专家意见及专家评分； （3）经济大事记和经济循环年表； （4）初选几项重要指标计算历史扩散指数； （5）以一致合成指数转折点为基础。 2．景气指标的筛选 （1）聚类分析：是将要分析的m个指标变量各自看作一 类，然后计算各类之间的关系密切程度（相关系数或距 离），并将关系最密切的两类归为一类，把另外一些彼此 之间相似程度大的指标聚合为另一类。 （2）非参数检验：检验同类指标之间是否具有显著性差异。
第11章 景气预测法
11.1 景气预测基本理论
11.2 案例分析 11.2.1国房景气指数 11.2.2上海房地产景气指数
练习与提高（十一）
第11章 景气预测法 11.1 景气预测基本理论 11.1.1景气指标体系基本概念 景气预测是通过正确地选择景气指标体系来实现的 经济的景气状态，是通过一系列经济指标来描述的， 称为景气指标。景气指标是从众多的经济指标中挑选 出来的，分为先行指标、同步指标和滞后指标三类。 景气循环又称经济波动，也称经济周期。一个标准的 经济周期，通常包括扩张和收缩两个时期，分为四个 阶段：复苏、高涨、衰退和萧条。
当0<DI(t)<50%：经济向扩张方向运动，经济系统运行于 不景气空间后期；
当50%<DI(t)<100%：经济运行于景气空间，经济状况发 生重大转折，随着DI(t)向100%不断逼近，经济越来越热
当100%>DI(t)>50%：经济处于景气空间后期，经济系统 处于降温阶段； 当50%>DI(t)>0：经济运行发生重大转折，经济系统处于 全面收缩阶段，进入一个新的不景气空间前期。 利用扩散指数可预测和监控经济运行，能有效分析和预测 经济波动的转折点，但不能说明经济波动的程度。
nl
4．景气指数计算方法 （1）扩散指数（DI）:是（先行、一致或滞后）指标组内在某 个时期扩张（上升）指标个数占组内所采用指标个数的比率。
DI t wi I ( xit xit s ) 100%
i 1 n
1 I ( xit xit s ) 0.5 0
5．确定基准对比时期 分析我国房地产特点，确定1995年3月份为国房指数的基 准对比期。
6．季节和价格因素调整 季节因素调整：用X-11程序进行季节因素调整。 价格因素调整：房地产开发投资、到位资金、土地转让收入 和销售价格4个指标涉及到价格调整问题。 7．指数计算模型 （1）分类指数的计算 分类指数（K1-K8）的计算采用了环比指数的计算方法： Zi (t ) Ki Zi (t 1)
1．预警系统原理 是选择一组反映经济发展状况的敏感指标，运用有关的数 据处理方法，将多个指标合并为一个综合性指标，通过一 组类似于交通管制信号红、黄、绿灯的标识，利用这组指 标和综合指标对当时的经济状况发出不同的信号，通过观 察信号的变动情况，来判断未来经济增长的趋势。 2．预警指标状态区域划分和临界点确定 （1）区域划分：将判断区域分为过热、偏热、正常、偏 冷和过冷五个域，分别以红灯、黄灯、绿灯、浅蓝灯和蓝 灯表示。绿灯区居中，代表常态区或稳定区，概率一般定 为50%；红灯区和蓝灯区属于极端区，经济含义为过热和 过冷，概率各占10%；黄灯区和浅蓝灯区为相对稳各占 15%。
t 2 t 2 N N
Rt 表示超前指标或滞后指标的综合平均对称变化率第 t 期的 数值， Pt 表示一致指标的综合平均对称变化率时间序列的 t 期数据，N表示期数。 平均变化率以同步指数标准化的计算公式是：
Vt Rt / F
t=2,3,...,m 表 示 期 数 。
4）计算合成指数
CI t
3．景气指标的划分 （1）时差相关分析.是利用相关系数验证时间序列先 行、一致或滞后关系的一种方法。计算方法是以一个 重要的能够敏感反应当前市场活动的指标作为基准指 标，然后使被选择指标超前或滞后若干期，计算它们 的相关系数。 n
rl
(x
l 1
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x )( yt y )
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将综合指数
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K0 对比，得到国房指数 G：Βιβλιοθήκη Baidu