轨道交通物业开发

浅谈轨道交通物业开发

【摘要】：随着我国经济的快速发展，城市化水平提高，市民的生活质量、生活方式也将更适宜现代节奏，随之也带来了一系列问题，其中的交通问题尤为突出，一些大型城市交通非常拥挤、堵塞。现在城市发展的当务之急就是提高城市土地利用效率，改善人们居住环境，缓解地面交通。在经济较为发达的城市中，改善交通的有效方式就是建设城市轨道交通。本文就轨道交通的物业问题进行探讨，如何充分利用地下空间，促进城市能够更好的发展。

【关键词】：轨道交通价值物业开发

中图分类号：c913.32 文献标识码：a 文章编号：

随着我国经济的快速发展，城市化水平提高，市民的生活质量、生活方式也将更适宜现代节奏，随之也带来了一系列问题，其中的交通问题尤为突出，一些大型城市交通非常拥挤、堵塞。在经济较为发达的城市中，改善交通的有效方式就是建设城市轨道交通。本文就轨道交通的物业问题进行探讨，如何充分利用地下空间，促进城市能够更好的发展。城市轨道交通物业开发主要是以轨道交通站点为中心来组织区内的各项用地，我国的城市轨道交通行业已步入一个跨越式发展的新阶段，发展前景非常好。

一、轨道交通物业开发概述

我们在日常生活中，将城市轨道交通分为地下隧道和高架桥两种，是根据他们建设的方式不同而下的定义。久而久之，为了方便人们理解，我们分别叫他们地铁和轻轨。无论是哪一种，都是有区

间线路、车站、停车场和车辆段所、控制中心等组成，轻轨和地铁贯穿整个城市的交通走廊，基本上都处于城市繁荣地带。这样也就造成了轨道交通的引导城市开发的功能可以说：一条轨道交通线就是一条城市经济带。因此，轨道交通线沿线具有得天独厚的物业开发条件，物业开发具有高附加值、高回报率特征。

今天，我们面前铺开了一张张轨道规划的图纸，是一个个轨道交通建设的照片。轨道交通走进我们的生活，更准时、更低碳、更省钱。城市轨道交通的建设担当者调整城市功能和营造高效舒适的城市环境的重任，正是因为功能责任的重大，也越来越受到了人们的重视。目前我国的轨道交通建设还停留在一个初步阶段，虽然轨道交通建设比较早，但是轨道的建设没有与物业开发很好的结合起来，这样并不利于轨道交通持续发展，因此需要研究各国成功的案例，深入探讨轨道交通沿线物业开发模式。取其精华，去其糟粕，不断学习成功的案例，以此来降低投资的风险，从而加强城市轨道交通沿线物业开发效率，增加城市轨道交通建设收益。

（一）、站内物业开发

在轨道建设的过程中，我们根据对物业开发和轨道交通站点位置关系的判断，构建了以交通站点为中心的物业交通网，从轨道交通物业的发展来看，我们不仅能够更好的进行物业开发利用，而且能够更加有效的利用空间资源。在站点建设适量的商铺，方便乘客购买日常小商品。可以通过出租或者一次性买断的方式，其收取的租金用来弥补轨道交通运营中的亏损。这样既可以充分利用土地资

源，对于空调、卫生设备等都不用单独设置，又大大的降低了生产的成本。轨道交通的大量客流，都有可能成为轨道交通的顾客，还是拥有大量的顾客源。其次，还可以在站点出售广告位，在不影响轨道交通运营的情况下，可以登挂适量的广告，满足市民生活上对信息的需要。在此登广告具有成本低，信息表现直观的优势。（二）、开发站点周边空间

在城市经济快速发展的时代，城市地面的空间已经逐步完善，土地的空置率越来越低，这就加速了城市地下资源的开发利用。轨道交通的建设不仅推动站点地下资源的利用，也将带动站点周围地面的经济发展。

二、轨道交通物业开发功能、价值、业态分析。

（一）、轨道交通物业开发的功能及价值

城市轨道交通的建设能够有效地缓解地面交通的压力，提高人们的生活水平。然而，轨道交通物业的开发更能实现城市有效空间资源的充分利用，而且能够将各种设施的功能综合协调，发挥出更大的经济和社会效益。

（二）、轨道交通物业开发的业态分析

在轨道交通物业的开发过程中，我们需要用发展的眼光看问题，统筹规划、统一协调、总揽全局，从而实现车站与其他设施的一体化综合开发和高效利用，所以我们需要对我国的轨道交通进行科学合理的设计。轨道交通物业的开发需要引进资本改革，并且进行融资投资体制改革，轨道交通能够推动物业的开发，然而轨道交通物

业的发展又能够反作用于轨道交通。在轨道交通的站点可以建设一些卖日常生活用品的商店，这样能够给出行的人们提供方便，其收取的利润可以用来反补轨道交通运营中的不足。日本北九州市小仓站就是一个典型的一体化设计的大规模系统工程。在这一规划中，原有的国铁车站进行了高层改建，周边设施进行了统一规划建设、综合开发，形成一个功能强大的空间区域。这其中包括大型商业设施、北九州国际会场、西日本综合展示厅、住宅区以及其他民间设施等。这样既能改善地区交通条件，又能扩充商业、业务能力，从而能够高度集中的利用土地，优化城市结构。轨道交通物业开发模式的科学设计能够很大程度的缩短居民的出行距离，能够有效的减少人们出行的时间，给城市居民的生活带来更大的方便。这种新的空间形态可以在车站附近造成一种区域性的开发效应，激发城市活力，创造出可观的社会效益。

三、轨道交通物业开发建议

（一）把握轨道交通物业开发的契机

目前，国内外很多物业开发都采用了这种模式，发展较早而且发展成熟。比如香港、北京这些发展得较好的大城市都早早的利用了这一模式，能够有效的促进车站周边的楼盘增值，利润非常可观。这种模式适合旧城区的改造，新城区的开发和远郊区的建设。我们在应用这种模式的时候，手下应该从战略的角度对轨道交通和周边物业设置进行统一规划，避免过于密接的问题出现。

（二）、隧道上部发展的物业模式

可以在隧道上方修剪不同的建筑，这种模式适合地铁建设我国最早的地铁———北京2 号线就是这种形式,发展也比较成熟,不再赘述。这种模式要防止物业发展和地铁建设互相影响,要多从安全角度考虑,采用诸多措施,控制沉降。

四、结语

从各个方面的调查显示，我国目前的轨道交通物业开发还不够完善，出现了很多不利于乘客、运营方及商家的情况。造成这些情况的种种原因就是：在建设的时候因为资金、业主、规划、国情条件等种种原因不尽人意，很多时候违背了设计者的初衷。现阶段，怎样更加科学合理的开发轨道交通沿线物业已经成为了我们建设中的重点问题，并且需要从位置、功能、衔接、适用范围等方面深入考虑，并且需要提出一些具有建设性问题的建议。沿线物业的开发模式必须根据市场的变化，不断探索和调整，因地制宜的利用各种模式，只有这样才能使沿线物业的开发稳步推进。坚持以城市轨道交通为主导的发展走廊规划观念，主动的，有预见性的将物业发展和城市轨道交通走向结合起来，努力创造舒适、宜人的城市交通总体环境。

【参考文献】：

[1] 蔡蔚,叶霞飞.轨道交通与城市物业的一体化建设[j] .上海铁道大学学报,2 000 .

[2] 陈德仕. 地铁+ 物业的发展模式[r] .香港地铁公司,2 00 4 .