第三编 用益物权

–（1）以土地承包经营权设定抵押 –（2）以土地承包经营权入股组成公司 出资完成，土地承包经营权即转归公司拥有
土地承包经营权的变更应进行登记，未经登记，不 得对抗善意第三人
公司破产时，该项财产应列入破产财产，参与破产 分配
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• （三）土地承包经营权的消灭
–消灭原因
• （1）承包地的提前收回
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第一节
用益物权概述
• 一、用益物权的概念和意义
–概念：用益物权，是指权利人依法对他人所 有的不动产或者动产享有占有、使用和收益 的权利。 –制度价值：
• 1、规范物的所有人和用益物权人之间的利益关系 • 2、促进物尽其用 • 3、完善市场经济体制
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二、用益物权的特征
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二、建设用地使用权的设立
• （一）设立方式
–1、有偿出让（主要方式，第137条） –出让，指国家以土地所有人的身份将土地使用权在一 定期限内让与土地使用权人进行建设，使用权人向国 家支付建设用地使用权出让金后的法律行为。
• 拍卖、招标、挂牌等公开竞价方式；协议方式 • 签订书面建设用地使用权出让合同（民事法律行为）
居住权
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四、用益物权的体系
• （一）大陆法上用益物权的体系
–地上权，指以在他人土地上建筑或保有建筑物、构筑物或 其他定着物为目的而使用土地的权利。 –地役权指为特定土地设立的利用他人土地的权利 –人役权指为特定人设立的使用收益他人财产的权利
• 用益权，指以保存物的本体为条件，对他人之物享有使用收益的权 利。（非消耗物，包括动产、不动产、可让与的权利） • 使用权，与用益权相比，对他人之物仅享有使用权。 • 居住权，指非所有人居住他人房屋的权利。
–1、家庭承包方式：土地承包经营合同设定
• （1）土地承包经营合同的特征
–主体限定、双务、要式（书面）、有偿或无偿（自留地、 口粮田）、具有强烈的社会保障和福利功能
• （2）土地承包经营合同的内容
–《农村土地承包法》第21条
• （3）土地承包经营权的登记
–合同生效，权利即设立；登记对抗主义（第127条第1款）
–2、承包方的义务
• （1）不得擅自改变土地用途的义务 • （2）依法保护和合理利用土地的义务 • （3）法律、行政法规规定的其他义务
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法定义务
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• （二）发包方的权利和义务（了解）
–根据土地的实际归属情况，发包方有所不同（《土地承 包法》第12条） –1、发包方的权利
–2、无偿划拨（严格限制划拨的范围和程序） –划拨，指经县级以上人民政府依法批准，建设用地使 用权人缴纳补偿、安置等费用后取得无偿取得取得国 有土地的使用权。 –特征：
• 公益目的性、无偿性、无期限性、行政性、转让受限制
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二、建设用地使用权的设立
• 2、分层建设用地使用权的设立（第136条）
• 流转方式：转包、出租、互换、转让或其他 • 流转形式：应当签订书面合同
–转包、出租未改变承包方与发包方之间的承包关系 –互换，限于同一集体经济组织内部成员相互之间 –转让消灭了承包人和发包方之间的承包关系，在受让人与发 包方之间形成新的承包经营关系（《土地承包法》第41条） –采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、 互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
• 《民法通则》、《土地管理法》 • 《农村土地承包法》 • 《物权法》
–物权法确立土地承包经营权为用益物权
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• 土地承包经营权的特征：
–１、权利主体是一切农业经营者
• 家庭承包－－土地所属的集体经济组织的农户 • 其他方式的承包（招标、拍卖、公开协商）－－集体 经济组织以外的人－－“四荒地”
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• （二）土地承包经营权的流转
–1、通过家庭承包取得的土地承包经营权的 流转
• 流转应当遵循的原则：
–平等协商、自愿、有偿； –不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途； –流转的期限不得超过承包期的剩余期限； –受让方须有农业经营能力； –在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
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第九章
建设用地使用权
• 重难点：
– 建设用地使用权的特征 – 建设用地使用权的取得 – 建设用地使用权的流转
• 一、建设用地使用权的概念 和特征 • 二、建设用地使用权的设立 • 三、建设用地使用权的流转 • 四、建设用地使用权的效力 • 五、建设用地使用权的消灭
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• （二）转让
–1、转让与出让的关系
• 差异：出让（土地所有人—使用权人）——建设用地 使用权——转让（使用权人—受让人）
–2、转让与出租
• 出租不改变建设用地使用权人
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• （二）转让
–3、转让的条件
• （1）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出 让金，并取得土地使用权证书； • （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设 工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开 发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
–4、转让的特征
• （1）客体一般限于以出让方式取得的建设用地使用权 • （2）须订立书面合同，进行物权变更登记 • （3）权利义务一并转让（如：用途固定） • （4）建设用地使用权流转时，其地上物一并流转（即 遵循“房地一体”原则，第146、147条）
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四、建设用地使用权的效力
–2、因公共利益的需要提前收回（实质即征收土地上的建 筑物）
• 收回者的义务：应当依照物权法第四十二条的规定对该土地上的 房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
–3、因使用权人的违法行为而收回（房管法） –4、其他法定事由的收回
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五、建设用地使用权的消灭
• （二）消灭效果
–1、他物权 –2、限制物权 –3、客体主要是不动产； –4、以直接支配他人之物的使用价值为目的； –5、其成立和实现以占有他人之物为前提； –6、标的物须于用益物权消灭后原状返还所有人
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三、用益物权与债权性利用权
• 对他人动产、不动产利用的方式：
–一是设定用益物权；二是设定合同债权
• 两者的差异：
–1、效力不同。物权（绝对权）-债权（相对权） –2、存续期间不同。前者长期存续，后者合意 –3、转让性不同。前者一般可转让
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四、用益物权的体系
（ 一 ） 大 陆 法 上 用 益 物 权 的 体 系
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用益物权
地上权
地役权
役权
人役权
永佃权
用益权 使用权
–承包期内发包人不得收回承包地。法律另有规定的除外。 –《农村土地承包法》第26条、30条
• （2）土地承包经营权人自愿交回土地
–承包方在承包期内不得再要求承包土地。
• （3）土地承包经营权的期限届满 • （4）承包地被征收（《物权法》第132条） • （5）承包方死亡无继承人或继承人放弃继承
–消灭后果：
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• 一、建设用地使用权的概念和特征
–指自然人、法人或者其他组织依法享有的在国 家所有的土地表面或其上下建造并保有建筑物、 构筑物及其附属设施所有权的用益物权。 –立法称谓：
• 《民法通则》：国有土地使用权 • 《土地管理法》：建设用地使用权 • 《公司法》：土地使用权
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（二）建设用地使用权的特征
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第十章 土地承包经营权
• 一、土地承包经营权 的概念和特征 • 二、土地承包经营权 的变动 • 三、土地承包经营权 的效力 • 重难点：
–土地承包经营权的和特 征 –土地承包经营权的变动
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• 一、土地承包经营权的概念和特征
–指自然人或集体经济组织，以从事种植业、 林业、畜牧业等农业生产为目的对农民集体所 有或国家所有由农民集体使用的土地，依照承 包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权 利。
–永佃权（农用权），指以支付地租为代价而在他人所有的 土地上为永久性耕种或畜牧的权利。 –典权，指支付典价、占有他人不动产而为使用、 收益的权利。
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• （二）我国用益物权的体系
–1、土地承包经营权 –2、建设用地使用权 –3、宅基地使用权 –4、地役权 –以上四种构成用益物权体系的主体框架 –5、特许物权（自然资源使用权，第118、119、 122、123条） –舍弃居住权、典权
• 土地承包经营权人返还土地、回复原状。
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三、土地承包经营权的效力
• （一）承包方的权利义务（了解）
–1、承包方的权利
• • • • • • （1）占有、使用、收益权 （2）自主经营权 （3）依法流转的权利 （4）承包地被依法征收、占用时获得相应补偿的权利 （5）优先承包权 （6）法律、行政法规规定的其他权利
–地表、地上、地下分层设立的原则：
• 新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用 益物权。
相关信息
• 3、建设用地使用权的成立
–债权形式主义，登记设立（第139条）
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三、建设用地使用权的流转
• （一）流转方式：
–转让、互换、抵押、赠与、出资、出租等 –流转取得的使用年限不得超过建设用地使用权 的剩余年限。
–1、出让人应当及时办理注销登记
• 登记机构应当收回建设用地使用权证书。
–2、地上物的归属？
• 现行行政法规：由国家无偿取得 • 借鉴：
–1.日本：土地所有人的购买权（自愿，地上权人不得拒绝） –2.德国：土地所有人对建筑物的补偿义务（强制购买） – 土地所有人的延长期限请求权 –3.地上权人的续展优先权 –4.地上权人有益费用偿还请求权