万载县房地产调研报告

万载县房地产市场调研报告

◆地理位置

万载县地处赣中西北边陲，锦江上游，峰顶山以北，东邻上高县、宜丰县，南接袁州区，西连湖南省的浏阳市，北毗铜鼓县。县境东西长61公里，南北宽52公里，总面积1719.63平方公里，其中城区面积10.6平方千米。

◆行政区划

现辖黄茅、株潭、潭埠、双桥、三兴、罗城、高村、高城、白良9个镇和鹅峰、马步、赤兴、白水、仙源、岭东、茭湖7个乡及康乐街道，181个行政村，19个居委会，335个村民小组。

◆人口

据公安年报统计，2014年年末全县总人口为557974人，其中，农业人口459128人，非农业人口98846人；年平均人口为548711人；年末总户数155537户，其中乡村户116996户。

现有汉族和壮族、满族、瑶族、回族、苗族、蒙古族、藏族、维吾尔族、彝族、侗族、土家族、哈尼族、畲族等13个少数民族。

◆经济

2014年，万载县实现生产总值(GDP)1039046万元，按

可比价格计算，比上年增长10.2％，其中：第一产业增加值135864万元，第二产业增加值639812万元，第三产业增加值263370万元，按可比价格计算，分别比上年增长4.6%、11.7%、9.7%。年人均GDP达到18936元。

全县在岗职工年平均工资37089元，比上年增长3.75%，城镇居民人均可支配收入为20364元，比上年增加2124元，增长11.64％，农村居民人均可支配收入8395元（调查队数），比上年增加1144元，增长15.78％，农村居民人均生活费支出9133元，农村居民家庭恩格尔系数为41.37%。

2014年万载县实现财政总收入为200036万元，比上年增长17.51％，其中公共财政预算收入121886万元，增长18.16％。万载县有9乡镇（街道）财政收入超过五千万元，其中财政收入超亿元的乡镇达5个（康乐街办、黄茅镇、株潭镇、鹅峰乡、潭埠镇）。公共财政预算支出245983万元，增长10.9%。

◆交通

万载交通便利。县城距江西省南昌170公里，距湖南省黄花飞机场168公里，距“浙赣线”的宜春39公里，距“昌金”高速26公里。320国道和“湘赣”、“芳万”两条省道穿境而过。

◆产业

万载物产丰饶，是著名的花爆之乡和百合产地，花爆、夏布、表芯纸和百合、辣椒、三黄鸡为万载历史上三大特产和三大名产，花爆企业在全县已发展到500多家，出口创汇

独占全省县级鳌头。百合系列产品琳琅满目，成为县内外人士走亲访友的首选礼品。

◆自然环境

万载自然环境优越，生态保护良好。境内处处青山绿水，风光旖旎。2001年3月，三十把经省批准为省级自然保护区，2006年9月，九龙批准为省级森林公园。有县级以上自然保护区4个，总面积达8.9万亩。并在11个乡镇建立了154处自然保护小区，总面积3.3万余亩。

◆土地利用现状

根据万载县土地利用总体规划(2006-2020年)，全县建设用地中，城镇用地面积为839.39公顷，占土地总面积的0.49％；农村居民点用地面积为6350.45公顷，占土地总面积的3.71％；采矿地面积为91.48公顷，占土地总面积的0.05％；其他独立建设用地面积为367.38公顷，占土地总面积的0.21％；交通用地面积为505.97公顷，占土地总面积的0.30％；水利设施用地面积为961.83公顷，占土地总面积的0.56％；其他建设用地面积为97.27公顷，占土地总面积的0.06％。

一、城镇建设用地布局及用地规划

按照“一个中心、三个经济区”的发展体系，从时间跨度与空间广度来安排万载县城镇建设用地布局。根据城镇化进程，按照控制生产用地，保障生活用地，扩大生态用地的要求，合理调控城镇建设用地增长规模和时序，科学安排城镇建设用地，统筹安排中心城区与建制镇发展用地。优先保障

城镇基础设施、公共服务设施、公共绿地、经济适用房、廉租房、普通住房等民生工程用地。至2020年城镇建设用地主要分布在康乐街道、鹅峰乡等镇。

1、城镇空间布局及用地规模

（1）城镇发展的总体原则

①重点强化依托赣西中心城市、联合同级城市、辐射小城镇的综合职能，带动小城镇的建设与发展，创建县域经济的基本单元。

②积极发展县域多级城镇，形成县城——中心镇——一般城镇(集镇)的多层次城镇体系。

③打破传统行政地域界限，根据市场经济准则，最优配置资源，建立多层次、开放式的城乡经济网络和协作区，形成跨地区、跨行业的区域性城镇结构体系。

（2）城镇空间布局

按照“一个中心、三个经济区”的发展体系，从时间跨度与空间广度来安排万载县城镇建设用地布局。

①一个中心：以万载县中心城区为县域中心，康乐街道、鹅峰乡、马步乡为一级中心镇，株潭镇、双桥镇、高村镇、罗城镇为二级中心镇，黄茅镇、潭埠镇、三兴镇、高城乡、赤兴乡、岭东乡、白水乡、仙源乡、白良乡、茭湖乡为三级中心集镇，沿主要交通干线320国道、万上线、万芳线等，密切结合产业布局，形成不同层次、有一定影响范围的产业轴线—城镇发展轴。

②三个经济区：根据万载县各地区条件差异与发展前

景的差别，规划打破行政跨地区界线，沿芳万线、万上线将万载县规划划分为南部、西部和北部三个经济区。

南部经济区——重点发展化工、建材、食品、机械等工业，积极发展跨县市贸易，参与赣西经济圈的循环。包括：康乐街道、马步乡、鹅峰乡、高城乡、三兴镇、白良乡等。

西部经济区——接受湖南省浏阳市的经济辐射，主要发展烟花爆竹产业，壮大其规模和层次，同时带动印刷、包装等行业的发展。包括：黄茅镇、株潭镇、潭埠镇、白水乡、岭东乡、赤兴乡等。

北部经济区——主要以高科技农业为主导发展方向，建立有机农业基地。同时加强与上高县等相邻县市的商贸联系。包括：罗城镇、高村镇、双桥镇、茭湖乡、仙源乡等。

2、中心城镇规划结构及用地布局

县城采用“一城两区一环网一轴线串接”的双中心团状结构形式。“一城两区”：根据县城的发展和现状条件，万载县城形成两个功能分区，即新城区和城北。新城区以商贸为主，兼顾工业、居住、体育为一体的综合区。城北以行政办公居住为主，兼顾文化娱乐商贸等为一体的综合区。

“环网”：环网分为外环网和内环网。“外环”由环城东路、城一路、环城西路，城十路组成，“内环”由湘赣路、沿河东路、城三路、康乐大道组成。

“轴线串接”是以城区四条主要发展轴（阳乐大道、康乐大道、湘赣路、宝塔路）和三条次要发展轴（城三路、沿河东路、沿河西路）将整个城市连为一体。