成都市农贸市场开发状况研究

成都市农贸市场开发状况研究2005-9-7..作者:世家机构·汇高行－李晓.一． 成都市农贸市场的发展现状成都市农贸市场发展现状概述随着成都市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。

二环路内的占道菜市将有计划的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，在未来3年内，二环路内将修建80至100个永久性农贸市场（不包括大棚市场），除目前已经修建起来的包括大棚市场在内的79个，另外还需要修建50至60个永久性正规市场（不包括大棚市场）。

成都将掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于黄金口岸内。

农贸市场正经历着三个转变：地点——从室外到室内的迁徙；形态——从简陋到精致的蜕变；经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。

成都市农贸市场投资形成四大模式　模式一：农贸市场＋住宅。

如郭家桥市场。

开发商在开发住宅时，将其一、二层建成了农贸市场。

农贸市场作为住宅和周边居民的生活配套产品，预计经营10年左右就可收回成本。

模式二：农贸市场＋专卖店。

如建设路综合市场。

开发商将底楼设置了268个菜市摊位，二楼由苏宁电器租赁经营，对逛菜市的人流进行了“二次使用”，使整个市场人气更旺。

模式三：综合商场。

大学路市场就将采用这种模式。

除农贸市场建筑面积4000多平方米的主体外，临街还设置了一排面积从10~50平方米的综合性营业商店。

模式四：休闲中心。

如规划中的九里堤市场。

地下停车场＋农贸市场＋超市＋休闲娱乐中心。

这也是本项目农贸市场最有可能的发展模式。

农贸市场的营运模式有两种一种是BOT模式，由政府委托开发商开发或者改建，政府拥有产权，开发商拥有一定年限的使用权。

这种方式下，开发商将手中的使用权转卖出来。

如金家坝室内地下农贸市场、玉林综合市场、大学路菜市、小天综合市场等。

另一种是产权式，将农贸市场等配套作为土地拍卖中规划的条件，使菜市完全和其他的商业地产一样，产权、使用权、经营权三权合一，如清江农贸市场。

二．成都市农贸市场发展趋势农贸市场超市化趋势所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。

农贸市场超市化是成都市旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。

农贸市场超市化的前提背景经过二十多年的改革开放和经济社会发展，政府对老城区和旧城进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。

同时，城市农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。

在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法坐以待毙，其改造和提升已摆上议事日程。

近年来，成都市先后引进麦德龙、家乐福、好又多等大型跨国超市企业，新的经营业态和经营理念推动了成都市商贸业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了挑战；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对消费安全的关注，以及对优质服务和良好消费环境改善的企望，深受广大市民的欢迎。

城市农贸市场按照超市化改造，已逐渐成为发展的必然趋势和迫切要求。

过去大部分农贸市场用地都是随住宅用地一起出让的，对那些开发商而言，农贸市场只是住宅的副产品，短平快是他们处理农贸市场用地的方式。

现在新规划的农贸市场选址经过严格的筛选：一般都在居民繁华区，惠及数万人口，有着稳定的经营者和消费者,这对开发新型商业地产有着巨大的潜力和推动力。

政府将公用配套用地在公平、公开的情况下，通过拍卖、竞标等方式，确定一些有实力的开发商，并给这些企业创造良好的投资条件。

这样，新型农贸市场已不再是简单的住宅产品的配套服务设施了，而演化成一种新的商业投资。

新市场的建设将按照市政府“谁投资、谁管理、谁受益”的原则，采取“政府引导、政策扶持、企业参与、市场运作”的办法，统一规划、合理布点、不占道路、方便群众、突出重点、分步实施。

将民营资本融入到农贸市场的运营中来，加快公建配套的建设速度，最大程度发挥了市场对土地资源的配置作用，从而实现对土地资源最优化配置，做到既方便群众，又为政府排忧解难，达到“双赢”的目的。

成都近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。

作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。

鉴于独占性、快速成长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。

农贸市场超市化的经济社会效益分析u 促进税收大幅增长，成为税收新的增长点以生鲜超市替代农贸市场，以企业化经营取代了原来的一摊一户经营方式，使得税务部门征收税款能够更加规范有序，征管模式由过去的定额征收逐步过渡为查账征收。

u 带动农业产业化的发展农贸市场超市化后，生鲜超市实行与生产基地挂钩进货，推行订单农业、合同农业，使农副产品生产基地从盲目生产走向以市场为导向的有计划生产，有效地解决了农副产品销售难的问题，把风险降到最低程度。

超市在产销对接中也减少了中间环节，降低了经营成本，提高了经济效益。

u 提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”目前，投入经营的生鲜超市中，明码标价和童叟无欺等诚信制度得到了有效推广。

同时，生鲜超市对农副产品的安全性进行严格的检测和把关，从而解决了集贸市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了蔬菜副食品卫生质量。

此外，以往农贸市场仅仅限于“卖商品”，而生鲜超市实行“卖商品+服务”，人性化服务正越来越受到超市经营者的重视并有利于专项检查和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难以进入市场。

u 增加社会就业原有农贸市场改造为生鲜超市后，市场内的销售人员虽大幅减少(一般减少50%)，但经营管理人员、采购人员、收银人员等却大量增加。

因此，农贸市场超市化后生鲜超市的从业人员，还略多于原农贸市场从业人员。

同时，农贸市场超市化还可间接的大量增加生鲜农副产品清洗、包装、仓储、加工、运输等行业的从业人员。

u 优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境超市化的管理，也使市场内部购物环境大大改观。

生鲜超市变农贸市场恶劣的购物环境已变为有良好通风的舒适购物环境：实行开架自选、一站购全、统一结算等方式，提供便捷服务。

超市营业时间较长，可随时进店购物，并为消费者提供完善的售后服务，解除了顾客消费的后顾之忧。

同时，农贸市场超市化促使对占道经营的取缔，做到了还路于民，不仅改善城市卫生，而且有利于改善城市社区的交通状况，提升了城市的档次和品位。

农贸市场超市化的发展建议农贸市场超市化绝对不是简单的“农贸市场”改为“农贸超市”的字面转换。

它的基本特征是农贸市场公司化经营，明晰产权关系，由企业规范管理，是提升业态的有益尝试，必须进一步加以提升和深化内涵。

u 循序渐进，防止过度开发目前各地在“农改超”探索过程中，正在逐步形成几种发展思路和模式：一是广州模式：广州农贸市场改造的早期思路是在原有农贸市场网点布局的基础上，改造和发展“室内肉菜市场”，改善农产品经营环境。

但是由于“室内肉菜市场”基本沿袭原来农贸市场的经营方式，既没有从根本上改变经营环境和条件，达不到生鲜品保鲜的基本要求；又因场地成本增加而失去了农贸市场原有的价格优势，食品安全性问题也未能因此得到根本解决，凡此种种注定了这是一种不成功的过渡模式；而现在“农贸市场超市化”的发展思路，以连锁生鲜超市专营公司逐步取代传统的农贸市场，进而提升农产品销售终端的档次，真正为农产品销售渠道改造找到了准确的定位。

二是武汉模式：武汉市政府部门在农贸市场改造的过程中，以招标形式选择农贸市场原址改造后经营公司，以大卖场为主要经营形式，满足顾客生鲜消费和其他综合性消费的多种需要。

三是深圳模式：深圳农产品股份有限公司以原有的农产品生产基地和大型批发市场为后盾，发展连锁生鲜超市，生鲜经营的利润源跳出批零进销差价的局限，向上游的农产品生产加工环节延伸，在生鲜供应链上形成的优势令竞争对手望尘莫及。

在“农改超”的过程中，国内一些类似的农产品生产经营集团也在加大连锁生鲜超市的投入，例如福建超大现代农业集团、云南邦尼农产品发展有限公司、河南双汇集团和华西希望集团等，在他们发展连锁生鲜超市的背后都有农业产业链的资源作为支撑。

“农改超”已在全国许多城市推出，发展热情很高，但是我们应该清醒地看到，“农改超”作为一次农产品销售渠道提升和改造运动，其源动力是经济持续增长下的消费需求，而中国之大，生鲜消费需求和水平明显存在着多层次分布和地域性差异，这就意味着“农改超”将根据各地市场特点，存在着一个逐步演进的发展过程，现有农贸市场虽然受到很大挤压，但仍具有面向低收入和传统消费阶层的市场生存空间。

因此， “农改超”还需要脚踏实地，要按经济规律办事，既要符合中国国情，又要尊重老百姓的消费习惯和购买能力，根据区域经济发展的情况和社会各阶层消费特点，按照市场规律，淡化政府行为，循序渐进，防止农贸市场超市化过度扩张。

同时，要加强规划和科学引导，防止由少数企业经营，造成垄断。

u 加强农贸市场超市化建设的内涵成都市农贸市场超市化工作取得了一定的成效，但在运行过程中也存在着一些亟待解决的问题，如：生鲜超市购物环境依然存在着诸多的不便，未能给顾客带来方便；市场的定位雷同，缺乏经营特色，容易形成恶性竞争，不利于生鲜超市的共同发展；大部分企业普遍缺乏品牌意识，尚未创立自有品牌，经营特色不突出；缺乏精、深加工产品，不能形成集约化、规模化、多元化、产业化的发展格局。

加强农贸市场超市化建设的内涵主要有以下几点：一是发展连锁经营，实现规模效益。

通过连锁经营取得规模效益，是超市发展制胜的重要秘诀。

据国外统计资料表明，当超市分店数量达到14家时，规模优势才开始体现。

因此，要通过不断整合，鼓励实力雄厚、有经营经验的企业，兼并重组那些经营不善、实力不强的企业，最终形成5至6家大型连锁企业，真正实现统一采购、统一配送、统一管理、统一核算，通过规模经营降低经营成本，坚持微利原则，向顾客提供低价格、高质量的商品，做到价低、货全、便民，从而赢得最广大的消费群，实现可持续发展。

二是加快发展生鲜农副产品配送中心。

统一配送是统购分销、降低经营成本的重要手段，是提高生鲜农副产品安全卫生质量和拓宽销售渠道的有效途径。