丹东东港新天地项目市场调研报告

新中国成立后，安东人民站在支援抗美援朝斗争的最前哨，被誉为英雄的人民；安东市，被誉为英雄的城市。在中国共产党的领导下，安东市经过“一化三改”，走上了社会主义建设的道路。安东人民又以极大的政治热情，投入社会主义建设高潮，使国民经济和各项事业都得到很大发展。
1954年9月，辽东、辽西两省合并，设置辽宁省，安东市隶属于辽宁省。1956年4月，元宝、镇安两区合并为元宝区，镇兴、中央两区合并为镇兴区。7月，又将九连城、五龙背两区合并为五龙背区，浪头、汤池两区合并为浪头区。1957年7月，撤销浪头、五龙背两区，设市郊区。1958年12月，将安东、凤城、岫岩、宽甸4县划归安东市，实行市管县体制。1965年1月，经国务院批准，安东市改名丹东市。安东县改名东沟县。2月，镇兴区改名振兴区。
三、商铺的目标消费群定位及分析
四、商铺的经营项目定位及功能定位
经营项目定位
五、商铺特色定位
伍、项目建议篇
一、整体规划设计方案描述
二、外立面效果设计方案建议
三、商铺结构与内部分割方案建议（略）
四、项目景观设计方案建议
业！
随着投资理念的日趋成熟，商铺已受到越来越多投资者的关注。然而商铺的投资不同于住宅，香港人把投资分为“金、银、铜、铁”四种，商铺投资一直被认为是“金”，又有“一铺养三代”的说法，所谓“一铺养三代”，是指商铺投资具有以下一些优点：
便捷的交通条件与地理位置优势使得该地区区域经济持续发展、人口密集加大、城市核心区域的外延，进而能推动宗地房地产的开发。如果南、北朝鲜能够相通，在相对一段时间内，房价将会有较大幅度的增长。
城市功能规划与布局、局部区域开发重点：
东港新城市总体规划的发展方向：重点向西，向北，适度向南。
市委、市政府作出的一项重要决策：实施分片发展、合力建城。
二、可行性报告内容指引
外部环境
1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响
交通捷运系统的规划与建设：东港市交通网络的成型使得区内交通优势明显。
一方面；外部交通网络的基本成型，沈大高速、沈丹高速公路等分别联系大连、沈阳、丹东等地。鸭绿江大桥直接联系着北朝鲜，丹东铁路，民航机场新航线的不断开辟。使得东港的地区经济将得到长足发展，就目前中国的经济增长和城市与城市间，城市内部的交通发达程度有明显的改善，并且是成正比的关系，目前的东港交通状况总体来说是不错的，并且还在不断的完善和发展，交通的便利和经济的增长是支持本案的基础。
1907年，安东县隶属于奉天省。1914年，由东边道管辖。1929年，隶属于辽宁省，为一等县。 1931年，“九·一八”事变第2天，日军便侵占安东和凤城。是年12月15日，日伪改辽宁省为奉天省，安东县隶属于奉天省，为甲类县。1934年10月，伪满洲国把东北4省划为14省，其中新增设的安东省管辖安东、凤城、赛马、宽甸等12县，治所设于安东县城，安东遂成为安东省军事、政治、经济、文化活动中心。1937年12月，伪满洲国设置安东市。安东市从安东县析出，与安东县同隶属于安东省，市区划金汤、元宝、中兴、镇安、浪头、大和、旭日7个区。
政府规划的发展方向和发展战略分析得出：规划重点区域在西、北方向，该地区房地产业的兴旺得到了政府部门的认可和支持。目前南部板块的房地产行业处于旺盛阶段，这对本案的开发是一个利好的消息，也是宗地升值基础。
2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位
A。距今38至18亿年前，就有丹东地域的原始古陆。1982年发现的：“前阳人”头盖骨化石表明，早在1.8万年以前，丹东地区已有处于原始母系氏族时期的先人在开拓、繁衍、生息。东港市马家店镇三家子村后洼果园古人村落遗址又表明，距今6000至7000年，丹东地区的先人已迈入新石器时代。宽甸下露河下金坑村、永甸幸福村和振安区九连城龙头村等多处遗址则证明，3500至4000年前先人已进入青铜器时代。
安东县治所始设于沙河镇。初辖64牌，后改设49牌。设治后，由于关内汉民涌入垦植、采伐、经商，带来先进生产技术，促进经济开发。1903年开埠通商，随着鸭绿江水运的开发，逐渐成为东北东部地区的木材、粮食、山货、柞蚕的集散地。到19世纪末20世纪初，形成以榨油业、木材加工业和丝绸业为3大支住的工业，产生以柞蚕、粮油、山货和药材为主的20多个行业，出现粮市、菜市、鱼市、丝茧市、柴草市等许多专业市场。到1927年，城市人口已由设治时不足2000人，发展到10万余人，另有大量流动人口。
东港·新天地
项目建议书
东港鑫天地置业有限公司
2007年８月
东港项目策划报告全文内容包括五部分
壹、项目篇
目录指引：
一、 前言
二、可行性报告内容指引
外部环境
内部因素
贰、项目概况
一、 宗地位置
二、宗地现状
三、项目规划数据
四、项目周边的社区配套
五、项目周边环境
六、大市政配套
叁、市场篇
一、市经济环境的分析和生活结构研究
1966年5月至1976年10月，丹东市经历10年“文化大革命”动乱。期间，元宝区易名红卫区。丹东市管辖振兴、红卫、郊区3区和东沟、凤城、岫岩、宽甸、庄河、桓仁6县。1968年12月，庄河县、桓仁县分别划归今大连市、本溪市。
1978年后，在中共十一届三中全会的路线、方针、政策指引下，全市人民高举邓小平理论的伟大旗帜，开创了社会主义建设新时期，在社会主义物质文明和社会主义精神文明建设中，取得一个又一个光辉成就，使丹东市发生翻天覆地的变化。县区行政机构也发生变化。首先，恢复元宝区的称谓。1980年10月，郊区改名振安区。1985年后，岫岩、凤城、宽甸3县先后改为满族自治县。1992年2月，岫岩满族自治县划归鞍山市。1993年6月、1994年3月，经国务院批准，先后撤销东沟县建立东港市、撤销凤城满族自治县设立凤城市。至此，丹东市辖振兴区、元宝区、振安区和东港市、凤城市、宽甸满族自治县。并设置国家级丹东边境经济合作区。
本案总投资人民币近２亿元，投资方为东港鑫天地置业有限公司，项目总占地面积约32555平方米，地上建筑面积79579平方米，地下室建筑面积5416平方米，容积率2.44，建筑密度51.45%，建筑限高60米，商业街区为3层，局部4层和16层。本项目的开发，将会充分利用其优越的地理位置，建成一座为追求高品质生活配套的人群度身定做的消费场所，主要解决来自东港市中心区居住人群的日常消费问题。本项目集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店、公寓为一体的，初步设计本项目的经营范围有日常用品、家电、服装纺织品、化妆品以及酒楼、桑拿、KTV等，力求使项目规划做到高档次、价格中、低档、环境优美、设计理念超前、装饰精美、日常生活消费一应俱全的购物天堂；项目将充分借鉴上海新天地经营模式，塑造东港·新天地的全新高档商业街区形象。本项目建成后，年销售额预计为４亿元人民币，年利税近5000万元人民币。
(1)物权法保证了业主的最大权力，投资商铺具有稳定性。
(2)商铺不会因房龄增长而降低其投资价格。相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。
(3)商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点。
(4)商铺具有投资潜力，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，价格还有较大的空间。
厚德载物为人之道，厚积薄发为商之途。
通过对各类产品的推广卖点分析，可以透视出竞争对手产品的优势与不足，只有这样，才能更符合实际地拟定本案产品的推广方案。
要创新产品推广思路，拟定新的产品推广模式，就须对所开发的产品有深刻认识。房地产产品不是一个孤立的建筑单体，它是由建筑单体、环境景观、物业管理、公建配套等要素综合构成。
这四大要素又可分解为若干支系，它们在不同地域、不同的竞争市场中，所强调的推广诉求重点是不同的；并且构成房地产产品的一系列要素，在主要产品卖点因素设定后，深层次的细节因素，不是一次所能认识清楚的，它需要在竞争的过程与销售实践中，逐步认识、把握、提炼。公司所开发产品，其产品主要卖点因素已设定完成，而深层次的细节因素，正处创新、设计的完善之中。这些产品构成的系列要素，就是未来的系列卖点，它们将是我们未来产品个性特征的基础支撑。
作为一座拥有悠久文化底蕴的老城，同时又是在高速发展的快车道上，且接受韩国、朝鲜、大连辐射的城市，多元化的组合使东港独具其人文背景及新闻敏感性等，这些都将直接决定着城市化发展的进程。
把握本区域产品特征因素
本区域产品特征，可从三个方面去把握，第一，把握产品的普遍特征；第二，把握与自身同类产品的普遍特征；第三，把握热销产品的特殊性。产品的自备特征是通过其推广来识别的。
1945年抗战胜利后，中共领导的军队进驻安东市。11月初，接收日伪政权，成立安东省和安东市、安东县、凤城县、赛马县、宽甸县政府。安东市区划为中央、镇江、中兴、元宝、金汤、镇安、浪头7区。1946年3月、1947年11月，安东县九连城和五龙背区先后划归安东市。1946年6月，成立辽南省二专署（和安东市一套班子），隶属于辽南省，管辖安东、孤山两县。11月，改属于安东省。翌年3月，撤销二专署，安东市、安东县和孤山县均直属于安东省。1949年5月，辽东省成立，安东市隶属于辽东省。安东市是安东省、辽东省省会，为安东省和辽东省政治、经济、文化中心。
总人口、家庭户数构成、收入水平、消费水平等
GDP发展状况及产业结构情况
消费品零售总额
城乡居民的人均可支配收入
城乡居民储蓄存款余额
二、区域结构调查
道路状况、通行量
三、项目立项条件研究
顾客是否容易达到商业区
周边环境和公建设施
项目SWOT分析
肆、项目定位篇
一、项目的市场定位
形象定位
二、目标客户定位
购买商铺的目标群分析
丹东地处祖国边陲，历朝都是军事要塞。唐属青州，虞舜属营州，战国时为燕国东部边疆。西汉设西安平县、武茨县，唐总章元年置安东都护府，辽建宣州、开州、穆州和来远城，金属婆速府路（今振安区九连城镇）管辖，元时沿袭金制置婆娑府，明代隶属辽东都指挥使司。
1618年，后金采取定边政策，在叆河边门和凤凰城边门筑柳条边，禁止在边墙以外地区农牧、渔猎、采伐、采矿，致使丹东地域成为不毛之地，严重破坏经济、文化的发展。1689年后，清政府实行拓边政策，才逐步得到开发。随着山东、河北等地垦植的汉民日益增多。处于内外交困的清政府，被迫利用“禁区”富饶的资源“归化流民”，准许熟地升科，到1874年规定“东边地带全部开禁”，于1875年在鞍子山设置升科纳税。1876年，清政府设置安东县、岫岩州、凤凰厅。翌年，设置宽甸县，并以凤凰厅为首府管辖岫岩、安东、宽甸3个县。至此，结束了边陲自然开发的历史。丹东进入新的开发时期，为丹东市的形成创造有利条件。