物业管理企业会计真账实操

思考：收取的电梯广告费适用的税率？如何判断广告位出租是广告业还是租赁业？广告业和租赁业的区别？ 解析：

（1）财税[2016]36号规定，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为 11%，小规模纳税人征收率为5%。

（2）判断广告位出租是属于广告业还是租赁业，关键在于出租广告位的同时是否提供了相关广告服务。如果只是出租广告位，出租方不承担相关广告服务，应按租赁业处理。如果在出租广告位的同时，出租方同时承担广告申请、制作、发布等一系列服务，应按广告业处理。

（3）广告业：是指利用图书、报纸、杂志、广播、电视、路牌、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式进行宣传和提供相关服务的业务。 包括广告代理和广告的发布、播映、宣传、展示等。应同时符合以下条件：一是利用媒体、载体平台，二是进行了宣传，三是提供了相关服务。

租赁业：是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务，分为有形动产租赁和不动产租赁。 6、收取房屋租赁费 思考：2016年4月30日前取得的不动产征收率？2016年5月1日起取得的不动产税率？小规模纳税人是否受时间限定？小规模征收率？ 解析： （1）财税〔2016〕36号)规定：2016年5

月1日起，不动产租赁服务税率为11%。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。

（2）小规模纳税人无时间限定，简易征收率5%。

他单位或者个人提供无偿服务视同销售。

（2）实务中，物业公司为鼓励业主及时缴费，通常会减免部分业主的物管费，构成了视同销售行为。

（3）物业公司可以根据实际情况，制定不同的服务价格和收费方法，比如：按时缴费免费做一次室内保洁等，避免采用免交、赠送物管费方式产生视同销售而多交税。

6、应收未收的物管费对企业所得税的影响

案例：某物业公司,每年应该收取物管费100万元，每年实收的物管费为90万元,剩余的10万以后期间几乎很难收回。应收未收金额确认为收入？是否计征企业所得税？后续如何处理？

解析：

（1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（2）(国税函〔2008〕875号)规定，劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。

（3）《企业所税实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

（4）《企业所得税法》第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。（5）《企业所税实施条例》第三十二条规定，所得税法第八条规定的损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

（6）应收未收的10万元物管费，应按权责发生制和税法原则确认为收入。（7）扣除成本费用后计征企业所得税。

（8）企业发生的与生产经营相关的、真实合理的资产损失，应按国税总局公告2011年第25号规定的程序和要求向主管税务机关申报扣除。已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。

7、当月认证的进项税规定

解析：

（1）国税发[2003]17号文件第二条规定，增值税一般纳税人认证通过防伪税控系统开具的增值税专用发票，应在认证通过的当月按照增值税有关规定核算当期进项税额并申报抵扣，否则不予抵扣进项税额。

（2）国税函[2009]617号文件规定，超过期限未认证抵扣的凭证不能作为进项税额抵扣，要求在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。（3）如果当月进项大于销项，最好根据销项来认证进项，保证销项和进项的合理比例，余下的以后月再认证（认证期已经360天了）。

8、费用报销时的要点及附件(列举)

解析：《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。合理的支出，是指符合生产经营活动常规的必要和正常的支出。

（1）会务费

税务上的要求是根据国税[2000]84号文件的规定执行的，主管税务机关要求提供证明材料的，应能提供真实性的合法凭证，否则不得在税前扣除。会务费报销附件应包括:会议时间、地点、出席人员、内容、费用标准、支付凭证、协议等。

（2）差旅费

能够提供出差人员姓名、起止时间、地点、支付凭证等相关证明材料，可以据实在税前扣除。逻辑关系混乱，真实性不能保证的相关材料，不能作为差旅费在税前扣除。

按企业差旅费管理办法支付给职工的差旅费津贴、误餐补助，按国税发[1994]89号规定，不属于工资、薪金收入，不征个人所得税。

（3）私车公用

前提条件：公司与员工签订租赁合同。在租赁合同中约定使用个人汽车所发生的费用由公司承担。租赁支出和承担的费用能取得发票。

一般纳税人取得专用发票，并且相关费用确实是使用汽车发生的，发票也是开具给公司的，支付费用相关的进项税额可以抵扣。

与车辆使用相关的汽油费、路桥费、停车费可以所得税前扣除。与车辆本身相关的购置费、保险费不可以所得税前扣除。

（4）汇总开具发票没有销售清单不能抵扣

国税发156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。

收到的“材料一批”、“汇总办公用品和劳动保护用品”的发票，没有销售清单，就不能抵扣进项税。

（5）集体福利的专用发票不能抵扣

例：企业购买的饮水机、微波炉，如果是用于员工集体福利，不可以抵扣进项税。如果是用于业主服务，可以抵扣进项税。

（6）大额合同费用付款原则

根据国家税务总局2014年第39号的规定，一项销售行为或劳务行为应同时满足，销售方(劳务提供方)、增值税专用发票的开具方、款项的收款方是同一民事主体。或者说满足“合同流、资金流和发票流”至少三流一致。

纳税人抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和取得发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

处理原则：和谁签的合同就给谁付款，给谁付款就管谁要发票。

结束语：

对物业行业有相应了解，基本掌握日常财务基础工作。

学员职业建议：

既懂财务核算、财务预算、财务分析，又懂税务筹划、通过日常工作规避税务风