房地产案例分析

2018年是王先生来到北京打拼的第五年了。五年前，大学刚毕业的他和无数年轻人一样，怀揣着梦想带着一腔热血来到北京，希望能凭借自己的能力在北京创造出属于自己的一片天地。在这五年间，王先生凭借着其出色的能力和不懈的努力，从最初的数据分析员升职到了如今的项目经理，工资也从最初的7000元每月上升到了20000元每月。

和大多数在北京打拼的年轻工作者一样，早在2013年刚来北京的时候，房价已经让初入社会的王先生望而却步，只能与其他人合租。在这五年里，王先生一直为在某一天拥有自己的一套房子而努力。可是尽管工资在不断升高，高物价和稳增不降的房价仍然让有房的梦想无法实现。经过五年来的打拼和积累，加上从父母那里得来的资产，王先生现今一共拥有约400万的存款，他在心里决定，今年无论如何也要先付首付买下一套属于自己的房子。

房价是一个古老的新问题。人类生活离不开房子，这就顺理成章地把房子推到了生活必需品的位置，“住者有其屋”人人都得有自己的立身之所。房子，不是一个新名词，但房价却是一个新生儿，尤其是高房价，更成了人们口中讨论最多的话题。因此，房价也就成了一个古老的新问题。

我国房价近几年持续上涨，北京、上海、广州等一些大城市的房价已经高达7万，在郊区的房价也没有在万元以下的。而大部分中级城市的房价也是很高，严重高出人们的承担水平。购房，渐渐的成为了大部分民众的新病。高房价让很多年轻人沦为了房奴，而且还要一代又一代的延续房奴传统，形成一个恶性循环。面对居高不下的房价，国家随之相继出台了不少政策，但都没用取得实质性的效果，房价依然高得让人难以接受。

王先生是湖南长沙人，23岁的时候他离开家乡独自来到北京打拼，到今年已经28岁了。以前的很多同学到这个年纪都已经成家立业了，王先生的家人也常常催促他赶紧安顿下来买房结婚。来自工作和生活的双重压力让王先生感到疲惫不堪，同时也让他感到迷茫，是一直在北京闯荡好呢还是回家乡能生活得更好呢？除北京之外，王先生最近一年也在一直关注着家乡有没有更适合的工作和更好的发展机会。但不管怎样，买房是头等大事，无论回去家乡发展还是打定主意在首都扎根，拥有自己的房子都是必不可少的。

买房的主意打定了，那么什么时候买房，到底在北京还是回家买房，买房的

具体位置和面积大小等问题都是要经过仔细考虑的。王先生一直在关注着北京和长沙的房价变动趋势以及发展情况，结合自己的具体情况，选定了北京市朝阳区和长沙市天心区为买房的目标区域。王先生通过专门的网站收集了多年来北京和长沙房地产市场发展各阶段信息和经济发展背景以及朝阳区和天心区的经济和房地产情况，通过严密的综合分析来作为买房的参考。

下面是相应的信息：

北京房地产市场的发展阶段

「第一阶段」1990年-1995年起步维艰，建筑形态千篇一律

我国房地产业真正起步于上个世纪90年代，北京房地产业可以说与全国房地产业发展同步。在90年代初期，由于没有相应的经验借鉴，就注定了北京房地产业起步艰难。在那个时候，基本上是国有企业一统天下，所建项目也大都为相关国家机关、企事业单位自用住宅，只有极少量商品房和外销公寓。在这个阶段，可以说房地产业真正属于“摸着石头过河”的阶段。很多开发商甚至不懂得房地产业的基本常识，只是重复着千篇一律的建筑形态。无论是多层，还是高层；不管是塔楼还是板楼，都好像出自一个建筑师之手。随后，由于海南、北海房地产泡沫的破灭，政府开始清理整顿房地产市场，这对京城房地产业产生了深刻影响。一些开发商被淘汰出局，一些开发商在艰难运作，在这一阶段，北京出现了一批建筑质量差、设计陈旧、偏离市场需求的房地产项目，甚至出现了一些“烂尾楼”。这一阶段京城房地产业经历了一个在学习中成长的过程。

「第二阶段」1996年-2000年重新起步产品品质没有实质性突破

1996年-2000年是北京房地产业积蓄力量的阶段。王良智回忆，在这一阶段，随着宏观调控政策的落实，中国房地产业开始重新起步，北京房地产业也在同步发展。在这一阶段，一批已取得相应开发经验的开发商开始拓展业务范围，依据市场需求开发项目。一些高质量外销公寓开始出现，不少规模较大的房地产项目也获得了消费者的认可。这一阶段，政府也在进一步规范房地产市场，出台了一系列相应的房地产业法规、规章和规范性文件，房地产业发展过程中的一些具体业务程序、运作规则也在不断建立、健全。可以说，房地产业开始逐步走向程序化、法治化与规范化。

「第三阶段」2001年以来快速成长，进入产业竞争时代

2001年以来是北京房地产市场的快速发展期，市场由完全的卖方市场向买方市场转换，竞争核心开始回归到产品，北京房地产市场进入产品竞争时代。同时，在这一阶段，北京市场涌现出多元化物业、新型地产运作模式，新理念、新策划、新项目层出不穷。

北京市社会经济发展背景

（一）国民经济快速增长，综合实力明显提升

解放之初，北京的经济基础十分薄弱，1952年，全市GDP仅为7.9亿元，占全国的比重为1%。六十年之后，GDP突破万亿，达到10488亿元，按可比价格计算，是1952年的318倍，占全国的比重达到3.5%。GDP每提升一个量级所用的时间越来越短，1978年突破百亿元用了26年，1994年突破千亿元用了16年，2008年突破万亿元用了14年。

经济总量伴随着逐步平稳的增速不断扩充。1952-2008年，全市GDP年均增长10.7%。其中，改革开放前的1952-1978年年均增长10.9%，但此间GDP增长的波动系数达到0.27；改革开放后的1979-2008年，经济年均增长10.5%，波动系数下降到0.03。进入新世纪后，北京经济保持了年均增长11.9%的较快速度，同时波动系数进一步下降到0.01，经济增长的步伐更加稳健。

六十年来，北京市人均GDP从1952年的165元，增至1975年的1086元，突破千元；1994年突破万元大关，达到10240元；1999年超过2万元。此后每隔1-2年即跃过1个万元级。2008年全市人均GDP跃升到63029元，按可比价格计算，相当于1952年的90.7倍，年均增长8.4%，其中改革开放以来的年均增速为8.1%。国民经济的快速增长为北京市的房地产业提供了优质平台。（二）经济结构优化调整，生产能力显著增强

六十年来，北京的产业结构随着工业化的不断推进、城市功能定位的不断清晰逐步升级。第一产业增加值由1952年的1.8亿元发展到2008年的112.8亿元，按可比价格计算，年均增长4.8%；第二产业增加值由1952年的3.1亿元发展到2008年的2693.2亿元，按可比价格计算，年均增长11.2%；第三产业增加值由1952年的3.1亿元发展到2008年的7682亿元，按可比价格计算，年均增长11%。

工业由传统重工业发展到以汽车、电子为主导的现代制造业。全市工业增加值由1952年的2.7亿元增加到2008年的2198.5亿元，按可比价格计算，年均