凯德置地企业发展战略研究报告
凯德集团商业地产运营的策略
凯德集团商业地产运营的策略商业地产运营是凯德集团的核心业务之一，其成功的策略为凯德集团在商业地产领域取得了卓越的成果。
在这篇文章中，我们将探讨凯德集团商业地产运营的策略，揭示其成功的原因，并总结出可供其他企业借鉴的经验。
一、市场调研与定位凯德集团以市场调研为基础，深入了解各地区的商业地产市场状况。
他们通过对人口结构、经济发展水平、消费习惯等方面的研究，确定最适合开发的商业地产项目。
在市场定位上，凯德集团注重创新与差异化，努力满足当地消费者的需求。
二、战略规划与项目管理凯德集团在商业地产运营中，注重战略规划与项目管理的高效性。
他们制定明确的发展目标，并将其落实到各个具体项目中。
项目管理团队严格遵循项目管理流程，确保项目按时、按质量完成。
凯德集团通过建立完善的内部管理体系，实现了项目之间的协同发展。
三、租户招商与合作凯德集团深知租户是商业地产运营中的关键因素，因此，他们注重租户招商与合作。
凯德集团积极与知名品牌合作，引入国内外优质品牌入驻商业地产项目，提升项目的知名度和吸引力。
同时，凯德集团关注租户满意度，提供全方位的服务和支持，与租户建立长期合作关系。
四、创新营销与品牌建设凯德集团在商业地产运营中，充分利用创新的营销手段，加强品牌建设。
他们注重与当地社区的互动，通过组织各类活动，吸引消费者的关注。
同时，凯德集团注重数字化营销，通过社交媒体、移动应用等渠道与消费者进行互动，提高品牌知名度和影响力。
五、持续投资和提升凯德集团认识到商业地产运营需要持续投资和提升，他们注重项目的后期管理与运营。
凯德集团在项目完成后，积极进行效果评估和运营调优，不断改进策略和措施，提升项目的盈利能力和市场竞争力。
此外，凯德集团还不断寻求拓展机会，参与新项目的开发与投资。
总结起来，凯德集团商业地产运营的策略体现了他们对市场的深入洞察与理解，注重创新与差异化，以客户为中心的经营理念，以及对质量和效果的高要求。
这些策略的执行使得凯德集团在商业地产领域取得了显著的成就。
凯德商用中国公司介绍(中文版)
Vijayawada Belgaum Panaji Hubli-Dharwar Andhra Pradesh Goa Karnataka Bangalore Chennai Mangalore Pondicherry Mysore Pondicherry Salem Tiruppur Kozhikode Tiruchirappalli Coimbatore Lakshadweep Madurai Kerala Tamilnadu Thiruvananthapuram Kochi
北京来福士中心 北京, 中国
合您广场 槟城, 马来西亚
Vivit Square 东京, 日本
Forum Value Mall 班加罗尔, 印度
1.数据截止2011年10月31日；新币市值为50亿，以S $ 1＝￥5的近似汇率换算； 2.不包括凯德商用在Horizon Realty Fund的权益,因其不受其管理； 3.此处是以物业资产总值计，而并未按凯德商用实际权益计算。 11
欧洲
中国
韩国
日本
印度
泰国
>110
个城市
越南
马来西亚
住宅 办公楼 购物商场 服务公寓 综合房产
新加坡
>20
个国家
印尼
澳大利亚
房地产金融服务
来福士房产 跨领域业务 学校/教育设施 (嘉德希望基金援建)
6
凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
市场战略“3+3+2”
• 集中于核心市场
核心市场 - 新加坡，中国，澳大利亚 辅助市场 - 越南，马来西亚，欧洲* 机遇市场 - 日本，印度
(凯德商用产业在华设立的企业)
24
凯德商用中国公司介绍*2011年12月*
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：∙持续为股东创造价值∙提供优质的产品和服务∙吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略∙集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
∙平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
∙壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
凯德发展历史.ppt
正式 宣布 进入 北京
进入 宁波
进入 广州
全面 启动 华南 业务
成立 四川 合资 公司
进入 天津
凯德置
地向凯 成立 德中国 凯德 注资5 中国 亿元
94 94年底 04.4 04.12 05.4 05.7 05.11 06.4 06.5 06.12 07.8 07.10 09.06 09.08 09.09 10.01
5
凯德成长史：10年后取得的成就
连续4年利润超过 S＄1bn
资本回报率更有 效率
利润
（S＄287m）
ROE
（4.2%）
区域更多元化
海外资产比重
25%
财务安全
负债/权益
0.92×
现金充足
现金
S＄879m
S＄592m 8.7% 65% 0.28×
S＄4.9bn
6
凯德成长史：成为亚洲最大的地产公司之一
架 构 进 行 精 简 ，
时间
3
凯德成长史： 凯德2000年重组
凯德置地的成立：亚洲最大的并购案
合并前的百腾置地与发展置地
淡马锡控股公司
新加坡科技公司 STPI
24.9%
新加坡发展银行 5.4%
百腾置地
合并
发展置地
其他房地产公司
盛捷控股
雅诗阁
合并
Somerset
Ascott
莱佛士 Raffles
澳洲置地 其他房地
11
凯德战略演进： 非核心资产的坚决剥离
非核心资产剥离：累计变现了总值75亿新元 非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离
剥离 动作
2001
剥离了总值17亿 元新元（约合85 亿人民币）的非 核心资产
商业地产企业发展现状及提升竞争力策略
二 商 业地 产 企 业 发展 中存 入形成壁 垒 由此而产生的这些矛盾 直接导致后 期物业管理 困难 ．造成商 最重要的举措就是和沃尔玛、时代华 在的 问题
纳、欧倍 德等 １ 家跨 国商业连 锁企 ２ （ ）房地产开发 、商业产业经营 业地 产 面 临发展 瓶 颈 一 （ 二）商业项目同质化严重 ，缺乏
业 签 订 了联 合 发 展 协 议 ，在全 国 各大 与物业管理三者严重脱节
精细化分类管理 商业项 目缺少前 期市场调 查和 策 划。许 多项 目没有按不同商 业业态 的
用途和要求 ，进行市场定位 与设计建 筑 ，事 先没 有考 虑商业企 业的意 见 ， 建成后让商家削足适履 。商业项目“ 克
～
指标 上升为 ２ ％。租金收入也从 物价偏高 、服务不够统一的局面 进 １ ５ 通过炒作而使售价居高 ，使 未来 的租 金价格也偏高 ，对各种品牌 企业的进
业项 目的开拓 来 不 断扩 充其 连锁 规 ２０ 年 的 １６ 上 升 到 ２０ 年 的 ３ ６ 而限制了消费和企业 的扩张 。尤其是 ０７ 亿 ０８ ． ６ 模。这种合作模 式最 突出的例子就是 亿元。 大连万达集 团，其创立的商业和房地 产开发相结合 的 订 单地产 ”模式 中
上 ． 房地 毒
０７ 越 来越 紧密 这种合作一方面使商业 越 来越高 ，如陆 家嘴 股份 ２０ 年租 型购物 中心变成 了小商品市场。这种 ％ ０８ 项 目可 以赢得具有强大品牌效应 的主 金 收入 占营收 比为 ７８ ．２０ 年 这 以卖为 主、分割经营的方式 ，造成 了 力商 户 ，另一方面商户也可 以通过企
商 业地 产 项 目普遍 缺 乏持 续 的竞 争
力。
（ ）商业地产企业普遍缺乏商业 三
凯德置地商业地产发展分析
•完
小结
凯德置地 商业地产发展分析
选址全国省级(副省级）以上城市，其中来福士广场与 万达选址有一定重合，但由于其每个城市精选一个项， 对万达影响不大，而嘉茂体量与万达有较大差异，冲突 也不大。 商业地产产品中收购产品如大连和平广场、上海龙之 梦等与万达购物中心将有正面竞争，但在开发阶段冲突 不大。 资金渠道主要以新加坡的私募基金和上市REITZ为主 , 成本较低，也开始考虑国内信贷，总体受政策影响较小。 未来万达进入资本运营时，会与万达冲突。
嘉德旗下物 业管理公司
投资人
CRCT
BVI
各项目公 司
商业物业
受托人： 汇丰机构 信托公司
凯德置地 商业地产发展分析
商业地产资本模式
选址策略
凯德置地 商业地产发展分析
（一）立地选址 1．区域内或周边有足够数量的目标消费人群。 2．交通一般比较便利，周边交通系统发达，部分有地铁接驳。
（二）项目定位 1．目标客群：青年为主，中高收入人群，追求时尚。 2．项目定位：时尚购物中心。 3．项目规模：多数集中在5万平米左右及以下。
（三）个性选址要求： 1.来福士一般都位于城市核心区域，且一个城市一般一个，周边
交通非常发达，一般都是地铁直通项目。 2.目前嘉茂购物中心一般选择在省级以上城市，为区域型购物中心
，个别购物中心介于社区与区域中间。
凯德置地 商业地产发展分析
代表案例：北京来福士广场
选址城市核心区域：从选址原则看，来福士广场一般都位于城 市核心区域，且一个城市一般一个，周边交通非常发达，一般 都是地铁直通项目。 自行建造都市综合体：凯德自行开发建设，并且都因其位置、 设计、组合而成为城市地标 从其产品组合而言：购物中心、写字楼、酒店式公寓是其主要 组合，而酒店则没有必然的要求，与回报率相关。北京、上海， 新加坡、成都、宁波. 革新设计创意：来福士广场的设计都极 具个性，几乎全是聘请的世界一流的建筑 大师设计，并融入了当地地域文化，有的 设计费甚至达上亿之巨。
凯德MALL
楼层 L2
楼层业态 分布
服饰、餐饮
品类 服饰
餐饮
品牌
Vero Moda、september、 HOTWIND（热风）、HOSA/浩沙、
A JIDOU/阿吉豆、PAGE ONE、 Selected、LENSCRAFTERS（亮视 点）、3时、naivee/纳薇、谜底/达 衣岩、La Chapelle（拉夏贝尔）、 西遇/westlink、PEACEBIRD Men （太平鸟 男装）、PEACEBIRD、 BELLVILLES/贝拉维拉、银时代、
吞云小莳
谭木匠、丽时、娜韵、十指秀
楼层分布
楼层 L4
L5
楼层业态 分布
餐饮、配套服务 类
餐饮
品类
品牌
餐饮
配套服务类 餐饮
汤城小厨、川百汇、SPICY WAY （新辣道）、渝乡人家、娘惹厨房、 鱼匠、HANLASAN（汉拿山）、鲜 果时间、九月天、院落、老车记铁 板烧、湘怡人、乐食派—麻辣香锅、
黄记煌、苗乡楼、乾杯
鼎级摄影、安伟名苑造型、水色盛 开、迚巍美甲（KINGWAY）
便宜坊
项目总结
项目特点 不该集团在京其他项目一样，凯德MALL太阳宫店沿袭了其一贯重视地铁商业癿传统， 项目所在位置为不三元桥相邻癿太阳宫地段，该项目虽然是社区型商业中心，但起着 提升太阳宫商圈氛围癿功能作用
定位 受项目位置商务氛围丌足和交通相对较差癿影响，项目主要以餐饮和儿童娱乐为主要 吸引力，其中两层用来做餐饮，比例相对较大，一层用来做儿童娱乐
交通 项目位置地上交通相对丌足，但地下交通占尽地利--太阳宫不10号线和13号线癿换乘 站芍药居仅隔一站，不5号线癿换乘站惠新西街南口站仅隔两站，不换乘站三元桥、 北土城距离也丌进
凯德置地商业模式研究
凯德中国经营模式分析目录一、概况 (1)1、凯德中国背景 (1)2、发展沿革 (2)3、发展战略 (3)二、市场拓展的三种方式 (4)1、收购已有项目 (4)2、参股当地成熟公司 (5)3、招拍挂获取土地 (5)三、地产业务结构分析 (6)1、市场开拓模式资金占比 (6)2、土地获取情况 (7)3、物业类型 (8)4、项目区域分布 (10)四、凯德地产经营模式：地产开发+资本运作 (11)1、资金链条 (11)2、项目运作流程 (11)3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析 (12)4、集团的资产配置作用 (13)一、概况1、凯德中国背景凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。
嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；地理分布跨越亚太、欧洲和海湾合作委员会(海合会)国家，业务遍布20多个国家120多个城市。
新加坡嘉德置地集团40%的股份由新加坡国有投资淡马锡控股公司（TemasekHoldings）持有。
淡马锡控股公司是一家新加坡政府的投资公司，新加坡财政部对其拥有100%的股权。
嘉德置地上市的子公司和附属公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国信托。
凯德中国是中国领先的房地产外企，是中国最大的商场拥有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理。
凯德置地（中国）投资有限公司是新加坡嘉德置地集团在华的全资子公司。
作为一个长期看好中国市场，立足开发之本的地产商，15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理，开发规模逾570万平方米。
凯德商用是新加坡嘉德置地集团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。
凯德商用在中国拥有50家购物中心，分布在北京、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市，总租赁面积超过400万平方米。
凯德发展历史
3、严格的资产剥离政策与证券化战略：通过剥离非核心资产来减轻资产负担， 通过证券化来提高投资回报率，通过构建基金管理平台来引入第三方资金。
4、全球化战略。
10
凯德战略演进：
Focus,Balance,Scale, 集中、平衡、规模
战略核心—集中、平衡、规模
集中房地产全产业链
房地产是唯一的业务，专注在 资本管理、房地产开发和运营 管理， 提供市场所需的住宅、办公 楼、购物商场、服务公寓和房 地产金融服务（包括基金管 理）。
10.01 150亿 元收购 东方海 外发展 有限公 司100% 股权
增持河 南建业 至 36.14% 的股份
从1994年开始到2000年，经营状况不佳，亚洲金融危机时更是持续亏损 2000年，林明彦调任中国，2013年任凯德集团CEO
15
发展核心业务：
股权收购的合作开发
图：凯德商业地产项目在华业务拓展方式
11
凯德战略演进： 非核心资产的坚决剥离
非核心资产剥离：累计变现了总值75亿新元
非核心业务剥离：酒店管理与物业管理剥离
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
剥离
动作
剥离了总值17亿 元新元（约合85 亿人民币）的非 核心资产
集团层面又剥离 了11亿新元非合 作资产
彻底剥离物业服务和酒店管理两项重要业 务，其中来福士酒店集团以17.2亿新元、 1.64倍市净率的价格转让给一家私人股权 投资基金，贡献了6.31亿新元的收益
在2000年的总裁致股东函中首 次出现， 2003年正式被确定为全集团的 核心战略并持续至今。
集中
平衡投资组合及区域
《凯德发展历史》课件
凯德是一家全球知名的房地产开发企业，本课件将介绍凯德的发展历程、公 司文化和社会责任。让我们一起探索凯德的成就和影响。
公司创立
创始人介绍
创始人张三带领团队开创了 凯德的发展之路。
成立时间和地点
凯德于1990年在上海成立， 迅速崛起为中国房地产领域 的重要参与者。
初期经营情况
结束语
公司未来发展前景
凯德将继续保持创新和发展， 开拓更广阔的市场和业务领 域。
公司文化和价值观
凯德坚持以客户为中心，注 重质量和服务，追求卓越。
公司在行业中的地位和 影响
凯德是房地产开发行业的领 导者，为行业做出了积极贡 献。
凯德在初期致力于开发住宅 项目，并取得了可观的业绩。
公司快速扩张
1
公司战略调整
凯德积极调整战略，拓展商业地产和写
市场发展情况
2
字楼开发业务。
凯德迎合了不断增长的商业和办公需求，
业务蓬勃发展。
3
公司规模变化
凯德逐渐发展成为一家跨国企业，扩张
主要成就和里程碑事件
4
到全球多个国家和地区。
凯德成功开发了多个标志性项目，树立 了行业的新标杆。
公司升级转型
公司业务调整
凯德致力于将企业的发展重心转向创新领域，实现 可持续发展。
创新产品和服务推出
凯德推出了一系列高品质的商业和住宅项目，为构建了积极向上的 企业文化。
公司未来规划
凯德致力于成为全球领先的可持续发展企业，并为 社会做出更多贡献。
公司的社会责任
1
环境保护和可持续发展
凯德积极推动环境友好型建筑和绿色能源的应用，致力于保护地球赖以生存的环境。
2
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
企业战略 机会分析报告
企业战略机会分析报告引言企业战略是企业长期发展的指导方针，它需要根据外部环境变化及内部资源优劣进行机会分析。
本报告旨在通过对市场、竞争对手、经济趋势和技术发展等方面进行分析，为企业提供战略机会分析，为其未来发展做出合理规划。
市场分析市场是企业获取利润的主要场所，因此市场分析是了解和把握企业是否能够在当前市场上获得机会的关键。
我国市场多元化和全球化的趋势愈加明显，尤其是开放的经济政策吸引了大量外资进入。
此外，互联网技术的发展和新的商业模式的出现也将重塑市场竞争环境。
因此，基于当前市场分析，我们发现以下机会点：1. 大众消费需求的升级：随着人们收入水平的提高，消费者越来越看重品质、服务和创新。
因此，企业可以通过提供高品质产品和个性化服务来满足消费者需求。
2. 新兴市场的开拓：我国内陆地区及一些欠发达地区的经济发展迅猛，其中的消费潜力尚未完全被开发。
企业可以通过进一步拓展这些地区的市场，增加销售额和市场份额。
3. 绿色环保产品市场：环保和可持续发展已成为全球热点话题，消费者对绿色环保产品的需求逐渐增长。
因此，企业可以投入绿色环保产品领域，提供符合市场需求的产品。
竞争对手分析了解竞争对手是制定有效战略的重要一环。
通过分析竞争对手的优势和劣势，企业可以找到自身的竞争优势和发展机会。
1. 竞争对手的产品和服务：分析竞争对手的产品和服务，找出其不足之处并进行品牌差异化，创造独特的竞争优势。
2. 竞争对手的市场份额：了解竞争对手在市场上的份额，寻找市场空白和薄弱环节，进而满足消费者需求。
3. 竞争对手的市场定位：通过分析竞争对手的市场定位，企业可以找到自身在市场上的定位，确定目标消费者群体，避免与竞争对手直接竞争。
经济趋势分析经济趋势对企业的发展至关重要。
了解宏观经济环境的变化，可以帮助企业把握市场机会。
1. 国内经济增长和消费能力提升：随着经济持续增长，我国人民收入水平提高，消费能力也随之增强。
这为企业提供了更大的市场空间和销售机会。
凯德中国--新加坡嘉德置地集团
嘉德置地亚洲最大的跨国房地产公司之一嘉德置地集团是亚洲最大的跨国房地产公司之一，总部设在新加坡并且在新加坡上市。
核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；集中于多个快速增长城市,地理分布横跨亚太区与欧洲国家。
我们的使命:成为一个国际化的世界级房地产公司：•持续为股东创造价值•提供优质的产品和服务•吸引和培育有素质的人力资本一、发展战略•集中我们将集中发展房地产业，并进一步深耕我们在投资管理、房地产开发和运营管理方面的才能，专心一志在我们锁定的领域里引领市场走势，供给市场所需的住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包括基金管理）。
•平衡我们将持续平衡发展我们的业务投资组合：继续发展不同的房地产业态；从开发收入以及固定收入／费用均衡赚取收入；在发达和发展中国家里同步投资。
我们在各个子公司里均衡录用各类人才与企业领导者。
多方的平衡策略有助我们降低商业风险。
•壮大规模与不断扩展我们将扩大经营规模使集团保持多项竞争优势——买地时有规模经济效益，吸引顶尖合作伙伴，吸引人才并赢得商业伙伴与银行家对我们的信心。
我们将持续壮大在新加坡和中国市场的规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务的规模。
二、业务分布横跨亚太区与欧洲国家嘉德置地的房地产业务遍布超过20个国家110个城市。
凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略，嘉德置地也在新加坡及亚太区域为客户开发多项房地产金融产品和服务。
三、业务架构凭借其雄厚资产、领域知识、金融技能、庞大网络以及多元本土化的策略运营9家上市的子公司及附属公司截止2011年6月，集团管理的总资产值约RMB2760亿。
凯德中国----中国领先的外资房地产公司凯德中国是嘉德置地集团在华投资业务的统称它包括凯德置地、凯德商用（中国）、雅诗阁（中国）和凯德惠居（中国）四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。
成都商业调研报告——成都来福士广场
业态布局以潮流服饰为主引入品类杀手强化潮流感官体验gaptagline整体劢线为环线中建增设穿插通道以提高商铺展示型b1西南角落设置具有强驱劢的美食广场拉劢客群想内部循环布置较多的潮流服饰同时引入hmgap等品类杀手满足客群对时尚潮流的追求同时也能强化消费者潮流感体验三个中庭的设置至内部劢线较为复杂对目的性消费客群造成一定的丌便整体劢线劢线分析内部解析功能分区购物中心写字楼酒店效劳式公寓珍藏单位16第十六页共39页
与B1同样的三个中庭的设置致使
内部动线较为复杂
17
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
2层单层面积较小，内部呈弧形动线，简单、方便；品牌设置以大众潮流品牌为主， 入口处设置餐饮，以提升商业氛围
动线分析
驰走
Esprit
三味
only
BELLE map 西啤士
餐吧
鼎
泰
外部广场
丰
整体动线
局部动线
内部为半弧形动线，端点均设置 出入口，方式内外联通性
入口处设置休闲餐饮，提高客流 滞留时间，为客群提供方便，同 时增强商业氛围；中餐通过购物 中心通联设置于外部塔楼，提高 了整体商业价值
与1F相比以牺牲了部分商业面积 而打造的广场重在强调融入来福 士的休闲生活概念，同时减少了 高楼层不利于租金收益的影响 18
地块类型
城市副中心
周边情况 区位物业
周边道路： 西面毗邻人民南路， 北面临近一环路 周边商业体： 南边的仁和春天， 西北面的人南国际广场
以写字楼为主，另有多个酒店、数 码专业市场以及政府机构，西面临 近玉林生活小区，有大量家庭客群
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运营开拓轻资产模式思路
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运作开拓轻资产模式思路背景：重资产开发是房地产的传统开发模式，需要前期投入大量资金购地建设。
“轻资产”是与重资产相对的，广义来讲，又称轻资产运营模式，其指房地产开发从“投资—建设—建成后的资产（物业）管理”是一个完整链条，其间各个环节都有专业的团队完成。
因为商业地产的退出难题，目前国内商业地产的轻资产更侧重企业的品牌管理输出。
随着消费基础设施纳入公募REITS支持范围，以及不动产私募投资基金（私募REITS）办法发布，持有型资产的退出难题有望得以解决，以规模和速度的地产增长模式开始转向持有和经营。
同时，因为多年的快速开发商业地产开始进入存量时代，加之三年的疫情冲击，大量经营不善或业主难以负担改造成本的老旧项目或业主缺乏资金新开发项目难以入市，盘活并在盘活后顺利退出的路径实践可能成为现阶段一个发展机会；综观国内外商业地产轻资产运营模式，其核心在于专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。
轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。
目前大体上主要分为3类：一是美国地产巨头铁狮门的基金模式、二是新加坡凯德集团的资产管理模式、三是国内轻资产践行者大悦城、万科等所做的尝试。
一、铁狮门——以投资机构为核心的“高杠杆”基金模式铁狮门（TISHMAN SPEYER）成立于1978年。
是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司。
“垂直一体化，重运营、轻资产运营管理”是铁狮门的核心竞争力。
在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。
前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。
这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。
二者相互推动，形成双轮驱动之势。
重运营：纵向一体化的发展模式作为世界一流的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域，包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。
万通大博弈
的新 团队来讲 ，这 是一个有挑 战性的转 的指引下 ，走 ｍ一条 “ 中期 持有 ，能力 地产借鉴 新鸿基模式 ，万通控股则 仿效 型 目标 ， “ 我们 团队有信心 完成公司 的 导 向 ，资本收 益 ，收人多元 ”的特 色路 凯德置地 模式 ，直接 投资权益性 收入加
既 定 战 略 目标 ” ，许 立 对 此 深 信 不 疑 。
理 云 大 俊 说 ： “ 们 只 做 一 线 城 市 核 心 将公布 的年报 当中 ，还会适 当披 露其他 务 涉 及 房 地 产 开 发 、 园 地 产 、基 金 管 我 商 务 区 或 新 兴 商 务 区 ， 以及 二 线 城 市 核 基 金 。这 部 分 业 务 过 去 几 年 通 过 跟 一 些 理 和 资 产 管 理 等 众 多 领 域 。 冯 仑 表 示 ， ０ 心 商 务 区 的项 目 ，因 为 只有 这 样 的项 目 机构 的合 作 ，发展 了万 通 自己独特 的资 万 通 控 股 有 息 负 债 率 不 足 １ ％。 这 意 味 未 来 才 能 获 得 充 分 的 运 营 收 入 ，也 才 产 管 理 方 式 和 业 务 模 式 。 能 为 公 司 丰富 多 元 的财 务 安 排 奠定 基
动 。 ” 冯 仑 说 。 万 通 旗 下 最 重 要 Ａ股 上 产 市场发展 时期早 、成熟度 较高 ，对 产 债权特 征 、也有产 权合作 的特征 ，但无 市公 司万通地产仍 然是万通旗 舰公 司， 品 与 服 务 的理 解 更 为 深 入 。 因 此 ，只 有 法 通 过 分 享 长 期 产 权 溢 价 来 实 现 扩 张 。 厚 朴 投 资 管 理 公 司董 事 长 方 风 雷认
财 务 总 监 身 的 云 大 俊 似 乎 更 习惯 和多变 的政策 、体制 以及市场环 境。”
凯德发展历史
类型
市值1/基金规模
资产总值
凯德商用新加坡信托
上市REIT 80.55亿新元
96亿新元2
元
离
剥离 动作 资金 流向
效果
200
200
200
剥离1了总值 2集团层面又3
17亿元新元 剥离了11亿
（约合85亿 新元非合作
人民币）的 资产
非核心资产 减债13亿新 进一步减债
元至69亿新 12亿新元
元；而子公
司Ascott也剥
离了总值6.3
亿净新负元债是资非本 净负债资本 核 比心 上资 年产 末的 比降至73%
主要业务为房地产、酒店与服务公寓、医疗地产和物业管理服务等。百腾
置地作为新加坡唯一一家还未上市的大型政府背景的房地产公司，是当地
最大的执行共管公寓政策的发展商，业务也涉及商业综合物业、服务式公
4
寓。两家公司管理层重新审视了业务构架后决定合并，以使股东价值最大
凯德成长史：
2000年到2010年十周年蜕变
（约合85亿 新元非合作
人民币）的 资产
非核心资产 减债13亿新 进一步减债
元至69亿新 12亿新元
元值6.3
亿净新负元债是资非本 净负债资本 核 比心 上资 年产 末的 比降至73%
92%减至
87%
200
200
200
200
4
彻5底剥离物6业服务和酒7店管理
两项重要业务，其中来福士酒
1997年之后，莱 佛士控股不断的在 世界范围内收购酒 店，莱佛士国际则 不断签约多家酒店 的经营管理权
2005年7月，莱 佛士控股成功的将 酒店业务以17亿新
目在1986年完工，
元的价格出售给Ｃ
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基本情况| 领导团队
林明彦
凯德置地 总裁 新加坡人。毕业于英国伯明翰大学，机械工程 及经济系（一等荣誉学位）。 2000年7月， 出任凯德置地总裁。之前，曾任百腾置地集团 副总裁和雅诗阁集团企业与投资执行总裁。 曾有职业军人和政府公务员经历。
基本情况| 领导团队
廖茸桐
凯德置地 副总裁 新加坡人。注册会计师，新加坡会计师协会会员。曾任新 加坡航空科技有限公司高级财政分析员，并曾于新加坡发 展银行财政部门任职三年。 1994年加入嘉德置地集团，并开始涉足中国业务。曾担任 嘉德置地集团下雅诗阁集团业务发展部的副主席，负责中 国服务公寓的投资及资产管理。2001年加入凯德置地。
凯德中国住宅基金
0.61亿美元
投资上海和北京的中高档住宅项 2003年10月 私募 目 在人口密度高、增长快且人均 GDP稳步提升地区的大规模住宅 、写字楼、综合性房地产开发及 服务公寓项目，这些目标区域分 2005年 别位于环渤海湾地区、长三角地 区、珠三角地区和中国中西部地 区
凯德中国发展基金（CCDF）
上海 40%
房地产E网
发展目标
•发展战略：集中（业务集中在房地产业相关）、平衡（在各项业务间保持平衡）、
规模（扩大房地产业务规模，必须达到一定规模才可以做大）；
产金融等核心业务在内的房地产产业链；
•业务模式：继续打造一条包括住宅、商用房产、酒店、服务公寓、物业服务和房地 •规模目标：母公司嘉德置地计划在2011年较2006市值翻一番，相应的凯德置地计
“2”：河南市场和四川市场。这
2个市场均为与当地成熟企业合作。
珠三角〃广 州/佛山
价值链分析| 土地储备情况
通过招拍挂购买土地（超过110万平米）
城市 天津 面积 土地用途 时间 38929.8， 商业金融业 白楼联合广 建筑面积30 以及公共绿 2008年5月 场地块 万平米 地 住宅、零售 温江区三个 922707平方 商业、酒店 2007年10月 综合地块 米 和主题公园 羊区光华大 超过13万平 道地块 米 杭州市江干 区钱江新城 40355平米 商用地块 商用地块 地块名称 备注
最初4亿美元
2007年收购35家商场，总价值约15 亿美元
私募
凯德拥 有37.5% 股权
嘉德商用中国信托基金 （CRCT）
嘉德商用产业中国发展基金I 嘉德商用产业中国孵化基金 嘉德中国商用发展基金II
包含北京的嘉茂购物中心·西直门 、嘉茂购物中心·望京、九龙购物 到2008年4月30 中心和安贞华联商厦，上海的嘉茂 日市值约6.9亿 购物广场·七宝，郑州的郑州华联 美元 商厦，呼和浩特的嘉茂购物中心· 塞罕和芜湖嘉信茂购物广场·新芜 6亿美元 投资开发中国境内的购物商场 收购可经重新定位或资产提升来释 4.25亿美元 放其潜在优质收益的商用产业 6亿美元 ——
成都
成都 杭州
拟建设来福 士广场
通过注资获得合作公司的土地储备（约550万平米）
合作方 土地储备 凯德持股比例 河南建业 450万平米 36% 丽丰（港资） 100万平米 20%
产品分析| 开发物业
城市 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 北京 成都 成都 成都 佛山 佛山 佛山 广州 广州 杭州 宁波 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 上海 厦门 项目名称 凯德·上元 凯德·品元 皇城77 来福士广场 凯德大厦 华玺 卓锦万代 昌平项目 东四环项目 鹭湖宫 凯德·风尚 来福士广场 凯德•瀚城 (5号地块) 凯德•泊宫（6号地块） 凯德•天伦世嘉 凯德·天河新作 凯德金沙洲项目 凯德•视界 凯德•汇豪天下 上海新家坡 新家坡美树馆 菊园 凯德·天山河畔花园 来福士广场 凯德·柏丽华庭 凯德·林茵湖畔 莱诗邸 汇豪天下 曼克顿豪庭 江临天下 菊园 闸北大宁项目 汇腾大厦 规模（万 平米） 27.195 3.9 2 14.6 10.7 6.8 6.55 —— —— 29.99 60.38 28.3544 10.9635 5.4178 4.6454 7.945 36 5.36 24.235 12.147 14.9415 15.3455 27.52 13.3 8.468 10.87 10.2 12.95 0.6514 15.5 15.3455 7.1086 5.2 类型描述 1670套高档住宅 157套高档住宅 17套古典样式住宅 含39288平米写字楼、29716平米零售商场、28661平米高档公寓及酒店式公寓、48263平米附属用房和停车场 跨国公司总部大厦 300套左右的大小混合户型 247套独栋和townhouse —— —— 1485套独栋、叠拼、联排和小高层住宅 约4400套 74021平米的甲级写字楼，80624平米的商场，34877平米的五星级酒店和41128平米的服务式公寓 758套联排、叠拼和小高层 208套联排和联排叠加类别墅 648套以两居、三居为主的小面积住房 约386套住宅和192套服务公寓 约3400套叠拼、双拼、高层洋房等 1200套一居、二居为主，高档住宅 约1000套公寓与大型商场、甲级写字楼和服务式公寓的大型综合体 1001套住宅 805套住宅 1109套住宅 1900套中高档住宅 51层甲级智能化写字楼、8层大型购物中心和2层停车场 700套中高档住宅 429套中高档住宅 712套，一居到四居，部分跃层 909套17-39层住宅 254套住宅 939套住宅 1109套住宅 商场3500平米；办公楼44586平米；酒店式服务公寓22500平米 —— 状态 在建 在建 在建 在建 完成 在建 完成 潜在 潜在 在建 潜在 在建 在建 在建 在建 在建 潜在 在建 在建 完成 完成 完成 在建 完成 在建 在建 完成 完成 完成 完成 完成 在建 完成
800,000 600,000 400,000 200,000 0
收入 收入增长率
未扣税和利息前的利润 未扣税和利息前的利润增长率
1994-2001年，凯德置地一直处于亏损，至2002年实现盈利。 2005年出现下滑，后回复较快增长。
价值链分析| 资金融通
自有资金
开发类项目
投资回报 参股
银行贷款
控股 收益 参股 收益
基本情况| 领导团队
廖文良
嘉德置地集团 总裁 新加坡人。1970年毕业于新加坡大学工程系，最早 就职于国防部建造军营，担任过樟宜机场建设工程的 指挥工作 。1992年任林麦投资公司董事经理兼首席 执行官。1996年接任百腾置地兼新加坡科技置地总 裁。 现为新加坡嘉德置地集团总裁。同时还是集团旗下两 家上市子公司———雅诗阁集团和来福士控股集团副 主席，嘉茂信托管理有限公司和嘉康信托管理有限公 司副主席，嘉德房产开发有限公司、嘉德商业综合资 产有限公司和嘉德商用产业有限公司的主席和嘉德资 产管理有限公司副主席。
综合
6个综合类物业中3个为凯德置地旗下的“来福士广场”系列产品。
写字楼
分别为北京的凯德大厦和厦门的汇腾大厦，均为纯写字楼。
产品分析| 区域选择
项目分布区域
佛山 厦门 9% 3% 成都 9% 广州 6%
宁波 杭州 3% 3%
北京 27%
上海、北京两地项目占 据了总比例的67%。 6个已完成项目均位于上 海，在建项目数北京已 超过上海。
产品分析| 物业类型
凯德置地已建、在建和潜在建设项目共计33个，总面积超过450万平方米。 其中住宅占绝对主力，综合类物业次之，纯写字楼项目仅2个。
综合 18% 写字楼 6%
住宅 76%
产品分析| 物业类型
住宅
凯德置地已建、在建和潜在建设的25个住宅项目中，全部为中高档或者高档项目。 其中2个为纯别墅产品，4个为别墅产品与普通住宅的组合。
•招拍挂获取土地
在与当地成熟公司合作同时，也会直接购买土地。
价值链分析| 区域选择
“3+2格局”
凯德置地全国版图 “3”： 指以北京为核心的环渤海
区域、以上海为核心的长三角区域 和以广州为核心的珠三角区域。这 3个区域市场目前均为100%独家投 资；
环渤海〃北京/ 天津
河南 四川〃成都
长三角〃上 海/宁波/杭州
基本情况| 业务结构
业务特征
•整合性的房地产价值链 •不同的核心业务 •跨国界的房地产市场
基本情况| 业务结构
业务结构图
基本情况| 领导团队
嘉德置地 （新加坡） 凯德置地 （中国） 凯德置地 （北京）
凯德置地 总裁 林明彦 （新加坡） 嘉德置地 总裁 廖文良 （新加坡）
凯德置地 北京区运营总经理 凯德置地 副总裁 廖茸桐 （新加坡） 毛大庆
基本情况| 领导团队
毛大庆
凯德置地 北京区运营总经理 1992年至1993年任泰国协成昌集团高级规划师；于1994 年至1995年任日建设计(新加坡)有限公司高级建筑师； 1996年加入嘉德集团至今，历任集团高级项目经理、首席 代表、副总经理等职。主持完成了上海丽晶苑、北京雅诗 阁、广州至尊高尔夫球会、北京福景园等项目。
私募基金 （开发）
参股 收益
全额收益 参股 收益
私募基金 （商用）
购买
交由经营管理
商用物业 管理和租赁
成熟后 出售 物业增 值收入
产业收入
凯德置地
商用类项目
REITs
价值链分析| 资金融通
嘉德旗下用于中国的主要基金
基金名称 嘉茂基金（CapitaMall Trust） 规模 超过20亿新元 内容 用途 最初为5个在新加坡的零售购物中心 亚太地区商品房、酒店、商铺 成立时间 性质 1999年， 新加坡上 2002年上市 市 备注 嘉康信托基金 超过20亿新元 （CapitaCommercial Trust） 最初为7个位于新加坡中央商务区的 投资及拥有以营利为目的的商用 2004年5月上 新加坡上 办公楼和停车场 房产及相关资产 市 市 上海的天山河畔花园和闵行的西郊 林茵湖畔，北京的上元、卓越万代 和东城项目以及广州的天河项目 凯德拥 有33.6% 股权