金融保险金融危机与房地产.docx

涅槃——金融危机中的房地产行业

金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟。2008 年，随着世界金融风暴的迅速蔓延，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。中央政策由年初的“两防”，过渡到年中的“一防一保”，最终于年末调整为保持经济平稳较快发展。中国房地产业则受到宏观调控政策积累效应和金融危机波及效应的双重打击。

1、重庆市房地产业发展现状

自 2000 年以来，重庆市房地产开发投资总额保持平稳上升势头（见图一）；市场供给方面，房屋建筑施工面积和竣工面积均维持上升趋势（见图二）。2008 年重庆市商品房施工面

积 11639.27 万平方米，同比增长10.0%；全市商品房竣工面积2367.94 万平方米，同比增长

5.1%，占全市施工面积比重20.3%。自 2006 年以来，竣工比重连续三年下降，施工周期有

拉长的趋势（见图三）。

图一：房地产年投资总额

年完成投资额（万元）

10000000

9000000

8000000

7000000

6000000

5000000

4000000

3000000

2000000

1000000

200020012002200320042005200620072008

年完成投资额（万元）

图二：房屋建筑施工和竣工面积走势图

房屋建筑施工 / 竣工面积

18000.00

16000.00

14000.00

12000.00

10000.00

8000.00

6000.00

4000.00

2000.00

0.00

200020012002200320042005200620072008房屋建筑施工面积（万平方米）房屋建筑竣工面积（万平方米）

图三：竣工面积占施工面积比重

竣工面积占施工面积比重

35

3029.229.53031.531.7

29.5

27.827.9

2525.425.1

2021.320.9 15

10

5

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008

竣工面积占施工面积比重

2008 年，重庆市房地产开发投资完成额991.00 亿元，自金融危机逐步波及实体经济以来，重庆市房地产累计投资增速于10 月份开始持续回落，10、11、12 月累计投资增速分别为 24.9%、 21.6%和16.6%，全年开发投资增速较前三季度下降11.6 个百分点，较去年下降18.4 个百分点，自2000 年以来，我市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显（见图四）。经济适用房投资增速持续高位运行，各月增速均在30%以上。2008 年全市总计完成经济适用房投资51.72 亿元，增长43.5%，较去年提高 6.3 个百分点。同时，经济适用房销售面积与销售额分别增长41.1%和41.5%，经济适用房价格相对稳定，

销售状况良好，反映出政府积极推进保障性住房的决心与力度，为解决中低收入家庭住房问

题及率先实现全面小康打下坚实基础。

图四： 2008 年我市房地产开发投资增速情况

1200

33.0

35 28.2991.00

100029.8

26.824.930

825.55

24.927.2 80023.424.0

25 723.50

21.6

636.1320 600547.4616.6

470.5015

383.61

400295.88

10

224.06

20088.57146.775

00

2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月

各月累计投资完成额同比增速

2、金融危机对房地产行业的影响

2.1、宏观经济调整对房地产市场的传导

对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来

明显的财富效应。人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期

下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们

的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。

国家统计局发布统计公报，经过初步核算全年国内生产总值300670 亿元，比上年增长

9.0%，分季度看宏观经济增速逐季回落，其中第四季度增速仅为 6.8%。由于内外需降低，

大量企业限产消化库存，全年规模以上工业增加值比上年增长12.9%，增速比上年回落 5.6个百分点。

国家统计局发布的宏观经济预警指数显示，2008 年预警指数剧烈下降， 11 月份指数已经进入“趋降”区间，按照目前经济形势，不排除未来该指数进入“过冷”区间。此前，宏观经

济预警指数在 1998-1999 年亚洲金融危机期间进入了“过冷”区间。

国家统计局公布数据显示， 2008 年 1-12 月，全国商品房销售面积 6.2 亿平方米，同比下降 19.7%。其中，商品住宅销售面积下降 20.3%；商品房销售额24071 亿元，同比下降 19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。国房景气指数12 月份的数据为96.46，指数连续12 个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足。截至12 月