假设开发法作业及参考答案
房地产估计-第九章假设开发法练习题参考答案
第九章 假设开发法练习题、单项选择题假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A 、房地产价值C 、开发完成后的价值假设开发法在形式上是（ B ）。
A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法假设开发法适用于具有（ C ）的房地产估价。
A 、投资开发价值E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。
A 、难以采用假设开发法E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法D 、可以采用收益法 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ）。
A 、选择最佳的规模E 、选择最佳的用途 C 、选择用途D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是（ C ）。
A 、替代原理E 、收益原理 C 、预期原理D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。
A 、成本法E 、比较法 C 、收益法D 、假设开发法 假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ）。
A 、作为扣除项目扣除E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除 D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有（B ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
A 、投资量大E 、周期长 C 、风险性大D 、开发费用投入时间变化大 对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中 主要是根据（ B ）作出的。
A 、估价时的房地产状况B 、估价时的房地产市场状况C 、开发完成后的房地产状况D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A 、要考虑B 、不考虑C 、有时要考虑D 、很少考虑 在传统方法中 ,投资利息和 （ B ）都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现出来 ,而是隐含在折现过程中。
[工程类试卷]假设开发法练习试卷6及答案与解析
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（A）在建工程
（B）待开发的土地
（C）尚未销售的房地产
（D）可装饰装修改造的房屋
（E）可改变用途的旧房
10选择最佳的开发利用方式,包括( )等的确定。
（A）用途
（B）规划
（C）档次
（D）规模
（E）结构
11假设开发法除了适用于房地产估价,还适用于房地产开发项目投资分析,可为房地产投资者提供( )等数据。
（B）销售费用
（C）待开发房地产的价值
（D）开发成本和管理费用
（E）开发利润
15待开发房地产在开发后的状况有( )等。
（A）生地
（B）毛地
（C）熟地
（D）房屋(包含土地)
（E）在建工程
三、判断题
请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。
16假设开发法是一种科学实用的估价方法,其理论依据与成本法相同,是生产费用价值论。( )
（A）测算拟开发场地的最高价格
（B）测算拟开发场地的最低价格
（C）测算开发中可能出现的最高费用
（D）测算开发中可能出现的最低费用
（E）测算开发项目的预期利润
12运用假设开发法公式估价,开发完成后的房地产经营方式,有( )等。
（A）出售
（B）自用
（C）出租
（D）其他
（E）营业
13下列表述中,正确的有( )。
7【正确答案】C
【知识模块】假设开发法
8【正确答案】B
【知识模块】假设开发法
二、多项选择题
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
房地产估价师假设开发法及其运用
假设开发法及其运用(总分：82.00，做题时间：90分钟)一、(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)(总题数：33，分数：33.00)1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。
A．预期未来收益 B．预期开发后的价值C．重新开发建设成本 D．市场交易价格（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：2.假设开发法的理论依据是( )。
A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。
A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。
A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。
A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。
假设开发法
假设开发法测验题一、单项选择题（每小题2分，12小题，共24分）1 假设开发法的理论依据是（C）A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．最高最佳使用原理2 下面关于假设开发法的描述正确的是（D）A．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费.B．假设开发法是将估价时点时的房地产价值，减去未来的正常开发成本、税费。
C．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。
D．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。
3 假设开发法中预期开发后的楼价不可用（C ）求取。
A．市场法论B．收益法C．成本法D．长期趋势法4 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是（A ）A.选择最佳用途B.选择土地的位置C.选择该块土地的规模D.选择该块土地的档次5假设开发法应计息项目中，（D ）一般不计息。
A．待开发房地产价值B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费C. 开发成本和管理费用D. 销售税费6 假设开发法计算中，应扣除的项目不包括：（C）A. 已投入的费用B. 毛地的拆迁安置补偿费C. 投资利息D. 销售税费7 下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（B ）A. 现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分B. 传统方法要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售C. 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确D. 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润8 假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（A）A. 开发完成时的房地产状况的价值B. 在购买待开发房地产时的价值C. 开发期间的某个时间的价值D. 房地产全部租售出去时的价值9 一般来说，开发经营期的起点（D）A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合10 一般来说，在房地产开发完成后销售的情况下，开发经营期的终点（C）A．与开发期的终点重合B．与建造期的终点重合C．与销售期的终点重合D．与前期的终点重合11 在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（A ）A．单利计息的利息少，复利计息的利息多B．单利计息的利息多，复利计息的利息少C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多D．无法知道12 已知年利率是6%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（C ）A．6% B．3% C．6.09% D．8%二、多项选择题（每小题2分，10小题，共20分）1 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主要区别是( AB)A.成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格B．假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格C．成本法不需要计算开发成本和管理费用D.假设开发法需要计算建筑物折旧2 根据投资开发后的房地产经营方式有（ABC）A. 出售B. 出租C. 营业D. 自用3 在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测( AB)A．是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式B．是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值C．待开发的土地是否经过了三通一平D.预测土地使用年限有多少年4 调查待开发土地的基本情况包括( ABCD)。
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第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。
Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。
Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。
Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。
Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。
Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。
Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。
Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。
A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考试题及答案模拟考试卷.doc
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考试题及答案模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、建筑物折旧、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（ ） 本题答案： 2、判断题 成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。
（ ） 本题答案： 3、多项选择题 下列关于开发经营期说法正确的有（ ）。
A.开发经营期可分为开发期和建设期 B.开发期的起点与开发经营期的起点相同 C.销售期是从开始销售已开发完或未来开发完成的房地产，到将其全部销售完毕的时间 D.在租赁的情况下，运营期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止 E.开发经营期是指开发项目自开工到竣工的时间 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。
（）本题答案：5、判断题对开发完成后的房地产价值、开发成本等的测算，在传统方法中是根据开发完成后的房地产市场状况作出的。
（）本题答案：6、判断题复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。
（）本题答案：7、多项选择题由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。
A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高本题答案：8、单项选择题假设开发法的本质是以房地产的（）为导向计算估价对象的价值。
[工程类试卷]假设开发法练习试卷13及答案与解析
![[工程类试卷]假设开发法练习试卷13及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/ed787f437e21af45b307a86f.png)
假设开发法练习试卷13及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 在传统方法中( )单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来,而是隐含在折现过程中。
（A）投资利益（B）开发利润（C）投资利息和开发利润（D）投资利益和销售税费2 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际,准确地预测是十分困难的。
尽管如此,估价中宜采用( )。
（A）传统方法（B）现金流量折现法（C）传统方法和现金流量折现法交替使用（D）传统方法和现金流量折现法先后使用3 开发经营期的起点是取得( )。
（A）估价时点（B）估价对象（C）估价对象价值（D）估价对象用途4 确定开发经营期的目的,是为了( )。
（A）把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入（B）把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入,利息的负担,预测开发完成后的房地产售金、租金,以及各项收入与支出的折现计算等服务（C）取得待开发土地到施工开始的这段时间,建造期是从施工开始到开发完成的这段时间（D）为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致,便于比较5 开发完成后的房地产价值,是指开发完成时的房地产状况的( )。
（A）市场状况（B）市场价值（C）开发价值（D）开发前景6 开发完成后房地产价值所对应的时间通常是( )。
（A）开发结束时那个时间（B）购买待开发房地产时或开发期间的某个时间（C）市场较好时考虑预售和市场不好时考虑的延期租售时间（D）从取得待开发土地到施工开始的这段时间7 根据当前的市场租金水平,预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元,运营费用等占租金的30%,资本化率为10%,可供出租的使用面积为38000m2,则该写字楼未来总价值估计为( )。
（A）11172(万美元)（B）11100(万美元)（C）11400(万美元)（D）3800(万美元)二、多项选择题每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。
假设开发法作业答案2011.10
假设开发法作业答案2011.102011年假设开发法作业1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。
试用传统方法求开发商能承受的地价。
（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。
（1）设开发商能承受的地价为V（2）开发完成后的总价值3000×40=120000（元）（3）建造成本、专业费用及配套费用1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）（4）投资利息V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80（5）税收120000×5%=6000（万元）（6）开发商利润（V+50820）×30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08（万元）注：本题中应注意以下几点：①购买待开发房地产之费用应计利息；②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。
2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。
该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。
假设开发
第六章假设开发一、单项选择题1. 对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（）A 可改变用途的旧建筑物B 停建工程C 荒地D 待开发土地2. 在运用假设开发法时,对于最佳开发利用方式的判断,最主要的标准是( )A 用途B 规模 C档次 D 建筑结构3. 假设开发法更深的理论依据,类似于 ( )A 商品销售理论B 地租原理C 建筑成本概算D 预期原理4. 运用假设开发法,调查估价对象房地产的基本情况,如土地位置、具体的坐落状况等，这主要是为（）服务。
A 估算开发成本B 估算建筑费用C 确定开发经营期D 选择最佳用途5. 在假设开发法中，确定开发经营期的方法是（）A 工期预测法B 开发商决定C 类似市场法的方法D 最保守估计法6．开发经营期可分（）和经营期A 开发期B 前期C 建造期D 租售前期7. 在贷款合同中约定，某项贷款年利率为6%，以季度为计息周期，则实际利率是（）A 1.5%B 1.51%C 6.14%D 6%8. 假设开发法应计利息项目中 , ( ) 一般不计息A 待开发房地产价值B 投资者购买待开发房地产应负担的税费C 开发成本和管理费用D 销售税费9. 假设开发法计算时,应扣除的项目不包括 ( )A 已投入的费用B 毛地的拆迁安置偿费C 投资利息D 销售税费10. 下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是 ( )A 现金流量折现法要求折现率包含安全收益部分又包含风险部分B 传统方法要计算利息,确定计息时应考虑预售及延迟销售C 现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确D 现金流量折现法不单独计算利息和开发利润二、多项选择题1. 运用假设开发法所得估价结果的可靠性如何,关键取决于( ) 等预测A 最佳开发利用方式B 开发完成后的房地产价值C 折现率大小D 开发商期望的利润率2. 假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法,它们的主要区别有 ( )A 传统方法不考虑资金时间价值B 传统方法要单独计算投资利息C 现金流量折现法要进行现金流量预测D 现金流量折现法将利润隐含在折现率中3. 运用假设开发法评估房地产价格时,需具备的前提是 ( )A 稳定的房地产政策B 长远、公开及稳定的土地供给计划C 相对稳定的房地产税费标准D 健全的房地产法规4. 在假设开发法估价过程中, 可用市场法求取的是 ( )A 开发完成后的房地产价值B 已投入的建筑及专业费用C 开发经营商D 开发成本5. 投资利润率是利润与 ( ) 等各项之和的比值A 土地取得成本 B开发成本C 管理费用D 建筑物建造成本E 销售费用F 开发利润6. 运用现金流量折现法时,确定折现率应考虑的因素有 ( )A 开发项目现金流形式B 资本利息C 开发利润D 开发经营期7. 在传统方法中, 影响利息大小的因素有 ( )A 应计息的项目B 资本利息C 计息方式D 利率大小E 计息周期 F选用名义利率还是实际利率8. 假设开发法除适用于估价外, 还可以为投资者提供下列数据 ( )A 确定投资者试图获得的开发场地的最高价格B 确定开发项目的预期开发价值C 确定开发项目的预期利润D 确定开发中可能出现的最高费用9. 利用商直接利润率的基础应包括 ( )A 地价B 建筑费用C 专业费用D 租售费用10. 利用开发法估价的关键在于正确地判断与确定 ( )A 最佳开发利用方式B 建筑费、专业费C 开发商利润D 租售价格11.估计建设期主要是为推测建筑物完成的( )A售价 B建筑费 C利润 D利息12.假设开发法估价时应弄清将拥有的土地权利,包括弄清( )A权利性质 B使有年限C可否续期 D转让、出租、抵押等的有关规定三、判断题1.假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
[工程类试卷]假设开发法练习试卷2及答案与解析
![[工程类试卷]假设开发法练习试卷2及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/e012a1480b1c59eef8c7b46e.png)
（A）V=VP V———待开发房地产价值,VP———用比较法估算的开发完成后的房地产价值
（B）V=VR V———待开发房地产价值,VR———用比较法估算的开发完成后的房地产价值
（C）V=VP-C V———待开发房地产价值,VP———用比较法估算的开发完成后的房地产价值,C———应扣除项目
（B）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息
（C）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
（D）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
（A）正确
（B）错误
19弄清土地的位置包括弄清土地的面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施通达程度等弄清这些,主要是为了估算开发成本、费用等服务。( )
（A）正确
（B）错误
20在选择最佳开发利用方式中,最重要的是选择最佳的用途,最佳用途的选择,要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势,或者说要分析当地市场的接受能力,究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。( )
假设开发法练习试卷2及答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1待开发房地产在投资开发前后的状况,即( )。
（A）估价对象状况
（B）投资对象状况
（C）土地状况
（D）房屋状况
2适用于将生地建成房屋的公式是( )。
（A）生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用
（A）正确
（B）错误
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章 假设开发法及其运用综合练习与答案
房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。
A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。
搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。
选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。
2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。
测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
3、假设开发法最基本的公式是（）。
A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。
假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。
4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。
A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。
选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。
成本法假设开发法作业
成本法作业某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。
现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。
门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。
试计算该宗房地产现时的价格。
(土地资本化率为8%)。
（参考答案：建筑物的折旧总额170.44万元；房地产的现时价格1082.04万元）解：(1)该宗房地产的现时价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧总额(2)求土地的重新取得价格V35，V35=V40*K35/K40=2000*2000*K35/K40=390.94(万元)(3)计算建筑物的重新购建价格：建安成本：600*[40％*(1+6％)^1.5+60％*(1+6％)^1.5]=632.56(万元)管理费用：632.56*3％=18.98(万元)销售税费：90万元开发利润：120万元建筑物的重新购建价格：C=632.56+18.98+90+120=861.54(万元)(4)计算建筑物的折旧总额：门窗、墙面等损坏的折旧额：8万元装修部分的折旧额：140÷5×3=84万元设备部分的折旧额：100÷10×3=30万元长寿命项目的折旧额：(861.54—8—140—100)÷38×3=48.44万元建筑物的折旧总额：E=8十84+30+48.44=170.44(万元)(5)该宗房地产的现时价格：V=390.94+861.54－170.44=1082.04(万元)答: 该宗房地产的现时价格V=1082.04万元假设开发法作业需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。
[工程类试卷]假设开发法练习试卷12及答案与解析
![[工程类试卷]假设开发法练习试卷12及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/06c6d835a76e58fafab0036c.png)
（A）要把握待开发房地产在投资开发前后的状况
（B）要把握投资开发后的房地产经营方式
（C）要把握投资开发后的房地产维修费用
（D）要把握好待开发房地产的投资支费
三、判断题
请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。
15运用假设开发估价的效果如何,除了对假设开发法本身的运用技巧掌握外,还要求有一个良好的社会环境。( )
假设开发法练习试卷12答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1【正确答案】D
【知识模块】假设开发法
2【正确答案】D
【知识模块】假设开发法
3【正确答案】C
【试题解析】D项V=VR-C适用于售后出租,直接经营的方式。
【知识模块】假设开发法
4【正确答案】A
【知识模块】假设开发法
5【正确答案】A
【知识模块】假设开发法
6【正确答案】B
【知识模块】假设开发法
7【正确答案】C
【知识模块】假设开发法
二、多项选择题
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
8【正确答案】A,B,C
【知识模块】假设开发法
9【正确答案】A,B,C
二、多项选择题
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
8弄清土地的位置包括3个层次为( )。
（A）土地所在城市的性质
（B）土地所在城市内的区域的性质
（C）具体的坐落状况
（D）土地所在经纬度具体情况
[工程类试卷]假设开发法练习试卷14及答案与解析
![[工程类试卷]假设开发法练习试卷14及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/c03d92abd4d8d15abe234e6f.png)
13现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定时期内收入或支出的资金数额。( )
（A）正确
（B）错误
14开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。( )
（A）正确
（B）错误
15货币的时间价值的量是同量资金在不同时间的价值之差,用绝对量来反映则为“利息”,用相对量来反映则为“利率”。( )
（A）正确
7关于开发经营期说法正确的有( )。
（A）开发经营期可分为开发期和租售期
（B）开发期的起点与开发经营期的起点相同,终点是按正常情况估算的开发完成的时间
（C）租售期是从开始租售开发、完成后的房地产,到将其全部租售完毕的时间
（D）在租赁的情况下,租售期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止
8确定开发经营期的目的是( )。
（A）是预期原理
（B）是开发原理
第九章假设开发法及其应用
第九章假设开发法及其应⽤第九章假设开发法及其应⽤计算器打印颜⾊选择：字体⼤⼩：⼤中⼩隐藏所有答案⼀、单项选择题1、假设开发法在形式上是适⽤于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。
A、市场法B、收益法C、成本法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加⼊题库收藏夹】【加⼊题库打印收藏夹】【答疑编号10525734,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。
假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。
参见教材P320。
2、某市区有⼀⼤型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采⽤（）进⾏估价。
A、⽐较法B、成本法C、假设开发法D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加⼊题库收藏夹】【加⼊题库打印收藏夹】【答疑编号10525736,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C【答案解析】本题考查的是假设开发法适⽤的估价对象。
假设开发法适⽤的估价对象不仅是房地产开发⽤地，凡是具有开发或再开发潜⼒且开发完成后的价值可以采⽤⽐较法、收益法等成本法以外的⽅法求取的房地产，都适⽤假设开发法估价。
参见教材P320。
3、测算（）的⽬的是为了使开发利润保持在⼀个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费⽤、税⾦在开发过程的各个阶段得到有效控制，不⾄于在开发过程中出现成本失控。
A、待开房地产最⾼费⽤B、待开房地产预期利润C、待开房地产最⾼价格D、待开房地产最优资源【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加⼊题库收藏夹】【加⼊题库打印收藏夹】【答疑编号10525738,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A【答案解析】本题考查的是假设开发法适⽤的估价对象。
测算最⾼费⽤的⽬的是为了使开发利润保持在⼀个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费⽤、税⾦在开发过程的各个阶段得到有效控制，不⾄于在开发过程中出现成本失控。
房地产估计第九章假设开发法练习题参考答案
房地产估计第九章假设开发法练习题参考答案第九章假设开发法练习题一、单项选择题１、假设开发法是求取估价对象未来（C），减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
Ａ、房地产价值Ｂ、价值Ｃ、开发完成后的价值Ｄ、开发价值２、假设开发法在形式上是（B）。
Ａ、评估新建房地产价格的收益法的倒算法Ｂ、评估新建房地的价格的成本法的倒算法Ｃ、评估房地产价格的收益法的倒算法Ｄ、评估房地产价格的成本法的倒算法３、假设开发法适用于具有（C）的房地产估价。
Ａ、投资开发价值Ｂ、投资开发潜力Ｃ、投资开发或再开发潜力Ｄ、投资开发前景４、对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，（A）进行估价。
Ａ、难以采用假设开发法Ｂ、可以采用比较法Ｃ、难以采用成本法Ｄ、可以采用收益法５、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（B）。
Ａ、选择最佳的规模Ｂ、选择最佳的用途Ｃ、选择用途Ｄ、选择规模６、假设开发法的基本理论依据是（C）。
Ａ、替代原理Ｂ、收益原理Ｃ、预期原理Ｄ、假设开发原理７、当估价对象具有潜在的开发价值时，（D）几乎是惟一实用的估价方法。
Ａ、成本法Ｂ、比较法Ｃ、收益法Ｄ、假设开发法８、假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（B）。
Ａ、作为扣除项目扣除Ｂ、包含在待开发房地产的价值内Ｃ、需要根据具体情况确定是否扣除Ｄ、不能包含在待开发房地产的价值内９、房地产开发具有（B）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。
Ａ、投资量大Ｂ、周期长Ｃ、风险性大Ｄ、开发费用投入时间变化大10、对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据（ B ）作出的。
A、估价时的房地产状况B、估价时的房地产市场状况C、开发完成后的房地产状况D、开发完成后的房地产市场状况11、传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同A、要考虑B、不考虑C、有时要考虑D、很少考虑12、在传统方法中,投资利息和( B )都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
假设开发法及其运用
假设开发法及其运用[单项选择题]1、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（）。
A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产参考答案：C参考解析：ABD适合成本法。
[单项选择题]2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：C参考解析：假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
[单项选择题]3、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是（）。
A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润参考答案：D参考解析：投资利息和开发利润，只有在传统方法中才需要测算。
现金流量折现法中，包含在折现率中考虑了。
这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。
[单项选择题]4、对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（）房地产市场状况下的价值。
A.未来开发完成之时的B.购买待开发房地产时的C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的参考答案：A参考解析：对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值。
[单项选择题]5、在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。
A.市场法B.收益法C.成本法D.路线价法参考答案：A参考解析：在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。
假设开发法
假设开发法假设开发法测验题一、单项选择题（每小题2分，12小题，共24分）1假设开发法的理论依据是（c）a．替代原理b．生产费用价值论c．预期原理d．最低最佳采用原理2下面关于假设研发法的叙述恰当的就是（d）a．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费.b．假设研发法就是将估价时点时的房地产价值，乘以未来的正常开发成本、税费。
c．假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去估价时点时的正常开发成本、税费。
d．假设研发法在形式上就是评估崭新研发顺利完成的房地产价格的成本法的好像算法。
3假设研发法中预期研发后的楼价不容用（c）求得。
a．市场法论b．收益法c．成本法d．长期趋势法4在挑选最佳的开发利用方式中，最重要的就是（a）a.选择最佳用途b.选择土地的位置c.选择该块土地的规模d.选择该块土地的档次5假设研发法应当计息项目中，（d）通常不计息。
a．待开发房地产价值b.投资者购买待开发房地产应负担的税费c.开发成本和管理费用d.销售税费6假设研发法排序中，应当计入的项目不包含：（c）a.已投入的费用b.毛地的拆迁安置补偿费c.投资利息d.销售税费7下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（b）a.现金流量现值法建议现值率为既涵盖安全收益部分又涵盖风险部分b.传统方法必须排序利息，确认计息期时应当考量预售及延后销售c.现金流量现值法从理论上谈估计结果较准确d.现金流量现值法不单独排序利息和研发利润8假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（a）a.研发顺利完成时的房地产状况的价值b.在出售等待研发房地产时的价值c.研发期间的某个时间的价值d.房地产全部租购过来时的价值9一般来说，研发经营期的起点（d）a．与经营期的起点重合b．与运营期的起点重合c．与建造期的起点重合d．与开发期的起点重合10一般来说，在房地产开发顺利完成后销售的情况下，研发经营期的终点（c）a．与研发期的终点重合b．与修建期的终点重合c．与销售期的终点重合d．与前期的终点重合11在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（a）a．单利计息的利息太少，乘数计息的利息多b．单利计息的利息多，乘数计息的利息太少c．单利计息的利息与复利计息的利息一样多d．无法知道12未知年利率就是6%，存款额就是1000元，存款期限就是一年，如果每半年计息一次，则实际利率就是（c）a．6%b．3%c．6.09%d．8%二、多项选择题（每小题2分，10小题，共20分）1假设研发法在形式上就是评估新建房地产价格的成本法的好像算法，两者的主要区别是(ab)a.成本法中的土地价格为未知，须要求得的就是研发顺利完成后的房地产价格b．假设研发法中研发顺利完成后的房地产价格已事先通过预测获得，须要求得的就是土地价格c．成本法不需要计算开发成本和管理费用d.假设开发法需要计算建筑物折旧2根据投资研发后的房地产经营方式存有（abc）a.出售b.租赁c.营业d.经营性3在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测(ab)a．与否根据房地产估价的合法原则和最低最佳采用原则，正确地推论了房地产的最佳开发利用方式b．是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值c．等待研发的土地与否经过了三通一平d.预测土地采用年限存有多少年4调查等待研发土地的基本情况包含(abcd)。
假设开发法
假设开发法一、单项选择题1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（ C ）求取。
A、市场比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重要的是选择（ A ）。
A、最佳的用途B、最适当的规模C、最合适的档次D、最适宜的时间3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。
预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（）万元。
A、3658.20B、2836.50C、3406.45D、3403.80 (解：此题的关键是要会花时间轴，再有就是看清待求的是续建完成后的价值；05年3月起计50年，06年9月完成主体结构——期间为1.5年，建成还需一年半，说明建成之日为08年3月，此题问的是续建完成后的价值，即估价时点就是08年3月；后又说建成后半年可出租，说明08年9月起开始出租，净收益A=45*12400*12*70%*85%,收益率r=9%,受益期限从05年3月到08年9月一共有3.5年，所以n=50-3.5=46.5年，08年9月的价值为(45*12400*12*70%*85%/9%)[1-1/(1+9%)50-3.5]，此题求的是08年3月的价值，所以把刚刚的价值折现半年有：08年3月续建完成后的价：(45*12400*12*70%*85%/9%)[1-1/(1+9%)50-3.5][1/(1+13%)0.5]二、多项选择题1、假设开发法中的开发期包括（ AB ）。
A、前期B、建造期C、租售期D、保修期2、下列估价中宜采用假设开发法的有（ BC ）。
A、拆迁补偿估价B、在建工程估价C、出让地块估价D、房改售房估价3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ABD ）求取。
假设开发法作业及参考答案
1、某在建工程开工于20XX年3月1日，用地面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。
土地使用年限为50年，从20XX年3月1日起计。
土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至20XX年9月1日已经完成主体封顶，已投入了建筑费用45％。
估计该公寓可按期完成，建成后即可出租。
可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为80％，出租期间运营费率为30％。
又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5％。
试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于20XX年9月1日的正常购买总价和按照建成后的建筑面积折算的单价。
假定资本化率为8％，折现率为14％。
解题思路：根据题意，采用假设开发法测算价格。
设：在建工程的购买价格P元。
在建工程建成后的价格=[80*12*2000*5.1*65%*80%*（1-30%）]/8%*[1-1/（1+8%）50-2]* [1-1/（1+14%）1.5]=3569.34万元续建总费用=（2500*2000*5.1*55%）/（1+14%）0.75=1271.23万元购买在建工程的税费=5%PP=3569.34-1271.23-0.05PP=2188.68万元购买单价为=2188.68/（2000*5.1）=2145.76元/m22、估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许容积率为7;允许建筑覆盖率小于等于50％；土地使用权年限为50年；出售时间为20XX年9月。
需要评估出该土地在20XX年出售时的购买价格。
（1）通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70000m2;建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2，地上1-2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3-14层为住宅，建筑面积为60000m2。
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1、某在建工程开工于2012年3月1日，用地面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。
土地使用年限为50年，从2012年3月1日起计。
土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2012年9月1日已经完成主体封顶，已投入了建筑费用45％。
估计该公寓可按期完成，建成后即可出租。
可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为80％，出租期间运营费率为30％。
又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5％。
试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2012年9月1日的正常购买总价和按照建成后的建筑面积折算的单价。
假定资本化率为8％，折现率为14％。
解题思路：根据题意，采用假设开发法测算价格。
设：在建工程的购买价格P元。
在建工程建成后的价格=[80*12*2000*5.1*65%*80%*（1-30%）]/8%*[1-1/（1+8%）50-2]* [1-1/（1+14%）1.5]=3569.34万元
续建总费用=（2500*2000*5.1*55%）/（1+14%）0.75=1271.23万元
购买在建工程的税费=5%P
P=3569.34-1271.23-0.05P
P=2188.68万元
购买单价为=2188.68/（2000*5.1）=2145.76元/m2
2、估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许容积率为7;允许建筑覆盖率小于等于50％；土地使用权年限为50年；出售时间为2010年9月。
需要评估出该土地在2010年出售时的购买价格。
（1）通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70000m2;建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2，地上1-2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3-14层为住宅，建筑面积为60000m2。
（2）预计需要3年时间才能完全建成投入使用，即2013年9月完成。
估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。
预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积算为4500元/m2，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积算为2500元/m2。
（3）估计总建筑费为5000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为8％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方负担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。
在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。
（4）试采用静态（计算复利）和动态两种方式计算地价。
（折现率取12%）
解题思路：采用假设开发法。
静态：
1）总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元
2）总建筑费用=5000万元
3）总专业费用=5000*8%=400万元
4）总利息=总地价*[（1+8%）3-1]+5400*20%*[（1+8%）2.5-1]+5400*50%*[（1+8%）1.5-1]+5400*30%*[（1+8%）0.5-1]=0.26*总地价+623.08万元
5）总销售税费=总楼价*（3%+6%）=19500*9%=1755万元
6）总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）*利润率=总地价*0.25+（5000+400）*0.25=总地价*0.25+1350
7）总地价=19500-5000-400-（0.26*总地价+623.08）-1755-（总地价*0.25+1350）
则，总地价=6868.82万元
动态：
1）总楼价=（4500*10000）/（1+12%）3+[2500*60000/（1+12%）3]*[30%+50%/（1+12%）0.5+20%/（1+12%）1]=13356.84万元
2）总建筑费用=5000*（1+8%）*[20%/（1+12%）0.5+50%/（1+12%）1.5+30%）/（1+12%）2.5] =4518.72万元
3）总销售税费=总楼价*（3%+6%）=13356.84*0.09=1202.12万元
4）总地价=13356.84-4518.72-1202.12=7636.00万元
3、某公司于2010年10月通过出让方式获得一5000平方米的土地使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于2011年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。
由于建设资金紧张，该公司拟于2012年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗地土地使用权评估的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？
（1）该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米为3000元，同类物业的商场市场租金水平为每月300元平方米，办公楼市场租金水平每月为150元平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。
另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
解题思路：空地价格采用假设开发法来测算，其中，开发完成后的价格采用收益还原法测算。
1）房地产总建筑面积=5000*3=15000m2
商场建筑面积3000m2
办公楼建筑面积=15000-3000=12000m2
2）商场出租年收入=300*12*3000*90%=972万元
办公楼年出租收入=150*12*12000*80%=1728万元
年出租总收入=972+1728=2700万元
3）测算总费用（注意收益法总费用不含折旧）
年管理费=2700*10%=270万元
年维修费=2700*8%=216万元
年保险费=3000*5000*3*2‰=9万元
年税金=2700*12%=324万元
年总费用=270+216+9+324=819万元
4）房地纯收益
年房地纯收益=2700-819=1881万元
5）测算房地总价格
=1881/10%[1-1/（1+10%）47]=18596.73万元
6）采用假设开发法测算地价P：
建筑成本=3000*15000=4500万元
利息=P*[（1+10%）3-1]+4500*60%*[(1+10%)1.5-1]+ 4500*40%*[(1+10%)0.5-1]=0.33P+502.82万元
利润=4500*30%=1350万元
P=18596.73-4500-0.33P-502.82-1350
P=9205.95万元
7）2007年地价=9205.95*[1-1/（1+8%）48]/ [1-1/（1+8%）50]=9172.58万元
8）则抵押价格为=9172.58*70%=6420.81万元。