假设开发法作业及参考答案

1、某在建工程开工于2012年3月1日，用地面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2012年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2012年9月1日已经完成主体封顶，已投入了建筑费用45％。估计该公寓可按期完成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为80％，出租期间运营费率为30％。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5％。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2012年9月1日的正常购买总价和按照建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8％，折现率为14％。解题思路：根据题意，采用假设开发法测算价格。

设：在建工程的购买价格P元。

在建工程建成后的价格=[80*12*2000*5.1*65%*80%*（1-30%）]/8%*[1-1/（1+8%）50-2]* [1-1/（1+14%）1.5]=3569.34万元

续建总费用=（2500*2000*5.1*55%）/（1+14%）0.75=1271.23万元

购买在建工程的税费=5%P

P=3569.34-1271.23-0.05P

P=2188.68万元

购买单价为=2188.68/（2000*5.1）=2145.76元/m2

2、估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为10000m2，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许容积率为7;允许建筑覆盖率小于等于50％；土地使用权年限为50年；出售时间为2010年9月。需要评估出该土地在2010年出售时的购买价格。

（1）通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为商住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50％；建筑总面积70000m2;建筑物层数14层；各层建筑面积均为5000m2，地上1-2层为商店，建筑面积为10000m2；地上3-14层为住宅，建筑面积为60000m2。

（2）预计需要3年时间才能完全建成投入使用，即2013年9月完成。估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出；住宅楼的30％在建造完成后即可售出，50％半年后才能售出，其余20％一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价按建筑面积算为4500元/m2，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积算为2500元/m2。

（3）估计总建筑费为5000万元；专业费用为建筑费的8％；年利息率为8％；销售费用为楼价的3％；税费为楼价的6％，即建成出售时所需由卖方负担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为25％。在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入20％的建筑费及相应的专业费用；第二年需投入50％的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的30％的建筑费及相应的专业费用。

（4）试采用静态（计算复利）和动态两种方式计算地价。（折现率取12%）

解题思路：采用假设开发法。

静态：

1）总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元

2）总建筑费用=5000万元

3）总专业费用=5000*8%=400万元

4）总利息=总地价*[（1+8%）3-1]+5400*20%*[（1+8%）2.5-1]+5400*50%*[（1+8%）1.5-1]+5400*30%*[（1+8%）0.5-1]=0.26*总地价+623.08万元

5）总销售税费=总楼价*（3%+6%）=19500*9%=1755万元

6）总利润=（总地价+总建筑费+总专业费）*利润率=总地价*0.25+（5000+400）*0.25=总地价*0.25+1350

7）总地价=19500-5000-400-（0.26*总地价+623.08）-1755-（总地价*0.25+1350）

则，总地价=6868.82万元

动态：

1）总楼价=（4500*10000）/（1+12%）3+[2500*60000/（1+12%）3]*[30%+50%/（1+12%）0.5+20%/（1+12%）1]=13356.84万元

2）总建筑费用=5000*（1+8%）*[20%/（1+12%）0.5+50%/（1+12%）1.5+30%）/（1+12%）2.5] =4518.72万元

3）总销售税费=总楼价*（3%+6%）=13356.84*0.09=1202.12万元

4）总地价=13356.84-4518.72-1202.12=7636.00万元

3、某公司于2010年10月通过出让方式获得一5000平方米的土地使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于2011年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2012年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗地土地使用权评估的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？

（1）该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-15层为办公楼。

（2）大楼开发周期预期2年，第一年投入60%，第二年投入40%

（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米为3000元，同类物业的商场市场租金水平为每月300元平方米，办公楼市场租金水平每月为150元平方米。

（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。

解题思路：空地价格采用假设开发法来测算，其中，开发完成后的价格采用收益还原法测算。1）房地产总建筑面积=5000*3=15000m2

商场建筑面积3000m2

办公楼建筑面积=15000-3000=12000m2

2）商场出租年收入=300*12*3000*90%=972万元

办公楼年出租收入=150*12*12000*80%=1728万元

年出租总收入=972+1728=2700万元

3）测算总费用（注意收益法总费用不含折旧）

年管理费=2700*10%=270万元

年维修费=2700*8%=216万元

年保险费=3000*5000*3*2‰=9万元

年税金=2700*12%=324万元

年总费用=270+216+9+324=819万元

4）房地纯收益

年房地纯收益=2700-819=1881万元

5）测算房地总价格

=1881/10%[1-1/（1+10%）47]=18596.73万元

6）采用假设开发法测算地价P：