房地产市场价格分析报告

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房地产市场价格分析报告

（2010年10-11月）

2010.12

目录

章节目录

一、全国房地产市场概况 (9)

（一）房地产政策导向 (9)

（二）主要指数分析 (11)

（三）全国房地产开发投资情况分析 (12)

二、全国房地产增量房市场交易情况分析 (22)

三、重点城市存量房市场交易情况 (40)

（一）11月份存量房房价指数 (40)

（二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨 (41)

（三）其他分析 (46)

四、重点城市分析 (50)

（一）11月份重点城市房地产市场概况 (50)

（二）2010年重点城市房地产市场状况小结 (51)

五、房价综述和政策导向分析 (56)

（一）政策导向及预测 (56)

（二）房地产市场走势预测 (58)

表 1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况 (22)

表 2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况 (22)

表 3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况 (25)

表 4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况 (26)

表 5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况 (28)

表 6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况 (29)

表 7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况 (31)

表 8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况 (33)

表 9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况 (35)

表 10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况 (36)

表 11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况 (38)

表 12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市 (39)

表 13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市 (39)

表 14：新建住房价格同比增幅前十名的城市 (40)

表 15：新建住房价格同比增幅后五名的城市 (40)

表 16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况 (41)

表 17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报 (50)

图 1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数 (11)

图 2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率 (12)

图 3：2009-2010年1-10月不同用途房地产开发投资构成情况 (13)

图 4：2008-2010年1-10月不同用途房地产开发投资增长率 (14)

图 5：2009-2010年1-10月不同地区房地产投资额完成情况 (14)

图 6：2008-2010年1-10月东、中、西部地区房地产投资增长率 (15)

图 7：2009-2010年1-10月全国房地产开发企业资金来源 (16)

图 8：2008-2010年1-10月房地产开发企业资金来源构成增长 (16)

图 9：2008-2010年1-10月房地产土地购置与开发面积及同比增长 (18)

图 10：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅施工面积及同比增长 (18)

图 11：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅竣工面积及同比增长 (19)

图 12：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅销售面积及同比增长 (20)

图 13：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅销售额及同比增长 (21)

图 14：2008年至今北京二手房价格指数及成交量走势 (41)

图 15：2008年至今上海二手房价格指数及成交量走势 (42)

图 16：2008年至今广州二手房价格指数及成交量走势 (42)

图 17：2008年至今深圳二手房价格指数及成交量走势 (42)

图 18：2008年至今天津二手房价格指数及成交量走势 (43)

图 19：2008年至今成都二手房价格指数走势 (43)

图 20：2008年至今杭州二手房价格指数及成交量走势 (44)

图 21：2008年至今武汉二手房价格指数走势 (44)

图 22：2008年至今南京二手房价格指数及成交量走势 (45)

图 23：2008年至今苏州二手房价格指数及成交量走势 (45)

图 24：2008年至今重庆二手房价格指数走势 (46)

图 25：2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度供应量 (52)

图 26：2010年1-11月全国120个城市住宅用地楼面均价 (52)

图 27：2010年1-11月全国120个城市月度住宅用地溢价率 (53)

图 28：2007年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势 (54)

图 29：2007年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势 (54)

图 30：2008年以来一线城市住宅成交面积走势 (55)

图 31：2005年以来重点城市二手房价格走势 (55)

本期要点

政策导向：本报告判断2011年政策的主基调是反通胀。这意味着，各项调控政策第一位的决策依据不是房地产，而是CPI，即居民消费价格所代表的社会物价总水平。也就是说，哪怕房地产业进入萧条期，需要升息时也会升息。房地产不再是政策的主要决策依据，这一点很重要。企业要适应这个反通胀为主基调的政策环境，需要在资金、土地等多方面策略上作出与此前不同的安排。

根据目前已经公布的粮食总产量官方数据，2010年中国粮食产量超过2009年，是历史上最大丰收年。事实上中国的各种农产品都不存在大的供求缺口。对本次通胀的主因要有正确的估计。当前中国面对的这个通胀威胁，和上世纪80年代末期、90年代中期所遇到的恶性通胀不同。引起那两次通胀的主因，都是中国国内的因素。而本次通胀的主要原因是美国“量化宽松”的货币政策。道理并不复杂。全世界包括粮食在内的大宗商品价格都是用美元标价的。美联储超额增发货币，就是给美元的币值“掺水”，美元贬值，直接表现为这些大宗商品的国际市场价格猛涨。国际市场价格上涨，传导到国内，就形成了我国目前这种输入型、成本推动型的通胀。美国恶意地给中国出了个难题，要么人民币升值（人民币升值就可以抵消美元贬值导致的大宗商品价格上涨），要么忍受通胀。目前中国的选择是，坚决顶住迫使人民币过快升值的压力，用其他反通胀措施来抑制通胀。但请注意，这并不排除在2011年把人民币一定程度升值作为反通胀措施一部分的可能。

在保障性住房建设方面，已经公布的2011年保障房建设的任务是1000万套。对此要有充分的认识。在过去十年，中国城镇住房建设快马加鞭，包括保障房、商品房、居民自建改建住房和大型厂矿集资建房等多种类型合计，平均每年也不过建700万到800万套住房。但也别以为从此保障房就要取代商品房成为主渠道了。这个1000万套不过意味着，我们希望在一个不太长的三到五年内，能够形成一个住房保障体系的初步物质基础。

总的来说，2011年是“十二五”开局之年，但从目前迹象看，这个中期规划的开局之年可能不会像以往，铺摊子上项目的规模不会太大。但快轨等新型基础设施建设仍会呈加速发展态势。这对城市住房分布的影响正在日益明显加大。实际上在过去两年内，北京上海等特大城市价格变动率最大的，主要是快轨沿线的项目。其次，二三线城市成为主战场，这在过去几次报告中已经反复提示。建议高度关注土地制度的调整，最先突破的地方很可能就是二三线城市。建议尽早布局。第三，需注意的是，房地产调控政策的决策权力有可能早于十八大就交接。