宣城农副产品市场2010

酒店设计控规、平面图
用地性质 用地期限 商业 40年 （05年起） 用地面积 容积率 1258㎡ 7.8 建筑密度 54% 停车 小车8辆 摩托、自行 车40辆
酒店二、三层平面图
酒店五、六层平面图
酒店七、八层平面图
酒店九、十层平面图
投资提示
地理经济发达： 地理经济发达：
常熟市地处我国经济最发达的“长三角”经济圈，商贸、 旅游业十分发达，消费水平比肩苏州。全市户籍人口104万， 流动人口达100万。
宣城批发市场发展思路
建设前瞻未来。 开发本项目是在宣城各具特色的地方产品优势、良好的批发 产业基础、巨大的批发市场需求，以及未来流通业发展属性 大前提下的“升级型” 决策，其前瞻性市场目的在于： 1、将各类市场有机组合——可形成广普拳头效应，共享宝贵 资源，为做大、做长产业链提供基础。 2、大体量的城市综合体——可形成功能型城市副中心，承接 未来产业扩张。 3、市场配套人文社区——可通过改善环境，提高质量，吸引 并留住商家。
项目概念规划
项目选址 宣城皖东南物流园区阳德路南侧、秋风路东侧，规划W1 （物流用地）。
用地面积
约600亩（三块规划用地），项目将总体规划，先期开发 200亩。
项目概念规划
项目分为六个功能区(建筑面积20万㎡/容积0.5/密度50%) 一、产品批发交易区 1、农副产品交易区 2、山货、土特产品交易区 3、水产品交易区 4、中药材产品交易区 二、城市生活配套菜场 三、商务信息服务区（高层） 1、统一结算大厅 2、商务、洽谈、办公间 四、仓储、冷藏 五、物流配送、堆场 六、停车场、垃圾中转 6.5万㎡ 3万㎡ 1.5万㎡ 1万㎡ 1万㎡ 1万㎡ 1.2万㎡ 0.2㎡ 1万㎡ 2万㎡ 6万㎡ 3万㎡
主营品种
水果批发 综合农产品批发 综合农产品批发 综合农产品批发 蔬菜批发贸易 专业批发贸易 林产品交易批发 木材批发交易 林产品交易批发 陆生野生动物标本批发 土特产品批发
年成交额
20亿元以上 6亿元以上 6亿元以上 6亿元以上 3亿元以上 1亿元以上 4－5亿元 3亿元 4－5亿元 6000万元 4500万元以上
项目背景 固定资产投资 固定资产投资完成额达600.8亿元，增长44.1%。房地产 投资累计完成87.8亿元，同比增长42.6%，总量在全省第位， 增速在全省第6位。 三次产业比重 2005年
21.5
36.8 41.7
2007年
19.5 39.9 40.6
2009年
18.1 43.5 38.4
宣城主要批发市场状况
宣城现有城乡各类批发交易市场120多个，总占地面积60 万㎡，建筑面积50万㎡（含交易大棚），年成交额77亿元， 为6万多人提供就业岗位。年成交额突破亿元的市场12个。
宣城主要批发市场状况
Baidu Nhomakorabea
市场名称
宣城九洲市场 宣州中心菜市场 宣州农贸市场 宁国大华农贸批发市场 宁国中心菜市场 溪口茶叶交易批发市场 广德花卉苗木大市场 宣州区孙埠木材批发市场 广德县花卉苗木大市场 宁国兴宏工艺标本展览中心 旌德县山货批发交易市场
项目背景
交通概况 距南京禄口国际机场135公里，约一个半小时车程。距杭 州萧山国际机场200公里，黄山国际机场190公里，合肥骆岗 机场196公里，距上海吴松港口310公里、距安徽朱家桥外贸 专用码头80公里。 沪渝高速公路（G50）、205 国道、318 国道、铜南宣高 速从境内通过。芜雁高速、宁宣杭高速、扬绩高速在建。 皖赣铁路、宣杭铁路从境内通过。合福高铁、皖赣新线、 商杭客运专线在建，铜南宣铁路正在规划中。
项目开发依据
区位依据： 携两皖浙省、守皖东南大门、居华东腹地，支撑本项目的自然区位条 件优越。 ㈢ 交通依据： 宣城目前现有的的高速公路、以及铁路、航空、口岸条件，已具备了 发展大批发、大物流要求。 ㈣ 规划依据： 本项目切合宣城市整体规划，如九洲市场、长途汽车站迁址等。同时， 项目亦符合宣城城市化扩容的远期规划。 ㈤ 开发依据： 项目建议企业“江苏东盾木业集团有限公司、江苏瀛环国际集团有限 公司”系苏州、常熟的知名企业，不仅拥有雄厚的资金实力，同时具备 大型专业市场、高端城市商业、大型住宅社区开发建设的辉煌业绩，具 备诸多开发企业不具有的丰富的招商资源和市场营运经验。
十层
顶层
5768.8
115.75
健身馆、机房（游泳馆：十一层）
大型空中观景花园
常熟酒店分布图
常熟国际饭店★
喜来登大酒店★
森林大酒店
天铭国际大酒店★ 中江皇冠假日酒店★
虞山锦江饭店★ 尚湖花园酒店
时风国际酒店★
虞城大酒店 恒隆戴斯大酒店★
金海华丽嘉酒店★ 中展新开元大酒店
常熟主要酒店调查
酒店名称 常熟国际饭店 天铭国际大酒店 时风国际假日酒店 恒隆戴斯大酒店 虞城大酒店 虞山锦江饭店 森林大酒店 星级 5星 4星 4星 4星 3星 3星 3星 开业时间 2003年 2006年 2006年 2008年 1990年 1990年 1984年 客房数 380间 316间 348间 280间 161间 300间 180间 标房均价 688元 918元 460元 680元 480元 1080元 300元 入住率 81% 65% 80% 50% 72% 78% 82%
三、营业利润
四、利润总额 减：所得税 五、净利润
14,910,563
14,910,563 3,727,641 11,182,922
15,807,172
15,807,172 3,951,793 11,855,379
17,833,110
2013年 40,599,082 28,272,608 11,725,328 601,146 14,155,187 3,927,571 4,918,447 540,680 4,768,490 2,199,886 24,244,009 1,317,037 4,212,264 2,036,369
2014年 43,109,689 29,751,150 12,707,610 650,929 14,904,631 4,064,472 5,224,320 571,829 5,044,010 2,335,232 25,869,826 1,379,008 4,345,952 2,170,058
2011年 35,402,608 25,423,710 9,467,719 511,179 12,546,180 3,662,869 4,198,303 483,381 4,201,628 1,919,029 20,937,399 1,193,026 3,937,201 1,761,306
2012年 38,801,290 27,695,616 10,533,154 572,520 13,475,779 3,850,748 4,540,848 517,847 4,566,336 2,102,582 23,222,929 1,266,622 4,123,198 1,947,303
区位环境独特： 区位环境独特：
酒店地处常熟“方塔街”中央商圈， 是商务交往、旅 游观光、娱乐购物等活动最集中的区域。酒店推窗可见“虞山 国家森林公园”，既临街又依山，环境和地理优势不可复制。
综合配套上乘： 综合配套上乘：
酒店除客房典雅豪华外，餐厅、会议厅、游泳馆、健身 馆及综合服务设施齐全。酒店还可直达大型购物中心——百 盛商场，是常熟会议社交、娱乐保健、购物消遣等活动的首 选场所。 酒店独尊的大型空中观景花园，在苏州地区绝无仅有， 是人与环境，建筑与自然的融汇极品。
经济概况 2009年全年全市生产总值432.8亿元，位居全省第6位。全 年规模以上工业增加值153.1亿元，增长27.2%，增幅居全省第4 位。全年财政收入达60.4亿元，增长25.9%。全年城市居民人均 可支配收入13302元，增长12.6%，增幅居全省第1位；农民人均 纯收入5700元，增长12%左右，比全省平均水平高3个百分点。
宣城皖苏浙农副产品中央市场
地 址：安徽省宣城市皖东南物流园区 开发商：江苏东盾集团 江苏瀛环集团
项目背景 自然概况 宣城市位于安徽东南与江、浙两省接壤。现辖宣州、宁国 市、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德7个县市区，国土面积 12340平方公里，截止2007年末全市总人口281万。其中，宣州 区面积2533平方公里，人口83万。
宣城主要批发市场状况
宣城现有年成交额在1亿元以上的批发市场8个，5000万
元以下的农产品市场（含集贸市场）110多个。宣城批发市场
容量大、交易额高，是宣城重要产业之一，批发产业对地方 经济、就业等的发展举足轻重。
宣城批发市场存在的问题
⑴ 市场布局较分散。自成体系，呈“弱、小、散”的局面。 无法建立规模型销售渠道、不能实现信息共享和商业辐射。 ⑵ 市场区位不合理。许多老市场均位于中心城区，严重制约 城市建设、影响城市居民生活环境，亟待规划迁址改造。 ⑶ 硬件设施已陈旧。交易大棚简陋，市场设施陈旧，不仅制 约经营，也存在安全隐患。 ⑷ 市场配套不齐全。仓储、物流、信息平台、生活商业、住 宅社区等配套设施。 ⑸ 市场管理欠规范。统一收费、政企分开、职责明细，聘请 专业团队统一管理，是规范化市场的重要举措，也是加快宣 城各专业市场健康发展的必由之路。
宣城批发市场发展思路
规划考虑全局。 重新确立以宣城大市为范畴的“产地一级市场” 整体概 念。将全市所有批发、农贸市场纳入整体规划，统一布局。 从市场功能上可划分为两大类： 1、对产品源头产地市场作功能性调整,和对应设施的改造完 善，使其主要承担“快速集散及部分固定批销功能”。可称 其为：“产地初级市场”。 2、在皖东南物流园区通过整体规划、统一布局，建设超大体 量、配套和服务体系齐全完善的“产地中央市场”，承担衔 接“产地初级市场”，接转下游整体二、三级市场的产业链 功能。
物业价值久远： 物业价值久远：
政府对“方塔商圈”在容积、密度、层高等方面严格的 强制性开发控规,使圈内物业连年增值，且将长期延续。 2005-09年, 圈内商铺租金年均提增幅度15.32%，此增值率远 超过国内同类地区。
盈利预算分析表
★ ★
预算条件： 酒店稳定持续经营，无任何贷款； 因酒店所有权归属于酒店的母公司——常熟市恒隆置 业有限公司，酒店即管理公司无需支付房屋租金；
楼层 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 八层 九层
面积 646.23 495.66 671.19 671.19 1281.19 1288.14 1181.67 6684.39 892.96
功 客房 客房
能
大堂、商务中心、大堂吧
客房 客房 客房、酒店商务层、餐饮 客房、酒店商务层、餐饮 客房、棋牌室 客房、行政酒廊、酒吧、多功能厅
项目开发依据
市场依据 1、项目符合批发市场发展特征。 项目, 符合并顺应未来批发市场“自主性、平等性、效率性、信用性、 逐利性、竞争性、开放性、国际性、信息性” 的发展特征。项目符合宣 城现代城市发展要求，是用现代科学管理市场的重要载体。 2、宣城市场具备项目开发基础。 宣城拥有众多各具特色的地方产品、良好的批发产业基础、巨大的批 发市场需求，为项目市场培育提供了市场基础。 3、项目符合宣城批发市场实际需求。 宣城“市场布局分散、市场区位不合理、硬件设施已陈旧、市场规模 均偏小、市场配套不齐全、市场管理欠规范”的现实状况，迫切需要通过 本项目建设予以彻底改变。
★ ★
酒店餐饮部盈利分析参阅常熟市同级酒店标准；
酒店客房盈利分析参阅常熟同级酒店标准以及戴斯 酒店管理公司预期；
★
企业所得税税率为25%。
2010年 一、主营业务收入 客房部 餐饮部 其他营业部门 减：（一）主营业务成本 客房部 餐饮部 其他营业部门 能源成本及维护保养费 （二）主营业务税金及附加 二、主营业务利润 减：（一）营业费用 （二）管理费用 其中：品牌使用费 （三）财务费用 33,561,862 24,576,253 8,515,000 470,609 11,841,703 3,515,489 3,873,111 457,053 3,996,050 1,820,019 19,900,140 1,143,601 3,845,976 1,670,082