拆字当头困难重重如何破解拆迁困局_

８ 北京房地产
徐秉迪：
非国有的房地产企业拥有土地， 和外资合伙成立一个企业， 无疑为外资进 入中国房地产业提供了契机。我认为在北京， 新法的实施有可能使外资通过这 种合伙的方式进入房地产市场。
— ——北京科技园文化教育建设有限公司常务副总经理
拆 字当头 困难重重
开发商遭遇拆迁困局
拆迁难， 难于上青天。常听一些开发商抱怨， 拆迁难， 影响了工 程进度。拆迁难， 使得一些开发商放弃了原来的开发计划， 有的老总 甚至由于拆迁问题被迫辞职……
尤其重要的是， 今后将禁止以政府会议纪要或文件代替法规确 定的拆迁许可要件及规划变更， 擅自扩大拆迁规模。同时， 拆迁处负 责人称， “不依法定程序擅自拆除居民房屋的违 法行 为 ， 采取 断水 、 断 电 等 手 段 强 迫 被 拆 迁 户 搬 迁 的 行 为 都 将 受 到 严 肃 查 处 ”。
特稿 ２００７ － ８ 编辑 潇 琦
拆 字当头 困难重重
拆迁前
２００７年是北京执行 ２００５ 年至 ２０１０ 年的房屋拆迁中长期规划的关键一年。 ２００７ 年是奥运筹办决战之年。全力做好拆迁管理工作， 确保北京市委、市政府 年初确定的各项目标得以圆满实现成为一项重要任务。 拆迁难， 难于上青天。常听一些开发商抱怨， 拆迁难， 影响了工程进度， 有的老 总甚至由于拆迁问题被迫辞职……政府部门则抱怨， 拆迁难， 影响了旧城改造地 块的再利用速度， 。拆迁户则抱怨， 拆迁难， 原本在市中心的家要迁往郊区， 在高房 价下， 拆迁补偿款难以购买自己满意的新房…… 随着城市建设和旧城改造速度的加快， “拆迁难”已和我们的生活息息相关， 成为我们不得不直面并迫切需要解决的问题。 如何确保 ２００７ 年拆迁工作的顺利进行？ 北京市政府全力做好拆迁工作。早在 ３ 月 ２０ 日下午， 北京市政府就召开专题 会议研究加强拆迁管理工作。４ 月 ２ 日， 市政府办公厅发出通知， 明确规定了五类 拆迁矛盾集中的地区将核减拆迁计划， 同时对规范拆迁行为、拆迁补偿安置以及
在采访中， 记者了解到： 现行的《城市房屋拆迁管理条例》与今年 １０ 月即将实 施的《物权法》部分精神相悖， 其修改工作迫在眉睫。据记者近日获得的消息， 目前 这项工作已经提上建设部的工作日程。
总之， 要做好房屋拆迁管理工作， 需要北京市有关部门和各区县政府共同配 合， 需要积极完善配套政策， 规范程序， 加强管理， 才能确保全市拆迁工作“依法、 阳光、文明、有情”地顺利进行。
难题一： 越来越多的“钉子户” 自 重 庆 “最 牛 钉 子 户 ”在 《物 权 法 》颁 布 之 际 诞 生 后 ， 索 赔 １４００ 万 的 深 圳 “最 贵 钉 子 户 ”、北 京 版 “最 牛 钉 子 户 ”等 便 陆 续 上 演 。 鲁化（ 化名） 为马家堡三期地块拆迁户之一， 在接受记者采访 时， 他表示， 马家堡三期地块拆迁已拖了逾三年时间， 三年的谈判， 她已身心疲惫。但她坚信搬迁越晚， 得到的补偿越高。“‘重庆钉子 户 ’便是 前 例， 我 相信 没 有一 位先 搬 走的 业 主 有 吴 萍 获 得 的 拆 迁 补 偿高。而且 ３ 月份颁布的《物权法》明确规定要平等保护公私财产， 我 维 护 自 己 的 权 利 也 有 了 法 律 保 障 。 ”鲁 化 如 是 说 。 此现象让不少开发商和拆迁公司深感担忧。 “《物权法》实施后 ， 拆迁户的维权意识将得到空前的加强， 要求 会进一步提高且会普遍存在”， 北京科技园文化教育建设有限公司 常务副总经理徐秉迪在接受记者采访时称： “这种情况下， 只靠开发 商自己协调如此复杂的社会矛盾， 并且开发企业不管是国有还是私 有， 已造成的负面形象使双方更易产生矛盾和对立， 从而影响正常 的开发行为， 业界有不少由于拆迁而不得不放弃开发的项目。此时， 政府的指导性意见就显得很重要， 只有在政府的正确引导下， 顺利 完成拆迁工作， 才能使得城市的建设过程得以实施。” 徐秉 迪表 示： “现 在 ， 部分 居 民 联 合 起 来 对 抗 开 发 商 ， 这 种 做 法 无疑是有效的， 但他们提出的标准是否合理？ 应当有关部门给予快 速明确和在法律上有效的认定， 可怕的是没有一个可执行的标准， 能参考的是评估公司的一个评估值， 但这个评估公司是否被拆迁户 认可？ 拆迁户如果不认可， 拆迁行为就会流产。” 难题二： 拆迁难， 拆迁评估也难 北京首佳房地产评估有限公司总经理徐燕把拆迁评估的难点 总结如下： 首先， 老城区拆迁普遍存在拆迁密度大， 各家各户的房屋 面积较小的问题， 具体到各户的拆迁补偿款不多， 而且该区域房价 高， 老百姓买房的难度大， 所以容易产生不满情绪， 而因为拆迁密度 大， 开发商的拆迁总投入并不小， 再加上二环内往往有限高的要求， 影响开发商的收益， 所以拆迁人与被拆迁人均有一定的难度。相对
如何克服难题？ 面对种种难题， 如何扼制“钉子户”蔓延， 确保拆迁的顺利进行？ “拆迁法在我国城市化进程不断加快的建设时 期起 到 了极 大的 辅助作用， 作为开发行为， 通常都是按照拆迁法程序进行 的。”徐 秉 迪称 ： “拆迁 的 顺 利 与 否 关 键 在 于 拆 迁 的 补 偿 标 准 是 否 能 达 成 各 方 共识。如果拆迁补偿的标准在政府框架要求内， 居民也愿意拆迁， 拆 迁的工作相对容易进行。但目前的情况是， 居民的维权意识都很强， 有的拆迁户甚至会有高出拆迁评估值很多的要求， 此时， 如果没有 明确的规定和标准， 就会影响拆迁。如果诉诸法律， 对这些拆迁户提 起诉讼， 又会对项目的运作时间产生难以控制的后果。” 徐 秉 迪 认 为 ， 依 据 拆 迁 法 、评 估 给 予 拆 迁 户 的 补 偿 应 是 执 行 的 的底线， 或许有 １０％—２０％的突破。需要政府、房地产企业和拆 迁 户 共同协调。徐秉迪说： “顺利进行拆迁的最有效的办法之一是开发商 加大补偿力度， 但这无疑会加大拆迁成本， 甚至有可能使得本来盈 利的项目变成亏损的项目， 从而中断开发， 或是直接转化为更高的 房价。”徐秉迪表示： “拆迁将成为城市建设的瓶颈。目前， 强拆是不 允许了， 除了开发商增加拆迁补偿款之外， 希望建设各方能统一出 更为合理有效的拆迁实施办法， 以保证各方基本利益为前提， 满足 城市建设快速发展的要求。”
６ 记者 潇琦
拆迁中
拆迁后
解决拆迁遗留问题做出相关部署。６ 月 ２８ 日， 北京市“２００８”环境建设指挥部第四 次全体会议上召开。据悉， 北京环境建设进展顺利， ２２ 个计划整治的“城中村”已有 １７个进入拆迁， 其余 ５ 个正在办理征地等审批手续。
业界专家也谈了自己的观点： 先安置后拆迁或为上策、拆迁补偿标准亟待改 革、政府拆迁行为必须具备法定条件， 符合法定程序……只有这样， 才能破解拆迁 困局， 有效解决“钉子户”蔓延与拆迁难问题。
工作 ， 确保 市 委 、市 政 府 年 初 确 定 的 各 项 目 标 得 以 圆 满 实 现 。各 部 门、各区县要加强协调， 密切配合， 形成合力。市有关 部 门要 深入 基 层， 加强调查研究， 积极为基层搞好服务， 切实帮助基层解决难题， 寓管理于服务之中。要大力加强基层基础工作， 努力在第一时间、第 一地点化解矛盾， 维护社会稳定， 让群众满意， 实现各方利益共赢。
２００７年 ６ 月 ２８ 日， 北京市“２００８”环境建设指挥部第四次全体会 议召开。据悉， 北京环境建设进展顺利， ２２ 个计划整治 的“城 中 村” 已有 １７ 个进入拆迁， 其余 ５ 个正在办理征地等审批手续。
可见， 要做好房屋拆迁管理工作， 需要北京市有关部门和各区 县政府共同配合。在千方百计保证重点工程建设进度的同时， 积极 完善 配套 政 策， 规 范程 序 ， 加 强 管 理 ， 推 进 “依 法 、阳 光 、文 明 、有 情 ” 拆迁， 才能确保全市拆迁工作顺利进行。
市建委拆迁处负责人称， 房 屋 拆迁 中长 期 规划 将于 １１ 月 底前 编制完成。该负责人表示， 今后每年 ２ 月底前还将制定房屋拆迁年 度计划， 未列入拆迁年度计划的项目， 将不予核发房屋拆迁许可证。
通知规定， 五类矛盾集中地区和项目将核减拆迁计划： 即区（县） 上一年度 ９ 月底前核发房屋拆迁许可证的所有项目， 已签订拆迁补 偿安置协议户数低于拆迁总量 ５０％的 ； 已 签订 拆迁 补偿 安 置协 议户 数低于应拆迁总量 ５０％的， 对项目单 位的 其 他工 程及 该 项目 的后 期 工程不再安排拆迁计划； 房屋拆迁行政裁决涉及的城镇居民和农民 户数占本区（县）拆迁城镇居民和农民总户数比例超过 ５％的； 发 生重 大违法拆迁事件， 造成恶劣影响的。此外， 凡上一年度涉及居民回迁 的房改项目逾期回迁情况严重的， 核减区（县）本年度危改拆迁计划。
２００７ 年是奥运筹办决战之年。全力做好拆迁管理工作， 确保市 委 、市 政 府 年 初 确 定 的 各 项 目 标 得 以 圆 满 实 现 成 为 一 项 重 要 任 务 。
拆迁之难 据中国房地产文化促进会秘书长陈运高对记者透露， 北京市由 于其特定的历史文化背景， 使其在拆迁之路上一直走得颇为艰难， 早在 ２００１ 年北京市委市政府就已经提 出“到 ２００５ 年 基本 完成 全 市 城 区现 有 危旧 房改 造 ”的目 标， 但 是 到现 在完 成 城区 危 旧 房 改 造 的 任务也难以落实。 陈运高称， 最明显的是城南地区， 好多居民已经几十年、上百年 几代人居住在此， 拆迁成本很高， 好多破旧的房子根本没法拆。而当 地一些居民对记者说， 不仅是 ２００１ 年提出要对他们拆迁， 从上世 纪 ９０ 年代这个事情就提起过， 户 口 也始 终是 冻 结的 ， 但是 有 的地 区人 口密度早达到了每平方公里 ３ 万人， 而房屋也大量是明清民国年代 的老式四合院， 面对巨额的拆迁费用， 许多开发商最后不得不放弃 原来的计划。 “拆 迁 问 题 一 直 是 影 响 城 市 建 设 的 一 个 重 要 问 题 。”北 京 楼 市 专 家李小宁称： “目前的拆迁法不是很合理， 其补偿的标准是以拆迁地 区的新房的价格来衡量， 而这样又会造成拆迁成本的越来越高， 拆 迁成本的提高又会造成开发成本的提高， 造成房价的提高， 从而使 得拆迁户的预期不断提高， 钉子户也越来越多。这种水涨船高的局 面一日不改变， 拆迁的难题就一日不易解决。” 政府确保拆迁工作顺利进行 如何确保 ２００７ 年拆迁工作的顺利进行？ 其实， 早在 ３ 月 ２０ 日下午， 北京市政府就召开专题会议研 究 加 强拆迁管理工作。 会议指出， 目前， 我们正处于重要的战略机遇期 和矛盾凸显期， 既面临前所未有的机遇， 也面临前所未有的挑战。要 讲政治、讲大局， 按照以人为本的科学发展观要求， 积极稳妥地做好 拆迁管理工作， 着力解决好社会问题和民生问题， 切实维护广大被 拆迁群众的合法权益， 努力实现首都经济社会又好又快发展， 全力 构建社会主义和谐社会首善之区。 会议强调， ２００７ 年是奥运筹办决战之年。要全力做好拆迁管理