物业承接查验实施方案

物业承接查验实施方案 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

物业承接查验实施方案

前言

物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业项目业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,在正式接管物业项目之前由业主或其委托的机构对即将交付使用物业的建造质量、管理资料、建筑使用功能等进行的综合性验收，是物业服务工作的基础和前提条件。制订《物业承接查验实施细则》将为业主及开发建设单位、物业服务企业、物业服务评估监理机构提供可操作性依据。本细则制定是以现行国家规范、规程、标准为依据，结合ICC.武汉环贸中心建筑工程质量及物业服务企业现有实际水平并吸纳了企业的先进经验，其总体承接验收标准水平高于行业标准，与规范、规程一致。

——适用ICC.武汉环贸中心区域内的所有物业项目，建设单位与业主或其委托的物业服务企业之间进行的物业共用部分及非共用部分的查验交接和物业服务交接活动；

——增加各个部位及系统设备设施的查验方法及查验标准。

目录

1.总则

1.1.目的

为了维护业主的合法权益，明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，避免物业管理中因工程建设质量责任不清而导致的纠纷。

1.2.适用范围

ICC.武汉环贸中心区域内的物业项目，建设单位、业主或其委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，进行物业工程建设项目（含共用部分和非公共部分）查验交接和物业服务交接时，适用本办法。

2.术语

2.1.物业承接查验：

在正式接管物业项目之前，开发建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构在移交物业项目过程中对建造质量、管理资料、建筑使用功能等进行的综合性验收。

2.2.物业公共区域：

主要包括共用部位、共用设施设备。共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2.3.非公共部位

属于房屋本体建筑范围，以及合同承诺的交房标准，主要包括业主户内设备设施。一般包括：户内基础、承重墙体、柱、梁、楼板、墙

面、地面、天花、门厅、楼梯、走廊通道、门窗、户内配电箱、弱电箱、门禁、对讲、消防、给排水、燃气管道及设施、照明、空调（含制冷、采暖设备）、精装修、强弱电线路、阳台、空调机位、排风排烟管道等。

3.一般规则

3.1.物业承接查验工作流程

3.2.物业承接查验工作准备

3.2.1.新建物业验收应具备的条件：

3.2.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格；

3.2.1.2.供电、采暖、供气、给排水、卫生、道路等设施能正常使用；

3.2.1.3.房屋幢、户编号经有关部门确认。

3.2.2.物业承接查验前的准备

3.2.2.1.承接查验前物业公司应做好以下准备工作：

(1)与项目公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；

(2)派出技术人员到现场摸底，以便有针对性地编制验收计划；

(3)提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；

(4)准备好承接查验用的记录表格

3.2.2.2.承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以

下内容：

(1)物业承接查验项目清单；

(2)小组人员分工；

(3)承接查验日程安排；

(4)业主、施工方、物业承接查验小组三方施工质量整改工作协调会；

(5)其他（如提前介入在建工程验收等）。

3.3.物业资料的承接查验

3.3.1.建设单位向业主或业主大会移交资料应符合《物业承接查验办法》的规

定。其包括：

(1)基建文件（A类）内容与要求

a)决策立项文件

b)建设用地、征地与拆迁文件

c)勘察、测绘与设计文件

d)工程招投标与承包合同文件

e)工程开工文件

f)商务文件

g)工程竣工验收及备案文件

h)其他文件

(2)监理资料（B类）内容与要求

a)监理管理资料

b)监理工作资料

c)竣工验收资料

d)其他资料

(3)施工资料（C类）内容与要求

a)施工管理资料

b)施工技术资料

c)施工测量记录

d)施工物资资料

e)施工记录

f)施工试验资料

g)施工质量验收记录

h)竣工验收资料

3.3.2.各种设备设施的随机资料（包括但不限于：设备操作、使用说明书，设

备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证

明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试

记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。）

3.3.3.与政府主管部门及或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协

议、合同、方案（图纸）等（例如：高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）

3.3.

4.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须

的各种检验、检测记录及或工作记录。

3.3.5.业主资料（适用时）

已购房业主的姓名、位置、面积、联系电话等。

3.4.物业设备设施的承接查验

3.4.1.编制承接查验工作计划

各专业组按照承接查验计划安排，对房屋主体结构、单元住宅、公共配套设施（水、电、机电设备、消防设施、道路、管线等）进行现场查验，并填写相关记录；查验采用观察和使用、试验的方法进行。

3.4.2.承接查验的内容包括：

3.4.2.1.房屋本体及公共设施的承接查验；

3.4.2.2.公共配套设备设施的承接查验（包括强电系统、电梯系统、安全防范系

统、消防系统、楼宇自控系统、综合布线系统、空调各系统、给排水系统、绿化工程等）；

3.4.2.3.钥匙的承接查验；

4.房屋本体及公共设施的承接查验要求

4.1.查验范围

房屋本体、公共设施等。房屋本体包括：地基基础、梁、柱、板主体、顶棚、墙面、楼地面、门窗、楼梯、扶手，卫生间供水、排污管道、地漏、卫生洁具等。公共设施包括：基础设施、天台、屋面避雷设施、消防设施、小区路灯、绿化、小区道路、垃圾箱（房）、车库、检查井和化粪池、明暗沟、踏步、台阶、水池、水箱、景观、雕塑和文化娱乐设施等。

4.2.满足实用性要求。

5.强电系统设备设施的承接查验要求

5.1.查验范围

包括但不限于项目范围内的如下设备设施：

5.1.1.变配电室设备设施（包括：应急发电机系统设备、设施）。

5.1.2.空调系统供电设备、设施。

5.1.3.给排水系统供电设备、设施。