古城控规

保护内容
• 保护历史遗存下来的山水城一 体的古城格局与空间形态，虞 山、方塔两个制高点构成的城 市空间关系与视廊，以及整个 古城区平缓的天际轮廓线。 保护现存文物古迹，以及其它 人文景观。 保护传统街巷格局，明清时代 的传统民居形态和建筑风格， 以及琴川河两岸的水乡风貌， 古树、石井、石桥、河道等其 它景观要素。 保护虞山风景名胜区的自然景 观及生态环境，保护方塔园、 曾园、赵园、燕园等传统园林 的空间环境和造园艺术手法。
古城历史文化传统风貌特色
现状存在的主要问题
• 土地利用不尽合理。 • 传统民居建筑老化现象较严重。 • 道路系统不完善。 • 街坊内绿地十分欠缺。 • 街坊内基础设施较差。
• 道路的拓宽改变了古城的传统格局，大部分水体污染严
重，有些文物古迹已面临被破坏的危险。
第二部分 用地布局调整规划
古城性质、人口规模
• 环境控制
• 市政公用设施
第七部分
分图则
地块划分
• 整个古城区分为8个街 坊，每个街坊从01开始 编号划分区块，每个区
块内再从1开始编号划
分地块，划分均遵循从 左向右，从上至下的顺 序。古城区共分为69个 区块，287个地块。
分图则
• 分图则以区块为单位，每个区块包含现状图和规划图两 幅图纸，当整个区块现状建筑全部保留而没有新增或改 造建筑，则两幅图合并为一幅，以规划图的格式表示。
不配套。
• 四类建筑：结构破损的简棚、 危房
建筑保护与更新
对原有建筑采取保护、保留、改善、 整饰、改造五种方式进行控制。 • 保护：指优秀的传统建筑和近代 建筑，需加以保护。 • 保留：指结构质量完好，设施配 套且能与传统风貌相协调的新建 筑，予以保留。 • 改善：传统建筑，风貌较好，但 结构质量稍差，需修缮并增加内 部设施。 • 整饰：指结构较好、设施基本配 套但不能与传统风貌相协调的新 建筑，需改善立面及对建筑外部 进行整饰。 •
• 周边环境分析
古城东北方向为规划的城市 商贸中心和文化中心，目前城 市新中心尚未形成，古城方塔 街商业街区是全市的商业中心。
土地使用现状
• 古城现状是以居住、商业、 风景名胜区为主要功能的城 市片区。其中，居住用地中 89% 为传统民居；市级商业 主要沿方塔街、县南街分布； 风景名胜区主要有虞山风景 区、方塔园及众多的传统园 林。 • 古城区现状道路网由次干道、 支路、巷弄三级组成。 • 次干道宽 15-36 米，支路宽 10-20 米，巷弄宽度一般在 2-5米。
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谢谢大家！
历史文化名城控规编制方法
——以常熟古城详细规划为例
规划回顾
• 早期——控规的基本内容 采用指标一览表 • 中期——注重研究规划的可操作性
计算机辅助设计，分图则的运用
• 近期——注重规划的系统性、法规性
基本形成完整的古城控规编制方法
存在问题
• 古城控规各街坊分别编制，缺乏分区规划的指导，规 划缺乏系统性和全局的考虑。 • 针对局部地段进行的控规，缺乏立法的依据，对古城 城市设计缺乏系统的研究及具体的落实。 • 指标的确定依据不足，难以反映古城的特殊性和复杂 性。 • 现状建筑评价缺乏更可靠的手法。 • 缺乏对规划方案的经济分析，也就缺乏对规划的经济 可行性及实际操作性的研究。
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保护重点
• 10处文物保护单位
• 三片传统民居保护区
保护分区
• 绝对保护区 • 重点保护区 • 建设控制区 • 环境协调区
视廊保护
• 古城以虞山辛峰亭、方塔为 城市空间的两个制高点，维 持整个古城区平缓的天际轮 廓线，保护以方塔、辛峰亭 为视觉焦点的视线走廊。
传统巷弄保护
• 对于反映传统风貌有代表性 的典型巷弄应加以重点保护， 基本维持原巷弄尺度、走向、 两侧建筑物的院墙轮廓线等。
济的发展。
• 合理调整城市政策、法规，使古城更新沿着法制化、规
范化的道路发展。
分析研究的技术路线
结论
• 通过分析和测算可以看出针对开发商这一主体，古城改造总体是盈利的。
1、开发纯商业用途的地块盈利颇丰。
2、居住建筑中开发院落式住宅收益高。 3、成片改造地块收益高，零星改造一般亏损。 4、地段对于街坊改造影响巨大，中心地段街坊赢利额较高；虞山风景区 周围，开发强度很小，因此总体亏损。 • 常熟古城改造更新应十分慎重，其过程也是新陈代谢有机更新循序渐进的 过程。改造应成片进行，改造一片，成功一片，以点带面逐步推进古城街 坊综合改造。 全面制订开发计划，盈利水平高的地块与盈利水平低的地块相互搭配，对 于风景区周围街坊规划的实施应给予政府补助，采取特殊政策。 古城改造要熔保护与开发于一炉，运用法律、经济、行政和法规政策等调 控手段，可以走出一条古城更新完善的成功之路。
改造：指结构严重破损风貌一般
的建筑及违章搭建、简棚危房。 需要重新建造并体现传统风格。
古城历史文化传统风貌特色
• 山水城一体的特色空间 与形态 • 优雅的城市天际轮廓线 • 富有地方特色的传统民 居和古建筑 • 尺度宜人的传统街巷
• 充满生活气息的空间结 点
• 丰富的文物古迹和深厚 的历史文化内涵
人口分布现状
• 古城区分属城东、城西 两个街道，共分27个居 委会，实住人数33686人。
现状总用地上的人口毛
密度为148人／公顷，现 状总居住用地上的人口
毛密度为340人／公顷，
现状住宅用地上的人口 密度为441人／公顷。
现状建筑质量评定
现状建筑分为四类： • 一类建筑：结构完好，设施 基本配套。 • 二类建筑：结构基本完好， 设施配套不全。 • 三类建筑：结构较差，设施
• 分图则每张均包括图纸、指标和简要说明三部分的内容。
• 分图则图纸比例一般为1∶1000，当区块较大时，则采用
其它比例。
分图则示意
现状分图则
规划分图则
现状分图则
规划分图则
第八部分 古城详细规划经济分析
经济分析的目的
• 在保护历史文化名城风貌的前提下，兼顾房地产开发的 经济利益，实现社会、经济、环境三大效益的统一。 • 促进改善城市基础设施，完善投资环境，适应外向型经
• 专题研究—常熟古城详细规划经济分析
常熟古城详细规划的主要特点
• 以分区规划为指导 • 完整的古城控规 • 建筑评价与开发方式相结合 • 试做形体规划示意
• 分图则强调可操作性
• 经济分析
常熟古城详细规划主要内容介绍
• 第一部分 ：综合分析 • 第二部分 ：用地布局调整规划 • 第三部分 ：古城传统风貌保护规划
• 第四部分 ：形体规划示意
• 第五部分 ：专项规划
• 第六部分 ：规划文本
• 第七部分 ：分图则 • 第八部分 ：经济分析专题研究
第一部分 综合分析
区位及周边环境
• 区位
常熟古城位于常熟市的中心， 西依虞山、尚湖风景区，东、 北、南三面为新城区。
古城范围为虞山古城墙遗址 及护城河所围合的区ຫໍສະໝຸດ Baidu，面积 228.18 公顷（以护城河内侧边 线为界）。
第五部分
专项规划
专项规划
专项规划包括给水工 程、排水工程、供电工 程、电信邮政工程、管
线综合五部分内容。规
划目标是完善古城基础 设施，满足现代生活方
式的需要。
专项规划(1)
专项规划(2)
管线综合(1)
管线综合(2)
管线综合(3)
管线综合(4)
第六部分
规划文本
规划文本主要内容
• 土地利用 • 建筑控制 • 道路交通、河道 • 古城保护与更新 • 城市设计导则
常熟古城详细规划的主要内容
• 规划文本 —有关土地使用、建筑控制、环境容量、开发方式、 城市设计引导和基础设施配套等六方面规划控制 的技术规定。 • 规划图则— 1. 常熟古城详细规划图则 2. 常熟古城详细规划地块规划图则（分图则） • 规划说明— 1.古城用地布局调整规划 2.古城传统风貌保护规划 3.形体规划示意 4.专项规划
出规律，即相近大小、相近拆建比的地块可按相同的指标进行控制。 • 容积率、建筑密度、绿地率 在形体规划得出的原始数据的基础上，结合地块具体情况，经过 适当横向比较，加以微调。 • 居住人口、人口密度 根据住宅建筑面积确定居住户数和人数。按照地块的不同情况确 定不同的人均住宅建筑面积指标。 • 基础设施容量指标 根据地块建筑面积或居住人数分别得出基础设施容量指标。
基础设施，合理调整各类公共设施用地，迁出所有
工厂及其它对古城有影响的单位，进一步优化古城 功能布局结构。
总体布局结构
• 十字加一环的干道系统 • 一区三街的商业中心 • 一区五园多点的绿化系 统 • 二片一线传统民居保护
片为代表的居住街坊
道路系统
• 古城规划道路网由次干道、 支路、巷弄三级组成。 • 次干道 古城与新区、风景 区联系的主要通道，红线宽
性质 • 融山水城为一体的传统风貌旅游区 • 以旅游服务、文化服务为主要功能的商业中心 • 以传统民居为特色的居住区 人口规模
• 古城区居住人口控制在2.8万人。
用地布局调整原则
• 在城市总体规划的指导下将用地细分，并结合古城 的发展要求对布局作适当调整，重点理顺路网，增 加停车场地，加强绿化及城市开敞空间建设，完善
• 新的居住模式
规划设计要点
• 传统肌理 • 巷弄空间 • 小块绿地 • 改造方式 • 建筑风格
• 新的居住模式
规划设计要点
• 传统肌理 • 巷弄空间 • 小块绿地 • 改造方式 • 建筑风格
• 新的居住模式
容量指标的确定
形体规划方案着重满足容量指标确定的需要，因而方案亦需经过
反复修改。根据形体规划方案得出的指标可进行横向比较，从而找
度为20～36米。
• 支路 街坊之间的联系道 路，规划红线10～20米。
• 巷弄
街坊内部道路，其中
一级巷弄5～9米，能满足搬 家、消防、救护等偶发性机 动车交通；二级巷弄2～4米， 主要为步行和非机动车服务。
第三部分 古城传统风貌保护规划
保护原则
遵循历史文化名城保护规划提出的保护原则： • 全面保护与重点保护相结合的原则 • 分层次、分级保护的原则 • 保护、整治、利用相结合的原则
第四部分
形体规划示意
形体规划目的
• 是古城保护规划及城市 设计意图的具体体现。 • 为今后古城街坊改造修 建设计提供重要参考。 • 作为确定地块容量指标
的依据。
规划设计要点
• 传统肌理 • 巷弄空间 • 小块绿地 • 改造方式 • 建筑风格
• 新的居住模式
规划设计要点
• 传统肌理 • 巷弄空间 • 小块绿地 • 改造方式 • 建筑风格