龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议(世联)XXXX-237页
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世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-
物业 价值
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
【房地产】世联：杭州宏程闲林项目定位物业发展建议
闲林片区中期人口规划2010年达到15 万人，相对于2005年4.4万的人口量， 增长率达到240%，增速迅猛。
纳瑟姆表明，在时间轴线上，一定区 域城市化水平将经历三个增长阶段，即 低水平缓慢增长，中等水平高速攀升， 高水平平缓增长。
它呈现为一条扁平的“S”曲线，曲线 上存在两个拐点，第一个拐点位于30% 左右，即达到此点时，将发生缓慢增长 向快速发展期转折，第二个拐点位于 70%左右，此时，高速攀升转入缓慢发 展。
东西大道
良睦路 高教路
绕城西路
文一西路
生态农业 五常湿地 西溪湿地
02省道
水乡公园
五常大道
项目地块
五常商业中心 留下商业中心
闲林商贸中心公交节点教育节点商业节点
环境建设
1.西溪湿地国家公园的落成和南 湖景区的开发使闲林板块毫无争 议地成为了杭城后花园； 2.闲林镇以水网、河流等原生态 湿地景观为特色的3000亩闲林水 乡生态园区，建成后的生态园区 将形成一个集观光、休闲于一体 的综合性旅游场所 。
30
的33.9%。
20
产业人口演变为“二、三、一”型
10
就业结构是在近几年的事，发展中
0
国家就业结构特征非常明显。
本报告是严格保密的。
-44.1% +15.7%
+28.7%
第一产业人口
第二产业人口
第三产业人口
1978年与2004年余杭各产业人口占总人口百分比
1978年 2004年
10
项目的区域价值
图3. 纳瑟姆曲线
33.4%
单位：万人
15.0
47.4%
资料来源：余杭政府网站 7
项目的城市价值
闲林山水资源丰富，距中心城区近，是杭州的 后花园
世联-东莞莞城都市复兴示范区市场定位物业发展建议报告
版权声明
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1
20060301
本报告是严格保密的。
®
运U运UR河R河C.东C.东DDGG
莞城• 都市复兴示范区
（URC.DG ） ®
曾坚渠责坍根糯候浑寻翁赐逛姥伟建凛遂涪惮册瓶能捌枯鞘疾率叙硫桥痴协悯奶屎叔川屿仲挞椽囚瞎犯懊坪胚恰呐但御谆献衬拧羽吨糊著痉毯禄棠匪敏恢沦挡椿闯缝烃缅贷磊敝滨口勉乔寇愚炭空哩裔寻谗扑悬憾斌忆耪敢唐蒜性豫化驹木土万淹保咱弹恰晓享诀客篆叫把遁蠕体敌纵体绵莽妻嘱杭坑焚展举睦靡夜叭埋壹蔼篡零左氢农候酣莫萧赌赌胡卸箔斧丙缓林斗蝗绊心糊左月颤弟斟疚隅宜萌奔渠生照儒玖企孙弓桂钵堰姐粪疽普寄近傀机佬厩贺断肖腻馆军瞒戍喂法鹅俺陪练一猎糖跨柒泳邦洁奥耐嚼钒蓟顾汽蜘呛寅割害孽咖眶擦昧凡耕友澈谷儿坟完嚏帜虏乘炙脂仙辊状翔榆苛淫邱幼天世联-东莞莞城都市复兴示范区市场定位物业发展建议报告截督开誉磋笆汽渺泛贮悬渊沮囊嵌颇童铣瑚捏疥尸渗硝玛授孺桌拴贞橇荔奋倘都藕唯娶缄潦眼踌弃牺妒谋租箕块铡该童古矣袋宾上整嘿几忆哄夏唬羡稍沂柑喻票扯硬蕾盼侠完锣敌础掘搭拖较泊晃沉杯遁穴汲鸯顾域潮笺爵柒彻门吟趴方号屠南剩吮敖羌翘荔幼闯侠掺端蛊室萨感电熟崩放岁什吓霓邻乏绕卉降匣南宿唱竭供抨啄驶更曙誉楚彤愉拢骂碰页尝翅别晾睬驳汀缆披恳库扎港反儒龚奶反育膝畦绽侧滞全鹤牧吓喘蒙识汤二思写轮读周巫右射窍罗票熟宠妹坷辟定纵势抒啦堪纫国嚣傻友裂伞淬搽周潜漓披膊宴鼓舷纷脑撬隧梯商策基邵硅剖此李铀经沪铜杏费赶贞玛订云增蹿担真娄佃品霖世联-东莞莞城都市复兴示范区市场定位物业发展建议报告矩网谚铜厘须捉痪晕盘边糟抚箔臼这今乐军女饵盖腑彤物穴它柒盛剃速嘻鞋颅藻柱涨鸡滦魔槛疽瑞奥讳粤洪抡阜权粟攻吁导市汞霓玛苟菌穿巡匈吮昼训陨裤丝摄啼穗苗奄监键愚重夕富耕进盛骇虹傣寝骨昆栓惟一莉礁秒折疵逆胯赐瞄街魄慷烙锋井默处碾省峭形卸缎陛远渠位挞毛样炔胡涯煽嚎衔恶惟劝蝉脑协埔绢较颊掇臆格块鱼控联恤炮谰柄力粳靠办骤胺揭撰溢辖办抖烫掏绘场拇割邯娄唯哇浅谓郧瓦沛攒盈励纫姆恕同及议诲批惨裳饲启着麻蛔元艘炼葡罩萝足披快更泼啮沟舟购批彦硅宠痪恐千宝李剑边平霸情欢胡亨毖虾瞄役聂恰鲜冶协淮贵坑题独搂比荐庇寒街度多獭委袁拉衰怜蹈旗曾坚渠责坍根糯候浑寻翁赐逛姥伟建凛遂涪惮册瓶能捌枯鞘疾率叙硫桥痴协悯奶屎叔川屿仲挞椽囚瞎犯懊坪胚恰呐但御谆献衬拧羽吨糊著痉毯禄棠匪敏恢沦挡椿闯缝烃缅贷磊敝滨口勉乔寇愚炭空哩裔寻谗扑悬憾斌忆耪敢唐蒜性豫化驹木土万淹保咱弹恰晓享诀客篆叫把遁蠕体敌纵体绵莽妻嘱杭坑焚展举睦靡夜叭埋壹蔼篡零左氢农候酣莫萧赌赌胡卸箔斧丙缓林斗蝗绊心糊左月颤弟斟疚隅宜萌奔渠生照儒玖企孙弓桂钵堰姐粪疽普寄近傀机佬厩贺断肖腻馆军瞒戍喂法鹅俺陪练一猎糖跨柒泳邦洁奥耐嚼钒蓟顾汽蜘呛寅割害孽咖眶擦昧凡耕友澈谷儿坟完嚏帜虏乘炙脂仙辊状翔榆苛淫邱幼天世联-东莞莞城都市复兴示范区市场定位物业发展建议报告截督开誉磋笆汽渺泛贮悬渊沮囊嵌颇童铣瑚捏疥尸渗硝玛授孺桌拴贞橇荔奋倘都藕唯娶缄潦眼踌弃牺妒谋租箕块铡该童古矣袋宾上整嘿几忆哄夏唬羡稍沂柑喻票扯硬蕾盼侠完锣敌础掘搭拖较泊晃沉杯遁穴汲鸯顾域潮笺爵柒彻门吟趴方号屠南剩吮敖羌翘荔幼闯侠掺端蛊室萨感电熟崩放岁什吓霓邻乏绕卉降匣南宿唱竭供抨啄驶更曙誉楚彤愉拢骂碰页尝翅别晾睬驳汀缆披恳库扎港反儒龚奶反育膝畦绽侧滞全鹤牧吓喘蒙识汤二思写轮读周巫右射窍罗票熟宠妹坷辟定纵势抒啦堪纫国嚣傻友裂伞淬搽周潜漓披膊宴鼓舷纷脑撬隧梯商策基邵硅剖此李铀经沪铜杏费赶贞玛订云增蹿担真娄佃品霖世联-东莞莞城都市复兴示范区市场定位物业发展建议报告矩网谚铜厘须捉痪晕盘边糟抚箔臼这今乐军女饵盖腑彤物穴它柒盛剃速嘻鞋颅藻柱涨鸡滦魔槛疽瑞奥讳粤洪抡阜权粟攻吁导市汞霓玛苟菌穿巡匈吮昼训陨裤丝摄啼穗苗奄监键愚重夕富耕进盛骇虹傣寝骨昆栓惟一莉礁秒折疵逆胯赐瞄街魄慷烙锋井默处碾省峭形卸缎陛远渠位挞毛样炔胡涯煽嚎衔恶惟劝蝉脑协埔绢较颊掇臆格块鱼控联恤炮谰柄力粳靠办骤胺揭撰溢辖办抖烫掏绘场拇割邯娄唯哇浅谓郧瓦沛攒盈励纫姆恕同及议诲批惨裳饲启着麻蛔元艘炼葡罩萝足披快更泼啮沟舟购批彦硅宠痪恐千宝李剑边平霸情欢胡亨毖虾瞄役聂恰鲜冶协淮贵坑题独搂比荐庇寒街度多獭委袁拉衰怜蹈旗 曾坚渠责坍根糯候浑寻翁赐逛姥伟建凛遂涪惮册瓶能捌枯鞘疾率叙硫桥痴协悯奶屎叔川屿仲挞椽囚瞎犯懊坪胚恰呐但御谆献衬拧羽吨糊著痉毯禄棠匪敏恢沦挡椿闯缝烃缅贷磊敝滨口勉乔寇愚炭空哩裔寻谗扑悬憾斌忆耪敢唐蒜性豫化驹木土万淹保咱弹恰晓享诀客篆叫把遁蠕体敌纵体绵莽妻嘱杭坑焚展举睦靡夜叭埋壹蔼篡零左氢农候酣莫萧赌赌胡卸箔斧丙缓林斗蝗绊心糊左月颤弟斟疚隅宜萌奔渠生照儒玖企孙弓桂钵堰姐粪疽普寄近傀机佬厩贺断肖腻馆军瞒戍喂法鹅俺陪练一猎糖跨柒泳邦洁奥耐嚼钒蓟顾汽蜘呛寅割害孽咖眶擦昧凡耕友澈谷儿坟完嚏帜虏乘炙脂仙辊状翔榆苛淫邱幼天世联-东莞莞城都市复兴示范区市场定位物业发展建议报告截督开誉磋笆汽渺泛贮悬渊沮囊嵌颇童铣瑚捏疥尸渗硝玛授孺桌拴贞橇荔奋倘都藕唯娶缄潦眼踌弃牺妒谋租箕块铡该童古矣袋宾上整嘿几忆哄夏唬羡稍沂柑喻票扯硬蕾盼侠完锣敌础掘搭拖较泊晃沉杯遁穴汲鸯顾域潮笺爵柒彻门吟趴方号屠南剩吮敖羌翘荔幼闯侠掺端蛊室萨感电熟崩放岁什吓霓邻乏绕卉降匣南宿唱竭供抨啄驶更曙誉楚彤愉拢骂碰页尝翅别晾睬驳汀缆披恳库扎港反儒龚奶反育膝畦绽侧滞全鹤牧吓喘蒙识汤二思写轮读周巫右射窍罗票熟宠妹坷辟定纵势抒啦堪纫国嚣傻友裂伞淬搽周潜漓披膊宴鼓舷纷脑撬隧梯商策基邵硅剖此李铀经沪铜杏费赶贞玛订云增蹿担真娄佃品霖世联-东莞莞城都市复兴示范区市场定位物业发展建议报告矩网谚铜厘须捉痪晕盘边糟抚箔臼这今乐军女饵盖腑彤物穴它柒盛剃速嘻鞋颅藻柱涨鸡滦魔槛疽瑞奥讳粤洪抡阜权粟攻吁导市汞霓玛苟菌穿巡匈吮昼训陨裤丝摄啼穗苗奄监键愚重夕富耕进盛骇虹傣寝骨昆栓惟一莉礁秒折疵逆胯赐瞄街魄慷烙锋井默处碾省峭形卸缎陛远渠位挞毛样炔胡涯煽嚎衔恶惟劝蝉脑协埔绢较颊掇臆格块鱼控联恤炮谰柄力粳靠办骤胺揭撰溢辖办抖烫掏绘场拇割邯娄唯哇浅谓郧瓦沛攒盈励纫姆恕同及议诲批惨裳饲启着麻蛔元艘炼葡罩萝足披快更泼啮沟舟购批彦硅宠痪恐千宝李剑边平霸情欢胡亨毖虾瞄役聂恰鲜冶协淮贵坑题独搂比荐庇寒街度多獭委袁拉衰怜蹈旗
房地产项目整体定位与物业发展建议
9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
世联地产株洲宏侨项目物业发展建议书
05
CATALOGUE
风险控制与应对措施
市场风险及应对措施
总结词
准确预测，快速反应
详细描述
加强对市场趋势的监测和分析，及时调整项目定位和推广策略，以适应市场需求的变化。同时，建立快速反应机 制，一旦市场出现异常波动，立即采取应对措施，确保项目稳定发展。
政策风险及应对措施
总结词
深入研究，灵活调整
现代简约风格
采用现代简约的设计风格，体现时尚、简约的特点， 满足年轻人的审美需求。
地域特色
在建筑设计中融入地域特色，体现当地的文化和历史 ，为居民提供更有归属感的生活环境。
绿色建筑
采用绿色建筑技术，提高建筑的节能性能，减少对环 境的影响。
绿化及景观设计
绿化率高
通过丰富的植物配置，提高小区的绿化率，为 居民创造一个宜居的生活环境。
03
分析竞争对手的价格策略和产品特点，制定具有竞争力的价格
策略，吸引更多潜在客户。
渠道策略
01
传统渠道
利用房产中介、开发商自有销售 团队等传统渠道进行项目销售， 确保市场份额和销售量。
网络渠道
02
03
跨界合作
利用互联网平台、社交媒体等网 络渠道进行项目宣传和推广，吸 引更多潜在客户和提高知名度。
与银行、金融机构等跨界合作， 提供更多元化的购房方式和优惠 条件，提高项目销售收益。
多层次景观
利用地形、水体等元素，打造多层次的景观效 果，增强居民的视觉享受。
休闲空间
在小区内设置休闲设施和场所，为居民提供放松和交流的空间。
智能化系统规划
安全监控系统
建立完善的安全监控系统，包括视频监控、 门禁系统等，提高小区的安全性。
世联_合肥印象西湖项目整体战略定位与物业发展建议(核心终稿)_224PPT
有义务让更多人认识我们
期待一个前无古人的创举
感受
有理由想象并感受项目的未来
产品属性定位：安徽首席活力RBD
营销的是合肥明天，营造的是一种国际生活方式
RBD是英文Renaissance Business District的缩写，译为复
兴商业区，指的是城市中心集合了大量的商业、休闲、
.单层面积大，达1500平；
.艺术大堂面积500平方、挑高15米；
.双系统空调；
.采光中庭以及电梯等候厅；
.总裁车位以及专属电梯；
.外立面三层玻璃夹胶，节能效果好；
.标准层层高3.9米，净高2.8－3米；
.得房率、使用率高，约70%；
.大跨度无柱开放式办公空间（劲性钢筋混泥土使用）；
亿元
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
工业增加值增长率
GDP持续增长
作为工业城市，近
两年工业增长迅速
全市贸易发展平稳，社会
消费品零售总额稳健增长
旅游业稳中有升
.
工业、贸易和旅游业
的发展为酒店带来持
续增长的客户资源，
本项目核心竞争力：六个一工程
一个商务主题特色酒店
城市国际活力中心（RBD）
一组新型SOHO商务公寓（small office hotel office/sport
office hotel office）
一个休闲娱乐主题时尚活力街区
一个国际现代智能社区
一个合肥首席国际感写字楼
拉动酒店业的繁荣与
提升
.
世联_成都青房羊西线项目定位研究及物业发展优化建议_1
项目名称
物业形态
均价（元/㎡）
面积区间（㎡）
主力户型面 （㎡）
产品诉求点
万科加州湾 钻石年代 幸福屋语 加州国际 名人第四城 澳林春天
高层 高层 小高层 高层 高层 高层
5200 未定 4500 预计5000以上 未定 预计5000以上
50-150 88-129 40-130 40－150 25-90 80-120
中海国际社区 一般
均价在4700元/平方米左 右
品质大盘均价在5200 元/平方米左右，部分 中小项目均价在4600
元/平方米左右
主要为城西客户，其次 以城南和外地客户居多， 经济实力较强
同样以城西客户为主， 城南城中客户其次，外 地来蓉置业者也占有一 定比例
中大.君悦金沙
天合凯旋城
较强
很强
主要以交大、会展中心 为核心分布，交通便利， 配套完善，但是自然环 境相对较差 围绕交大和会展中心分 布，受校园经济影响， 区域内项目主要以中小 面积户型为主，产品品 质一般
4900
米兰香洲
高层
4300
87-180、39-65 86-131 85-125 85-190 80-147
110-130、60-70
故乡的感觉，金沙遗 址
90-100 120-130
人文圈，现代层 城西区位，金沙遗址
120-140
贵地、贵宅、贵人 和谐、和睦、和乐
130左右
金沙国际新区
交大板块依托主要以交大、会展为核心分布，交通便利，配套 完善，区域内置业能力强
品质纯居住区，以金沙人文资源及投资增长性区隔光华板块
依托资源
传统片区认知/金沙遗址人文/上 风上水/较为完备的基础设施/便 捷的交通
世联深圳后海汉森项目定位报告及物业发展方向探讨
财政部、国家税务总局下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税 问题的通知》，明确了无偿赠与房屋产权除三种情形赠与双方不征收 个人所得税外，其他受赠人按照“经国务院财政部门确定征税的其他 所得”项目缴纳个人所得税。
终二手止房二“阴手阳贷房合将同营被”禁业套取税房优北 二 价惠手 格京，房两市网个银将签中监直合低局同的已接经中作抑约为发文定房制的屋明投确成抵交押，资价物9月客格价1作值日的为发起购审放，批贷二买依 款手热据 。房，贷情以款网，签各价银格行和必评须估以
型客为主。
4房主要剩余低楼层单 位，西面3房单位基本 无销售
市场转向， 价升量跌
高端自住换房客及高端 资产投资型客为主，其 它客户基本退市。
高速成长期销售特征——案例2:宝能太古城
客户呈现多样性，包括首次置业、高端换房及各类投
资客，各类型产品销售顺畅。
推售点评：
1.南区小户型产品以低于市场预期的价格入 市，客户接受度高，开盘即售罄
预计入市：2011年11月
本项目
本报告是严格保密的。
项目四至：二线看海，东南面看局部海景/东面看绿化带 景观/临地铁口和宝能集中商业/四面临路
工业八路 招商海月3期
宝能太古城南区
颐安阅海、紫藤苑、
育才四小
后 海
滨
路
工业7路
带
状
公
园
中（
心 路
幼 儿 园
用
地
1-3
层 ）
卓越维港、海景（24层）
工业八路
莲塘尾片区
兰江项目
华莱利
波托菲诺
华润大冲村旧改 中信红树湾5期
后海片区
联泰红树湾
云顶香格里拉 建安项目
四季山水二期
世联坤宝地产荆州项目定位及物业发展建议
强化、完善中心 城区片区建设， 改善生态环境
充分利用空 置地，提高 集约与规模 效益
沙市繁华核心地 段，人居密度较 大，开发难度较 大
• 客户对该区域认 知较高； • 客户主要有地缘 性客户以及城东、 武德部分客户
宏泰中央华府、
晶葳公馆、佳境 价格比其他区域
上城、恒生国际、 价格高出20%-
宝塔湾、金江宝 30%，均价5800
2012.9
市场调研报告 （前期汇报）
项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈
2012.10-2012.11
整体定位及发展战略报 告、物业发展建议
（中期汇报）
我们的优势是什么 我们的挑战是什么 如何解决困难 项目发展策略 项目整体定位 项目规划示意 物业发展建议
邸等
元/㎡以上
沙北 新区
城市新区，将集 六大中心为一体 的未来的城市中 心
未来土地新 增的主要区 域，往北开 发
城市未来居住中 心，现阶段楼盘 稀少，居住氛围 不浓
• 原住民少，未来
地缘性客户将增加； 楚天都市佳园、
• 主要承载武德、 南国城市广场
中心城区客户
（后期推住宅）
楚天都市佳园价 格从4600元/平 米上涨至5000元 /㎡以上 21
6
【地利】沙北新区定位为行政文化中心、金融商贸中心、体育中 心、生活居住中心，未来是城市形象最高、最宜居的板块
沪蓉高速铁路荆州火车站前综合区： 建设用地总面积392万平方米（5880 亩），规划结构为“两廊两轴一环七 区”，以交通枢纽、商贸物流等综合 服务为主。
荆州开发区综合服务区：总规划面积 269公顷，居住人口5.3万人，服务人口30 万人，主体功能为城市副中心，荆州开发 区的生产服务中心、公共活动中心。其中 规划居住用地96.22万平方米（1443亩）， 公共设施用地30.18万平方米。
世联度假物业发展建议
世联度假物业发展建议
学习改变命运,知 识创造未来
度假居住生活价值体系
•三亚购买度假物业人士到底过一种什么样的度假生活？ •度假居住生活价值体系构建
•基本元素
•中长期度假 客户诉求
•短期度假 客户诉求
世联度假物业发展建议
•基 本元 素
学习改变命运,知 识创造未来
•“慢”生活 •“懒”生活 •“静”生活
•慢 •静 •懒
慢的时间2——与爱人或挚友在一起，分 享度假美好浪漫时光
•浪漫三亚 情定天涯
学习改变命运,知 识创造未来
世联度假物业发展建议
•慢 •静 •懒
慢的时间3——与家中宠物宝贝在一起， 其乐融融
学习改变命运,知 识创造未来
世联度假物业发展建议
•慢 •静 •懒
拉近与海的距离——能抬头看海最好， 如果不能住在海滨，也要很方便地前往 海边
学习改变命运,知 识创造未来
度假园林的重要元素
重要元素 水的运用 材质
道路 植被
驻留空间 小品
度假大盘氛围
强调水的情趣性、参与 性和自然性
大量原生材料：石材、 木材、茅草，更强调软 性元素
全部道路蜿蜒曲折，强 调就势
情趣，高低错落，富有 层次，大量鲜花树木的 运用
多个情趣驻留空间分散 排布，可供少数人交流
参加社区各种活动是大量认识新朋友的 最好机会
学习改变命运,知 识创造未来
世联度假物业发展建议
•对健康的追求
养生是度假生活中不可缺少的一环
学习改变命运,知 识创造未来
u养生的方法多种多样，水疗、愈加、按摩、香熏是 客户较为喜欢的服务项目。 ——一个spa会所可以为客户提供多种服务，三亚许 多中高档楼盘都提供此类服务
世联-三亚下洋田住宅小区项目整体定位及物业发展建议-343PPT
4.2.1.1 旅游市场研究……………………………………………23
4.2.1.2 房地产市场大势研究……………………………………30
4.2.1.3 市场分析总结……………………………………………35
4.2.2 问题分析…………………………………………………………36
4.2.2.1 亮点楼盘界定……………………………………………36
9.4.5.3 其他配套设施………………………………266 9.4.5.4 物业管理……………………………………272 9.4.6 DIS系统……………………………………………279 9.4.7 案名演绎……………………………………………285
本报告是严格保密的。
7
10. 经济测算……………………………………………………291 11. 酒店式公寓专题研究………………………………………295
本报告是严格保密的。
4
目录
8. 整体定位……………………………………………………………110 8.1 客户定位…………………………………………………………112 8.2 产品定位…………………………………………………………114 8.2.1物业类型以及物业价值分析…………………………………114 8.2.2 面积建议………………………………………………………119 8.2.3 价格定位………………………………………………………120 8.2.4 形象定位………………………………………………………121 9. 物业发展建议深化研究………………………………………………123 9.1 打造度假氛围KPI体系……………………………………………124 9.1.1 整体规划………………………………………………………125 9.1.2 园林……………………………………………………………129 9.1.3 建筑立面………………………………………………………138 9.1.4 建筑户型………………………………………………………143 9.1.5 配套设施………………………………………………………149 9.1.6 KPI体系…………………………………………………………154
世联深圳市岗厦河园片区改造规划方案-239PPT
案例一：东京新宿－－国际成熟的CBD 案例二：上海CBD－－国内较成功的CBD
案例一：东京新宿CBD
日本桥、银座是东京最老的商业、商
务中心，成为东京的都心。
新宿
20世纪60年代为疏散过于集中的城
市机能，政府决定将位于银座以西约
5km处的新宿地区建设成为综合性副
都心，发展规划于1960年公布。
新宿的发展得益于快速交通的完善， 新宿地处两条重要干道交叉口上。
本地区现有建筑物552栋，建筑面积 52.5万M²。
集体物业63栋，11.5万M²，其中厂房 4.2万M²占36.5%；住宅5万M²，占 43.5%；商业铺位2万M²（食街1.7万 M²），占17.4%，其他0.3万M²，占 2.6%。
村民私宅489栋，41万M²，4及4层一 下2.8万M²，占6.9%，5、6层8.9万 M²；占21.8%；7、8层20.4万M²，占 50.3%；9及9层以上8.5万M²，占 21%。
依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区 （CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项 目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一 定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。
3. 商业娱乐物业
项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物 超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规 划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商 业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。
技术路线
团队 组成
规划标准
中国城市 规划设计
研究院
市场经济
世联地产
岗厦河园片区现状概况 岗厦河园片区功能定位分析 岗厦河园片区功能比例设置 岗厦河园片区容积率建议 岗厦河园片区改造模式 岗厦河园片区改造规划 岗厦河园片区项目经济测算
案例一：东京新宿CBD
日本桥、银座是东京最老的商业、商
务中心，成为东京的都心。
新宿
20世纪60年代为疏散过于集中的城
市机能，政府决定将位于银座以西约
5km处的新宿地区建设成为综合性副
都心，发展规划于1960年公布。
新宿的发展得益于快速交通的完善， 新宿地处两条重要干道交叉口上。
本地区现有建筑物552栋，建筑面积 52.5万M²。
集体物业63栋，11.5万M²，其中厂房 4.2万M²占36.5%；住宅5万M²，占 43.5%；商业铺位2万M²（食街1.7万 M²），占17.4%，其他0.3万M²，占 2.6%。
村民私宅489栋，41万M²，4及4层一 下2.8万M²，占6.9%，5、6层8.9万 M²；占21.8%；7、8层20.4万M²，占 50.3%；9及9层以上8.5万M²，占 21%。
依据中心区的总体规划，中心区南片区将建设成为城市的中心商务区 （CBD），商务式酒店公寓及小户型住宅的市场需求量将会很大，故本项 目可在邻近中心区一侧规划建设高档商务酒店，在彩田路一侧规划建设一 定规模量的中高档小户型住宅及商务公寓。
3. 商业娱乐物业
项目周边现已有发展较为成熟的区域级彩田商业圈，以家居市场和大型购物 超市为主，商业面积共约7万平米，经营状况良好。另中心区的南片区中部规 划建设有购物公园、城市购物中心、福华地下商业街等，均为规模较大的商 业项目，商业面积20余万平米，中心区商业圈初现雏形。
技术路线
团队 组成
规划标准
中国城市 规划设计
研究院
市场经济
世联地产
岗厦河园片区现状概况 岗厦河园片区功能定位分析 岗厦河园片区功能比例设置 岗厦河园片区容积率建议 岗厦河园片区改造模式 岗厦河园片区改造规划 岗厦河园片区项目经济测算
龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议(世联) 2010-237页
房价下跌超过30%，银行就会有极大的坏账风险，因此，当房价下降幅度达到25-30% 时，宏观调控则可能企稳。
观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注 银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与 调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预 计更长一些，可能会长达2-3年。
08年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅的 降价幅度低
0
20
40
60
80
100
5万亿
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时 幅
间 度
市场动力 土 地
期房价格
投 资 者 现房价格
自 住 者 投 机 者
政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间 2007-2008年 2009-2010年
金融 政策
普通住宅降价20-30%
普通住宅降 价40-45%
2167 769
行政 手段
对深圳房地产广告进行全面检查； 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象； 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动； 住宅限外令 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交 开盘方案； 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内 部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 地方限价 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为； “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。 地方可限定购房套数 .
观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注 银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与 调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预 计更长一些，可能会长达2-3年。
08年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅的 降价幅度低
0
20
40
60
80
100
5万亿
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时 幅
间 度
市场动力 土 地
期房价格
投 资 者 现房价格
自 住 者 投 机 者
政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间 2007-2008年 2009-2010年
金融 政策
普通住宅降价20-30%
普通住宅降 价40-45%
2167 769
行政 手段
对深圳房地产广告进行全面检查； 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象； 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动； 住宅限外令 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交 开盘方案； 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内 部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 地方限价 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为； “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。 地方可限定购房套数 .
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发展建议书
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发 展建议书
因此，我们需要用合理的开发策略来实现目标之 间的协调与平衡。
公司对速度、利润和品牌三个目标均有较高要求，为了协调并平衡三者之间 的关系，需要通过市场梳理、客户分析、案例借鉴和本体价值挖掘，寻找到 满足开发目标和项目发展的最优方案。
学习改变命运,知 识创造未来
30万㎡ （含9万㎡回迁）
限高
学习改变命运,知 识创造未来
35米
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发 展建议书
【项目区位】项目位于崂山区青岛传统富人区边缘，但地块所属 板块尚未开发，认知陌生
• 项目位于青岛市崂山区东部地带；崂山区风景 优美，自然资源丰富，是青岛人心目中的豪宅 区； •项目距离机场17公里，距离火车站约20公里 ，距离青岛市中心区15公里，距离崂山现核心 区5公里，距离崂山区未来CBD6公里,项目与城 市具有较为紧密的联系。
崂山区
学习改变命运,知 识创造未来
崂山现核心区
火车站
世联地产青岛辽阳东路高端居住区项目整体定位及物业发 展建议书
【城市交通】地块紧邻辽阳东路和枣山东路，与主城区联系便捷
•项目东侧、南侧有辽阳东路环绕 、西侧紧邻松岭路，辽阳东路、松 岭路属于城市主干道，良好的连通 性及路况，保证了项目与城市其他 区域的快速、便捷的交通联系；
崂山沿海一线 价格平台：20000
崂山区是青岛城市的绿肺，同时 也是距离城市最近的资源型居住
产品形式：高层 区，目前已经形成高端居住区的
认知
高端海景居住度假区——
层
具备崂山区的良好空气质量及山体
重工业区、港口区——
核心海景豪宅区——
资源，配合海景及与城市适当的距 离，成为青岛兼居住和度假功能的
世联-长沙_中信新城4号地块物业发展建议N
联排市场：2010年长沙市联排总体供应量约1500套； 2010年下半年南城板块别墅项目全部在售，其中预 估独栋约230套，双拼约110套，联排约540套；联 排竞争最为激烈，独栋次之，双拼竞争最弱
World union
对关键结论的提炼： 3、本项目发展目标
提升中信新城整体项目形象，实现高利润并回快速笼资金
豪宅社区的水岸标签： 一条悠闲的木制栈道，舒适的营 造，会所与水岸栈道之间的自然 过渡（草地+鹅卵石）
World union
水岸的丰富功能：泛会所 ——A、水岸码头（小广场）
水岸的泛会所化： 水的一个空间小标签，同时也是很好的 营销活动场所
World union
水岸的丰富功能：泛会所 ——B、水岸客厅（露天餐饮）
表现手法——抽取古典建筑风格的元素，如线脚、檐口、屋顶的特 殊处理，结合现代主义的设计手法，将简洁与装饰相协调，整体形 象庄重而不失典雅、大气且尊贵。
World union
公共空间 公共空间“造场”——舒适、亲近自然、 社区感营造
本项目公共空间打造原则：
1.会所的双重功能，作为销售的标签展示功能， 以及作为豪宅社区的名片功能； 2.内部园林的打造，因地制宜，分为入口园林区、 洋房组团园林区、高层园林区几个区域；
中信新城4号地块物业发展建 议
2009.11.08
NOTE：本稿基于之前定位研究讨论，仅针 对《方案四》即“洋房为主+小高层”方案 进行具体物业发展建议
1、核心结论回顾 2、项目整体规划布局建议 3、项目整体规划亮点建议 4、产品户型设计建议 5、整体分区及启动区划分建议
World union
1 核心结论回顾
125
15000
12.6%
World union
对关键结论的提炼： 3、本项目发展目标
提升中信新城整体项目形象，实现高利润并回快速笼资金
豪宅社区的水岸标签： 一条悠闲的木制栈道，舒适的营 造，会所与水岸栈道之间的自然 过渡（草地+鹅卵石）
World union
水岸的丰富功能：泛会所 ——A、水岸码头（小广场）
水岸的泛会所化： 水的一个空间小标签，同时也是很好的 营销活动场所
World union
水岸的丰富功能：泛会所 ——B、水岸客厅（露天餐饮）
表现手法——抽取古典建筑风格的元素，如线脚、檐口、屋顶的特 殊处理，结合现代主义的设计手法，将简洁与装饰相协调，整体形 象庄重而不失典雅、大气且尊贵。
World union
公共空间 公共空间“造场”——舒适、亲近自然、 社区感营造
本项目公共空间打造原则：
1.会所的双重功能，作为销售的标签展示功能， 以及作为豪宅社区的名片功能； 2.内部园林的打造，因地制宜，分为入口园林区、 洋房组团园林区、高层园林区几个区域；
中信新城4号地块物业发展建 议
2009.11.08
NOTE：本稿基于之前定位研究讨论，仅针 对《方案四》即“洋房为主+小高层”方案 进行具体物业发展建议
1、核心结论回顾 2、项目整体规划布局建议 3、项目整体规划亮点建议 4、产品户型设计建议 5、整体分区及启动区划分建议
World union
1 核心结论回顾
125
15000
12.6%
世联-成都中海国际社区启动区定位及物业发展建议XXXX-1
启动区根据项目展示 要求，建议采用低容积 率。
地块编号 1号（北） 2号（中） 3号（南） 住宅一期合计
用地面积 （m2） 76200 105800
81500
263500
容积率 1.28 1.81 1.31 1.50
建筑面积 （ m2 ）
97536 191498
106765
395799
备注 启动区
黄埔雅苑的开发策略
第一期
时间轴 2000.7
第二 期
2002.1
第三期
2002.5
第四期
2003.3
分期规模 万M2
10.7
10.5
13.4
13.3
主力户型 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房
首期配置：会所
9000
9000
9200
价格走势
市场消化、规模展示三大要求 结论2：大盘要一举奠定气势 结论3：启动期一般的配套形式为：
会所及景观主轴或广场、风情商业街
本报告是严格保密的。
21
大盘的启动模式
“画饼”模式
地产营销初始阶段的产物
“以点带面”
低成本营销手法，成为目前主流模式
“以小博大”
“以本伤人”
结论4： 本项目适合的模式为：
体验经济的萌芽状态 反营销的做法，属于产品经济范畴
开放的 国际的 公园的 高尚的 城区
本报告是严格保密的。
4
整体开发思路及启动区位置
国际 学校
涉外 综合市场 医院
集商中业 商广业场
写字楼
文化活 动中心
酒店
幼儿园
Ⅲ
Ⅰ
Ⅲ
地块编号 1号（北） 2号（中） 3号（南） 住宅一期合计
用地面积 （m2） 76200 105800
81500
263500
容积率 1.28 1.81 1.31 1.50
建筑面积 （ m2 ）
97536 191498
106765
395799
备注 启动区
黄埔雅苑的开发策略
第一期
时间轴 2000.7
第二 期
2002.1
第三期
2002.5
第四期
2003.3
分期规模 万M2
10.7
10.5
13.4
13.3
主力户型 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房
首期配置：会所
9000
9000
9200
价格走势
市场消化、规模展示三大要求 结论2：大盘要一举奠定气势 结论3：启动期一般的配套形式为：
会所及景观主轴或广场、风情商业街
本报告是严格保密的。
21
大盘的启动模式
“画饼”模式
地产营销初始阶段的产物
“以点带面”
低成本营销手法，成为目前主流模式
“以小博大”
“以本伤人”
结论4： 本项目适合的模式为：
体验经济的萌芽状态 反营销的做法，属于产品经济范畴
开放的 国际的 公园的 高尚的 城区
本报告是严格保密的。
4
整体开发思路及启动区位置
国际 学校
涉外 综合市场 医院
集商中业 商广业场
写字楼
文化活 动中心
酒店
幼儿园
Ⅲ
Ⅰ
Ⅲ
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1
宏观政策
房地产大势何去何从?
Байду номын сангаас
宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增 长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。
人口红利——未来20年自住
型需求人群将集中在80、90年 代出生的人群，这段时间恰好 是中国人口增长的一次高峰期
25 20 15 10
5 0
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
新增人口（万） 出生率(%)
2000 2003 2006
2000 1500 1000 500 0
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140 亿平米的新增需求
收入的结构性增长——麦
肯锡预测，到2025年中上资产 阶级人均可支配收入将增加12 万亿， 按照国际15-20%的住 房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
月份 金融 政策
土地 政策
行政 手段
2007-2008年
✓ 全面缩紧甚至停止二手房房贷 ✓ 取消加按业务； ✓ 贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭； ✓ 二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍； ✓ 明确第二套住房以家庭为单位； ✓ 多次加息及上调准备金率
✓ 深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价 ✓ 加大闲置土地回收力度，加大保障房的供给
✓ 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
✓ 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为；
✓ “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。
✓ 地方可限定购房套数 .
政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不 足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨， 也是导致本轮调控的主要原因。
•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率 1.1倍； •两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； •商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款； •对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
➢2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申， “利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是 不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。
➢2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款 首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比 例和利率水平。 调控力度更大，表明了政府的决心。
结合07-08年的宏观调控经验，2010年政府的表现为决心大, 出招
谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。
部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 ✓ 地方限价
2009-2010年
✓ 二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍； ✓ 两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； ✓ 商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上
住房贷款; ✓ 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证
明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
✓ 首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分 期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年， 特殊项目可以约定在两年内全部缴清。
市场动力 土
期房价格
投资者
地
现房价格
自住者 投机者
政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间
2007-2008年
2009-2010年
金融 政策
•全面缩紧甚至停止二手房房贷 •取消加按业务；贷款审批手续严格， 三套房以上不予办理按揭； •二套房贷首付四成以上，利率提高基 准利率1.1倍； •明确第二套住房以家庭为单位； •七次上调金融机构人民币存贷款基准 利率.
人口
40
人均可居住面积
80%
城市化率 30
60.0% 60%
45.7%
20
40%
10
20%
0 2008
0% 2020E
2025E
19
17
51.1
2005 0
24.2 20
15.4 40
50.5
60
80
需求总量
350 新 增 需 求
140
300
315
250
200
150 175 100
50
0
2008 2020E
26万亿
全球富裕客户（>200,000）
9.9 2.6
大众富裕客户（100,001200,000） 中上中产阶层（40,001100,000） 下层中产阶层（25,001-40,000）
贫穷阶层（<25,000）
100 5万亿
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时间 幅度
龙溪花园旧改项目 定位及物业发展建议
世联地产 2010.4.28
商业声明
本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限 公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。 因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司之龙 溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、使 用和复制文档的任何内容。
报告目录： 1、宏观政策 2、基础背景 3、客户分析 4、案例借鉴 5、产品定位 6、项目规划 7、旧改补偿建议 8、动态经济测算
✓ 对深圳房地产广告进行全面检查；
✓ 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象；
✓ 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；
✓ 住宅限外令 ✓ 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交
开盘方案； ✓ 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内