浅谈住宅小区物业管理的发展现状和发展趋势

目录论文大纲 (1)一住宅小区物业管理行业的现状分析 (2)（一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 (2)（二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 (3)（三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 (3)（四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 (4)（五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 (4)二对住宅小区物业管理现状的思考 (4)（一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 (4)（二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 (5)（三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 (5)（四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 (5)（五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 (6)三住宅小区物业管理的发展趋势 (6)（一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主 (6)（二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业 (7)（三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 (7)（四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 (7)（五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强 (8)结束语 (8)参考文献............................................. 错误!未定义书签。

论文大纲摘要引言正文一住宅小区物业管理行业的现状分析（一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要（二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立（三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角（四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴（五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多二对住宅小区物业管理现状的思考（一）建立健全物业管理的相关法律法规体系（二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制（三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设（四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念（五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象三住宅小区物业管理的发展趋势（一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主（二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业（三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型（四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角（五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强结束语参考文献浅谈住宅小区物业管理的发展现状及发展趋势摘要自上世纪90年代以来，经过几十年的探索和实践，住宅小区物业管理在我国各中小型城市得到了迅猛的发展，目前已经成为国民经济中极其活力的朝阳产业，纵观我国物业管理的发展历程，文章分析研究了我国物业管理行业的发展现状及所面临的形势，从政策法规、物业管理企业、社会及业主等方面讨论了住宅小区物业管理发展的要求及思考方向，并进行了认真的研究分析，提出了对住宅小区物业管理未来发展趋势的展望。

关键词物业管理现状发展趋势引言物业管理自引入中国以来才20多年，而在大陆内地普遍则只有10年左右的发展历史，发展速度快和发展历史短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。

因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理发展现状进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能更好的发展我国的住宅小区物业管理，才能更好的建设和谐住宅小区。

正文一住宅小区物业管理行业的现状分析（一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要目前中小城市针对物业管理方面的规范性文件还不多，随着国务院《物业管理条例》的实施，虽标志着我国物业管理步入了法制化轨道，但该条例很多规定过于笼统，缺乏操作细则，且部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业管理现状。

其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理工作。

另外物业管理企业资质审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性，由此物业管理中产生的大量矛盾和纠纷便无章可循，往往得不到及时解决，尤其是在规范物业管理市场的运作方面，至今没有一个具有针对性、指导性的文件和法律法规，使得现实中很多物业纠纷的解决仍处于无法可依的状况，从而影响了物业管理行业的健康发展。

（二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立同其他行业的经营性质不同，物业管理行业的经营活动主要以实现综合性服务来取得管理费的收入，而收入效益取决于企业的管理规模，物业小区的规模大小和管理项目的多少，直接影响到物业管理企业的规模效应和品牌效应的形成，而规模效益的形成是物业管理健康发展的最基本条件。

现有多数物业管理企业大多是房地产开发公司派生出来的，管理面积小且成本大，物业管理的规模效益很难体现出来，大多数的物业公司仅靠管理费用来维持运转，所提供服务的范围也只是维修、保洁、绿化、治安等。

业主和物业公司之间的市场双向选择机制还没有形成，缺乏竞争，导致企业加强管理和提高服务质量的动力不足。

（三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角随着物业行业的快速发展和高档物业市场的不断扩大，只有具备专业背景、知识面广、理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才，才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求。

行业的发展离不开人才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。

但物业管理行业发展还不健全，其社会地位和影响力还很低下，由于物业管理人员得不到社会的普遍尊重，因此各高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管理领域。

传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般，有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。

同时大量的企业改制“淘汰”人员、自由职业者流入到物业管理物业管理行业从事保安和保洁等工作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服众，业主满意度不高。

多数员工文化水平不高，缺乏必要的文化知识和专业技能，没有形成专业集团化的管理队伍，导致其管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也不能得到保障，其直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。

（四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴物业管理企业收费难已成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足80%。

有的业主对按时足额缴纳物业管理费认识不足，拒交、少交物业管理费时有发生，还有的业主根本就不知道也不想知道物业管理到底是干什么的，错误的认为有没有物业管理是一样的，小区照样能安宁、整洁，业主因认识上的不足而拒绝交物业管理费；物业合同以外的特殊服务，物业公司如未及时解决，业主就拒绝缴费；有些业主对小区存在的“住改非”违章建筑等现象认为是物业公司“管理”不力，以物业公司“不作为”而拒绝交费用，却不知物业公司本就没有执法权；小区各业主间产生矛盾纠纷，物业管理人员进行调解，结果致使一方乃至双方产生对物业公司的偏见……由此业主的种种非理性维权，导致物业管理公司的收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物业管理公司提供的管理和服务运行成本随之也大大增加。

除了居民的观念问题、经济承受能力外，一个最重要的原因是一些业主对物业管理收费标准以及双方的权责不明确，认为交了物业管理费，物业管理公司什么都应该做，稍不如意就拒交物业管理费，一户不交就会带来消极连锁反应。

（五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多很多媒体为了追求新闻效应，受“注意力经济”驱使，为了吸引更多的读者，想方设法迎合读者的口味，在物业管理这样一个公权和私权、局部和整体、公民责任和业主权利的矛盾集中地，媒体和公众似乎还找不到一个合适的语境。

作为民生住宅行业，房屋的物业管理一直是媒体所追逐的对象，报道的物业管理行业负面的新闻事件太多，放大了物业管理行业的责任和过失，不仅使得社区纠纷的主因被歪曲，也使化解其纠纷的方向被误导，加深了社会公众对物业管理行业的偏见。

致使物业管理在社会大众中的形象大打折扣，从而导致物业管理的建设和发展举步维艰。

二对住宅小区物业管理现状的思考（一）建立健全物业管理的相关法律法规体系对目前争议较多的的以及处在真空地带的问题，及时出台相应的政策，提高可操作性，特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾方面做出具体规定，以化解各方矛盾，完善相关的物业管理配套政策，明确相关各方的责、权、利关系，严格审核物业管理企业的资质。

政府要通过自己的权威使物业管理工作有序、健康发展，对物业管理市场形成、发展所必须的文件尽快出台，积极研究制定物业管理实施细则，明确物业管理公司和业主的权利和义务，要有较强的可操作性，使物业管理企业是实际操作真正做到有法可依，违法必究。

（二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制物业管理行业的特点注定了物业管理企业的生存和发展必须建立在规模经营的基础上，规模化、品牌化、将是今后物业管理发展的必然趋势，所以塑造品牌、经营品牌、依托品牌和拓展市场，必须成为物业管理企业的共识。

引导品牌物业管理企业，积极开展社区物管连锁经营，使物业管理和社区管理有效结合，提升社区物业管理的水平。

有关行政主管部门要加快指导住宅小区组建或换届成立业主委员会，并尽快完善物业管理招投标制度，全面推行物业管理项目的招投标制度，将物业管理企业推向市场，实现物业管理市场的有序竞争。

只有将公平、公开的竞争机制引入物业管理行业，物业管理行业才能得到进一步的规范和发展。

（三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设公司的成败，关键是人才的选择。

有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件，也是物业公司参和竞争，志在必取的信心所在。

要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识和经验的高层管理人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。

物业公司不光注重引才，注重用才，更应注重育才。

企业应加大内部培训力度培养人才，通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高物业管理企业员工的自身素质，加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学习，加强员工的业务培训和技术培训，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，彻底改变行业面貌，提升业主的满意率，从而提高物业管理公司的市场竞争力。

（四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识，要通过开展形式多样、丰富多彩的教育活动，大力宣传物业管理知识和物业法律法规，着力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识，帮助业主正确认识物业管理、理解物业管理、关心物业管理、支持物业管理，加快物业管理的健康发展，使物业管理企业、业主之间建立对物业管理的科学认识和正确理解，明确双方在物业管理中所处的地位、权利和义务，积极加强物业公司和业主之间的有效沟通和联系，促进双方的相互认识，拉近之间的距离，使业主对物业公司产生信任的感觉，逐步转变业主对物业管理的不合理偏见。