万科景观设计及成本控制
万科景观设计及成本控制
倾斜的坡面是很好的展示观赏因素的地方
【目录】: table
1)景观设计流 程总体介绍
2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点
2.2)工作重点
2.3)工作成果
2.4)案例分析
3）阶段二： 初步设计
4）阶段三： 施工图
Shenzhen vanchuang architecture design consultants co.ltd
当视角达到45度时空间达到封闭感
【目录】: table
1)景观设计流 程总体介绍
2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点
2.2)工作重点
2.3)工作成果
2.4)案例分析
3）阶段二： 初步设计
4）阶段三： 施工图
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3）阶段二：初步设 计
4）阶段三：施工图
5）成本控制
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【目录】: table
1)景观设计流 程总体介绍
2）阶段一： 方案设计
3）阶段二： 初步设计
4）阶段三： 施工图
5）成本控制
项目设计指导书
【目录】: table
1)景观设计流 程总体介绍
2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点
2.2)工作重点
2.3)工作成果
2.4)案例分析
3）阶段二： 初步设计
4）阶段三： 施工图
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万科景观成本总结分析(1)
各项目园林环境成本汇总及分析
成本汇总及分析 优化流程及阶段 数据 常用石材及苗木 园建结构做法 案例共享
园林环境工程中软硬景面积所占比例
70%
60%
59%
57% 55%
63% 57%
50% 40%
41%
52% 48%
42%
45%
52% 43%
4570%%
41%
4580%%
34%
30%
花城1 花城2 花城3 花城4 花城5 城花1 城花2 蓝山1 万科城1
各项目园林环境成本汇总及分析
成本汇总及分析 优化流程及阶段 数据 常用石材及苗木 园建结构做法 案例共享
园林环境工程中乔木的单方造价
60
50
40
32
33
30
20
10
20
30
29
24
24
51 37
0
花城1 花城2 花城3 花城4 花城5 城花1 城花2 蓝山1 万科城1
各项目乔木单方造价 乔木平均单方造价
成本汇总及分析 优化流程及阶段 数据 常用石材及苗木 园建结构做法 案例共享
园林环境工程的单方造价
400
350
344
300
250 200
194
196
196
216
242
217
220
206
150
花城1 花城2 花城3 花城4 花城5 城花1 城花2 蓝山1 万科城1
各项目曲线 平均曲线
1、单方造价=景观成本÷景观面积； 2、花城系列：景观单方造价208元/平米（未含山、湖景观改造费用）； 3、城花系列：景观单方造价219元/平米； 4、蓝山系列：景观单方造价344元/平米； 5、万科城系列：景观单方造价206元/平米(软景比率达到63％）。
万科景观万科集团园林景观设计细则
万科景观万科集团园林景观设计细则万科集团园林景观设计细则-02-24 快速订阅☞房地产经理人联盟万科集团园林景观设计细则一、总体设计要求1 整体规划注重形成项目地貌同时考虑的土方平衡2 要重点考虑小区内部之重点部位，如销售厅周边、会所周边及小区主入口等设计3 景观设计师要与建筑师进行充分的合作与沟通，配合建筑设计院对建筑立面风格设计、土方工程量、护坡、基础处理等提出合理化建议4 设计必须将工程造价控制在发展商的预算范围内，要因地制宜，充分考虑武汉地区的实际状况：当地树种、当地材料、施工水平等因素，不应选用过于昂贵的装饰材料及过于繁琐的施工工艺，力争用较低的价格获得优良的效果处理地型尽可能减少挡土墙的出现，减低其工程造价，并能提出巧妙构思解决高差问题5 项目环境设计适当考虑无障碍设计园区内商业步行街及休闲广场存在高差处考虑无障碍设计6 本项目采取组团划分与分期开发，每期/组团有各自的主题概念设计; 创造内向亲和的组团绿化休闲空间和外向流通、立体共享的安全、宁静的户外步行活动公共绿化休闲空间7 考虑武汉地区的气候环境使园区环境具有四季景观二、竖向设计 1 整体设计原则要考虑未来建筑与场地的景观效果；非山地项目的原场地土方、地形地貌尽量利用，减少土地及景观资源的消耗和破坏；山地项目的原始地形、地貌不是最终的实施地形地貌时，要以场地现状来做为景观竖向设计和施工组织方案的条件，并应时时跟进调整；山地项目的景观竖向设计应保持与建筑设计的同步协调；竖向设计要综合考虑土方平衡、边坡支护方案；边坡支护方案要考虑建筑与道路的关系；景观的竖向设计要结合室外的管线设计标高和坡向综合考虑 2 设计原则：分项设计原则见表格三、道路景观 1 设计原则：明确的导向性：通过道路的尺度、路面质地、材料色彩的选择强调道路级别强化观景视线：道路两侧设置绿化带，交叉口设置绿地环岛，内种植物，形成重要的视线焦点便捷的连通性：休闲性人行步道、园道串连花台、亭廊、水景、游乐场等，形成休闲空间的有序展开 2 道路类别：下表：道路断面参考图3 道路材料4 道路装置道牙边沟路障、车档隔离带、环岛减速装置入口装置竖向设计：坡度要求四、绿化 1 绿化分类表2 华中地区常用苗木种植品种3 树移植苗木实施阶段的工作确定对苗木的要求：规格要求确定移植的位置：种植总图确定移植的时间：春季、秋季、夏季或冬季表一：苗木规格内容4 选苗阶段的工作对移植树木的选择：选定移植树木后，应在树干北侧用油漆做出明显的标记，以确定树木的朝向，同时对树木挂牌、编号并做好登记，并保留照片移植前的准备工作：确定所移树木后，提前不少于15天采取缩根措施移植树木均要求带土球挖掘表二：移植树木的要求5 树木种植阶段的工作运输——时间不超过24小时定位——入场前需要验收重要乔木点位，按设计位置挖种植穴，并需确认施工通道支撑——地上树干支架固定：立支柱要埋深立牢，绳与树干相接处应垫木；所栽大树在浇定根水前，找3根2／3树高长度的木杆或竹竿，树干三点支撑固定，上端绑牢，下端撑入地内，防止向外松滑修剪表二：移植后对苗木修剪的要求五、硬质景观 1 整体设计原则除满足使用功能外，应具有一定的景观价值与周围环境共同塑出一个完整的视觉形象根据具体情况适当考虑夜间照明 2 雕塑设计原则雕塑要能够融入到住区周边的整个居住环境中与环境相协调而不感突兀雕塑类型创作型：必须选择专业雕塑家来创作，具备原创性、创新性翻版型：必须选择国外原型注意原型的知名度，以降低侵权风险雕塑设置原则题材：适合居住氛围，题材轻松愉快，避免过于另类与严肃风格：不可过于具象，取材尽量源自自然，对自然事物做适度变形，使其具备趣味性和可参与性，风格上提倡朴素感材料：选择接近自然的材质，具备质感，不建议采用过于城市感或会对周围环境产生不良影响的材料，如不锈钢尺度：尺度应适合放置雕塑的场所，避免过大或者过小，关注近人尺度的质感、纹理以及细部变化功能：雕塑应根据在住区中所放置的位置不同而具备不同功能如入口处雕塑应该能够展示小区的形象参与度：居住区雕塑应该具有变化和动感，具备可参与性，尽量减少纯观赏性而无功能的东西放置位置：宜放置在偏公共区域，不建议放在过于私密的空间里 3 树池分类：水中树池、平地树池树池的基本设计原则树池深度确定原则为：至少深于树根球以下MM树池箅应选择能渗水的石材、卵石、砾石等材料，也可选择具有图案拼装的人工预制材料，如铸铁、混凝土、塑料等这些护树面层宜做成格栅状，停车场处箅子应能承受一般的车辆荷载树池及树池箅选用表：池技术要点考虑防水处理所种植植物应选择有一定耐水性的植物池应该比陆上树池要略大，宽度米之间，根据具体情况确定平地树池技术要点：表面覆盖物：树箅下面、覆土表面可选用卵石、碎石、木屑、树皮、陶粒作为覆盖物，起到保水和清洁、美观的作用附着功能设置：高于地平的平地树池应该结合座椅考虑，形成树池与座位功能相结合的景观树基底以地被植物或灌木覆盖，高于地面的树池可以取消树池箅子材料选用：压顶形式可采用整石、木质、混凝土浇注 4 自行车架5 台阶尺寸：室外台阶每级高度不超过mm，踏步进深宽度宜在mm 设置：台阶投影长度3m 应设置休息平台一处照明：台阶处照明建议采用侧壁灯，或安放在台阶两侧的草坪中，如果不是因为台阶过宽而导致照明不足，不要将照明安置在台阶正垂直面材料：台阶面避免使用抛光石材，应对石材进行防滑处理，既防反光，也防滑 6 坡道人员流动较大的坡道，且侧面高差超过时，其侧面应设护栏设施或辅以栏杆、花池、花台等坡道面材应采用耐磨材料和防滑措施在比较长或较陡的坡道上(坡道高度小于可两侧设挡台)应考虑使用带坡台阶，可在两段坡道之间设3-4级台阶，以减缓坡度满足不同年龄人的要求坡道的净宽度不应小于(扶手或挡台内侧边缘距离) 轮椅坡道一般为6%，最大不超过%，并采用防滑路面 7 护栏扶手方便老人和残障人员使用，供轮椅使用的坡道应设为与的两道扶手设计原则护栏充分考虑护栏的强度、稳定性和耐久性；其次要考虑栏杆的造型美观，常用材料有铁艺、实木、混凝土等建议采用防腐木材，金属构件尽量采用装配如能用其他防护措施替代栏杆，则尽量不设置推荐组合：木桩—麻绳；混凝土—铁链；铁艺—木扶手 8 公用电话亭和报亭建议：建议直接采购成品，由电话和报刊经营单位负责免费制作设置时两点注意事项：注意电话亭报刊亭自身色彩要与小区周边环境相协调与统一，在联系安装过程中需要由设计部对亭的形式、色彩、功能等方面进行确认话亭报刊亭应设置于小区的公共区域，避免设置在组团或其他私密区域之中而导致对居民生活带来干扰 9 围墙围墙设计原则：在沿路设置围栏时，为确保道路两侧的环境美观，应在围栏前设置绿化10 公交车站点位设置：需要与*部门沟通，以准确确定车站站点位置站位设置应接近小区的公共区域，既方便小区业主抵达车站，又能减弱站点对于小区生活的干扰，减少对于私家车流与人流的不良影响设计制作：为了尽快引入公交车线路提升小区交通品质以及有效控制整体景观效果，最好由各地公司在与*沟通过站点位置后自行对公交站点进行设计与制作以及建设。
万科集团设计阶段成本控制
条强条万科集团设计阶段：控制成本的65建筑专业第一部分总评布置.造成回填过高1.室外场地竖向标高不合理,非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是2.规划与设计上降低前期费用的主要手段。
.走线不合理3.总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,米）内为主，可部（即结构计算按平均1.54.地下顶板上覆土建筑为1~1.5m 米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、分缓坡适当升高，但该区域>1.5景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,及以上要方案阶段论4m左右,个别高3m价及土方，起坡最高点区域也控制在以上景墙（从地面起）等重型元素也要作2m证；景观中泳池、亭子、廊架、为条件反馈。
消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。
大树布置在柱点。
5.当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。
:建筑平面功能.防火分区过多,造成楼梯、门、设备增加1..--防护面积过少造成单元增多人防设计2.:.相邻单元未连接造成临空墙过长---)部分可用临战封堵替代---一框二门的人防门过多(级人员掩蔽所主要室外出入口的楼---进人防前的防倒塌范围过大(按现规范6),坡道及走道做即可梯页1．)应尽量将人防做在建筑投影范围下室外顶板下的人防面积过大(---同.,所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门---人防门型号不合理(钢门造价高)时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门)如争取做部分物资库人防功能不合理(----人防主要.,---平战转换方案不合理应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用有条件时防爆波电井可与出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用. .平时电缆井合用即利用局部夹层或室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层.----.管沟覆土每厚3~4KG/m2,地下室钢筋增10cm,3.地下室层高及埋深过大(每埋深增大乔用局部堆,1200mm左右10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上地下室面积过4.2m.机械车库 3.6M,有人防3.8m,土、树池处理)；层高无人防尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽大--，.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书）量不做全地下室查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。
万科集团设计阶段的成本控制标准.docx
WORD格式万科集团设计阶段的成本控制标准为了应对目前房地产行业的严峻形势，落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本”的发展战略，特别制定：设计阶段成本控制标准。
各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。
第一部分土建工程一 .建筑设计１ .设计单位选择1.1初步设计原则由万创设计中心完成；１.2 成熟产品的设计任务，可委托给国内优秀设计单位承担。
２ . 产品前期定位２ .１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２. ２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。
３ . 总平面设计３ . １总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。
３. ２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
３. ３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３. ４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３. ５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３ .６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
３ .７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。
小区内的双向车行道道路宽度统一为 6米，消防车道宽度只做 2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。
3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３. ９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３. ９ . １小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３. ９ . ２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３. ９ . ３各单体首层的室内及室外标高；３. ９ . ４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３. ９ . ５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；专业资料整理WORD格式４. 地下车库４. １小区车库的车容量按规范最低限控制。
万科广场设计效果与成本控制要点
二 设计效果与成本控制要点——方案设计
标准层电梯厅——定稿方案
（标准层电梯厅）
定稿方案主材表
部位 天花 地面 材料 铝单板 新世纪米黄石材 深啡网石材 新世纪米黄石材 深啡网石材 橡木门 拉丝不锈钢
定稿方案效果图
墙面 门 电梯 门套
实景照片
uiloaijnahcid/nc.moc.anis.golb//:ptth
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anihcnahcid/moc.udiab.ih//:ptth
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（电梯轿厢）
装修后尺寸 mm 1940/1540 1840/1490 —— —— 1940/1540 —— —— ——
原标高 mm 2900 2900 —— —— 2900 2600 —— ——
实景照片
二 设计效果与成本控制要点——方案设计
首层电梯厅——定稿方案
定稿方案效果图
实景照片
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（首层电梯厅）
定稿方案主材表
部位 天花 地面 墙面 门 电梯门套 材料 铝单板 莎阳米黄石材 安哥拉棕石材 莎阳米黄石材 安哥拉棕石材 拉丝不锈钢门 拉丝不锈钢
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办公走道——定稿方案
二 设计效果与成本控制要点——方案设计
定稿方案效果图
万科规划设计阶段的成本控制
规划设计阶段的成本控制2010年08月22日 08:28规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。
尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。
基本原则是：周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批。
合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。
但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
设计阶段对项目投资的影响是极其重要，特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
以下经验可供借鉴：一、推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
在招标过程中，对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。
设计院的选择原则是最优性价比，专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。
二、开展限额设计，有效控制造价由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，常导致赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失等问题出现。
加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，浪费较大。
因此，甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并和设计费挂钩，同时尽可能实行设计监理制度，建立奖惩考核激励机制，加强设计阶段的成本控制。
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本治理部整体负责。
各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。
成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。
现予以公布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。
万科房地产景观设计控制.
景观设计任务书编制要求1小区概况2设计范围a景观设计范围b同景观配套的小品、设施、车棚、信报箱、康体设施等 c室外照明、水、电设备及管线d交通系统e植物配置f小区竖向设计3方案设计要求a设计标准、造价控制b设计理念和文化、风格主题c平面分区、功能分区d中心景观、景观轴线和分级组团景观的主题、名称 e植物配置原则4各阶段的方案要求4.1总平面、植物配置总平面a设计成果说明、各项经济技术指标统计表b图纸数量、文件格式、效果图数量c景观分析、交通分析、功能分析d方案文本数量、规格、展板4.2方案确认后的初扩阶段a设计说明、经济技术指标统计表b总平面、植物配置总平面、竖向布置图c各部位景观效果图d鸟瞰图、各种分析图e各景观分区平面图、数量f方案文本格式、数量、各种效果图文件格式和要求 g工程量分析表5施工图阶段a施工总平面图深度要求b植物配置平面图深度要求c各部位立面、剖面图深度要求d局部大样图深度要求e设计作法说明f竖向平面、剖面布置图深度要求及设计说明 g道路、广场、网络施工图及详图要求h水体、假山、小品平面图、剖面图及作法说明 i景观照明及配电施工图要求j景观供水、排水施工图要求6设计交底和施工阶段的配合设计交底、图纸会审、景观用料及植物选型、中间验收和竣工验收。
景观设计阶段工作流程1. 目的规范XX房地产有限公司开发项目景观设计阶段的工作程序，加强景观设计阶段的监控，达到控制设计的质量、进度、成本之目的。
2. 适用范围适用于XX房地产有限公司开发项目的景观设计阶段的设计管理。
3. 术语和定义4. 职责4.1 设计部4.1.1 负责景观方案、实施方案及施工图的供方考察、供方审批和履约评价；4.1.2 负责编写《设计任务书—景观方案》、《设计任务书—景观实施方案》和《设计任务书—景观施工图》；4.1.3 负责组织景观方案、景观实施方案和景观施工图的设计评审；4.1.4 负责组织景观施工图的设计验证；4.1.5 负责提交经评审和验证的设计成果。
《景观成本控制与景观成本配置最优化》
《景观成本控制与景观成本配置最优化》产品定位决定景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本。
目前有很多低端楼盘在景观上投入很大，因为产品受众局限，园林投资达不到预期溢价效果，有部分高端楼盘，过分追求建筑品质，漠视景观投入，也影响了产品的整体形象，换言之，景观必须与建筑匹配也......在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的改变。
今天就邀请X科集团的研发人员分享《景观成本控制与景观成本配置最优化》第一部分：景观成本配置标准1、万科控制景观软景硬景水景比率2、万科铺装材料造价控制3、万科软景造价控制第二部分：万科景观设计造价控制分析1、硬景、软景、水景面积比率高低，决定硬景成本高低2、石材所占比率高低，决定了硬景成本高低3、乔木造价高低，决定了软景成本高低4、控制灌木面积比率是降低软景成本有效途径第三部分：万科景观造价控制措施硬景部分1：控制石材面积1.1:主入口使用石材，其余部分使用可以使用效果达标的替代材料1.2: 造价较低的项目，道牙不用石材（一般花岗岩路牙造价45-60 元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35 元/米左右），花池景墙立面少选石材。
立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，根据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择2：控制石材规格2.1：所有尺寸必须符合300模数，尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损耗,石材规格易在5种以内（包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本）2.2: 避免使用超规格板及石材异形加工。
2.3：根据不同位置合理确定石材厚度,主要部位石材选择:3：控制石材种类3.2：硬质景观中地面所采用的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。
（铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高）3.2：石材中自然面、拉沟、龙眼、仿古、荔枝面比其他面状贵，要合理使用；4：控制材料铺贴方式4.1：尽量使用规整铺装，减少碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍)5：控制材料的档次5.1：按项目的成本要求选择不同档次的材料。
深圳万科景观设计及成本控制共108页
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
END
深圳万科景观设计及成本控制
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 பைடு நூலகம்，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
万科四季花城一期成本分析
万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。
其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。
单价增加约6%。
3.水景设备花费了35万元。
硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元； 其他为10元。
控制成本的重点是结构及铺贴方案。
从面材分析:石材5295平米, 单价为146元； 洗石米431平米, 单价为114元； 建菱砖2943平米, 单价为83元； 木材413平米, 单价285元。
控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。
入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。
硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。
乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。
软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。
万科景观成本控制研究
一、景观概况
编号 景观内容 Content 用地总面积 Total Base Area 道路 Road Material 建筑占地总面积 Total Architecture Area 景观总面积 Total Landscape Area 绿化总面积 Total Green Area 绿地率 Green Ratio 道路面积 Total Road Area 铺装面积 Paveing Area 地面停车位面积 Surface Parking Area 景观水景 Water Feature 儿童活动场地 Children's Playground 老年健身场地 Activity Area for Seniors 康体活动场地 Children's Playground 社区出入口（门卫和安保点） Guard House 门卫 Guard House 标识系统 Signage 地面停车数量 Surface Parking 对景矮墙 A18 18 Landscape Wall A19 19 A20 20 A21 21 A22 22 装饰花钵 Flower Pots 生活垃圾箱 Residence Only Trash Bins 社区围墙 Bourdary Wall 室外家具（座椅） Outdoor Furnishings Y 有 Y 有 Y 有 Y 有 Y 80个 27 套 1525m 74个
费用比例 90% 70% 60% 40% 30%
比例 10% 30% 40% 60% 70%
小区周边围墙及 局部区域需设置 高绿篱估算量为 总面积的10％。
为达到乔灌草有一个比较合适的比 例选择矮灌木40％，草坪50％。
按常用大乔木 （胸径15cm 香樟）每株 3700元计算
万科集团设计阶段成本控制
万科集团设计阶段：控制成本的65条强条■部分建筑专业总评布置1.室外场地竖向标高不合理，造成回填过高.2.非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。
3•总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长，走线不合理.4.地下顶板上覆土建筑为1~1.5m （即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高，但该区域＞1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡，景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右,个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。
5.消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内。
大树布置在柱点。
当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。
建筑平面功能：1.防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加.2.人防设计:--防护面积过少造成单元增多.---相邻单元未连接造成临空墙过长.---一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代）---进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯，坡道及走道做即可）---室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下） ---人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门•同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门）----人防功能不合理（如争取做部分物资库）---平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用•人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用•有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用•----室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层•即利用局部夹层或管沟•3•地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3~4KG/m2,覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/m2,故覆土原则上1200mm 左右,大乔用局部堆土、树池处理）；层高无人防3.6M,有人防3.8m,机械车库4.2m.地下室面积过大--尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室.了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。
学习万科的六维成本管控
集中采购策略实施情况分析
集中采购优势
万科通过集中采购策略，实现规模化 采购，降低采购成本，提高采购效率 。
实施情况分析
万科在集中采购策略实施方面，注重 与供应商的协同合作，通过信息共享 、资源整合等方式，实现共赢发展。
长期合作协议签订及执行情况
长期合作协议意义
万科与供应商签订长期合作协议，有助于稳定供应链，降低采购成本，提高采购 效率。
万科企业文化
万科以“赞美生命，共筑城市”为使命，坚持“以人为本”的企业理念，致力于为客户提 供优质居住环境和配套服务。
万科企业业绩
万科连续多年蝉联《财富》“最受赞赏的中国公司”第一名，并多次获得国内外权威机构 颁发的企业荣誉。
六维成本管控概念及意义
六维成本管控定义
六维成本管控是万科企业提出的一种成本管理体系，包括前期策划、设计管理 、招标采购、施工管理、销售与客户关系管理、结算与后评估六个维度，以实 现项目全周期的成本控制。
精准投资ห้องสมุดไป่ตู้策
建立投资决策模型，对目标地块进行 盈利预测和风险评估，确保获取优质 土地。
土地利用最大化措施
01
02
03
提高容积率
在满足规划要求的前提下 ，通过优化设计方案提高 项目容积率，增加可售面 积。
挖掘地下空间
合理利用地下空间，开发 地下车库、储藏室等功能 区域，提高土地利用效率 。
精细化施工管理
通过学习万科六维成本管控，可以更加深入地理解房地产项 目开发过程中的成本控制要点和难点，掌握有效的成本管理 方法和工具，提升个人在项目管理和团队协作中的综合能力 。
02
土地成本管控
土地获取策略及成本控制
多元化土地获取途径
万科设计变更中的成本控制
万科设计变更中的成本控制做房地产开发的人都明白，在项目开发的过程中，有一样东西少不了，确实是“变更”；在项目成本操纵环节中，有一样东西专门重要，依旧“变更”。
变更的确是一个让人头痛心烦的情况，听说过一个真实的故事：一位房地产企业的老总在被变更、签证带来的一系列问题深深刺激后，在高层工作例会上拍案怒斥：“你们，每个项目经理都必须给我签军令状，在项目开发期间总控变更单*张，每月变更单不得超过3张，上下浮动不超过10%……做不到就走人……我不相信这么个东西如何就管不行……！”因此，最终他的愿望并没有实现，这事实上是意料之中的情况，因为他要操纵的并不是“变更单”的张数！房地产项目开发周期长，前期不确定因素和开发过程中突发因素都比较多，因而变更的发生是必定的，也是符合事物进展规律的。
合理的变更也从一定的层面上提供了项目开发过程中弹性应对的可能，类似上述故事中车间计件式管控的方法明显是走不通的。
既然如此，我们该如何做才能使变更在“变”与“不变”之间达成平稳——既让变更合理的发生，又能操纵由于变更带的诸多苦恼呢？一、变更的界定及分类在实际工作中，变更常常来源于设计部、并以设计变更单的形式显现，因此行业内一样可不能专门的去区分变更的出处和起因，而广义的统称为“设计变更”，实际上，设计变更只是工程变更中的一类。
我国现行举荐使用的施工合同范本中就专门指出工程变更包括设计变更和其它变更，其中：设计变更包括的范畴如下：1、更换工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；2、增减合同中约定的工程量；3、改变有关工程的施工时刻和顺序；4、其它有关工程变更需要的附加工作。
其它变更：指合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更。
不管上述何种变更，一旦发生，只能是参照合同相应条款、或者类似的条款规定，甲、乙双方协商定价，从“事后”的“成本核算”层面去处理结果。
那么，我们如何样才能未雨绸缪，真正的从“事前”来进行“成本操纵”呢？我们来看看一个典型的房地产项目全生命周期：定位（产品）→设计（图纸）→施工（现场）→销售→物业（使用）在那个周期内的任意一个时期，都有可能发生变更，而且，发生变更的缘故越是前端的，变更所要付出的代价就越大，基于此，要做好变更的成本操纵，关注点和工作重心都要尽量前置。
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2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
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1)景观设计流 程总体介绍
倾斜的坡面是很好的展示观赏因素的地方
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景观设计流程、成果及成本控制研讨
深圳万科地产 The reporter： The place：
The date :
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1)景观设计流程总体 介绍
2）阶段一：方案设 计
B）与建筑规划设计的关系
与规划同步进行完成如东海岸、万科城 在建筑规划设计完成后进行完成如四季花城、 中山城市风景、17miles、金域蓝湾
C )景观设计越早介入，越能体现其价值。
大规模社区更适合与规划同步进行如万科城 与建筑结合密切的项目更需要早期介入如金域蓝 湾
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1)景观设计流 程总体介绍
2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
限制空间
完全限制空间
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1)景观设计流 程总体介绍
当视角达到45度时空间达到封闭感
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景观总图方案
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1)景观设计流 程总体介绍
【17miles】
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2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
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1)景观设计流 程总体介绍
挖方：76万立方米 填方：136万立方米 土方平衡价：533万元 外运回填价：890万元
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总价：1423万元
2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
1)景观设计流 程总体介绍
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2）阶段一： 方案设计
3）阶段二： 初步设计
施工图评审 施工图成本测算 投标工程清单
4）阶段三： 施工图
5）成本控制
施工图材料部品调整
成本超标调整
成本调整
投标成本调整
挖方 填方 挖方
投标方案一土方分析
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1)景观设计流 程总体介绍
Shenzhen vanchuang architecture design consultants co.ltd 万科城投标方案二
2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
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1)景观设计流 程总体介绍
C )风格 1）与建筑风格协调
金域蓝湾 17miles 东海岸 Shenzhen vanchuang architecture design consultants co.ltd
重要区域详图
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1)景观设计流 程总体介绍
【17miles】
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1)景观设计流 程总体介绍
挖方：65万立方米 填方：88万立方米
土方平衡价：456万元
外运回填价：345万元
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2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
3）重要的节点：泳池、水景、老人儿童活动休息空 间
4）过渡空间
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1)景观设计流 程总体介绍
2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
b)社区管理功能 1)开放公共空间与封闭管理组团 2）停车泳池、会所等收费管理 流线 3）分期建设的管理流线
施工现场变更
施工过程动态调整
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1)景观设计流 程总体介绍
A )意向性，概念性。
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2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
1) 彩色总平面图 2) 重要功能区域大比例平、立、剖图 3) 植物种植意向图 4) 材料意向图 5) 街道家私部品示意图
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2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
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1)景观设计流 程总体介绍
夏季
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2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
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1)景观设计流 程总体介绍
1）植物的建造功能：植物在景观中充当象建筑物的地 面、天花板、墙面等限制和组织空间的因素。
低矮的灌木和地被植物形成开敞空间
重要区域详图
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1)景观设计流 程总体介绍
【17miles】
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2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
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2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
半开敞空间视线朝向敞面
处于地面和树冠下的覆盖空间
2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
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1)景观设计流 程总体介绍
2）景观自身风格的协调 空间形态、构筑物、铺装、物料、饰品、种 植的统一 例：成都清华坊 现在国内已有的景观风格有：南美、欧式、 日式、中式、泰式、现代、英国乡村式、中 庸式
重要区域立面、剖面
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1)景观设计流 程总体介绍
【17miles】
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2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图
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1)景观设计流 程总体介绍
B )空间尺度
场地的竖向设计与建筑及种植的关系决定了空间的 尺度感
含蓄空间 Shenzhen vanchuang architecture design consultants co.ltd
3）阶段二：初步设 计
4）阶段三：施工图
5）成本控制
项目设计指导书 景观设计任务书 Shenzhen vanchuang architecture design consultants co.ltd 景观设计方案
规划设计方案 方案确认
提出条件
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1)景观设计流 程总体介绍
2）阶段一： 方案设计
重要区域详图
【目录】: table
1)景观设计流 程总体介绍
【17miles】
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2）阶段一： 方案设计
2.1)阶段特点 2.2)工作重点 2.3)工作成果 2.4)案例分析 3）阶段二： 初步设计 4）阶段三： 施工图