盐城韩国城商业项目产品定位建议方案

“韩国城”产品定位建议方案

第一部分市场分析

一、盐城商业地产发展形势

（一）、盐城市区商业中心的布局现状

1、商业中心发展现状

根据商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特

色商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表1）。

“中心商业圈”

主要是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主要是以购物中心、百货商厦、各类专卖店以及餐饮娱乐设施的高度集聚为特征，面对的是以综

合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一般是指城市的市级商业中心与区

级商业中心。

“特色商业圈”

主要是指适应某一区域的功能特征，而形成与之相配套的商业业种业态相对

集聚的零售商圈。

“居民消费圈”

主要是指主要以满足居民的消费需要为目的的零售商圈，其可以包括覆盖面

较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一般指城市的邻里商业中心

与社区商业中心。

表1：盐城市区主要商业中心现状

商业空间类型位置核心商圈基本商圈主力业态

中心商业圈

建军中路地段市区全市百货店、商业街、大卖场

黄海路市区全市综合性批发市场、大卖场

居民消费圈开发区商业街、榆

河路、解放南路与

大庆路交汇处、盐

居民区超市、大卖场、农贸市场

（资料来源：通过实地调查所得）

（二）、盐城市区商业布局的空间特征

1、大型新兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象出现。

从2004年前后，大型新型零售业态陆续登陆盐城市区，如：大型综合超市、大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈则有家具专业店与大卖场组合。

业态空间分异现象逐渐出现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时代、华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。家居建材市场位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。

2、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合

市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新主干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表现，使发育中的商业网点主要集中于解放南路与城南片区。

3、商业企业连锁化，提早布点争夺市场

市区主要的连锁超市对市场的争夺日益激烈，人民超市、文峰超市、雅加乐超市等加快了对市场的袭夺，主要体现在对优势区位的提前布点上，特别是新开发的居住区，如城南新区。 二、盐城市区商业布局中存在的问题

（一）、中心商业圈与局部区域商业物业供给过量，商业网点进入时机把握欠妥当，商业网点市场定位模糊、地理定位盲目。

首先，从市区2005与2006两年的商业地产开工量来看，“增量物业”明显超出“存量物业”的正常增长速度，2005年的商业地产存量约为308万平方米，马路、双元路

特色商业圈 迎宾路

市区 全市 电脑器材一条街

新高力商城、鸿基

家具城、百易家居、大世界装饰城

市区

全市 建材、家具专业店 开放大道

市区 全市 汽配一条街

而到2006年新增物业就已经达到180多万平方米，增长率超过60％，超过商业地产的正常增长速度10％～15％这个比例，也超过盐城市GDP的增长速度和盐城社会零售品总额的增长速度，在市场逐利性推动下，商业地产开发过度结果就是商业物业的“供大于求”，即：物业供应超过零售商业发展需求，必将会造成闲置地产。

其次，从新增商业地产空间布局来看，中心商业圈商业地产开发力度大，商铺供应量大。解放南路商业开发力度大，定位大多以中心商业圈为主，它们相距不远，市场区域重合度高，它们未来主力业态定位为大卖场，该类业态的市场辐射可达3公里，那么未来市场竞争将异常激烈。

当前具体问题主要表现为：

1、城南配套跟不上商业开发步伐

南拓已经成为盐城市区规划的重要内容，城南成为城市规划发展重心，按政府规划该分区人口将达到31万人。南片区商业若要定位于区域型商业圈，必须有足够的门槛人口，配套的基础设施，交通站点等重要的因素，在这些要素没有完善之前进入大体量的商业物业本身就带有很大的风险。

2、业态趋同竞争激烈

商业地产开发商市场定位模糊，地理定位盲目，存在着同类业态“扎堆儿”的隐患。开发商在开发中未对商业地产进行目标市场定位，商业中心等级定位不明确，空间定位存在很大的盲目性。如体育中心、瑞景新时代、国飞尚城商业街、缤纷亚洲未来的发展只有进行错位经营，特别是在目标市场定位上彼此有所侧重，才能保持较好的收益。

（二）、商业开发过度集中于局部地段，为日后交通问题埋下隐患大型商业网点聚集解放南路，势必造成该地段未来的交通拥挤问题。政府在规划中将建成区规划为百万人口的市区，伴随城市化速度加快，商业网点的过度集中，未来的交通拥挤问题在所难免，正确处理交通与商业之间的关系是商业中心健康发展的关键。

（三）、新开发的居民区商业网点欠缺，部分功能区配套商业地产开发出现超前与滞后现象

新建居住区的社区商业网点供应不足，商业设施滞后的矛盾比较突出，数量